物業(yè)房屋接管工作標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范

1、【物業(yè)房屋接管工作標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范】1.目的對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管，保證業(yè)主及時(shí)入伙，確保驗(yàn)收的房屋軟硬件達(dá)到驗(yàn)收要求，便于物業(yè)管理工作的順利開展。2.0適用范圍適用于物業(yè)公司和開發(fā)公司之間的物業(yè)交接。3.0職責(zé)3.1公司設(shè)備部負(fù)責(zé)牽頭組織各相關(guān)部門及管理處成立接管小組，辦理接管手續(xù)。3.2接管小組負(fù)責(zé)對(duì)圖紙資料、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備及每套單元按接管房屋標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)查。4.0房屋接管4.1房屋接管驗(yàn)收條件4.1.1.1新建房屋的接管驗(yàn)收條件4.1.1.1建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；4.1.1.2供電、給水、排水、電梯、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；4.1.1.3 房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確

2、認(rèn)。4.1.2原有房屋的接管驗(yàn)收條件4.1.2.1房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；4.1.2.2土地使用范圍明確。4.2 接管驗(yàn)收應(yīng)檢查提交的資料4.2.1 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料4.2.2 產(chǎn)權(quán)資料4.2.2.1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；4.2.2.2用地批準(zhǔn)文件；4.2.2.3 建筑執(zhí)照；4.2.2.4 拆遷安置資料。 4.2.3 技術(shù)資料4.2.3.1 竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；4.2.3.2 地質(zhì)勘察報(bào)告；4.2.3.3 工程合同及開、竣工報(bào)告；4.2.3.4 工程預(yù)決算；4.2.3.5 圖紙會(huì)審記錄；4.2.3.6 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故

3、處理記錄）；4.2.3.7 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；4.2.3.8 沉降觀察記錄；4.2.3.9 竣工驗(yàn)收證明書；4.2.3.11 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；4.2.3.12 水、電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備設(shè)施的檢驗(yàn)合格證書；4.2.3.13 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；4.2.3.14 供水管道的試壓報(bào)告。4.2.4 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢查提交的資料4.2.4.1 產(chǎn)權(quán)資料a) 房屋所有權(quán)證；b) 土地使用權(quán)證；c) 有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；d) 房屋分戶使用清冊(cè)；e) 房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。4.2.4.2 技術(shù)資料a) 房地產(chǎn)平面圖；b) 房屋分間平面圖；c) 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。4.3

4、新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.3.1 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。4.3.1.1 主體結(jié)構(gòu)a) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范）的允許變形；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。b) 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10規(guī)定值。（GBJ10-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范）。c) 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。d) 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。e) 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。4.3.1.2 外墻不得滲水。4.3.1.

5、3 屋面：a) 各類屋面必須符合GBJ207（屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。b) 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。c) 陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝，落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密、不滲漏。4.3.1.4 樓地面：a) 面層與基層必須粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直、無缺棱掉角。b) 衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。c) 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4.3.1.5 裝修：a) 鋼木

6、門窗安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。b) 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的窗子均應(yīng)裝設(shè)安全防護(hù)欄。c) 木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d) 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，填縫飽滿，粘貼牢固。e) 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。f) 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，g) 油漆，刷漿應(yīng)光澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。4.3.1.6 電氣：a) 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或

7、綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于1M/KV。b) 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。c) 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。d) 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合 GBJ232的規(guī)定值。e) 制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。f) 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。g) 除上述要求外，同時(shí)應(yīng)

8、符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。4.3.1.7 水、衛(wèi)、消防：a) 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。b) 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。c) 衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。d) 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。e) 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。f) 消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）、GBJ45（高層民

9、用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。4.3.1.8 附屬工程及其它：a) 室外排水系統(tǒng)的積水坑、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范）第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。b) 污水處理裝置化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。c) 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d) 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。e) 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。f)

10、煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。g) 單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。h) 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。i) 井道、風(fēng)機(jī)房必須沒有垃圾，符合規(guī)范。j) 幕墻平整，無殘缺破損和滲漏。k) 天臺(tái)、廣場(chǎng)、道路地面平整，無低洼積水現(xiàn)象。4.3.2 質(zhì)量問題的處理影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加強(qiáng)回補(bǔ)返修、直至合格，影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，

11、也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。4.4 原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.4.1 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。4.4.1.1 以GBJ（危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)）和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)；4.4.1.2 從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)；; 檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度； 4.4.1.4 檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。4.4.2 危險(xiǎn)和損壞問題的處理：4.4.2.1 屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管。4.4.2.2 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式

12、。4.4.2.3 屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理5.0 工作程序5.1 接到開發(fā)商的物業(yè)接管通知后，由公司設(shè)備部經(jīng)理牽頭，公司總經(jīng)理辦公室、安全保衛(wèi)部、環(huán)境衛(wèi)生部、項(xiàng)目管理處等相關(guān)各部門人員成立接管小組，依照上述標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管檢查。5.2 接管小組按樓宇接管資料移交清單對(duì)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式通知開發(fā)公司，要求在給定限期內(nèi)補(bǔ)齊。5.3 接管小組按公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表對(duì)大廈各類設(shè)備按規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，對(duì)機(jī)電設(shè)備應(yīng)按專業(yè)、按系統(tǒng)另行驗(yàn)收接管，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式要求開發(fā)公司限期解決。5.4 接管小組對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的驗(yàn)收接管應(yīng)專題寫