天津溫嶺商會大廈建設項目可行性研究報告

1、天津溫嶺商會大廈（暫名）項目可行性研究報告 編制單位：天津市溫嶺商會（投資公司籌備組） 編制日期：2010年11月1日目 錄第一部分：項目概況2第二部分：項目開發(fā)可行性研究分析21、 項目開發(fā)背景22、 項目位置及環(huán)境分析43、 項目市場分析54、 項目開發(fā)方案75、 項目資金籌措和財務測算86、 項目風險分析107、 項目的經濟和社會影響分析11第三部分：總論12天津溫嶺商會大廈（暫名）項目可行性研究報告第一部分：項目概況一、項目名稱：天津市溫嶺商會大廈（暫名）二、項目開發(fā)商：天津市溫嶺商會（擬成立一投資公司）三、項目地址：天津市河東區(qū)十一經路原河東區(qū)政府辦公大樓四、項目性質：現(xiàn)有樓宇整合再

2、開發(fā)，樓宇采用租賃形式，租期10年。五、項目概況及特色：項目以原天津市河東區(qū)政府辦公大樓為天津溫嶺商會的總部經濟中心，同時充分利用現(xiàn)有樓宇的區(qū)域優(yōu)勢和地理位置條件，依托河東區(qū)十一經路現(xiàn)代金融商務區(qū)的功能定位，對現(xiàn)有的樓宇資源進行重新盤活和整合利用，實現(xiàn)創(chuàng)收和創(chuàng)稅的目的。并同時對加快河東區(qū)十一經路現(xiàn)代金融商務區(qū)建設，著力打造金融街、總部街起到一定的推動作用。六、項目規(guī)模及開發(fā)內容：本項目總占地面積約8000平方米，總建筑面積為21000平方米，擬開發(fā)成集銀行、寫字樓和餐飲酒店為一體的綜合性商業(yè)大廈。七、項目再開發(fā)時間：總開發(fā)時間為1年（2011年2012年）八、投資概算：6000萬元第二部分：項

3、目開發(fā)可行性研究分析一、項目開發(fā)背景1、從宏觀經濟背景上來說，天津是東北亞地區(qū)的重要港口城市和制造業(yè)基地，是歐亞大陸橋重要的橋頭堡。從城市規(guī)模和綜合實力比較，天津是我國北方地區(qū)的第二大城市，在港口物流、進出口貿易、制造業(yè)等方面處于優(yōu)勢地位，已經成為我國北方地區(qū)的經濟中心。近年來，天津市區(qū)域地位不斷增強，城市綜合競爭力穩(wěn)步提升，成為京津翼地區(qū)的核心城市之一。2、河東區(qū)是天津市中心市區(qū)之一，地處海河東岸，是市區(qū)連接濱海新區(qū)的前沿，是實現(xiàn)天津市經濟中心戰(zhàn)略東移的要地。河東區(qū)“十一五”規(guī)劃確定了“立足河東，依托海河開發(fā)，融入濱海新區(qū)建設，面向天津及環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展，努力建設成現(xiàn)代商務商貿物流基地、直沽文

4、化旅游基地、都市工業(yè)示范基地和開放型、服務型、和諧型的現(xiàn)代化新區(qū)”的功能定位。3、隨著天津整體經濟重心的東移，借助天津三步走發(fā)展目標和擴大戰(zhàn)略，河東區(qū)的經濟呈現(xiàn)出較好的發(fā)展趨勢，顯現(xiàn)出越來越重要的戰(zhàn)略地位，成為近年天津城市建設和經濟發(fā)展的熱點區(qū)域。近幾年來，河東區(qū)的gdp增長速度連續(xù)保持在20%以上，財政收入出現(xiàn)了歷史最高水平。在新形勢下，河東區(qū)按照市委“抓住新機遇，再上新水平”的部署，河東區(qū)借助海河開發(fā)、建設濱海新區(qū)的有利時機，著力發(fā)展商貿物流和現(xiàn)代服務業(yè)，并規(guī)劃了“五區(qū)三帶”的建設，而本項目所處的位置就在“三條服務業(yè)發(fā)展帶”之一的十一經路的中心位置，緊靠近天津市金融城區(qū)域。4、2010年是

5、實施“十一五”規(guī)劃的最后一年，河東區(qū)的發(fā)展正處在求變求快、全面提升的關鍵時期。（1）河東區(qū)全力實現(xiàn)推動全區(qū)產業(yè)結構的調整優(yōu)化升級，盡快形成以現(xiàn)代服務經濟為主的產業(yè)結構，提高服務業(yè)的比重和質量。突出做強做優(yōu)樓宇經濟、總部經濟。充分利用在用在建商務樓宇資源，大力引進總部經濟，發(fā)展總部樓宇、培育特色樓宇、盤活閑置樓宇、提升樓宇效益。突出發(fā)展金融服務業(yè)。按照“金貿河東”的功能定位，力爭引進更多的金融單位落戶河東。突破發(fā)展商業(yè)服務業(yè)。堅持以商業(yè)服務業(yè)為突破，堅持打好商業(yè)繁榮攻堅戰(zhàn)。突出發(fā)展文化產業(yè)和創(chuàng)意產業(yè)。突出發(fā)展民營經濟。（2）全力推進區(qū)重點項目和重點功能區(qū)建設取得更大的突破，全力打造好十一經路資源

6、整合開發(fā)戰(zhàn)役。對現(xiàn)有的樓宇、地塊等資源重新整合，加快十一經路現(xiàn)代金融商務區(qū)建設，著力打造成金融街、總部街。全力打造好六緯路和海河沿線開發(fā)的戰(zhàn)役，盤活現(xiàn)有資源，促進天津南站現(xiàn)代商務中心建設取得更大的突破。二、項目位置及環(huán)境分析1、項目選址位置 本項目坐落于天津市河東區(qū)十一經路北側，西側為七緯路，東側為八緯路，即原河東區(qū)政府辦公大樓。項目所在區(qū)域為河東區(qū)cbd中心商務區(qū)，所處的十一經路為河東區(qū)金融商務發(fā)展帶。同時項目所在地靠近海河和天津市金融城區(qū)域地塊，周邊聚集較為成熟的商氣。2、項目周邊的交通狀況分析項目東臨天津市內環(huán)線，西側為海河大光明橋，內環(huán)線、七緯路、八緯路、津塘路等是本項目周邊的主要公路

7、，在建的地鐵二號線和三號線及連接的津濱輕軌是本項目附近的主要軌道交通，整體交通狀況非常便利。3、項目所處商圈分析 項目所在地與天津市中心商務區(qū)和小白樓商圈僅一河之隔，地處河東區(qū)發(fā)展較早的商業(yè)商務中心，十一經路已經形成了以金融業(yè)為主的商務帶，因此區(qū)域內商業(yè)和商務氛圍比較濃厚。4、項目配套條件分析 本項目原為天津市河東區(qū)政府辦公大樓，各項配套設施比較齊全，基礎設施比較完善，區(qū)域環(huán)境良好，同時具有較大的公共空間，可提供較為便捷的泊車場地，給項目的開發(fā)提供了一定的基礎保障。三、項目市場分析 天津溫嶺商會大廈（暫名）將主要由三部分組成，銀行辦公物業(yè)、寫字樓和餐飲酒店，其中銀行辦公物業(yè)占主要部分，其次一部

8、分為銀行和天津溫嶺商會經濟總部的辦公場所，余下部分作為配套商業(yè)服務業(yè)進行開發(fā)，主要以餐飲酒店為主。以下就項目所在區(qū)域的銀行辦公物業(yè)、寫字樓和餐飲酒店兩方面的市場需求情況做著重分析。1、 銀行辦公物業(yè)和寫字樓的市場分析（1） 天津市河東區(qū)的銀行辦公物業(yè)和寫字樓主要集中在河東區(qū)南站cbd中心商務區(qū)內，而十一經路作為河東區(qū)金融商務發(fā)展帶，銀行辦公物業(yè)尤為集中，已經初步形成了以金融服務業(yè)為代表的特色金融街。十一經路區(qū)域與天津市金融城區(qū)域僅海河一河之隔，同時又靠近天津中心商業(yè)圈和小白樓商業(yè)圈，已經具備了很濃的商務、商業(yè)氛圍，因此銀行辦公物業(yè)和寫字樓在這個區(qū)域內市場需求較強。（2） 項目周邊銀行物業(yè)和寫字

9、樓狀況調查情況，周邊匯集了大量的寫字樓和辦公物業(yè)，已經是一個較為成熟的金融、商業(yè)服務業(yè)為主的商圈。項目所在的十一經路兩側就有人保大廈、河東金融大廈、經緯大廈、金耀大廈、鼎泰大廈、三聯(lián)大廈、津東大廈、萬隆太平洋大廈、天星河畔廣場等，項目的周邊還有海河大廈、利中大樓、方達大廈、嘉里大廈、中信大廈、中糧大廈等。（3） 在十一經路區(qū)域的寫字樓中，以銷售型寫字樓為例，基本上銷售的均價在1500020000元/平方米。而以租賃型寫字樓來看，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務氛圍的差異，因此相互間差價較大。一般租金價格約為35元/平方米/日。主要的租賃商的企業(yè)所屬行業(yè)是金融業(yè)、保險業(yè)、貿易物流業(yè)等，承租

10、商一般比較關注區(qū)域位置的優(yōu)越性和集中性。（4） 河東區(qū)關于十一經路的發(fā)展規(guī)劃和政策：十一經路作為河東金融發(fā)展帶，是河東區(qū)“三條發(fā)展帶”之一，其規(guī)劃設計考慮依托南站cbd中心商務區(qū)，新建和開發(fā)一批新樓宇，調整置換十一經路兩側非金融屬性的公建設施，大力引進國內外金融保險機構總部入駐，以達到形成功能完善、聚集度高，具有現(xiàn)代服務功能的金融發(fā)展一條街。2、 餐飲酒店業(yè)市場分析（1） 餐飲業(yè)現(xiàn)狀分析，隨著國民經濟的快速發(fā)展，餐飲消費需求日益旺盛，同時消費者對餐飲業(yè)的要求和標準也在不斷的變化和提高。從目前來講，餐飲經營的特色化和餐飲市場的細分化是餐飲發(fā)展的一個方向，大眾消費逐漸成為餐飲業(yè)消費的主流，飲食文化

11、已逐漸成為飲食品牌培育和餐飲企業(yè)競爭的核心，餐飲業(yè)的集團化、連鎖化已經成為餐飲業(yè)的發(fā)展趨勢。（2） 餐飲業(yè)發(fā)展的契機，從國家政策和社會大環(huán)境來看，餐飲業(yè)已經發(fā)展到了黃金時期，由于餐飲業(yè)是勞動密集型產業(yè)，餐飲業(yè)的發(fā)展對解決勞動就業(yè)方面能夠起到非常積極的作用。而目前解決勞動就業(yè)問題是各級政府為民謀利的主要體現(xiàn)和政策取向。另外餐飲業(yè)的發(fā)展可以帶動農業(yè)、水產養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)畜牧業(yè)的發(fā)展，可以說餐飲也是解決三農問題、增加農民收入的一個重要行業(yè)。從市場角度看，中國城市化進程不斷加快，城市人口的消費能力逐漸增強，由于經濟的告訴發(fā)展和本身的人口眾多，在“民以食為天”的文化背景下，中國已經成為世界上最大餐飲市場。（

12、3） 餐飲也在高速發(fā)展的同時也面臨著很大的挑戰(zhàn)，如國外著名品牌餐飲企業(yè)和大型餐飲公司的競爭和沖擊；自身餐飲企業(yè)規(guī)模有限，直接影響產品成本的提高，從而缺乏應有的競爭力，同時餐飲業(yè)從業(yè)人員文化水平，整體綜合服務素質和企業(yè)管理規(guī)范性、科學性等方面都有待提高。四、項目開發(fā)方案1、項目總體使用功能的定位 根據(jù)市場調研情況及周邊地區(qū)建筑的類別、性質、規(guī)模等方面的分析，并充分考慮到河東區(qū)城市建設發(fā)展的可持續(xù)行需要，本項目的使用功能確定為金融業(yè)辦公物業(yè)、寫字樓和酒店餐飲業(yè)，將把原有建筑打造成一個集銀行、酒店、寫字樓為一體的綜合建筑樓宇，同時也將成為溫嶺商會在津的總部經濟中心。每項使用功能的確定均源自市場的實際

13、需求，其功能的配置符合十一經路區(qū)域發(fā)展的需要。所以此項目功能的定位可以推動和促進該地區(qū)的開發(fā)和發(fā)展，同時該項目功能的準確定位，也為項目成功再開發(fā)打下良好的基礎。2、總體方案說明 本項目座落在天津市河東區(qū)十一經路金融商務區(qū)地段，占地面積約為8000平方米，總建筑面積約為2100平方米，擬開發(fā)成一個集銀行、辦公、餐飲服務為一體的商業(yè)服務樓宇。整體項目主要分成三大部分：銀行、辦公、餐飲酒店。天津溫嶺商會準備積極引進2家金融機構入駐本大樓，如可以考慮引進民營股份制銀行的分支機構或引進小額貸款公司等金融單位落戶十一經路。如果成功引進以上性質的金融單位，那么對十一經路區(qū)域的金融商務服務將起到豐富和完善的積

14、極作用。同時商會準備將投資6000萬元，擬建一家高檔的餐飲酒店，作為區(qū)域內的商業(yè)服務配套項目。另外拿出一部分作為寫字樓辦公辦公使用，對現(xiàn)有的資源進行充分的整合再開發(fā)，以實現(xiàn)創(chuàng)收、創(chuàng)稅的雙贏結果。3、 項目方案區(qū)域初步劃分統(tǒng)計待添加的隱藏文字內容3序號功能業(yè)態(tài)建筑面積備 注1銀行或其它金融機構5600以單家一至四層，單層700計算2辦公寫字樓8000五九層3餐飲酒店3000一至四層4其它共享區(qū)域和配套裙樓4400包括周圍配套用房合 計總面積約為210005、 項目資金籌措和財務測算 1、 項目資金來源：自籌2、 項目開發(fā)周期：2011年2012年3、 項目開發(fā)成本估算本項目開發(fā)成本主要構成部分是

15、樓宇租金、建筑設備設施的改造、建筑外墻面翻新、停車場改造、公共綠化場地改造、寫字樓裝修改造、餐飲酒店開發(fā)成本等。總的費用投入預計為6000萬元。天津溫嶺商會大廈（暫名）開發(fā)投入成本預算表（匡算費用）序號項目費用名稱單位建筑面積造 價(元/)總費用（萬）備 注1建筑租賃費項500年租金2設備設施改造21000501053建筑外墻面翻新4500100454室外改造工程5000300150停車場、綠化、電氣等5寫字樓裝修8000200160初裝修6餐飲酒店項4000小 計4970匡算費用7相關配套費項1008項目前期費用項2009財務費用年300按年率5%10運營管理費用年500總 計6070匡算費

16、用4、 項目財務測算（盈虧平衡點測算）天津溫嶺商會大廈（暫名）項目租金收入和酒店營業(yè)收入估算表序號出租和營業(yè)項目內容建筑面積出租單價元/日年收入萬元備注1銀行或其它金融機構租賃物業(yè)56002408包括底商2寫字樓80003613按70%出租率估算3配套裙房部分40003438包括底商4餐飲酒店營業(yè)收入600合計租賃和經營性總收入2059 如上表顯示，本項目所有物業(yè)年出租收入為1459萬元，年經營性收入為600萬元，合計年總收入為2059萬元。項目總投入為6070萬元，年經營管理費用為500萬元，年財務費用為300萬元，本項目開發(fā)周期為1年，經初步測算，實際項目回收期為6年。按10年租期測算，理

17、論項目投資回報率為82.9%。六、項目風險分析1、政策風險 目前由于受國內部分城市房地產投資過熱的的影響，國家出臺了多項抑制宏觀調控措施，其目的是為了適度的抑制房價的上漲。天津的房地產項目從目前的土地出讓情況看，未來幾年房地產投資額還將保持增長趨勢，但受宏觀調控政策影響，增長速度將會有所放緩。河東區(qū)在全市工業(yè)戰(zhàn)略東移、產業(yè)發(fā)展重點趨向服務業(yè)以及海河綜合開發(fā)等戰(zhàn)略舉措下，其現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展面臨重大的歷史機遇。同時受經濟全球化加深、原有基礎薄弱等因素的制約，其現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展也面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)。當前河東區(qū)在發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)實施方案中以著力推進“五區(qū)三帶”和樓宇經濟建設為工作目標，必將推動河東區(qū)

18、產業(yè)結構的調整和升級，提高現(xiàn)代服務業(yè)的競爭力和吸引力，增強河東現(xiàn)代服務業(yè)的集聚能力。對于本項目來說，還是能起到推動作用的，具有一定的積極意義.2、市場風險 市場風險主要體現(xiàn)在市場供求平衡關系上，十一經路作為河東區(qū)“金融商務發(fā)展帶”，已經吸引了國內外眾多的銀行和金融機構落戶此地，同時項目所在地又屬于南站cbd中心商務區(qū)，周邊林立著各種檔次的商務寫字樓，由此可以感受到這個區(qū)域的商務氛圍和市場前景，但同時也顯現(xiàn)出了激烈的市場競爭。如何在這個競爭激烈的市場環(huán)境中求的生存和發(fā)展將是不小的風險。3、經營風險（1）從寫字樓方面看，目前國內開發(fā)的寫字樓項目普遍存在著銷售較好，而租賃經營狀況不佳的問題，這主要是由項目前期定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及后期的業(yè)態(tài)調整和控制、經營管理策略等方面的問題造成的。因此在項目的前期必須全面的了解