昆明寫字樓市場研究報告地產(chǎn)資料

1、昆明寫字樓、公寓、商業(yè)報告 綱要綱要 項目概況 高新城市規(guī)劃及發(fā)展 項目總體定位 項目開發(fā)及租賃計劃 昆明地產(chǎn)市場研究分析 項目規(guī)劃設計初步 項目財務分析測算 第一部分第一部分 高新城市規(guī)劃高新城市規(guī)劃 及高新區(qū)城市發(fā)展及高新區(qū)城市發(fā)展 一、高新區(qū)概述：一、高新區(qū)概述： 高新區(qū)力爭打造三大特色產(chǎn)業(yè)集群三大特色產(chǎn)業(yè)集群，突出特色，做強做大特色產(chǎn)業(yè)集群，是 高新區(qū)創(chuàng)新型特色園區(qū)建設的核心。 昆明高新區(qū)建設方案圍繞云南加快建設面向西南開放的重要橋頭堡戰(zhàn)略，打造以生物 產(chǎn)業(yè)為特色主導、以新材料為支柱、以水科技及環(huán)保產(chǎn)業(yè)為高端商務辦公培育的三大 特色產(chǎn)業(yè)集群。 二、高新區(qū)規(guī)劃二、高新區(qū)規(guī)劃性質性質 20

2、11年高新區(qū)管委會按照建設面向西南開放的重要橋頭堡戰(zhàn)略的要求，提出了“提升提升 建成區(qū)、全力建新區(qū)、實現(xiàn)大跨越建成區(qū)、全力建新區(qū)、實現(xiàn)大跨越”的工作思路。把昆明高新區(qū)建設目標定位為國際國際 知名國內一流的創(chuàng)新型特色園區(qū)，打造一流的產(chǎn)業(yè)、聚集一流的人才、營造一流的環(huán)知名國內一流的創(chuàng)新型特色園區(qū)，打造一流的產(chǎn)業(yè)、聚集一流的人才、營造一流的環(huán) 境，形成特色型、集群式、國際化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局境，形成特色型、集群式、國際化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，使園區(qū)整體實力不斷壯大，創(chuàng)新整體實力不斷壯大，創(chuàng)新 能力全面提升，產(chǎn)業(yè)結構更加優(yōu)化，園區(qū)特色更加鮮明能力全面提升，產(chǎn)業(yè)結構更加優(yōu)化，園區(qū)特色更加鮮明，為把昆明建設成中國面

3、向西 南開放的區(qū)域性國際城市作出積極貢獻。 三、三、總體結構布局總體結構布局 未來區(qū)域規(guī)劃結構未來區(qū)域規(guī)劃結構 高新區(qū)對主城部分的規(guī)劃進行了重新調整，將重點布局科研、科研、總部經(jīng)濟總部經(jīng)濟暨高端商務、現(xiàn)暨高端商務、現(xiàn) 代服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)孵化器代服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)孵化器。 區(qū)域區(qū)域規(guī)劃定位規(guī)劃定位 高新區(qū)是作為西二環(huán)、西三環(huán)之間的主城區(qū)的一部分，作為已有近二十年歷史和品牌的 高新區(qū)核心區(qū)，高新區(qū)海源片區(qū)的定位是產(chǎn)業(yè)商務區(qū)與科技商務區(qū)。將通過要利用相對 成熟配套的城市環(huán)境與高新區(qū)服務體系，集聚一批企業(yè)總部與研發(fā)機構企業(yè)總部與研發(fā)機構，建立健全高新 區(qū)特色產(chǎn)業(yè)和科技服務體系，形成高端金融服務平臺、市場拓展平臺

4、和技術服務平臺高端金融服務平臺、市場拓展平臺和技術服務平臺， 打造創(chuàng)意導向型城市人居環(huán)境，吸引和聚集高端創(chuàng)意人才創(chuàng)意導向型城市人居環(huán)境，吸引和聚集高端創(chuàng)意人才，建設集科研辦公、商務科研辦公、商務、商商 業(yè)、居住業(yè)、居住等城市綜合功能為一體的科技科技商務中心區(qū)商務中心區(qū)。 四、未來區(qū)域發(fā)展 昆明國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)除由主城建成區(qū)5平方公里外（北區(qū)）（北區(qū)）還有托管的馬金鋪 新城高新技術產(chǎn)業(yè)基地（南區(qū)）（南區(qū)）。北區(qū)位于昆明主城西北，原規(guī)劃面積9平方公里，實 際開發(fā)5平方公里已開發(fā)完畢，已全部實現(xiàn)城市化，成為主城建成區(qū)的一個重要組成部 分。 北區(qū)（建成區(qū)）：以“空間疏解、功能置換、土地挖潛”為原

5、則，重點布局科 研、總部經(jīng)濟暨高端商務、現(xiàn)代服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)孵化器。 南區(qū)（新城區(qū)）：結合未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點和空間地理環(huán)境，分為水科技及環(huán)保 產(chǎn)業(yè)園、生物創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、新材料產(chǎn)業(yè)園、航空航天產(chǎn)業(yè)園、中央商務區(qū)、商 住配套區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)和發(fā)展預留區(qū)。 北部主要以商務辦北部主要以商務辦 公、商業(yè)、居住、公、商業(yè)、居住、 休閑娛樂主休閑娛樂主 中部主要以中部主要以 科研、新型科研、新型 產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 南部主要以南部主要以 環(huán)保、生物、環(huán)保、生物、 航天、商務航天、商務 項目位置扼守高新區(qū)北區(qū)的門戶要沖，目前初步規(guī)劃效項目位置扼守高新區(qū)北區(qū)的門戶要沖，目前初步規(guī)劃效 果充分考慮了該地理區(qū)位概念的特性果充分

6、考慮了該地理區(qū)位概念的特性 項目位置項目位置 根據(jù)高新城市規(guī)劃，北部區(qū)將成為中央商務區(qū)： 匯集企業(yè)區(qū)域總部、高端商務樓宇、酒店會 展中心，建設成具有南亞、東南亞民族風情， 云南多民族特征的昆明新城中央商務區(qū)。 根據(jù)該規(guī)劃條件優(yōu)勢，本項目將借鑒一線城 市高新產(chǎn)業(yè)園商務辦公案例，在高新區(qū)北區(qū) 區(qū)打造地標性建筑地標性建筑。 項目綜合規(guī)劃定位思路 第三部分第三部分 昆明昆明地產(chǎn)地產(chǎn)市場研究市場研究 分析分析 A 昆明商業(yè)物業(yè)市場分析 一、昆明市商圈分布研究 昆明現(xiàn)形成有一定規(guī)模的商圈共有13個，呈現(xiàn)明顯南北向布局，主要核心商圈仍主 要集中在市中心區(qū)域，小型商圈以及專業(yè)商圈主要分布于二環(huán)或三環(huán)快速通道周

7、邊 l 昆明三市街商圈以寶善街、南屏街及三市街一帶為中心，是昆明市最早，也 是最繁華的商圈，昆明百貨商業(yè)的起源之地，商業(yè)輻射整個主城區(qū)域。 l 商業(yè)總面積85萬平方米，大型購物中心、百貨、超市商業(yè)面積45萬，沿街零 售商業(yè)面積約40萬平方米；區(qū)域開發(fā)成熟，可供開發(fā)量較小，預計未來商業(yè) 供應量約在15-20萬平方米左右。 l 該商圈由人民東路、北京路、拓東路、環(huán)城東路的圍合區(qū)域組成。是目前昆明 市場購物消費檔次最高的商圈，包含三個金格百貨購物中心，現(xiàn)今該商圈已覆 蓋眾多國際一線品牌。 l 區(qū)域商業(yè)總面積約30萬平方米，其中大型百貨集中商業(yè)面積約15萬平方米，沿 街零售商業(yè)面積約15萬平方米；未來

8、供應量約在25萬平方米左右。 l 青年路商圈是青年路、人民中路、園通街的圍合區(qū)域，商圈內主要以精品服裝、 運動裝為主，是年輕客戶群體的主要消費場所，是新世界百貨、金鷹購物中心、 金鷹天地等大型商業(yè)項目的落戶區(qū)域。 l 區(qū)域商業(yè)存量約50萬平方米，大型商業(yè)面積約39萬平方米，其他零售底商面積 約11萬平方米；區(qū)域開發(fā)成熟，未來3-5年基本無新增商業(yè)。 昆明傳統(tǒng)的核心的零售、百貨商圈主要有三個；即三市街商圈、白塔路商圈和 青年路商圈 商圈名稱商圈級別輻射范圍 商圈規(guī)劃定 位 商圈整體 檔次 商業(yè)體量 (萬) 商圈概述 北辰商圈次級商圈1-3公里區(qū)域級中端17.02 北市區(qū)核心商圈。業(yè)態(tài)覆蓋餐飲、娛

9、樂、購物等。商店 的規(guī)格以及產(chǎn)品都很上檔次，多以中檔和高檔消費為主。 昆都商圈次級商圈5公里以上市級中高端1.148 昆明最核心的休閑商圈,以酒吧,KTV為主.有”昆明三里 屯“之稱。 聯(lián)盟商圈次級商圈500米-1公里區(qū)域級中端21.6 以白云路家樂福為中心，輻射周邊小區(qū)，商圈內主要以 住宅底商為主，經(jīng)營生活配套、百貨、餐飲等 小西門商圈核心商圈5公里以上市級中端19.6 昆明傳統(tǒng)商圈之一，知名度較高，以小商品、餐飲、家 電賣場，服裝專賣、等為一體的多功能商圈。 螺螄灣商圈新興商圈5公里以上超地區(qū)級中端170 以新螺螄灣國際商貿(mào)城為核心，圍繞構建400萬小商品 加工基地、空港加工區(qū)，以及70余

10、萬平方米的倉儲園 區(qū)。 云紡商圈次級商圈5公里以上市級中端65.2 由老螺螄灣升級改造、以云紡商業(yè)區(qū)和雙龍商場為核心 形成的購物商圈，是規(guī)劃中的昆明CBD核心商圈之一。 世紀板塊商 圈 次級商圈3-5公里區(qū)域級中端97.02 以世紀城、新亞洲體育城兩個大型住宅區(qū)配套商業(yè)為核 心，附帶家電、家具等專業(yè)市場形成的區(qū)域級商圈。 昆明現(xiàn)已成熟的非核心商圈10個，覆蓋有以娛樂、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等為形態(tài)的各類 特色商圈 A 昆明商業(yè)物業(yè)市場分析 二、昆明目前商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品分析 l 昆明共有5個綜合商業(yè)物業(yè)入市，總供應面積達到5.14萬平米左右； l 其中，供應量最大的為新都昌商業(yè)廣場，銷售率在37.69%

11、左右； l 華海境界商務大廈推出的商業(yè)體量雖然少，且項目商業(yè)三面臨街，一環(huán)邊上， 地段優(yōu)勢突出，故推出當天即售罄，去化速度最快，銷售情況最佳； 從昆明市整體綜合商業(yè)市場來看，華海新境界憑借較好的地段優(yōu)勢，銷售情 況和去化速度較好，此外萬科地鐵商業(yè)銷售成績較好，其他商業(yè)項目銷售略 顯乏力 目前昆明市綜合商業(yè)整體面積段以50以下的小面積段分割產(chǎn)品占絕大多數(shù)， 單價較高，總價整體偏向50-100萬之間 l 綜合商業(yè)總體面積較小，50以下產(chǎn)品占到接近80%，多以小面積段分割產(chǎn)品為主； l 51-100左右的戶型占比約13%，而大面積段的產(chǎn)品鮮少； l 綜合商業(yè)均價在30000元/以上，但因面積段較小，

12、總價段偏向50-100萬之間； l 50萬以下的產(chǎn)品也占到將近22%，總價偏高的產(chǎn)品也有但總體較少，其中潤城和華海境界商務大廈的 總價最高分別達到3500萬和2600萬。 項目名稱 總供應 （） 總成交 （） 成交單價 （元/） 成交總價 （萬元） 供應日期銷售率 銷售速度 （/月） 供應主力 面積段 （） 商業(yè)類型 車行天下83113.62547.5916000 120-280 萬 2012.2.223.07%1273.8100-150專業(yè)市場 螺獅灣國際 商貿(mào)城二期 3307925437.71650040-200002011/1/1276.90%1816.9850-100專業(yè)市場 昆明玉器

13、城 66605.8982.1531900220-77002011/12/271.47%245.538300-380專業(yè)市場 2011年-2012年，昆明共有三個專業(yè)市場型商業(yè)物業(yè)入市，總供應面積達到18.3萬平米左右； 其中，螺獅灣國際商貿(mào)城二期的去化情況達到76.9%，月均去化速度也較為客觀； 昆明玉器城至今已推出將近5個月，去化情況不夠理想，其過大的產(chǎn)品面積段和過高的單價讓 客戶望而卻步，是阻礙去化的主要原因； 昆明市在售的專業(yè)市場項目有車行天下、螺獅灣國際商貿(mào)城和昆明玉器，其中昆明 玉器城的成交單價和主力面積段都較大，而螺獅灣國際商貿(mào)城的去化情況相對較好 專業(yè)市場面積段集中在51-100

14、以及101-150之間，總價段以250-500 萬居多 l 專業(yè)特色市場供應主力面積段以100-150平米居多，占比36%，其次為51-100平米面積段產(chǎn)品，將近占到35%； l 其中螺獅灣國際商貿(mào)城面積段集中在50上下，而昆明玉器城的面積段跨度則較大，從50以下到800的戶型均 有 l 專業(yè)特色市場總價段集中250-500萬之間，占到34%，其次為100-150萬之間，占比17%； l 昆明玉器城的總價偏高，1000萬以上總價的產(chǎn)品接近10套左右，而螺獅灣國際商貿(mào)城的價格則較多集中在100-200 萬之間 總供應（） 總成交 （） 成交單價 （元/） 成交總價 （萬元） 供應日期銷售率 銷售

15、速度 （/月） 主力面積段 （） 商業(yè)類型 橙郡小區(qū)二期20038.39402.792500043-3652011.12.232.01%100.69840-80社區(qū)商業(yè) 第三城.映象欣城A區(qū)86509.249336.091600024-2402011/11/3 10.79%1867.2240-80社區(qū)商業(yè) 高順銘都商城16117.937511.9780030-5802011/12/27 46.61%1877.9850-100社區(qū)商業(yè) 星宇園18621.792329.8923000200-2802011/8/18 12.51%582.473100-130社區(qū)商業(yè) 銀海櫻花語小區(qū)51318.511

16、2695.23300063-14802011/9/13 24.74%1813.630-60社區(qū)商業(yè) 中鐵百年印象7598.4218062500014-1202011/11/3 23.77%451.550以下社區(qū)商業(yè) 天宇花園7828.67471.1137400230-550 2011/11/21 6.02%94.22290以下社區(qū)商業(yè) 花好月圓8325.832401.312080067-4802012/3/29 28.84%2401.31100以下社區(qū)商業(yè) 版筑翠園10994.29492.5146,00140-2802011/7/314.48%5090以下社區(qū)商業(yè) 春城慧谷19862.9508

17、0.941310017-440萬2011/3/31 25.58%564.54923；192 社區(qū)商業(yè) 云立方小區(qū)22334.754134.48 15000- 50000 80-18502011/4/12 18.51%344.54100以下社區(qū)商業(yè) 香樟十六坊17829.258436.722000100-1800 2011/11/3 47.32%1687.34200-300社區(qū)商業(yè) l 近年推出的社區(qū)商業(yè)體量較大，將近30萬左右； l 其中，供應體量較大的為銀海櫻花語小區(qū)，雖然單價較高但產(chǎn)品面積較小，銷售率約24.7%左右； l 版筑翠園成交單價最高，對去化有一定影響，市場較為慘淡； l 滇池衛(wèi)

18、城因社區(qū)足夠成熟，社區(qū)商業(yè)立足點穩(wěn)固，項目銷售情況自然理想，目前銷售率近94%； 目前昆明在售社區(qū)商業(yè)的供應體量較大，其中以銀海櫻花語的供應量最大，成 交單價以高順銘都最低，多數(shù)項目社區(qū)商業(yè)銷售情況上均較為理想 社區(qū)商業(yè)面積大部分在100以下，且以50以下小戶型產(chǎn)品占比最大，而 總價段方面也主要集中在100萬以下，相對偏低 l 社區(qū)商業(yè)主要為社區(qū)內的配套服務，以住宅底商和小型商業(yè)街為主，總體面積不大；大部分在100 以下； l 其中50以下占比48%，50-100產(chǎn)品占比25%，100以上的產(chǎn)品較少； l 社區(qū)商業(yè)整體總價相對較低，以50萬以下的居多，小面積段且總價在50萬以下的產(chǎn)品約占27%

19、； l 1000萬以上的產(chǎn)品接近3%，其中總價最高的社區(qū)商業(yè)項目當屬銀海櫻花語小區(qū)和第三城印象新城 A 昆明商業(yè)物業(yè)市場分析 三、昆明商業(yè)物業(yè)客群分析 購買用于自持經(jīng)營，比例較小 購買之后用于包裝或沉淀資 產(chǎn)，從而達到溢價和財富保 值的目的 購買商鋪用于出租、轉租、二 手交易等 商業(yè)物業(yè)的客群主要為具有一定經(jīng)濟基礎和社會地位的中年族群，其中個體投資者占 多數(shù)，商戶其次，置業(yè)客群關注因素以地段和區(qū)位優(yōu)勢最為突出，其次是總價區(qū)間 u 昆明商業(yè)置業(yè)客群主要分為三類，分別為 個體投資者、投資機構、商戶，其中個體 投資者占據(jù)多數(shù)，商戶投資其次。 u 置業(yè)客群對于地段和區(qū)位優(yōu)勢的關注度超 過了價格，再次對

20、于城市能及和宏觀環(huán)境 也有較高的關注度。 A 昆明商業(yè)物業(yè)市場分析 四、昆明商業(yè)物業(yè)未來發(fā)展趨勢 根據(jù)昆明城市總體規(guī)劃，昆明將形成1個市級商業(yè)中心、3個區(qū)域商業(yè)中心及若干個社 區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心的“1+3+x”城市商業(yè)體系，本項目正處在規(guī)劃中的南部次級 CBD核心區(qū)域 商業(yè)體系構成規(guī)劃范圍定位 市級商業(yè)中心一環(huán)路以內及周邊區(qū)域 提高商業(yè)集聚程度，增強城市繁榮繁 華氣息，推進經(jīng)營結構調整，拓展新 型的經(jīng)營服務領域，形成服務全市、 輻射全省及周邊區(qū)域、充滿活力的商 業(yè)區(qū)。 區(qū)域商業(yè)中心 北部區(qū)域 商業(yè)中心 北市區(qū)北京路延 長線、煙草路 應以服務于本區(qū)域居民消費為主，兼 有一定的集散輻射功能，結合

21、各個區(qū) 域的特點及商業(yè)發(fā)展的基礎條件，突 出本區(qū)域購物、交易、餐飲娛樂、文 化休閑、服務等功能。 南部區(qū)域 商業(yè)中心 南市區(qū)十里長街、 前衛(wèi)西路、海埂 路 東南部區(qū)域 商業(yè)中心 春城路延長線、 官渡鎮(zhèn)以北的區(qū) 域 社區(qū)（居住區(qū)） 商業(yè)中心 人口規(guī)模達到3萬人 以上的居住區(qū) 應以新型社區(qū)購物中心為主體，建設 發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務功 能的現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)。商業(yè)設置宜適 度集中，應以配置便民利民的業(yè)態(tài)為 主。 區(qū)域名稱 未來供應量 （萬） 主要形態(tài)代表項目 五華區(qū)93.64 社區(qū)配套與特色商 業(yè)街為主 經(jīng)典雙城、版筑后街、蓮花 池國際、志遠城市 西山區(qū)203.74購物中心 紅星國際、潤城、南

22、亞風情 第壹城等 盤龍區(qū)35.90社區(qū)商業(yè)益龍萬象、金領時代等 官渡區(qū)23.03社區(qū)配套銀海櫻花語等 昆明作為省會城市，消費水平相較 其他城市并不落后，但當前主要以 傳統(tǒng)百貨為主，整體商業(yè)物業(yè)水平 發(fā)展較慢，商業(yè)形態(tài)逐漸走向多元 化、特色化。 商業(yè)形態(tài)急需提升昆明已經(jīng)出現(xiàn)順城王府井、正義 坊等一站式消費商業(yè)中心，未來 購物中心將是昆明商業(yè)主流發(fā)展 趨勢。 購物中心將成主流 城市三大核心商圈能級將進一步 提升，其他各區(qū)域商圈，隨著人 口的導入，商圈逐步成熟，商業(yè) 將呈現(xiàn)出多點多區(qū)域平衡發(fā)展的 趨勢。 多點、多面平衡發(fā)展 趨勢一 趨勢二 趨勢三 A 昆明商業(yè)物業(yè)市場分析 五、項目商業(yè)產(chǎn)品競爭項目

23、分析及商業(yè)產(chǎn)品SWOT分析 項目競爭樓盤分析 與本項目商業(yè)產(chǎn)品主要競爭樓盤主要是在該區(qū)域，本項目啟動前啟動 的綜合體及商住項目，聯(lián)想綜合體、春城慧谷、金泰國際、科倫時代廣 場，以上項目都在近期上市對項目后期運作有一定市場沖擊； 而南部區(qū)域的聯(lián)邦國際、西城時代、金典雙城、萬科金域國際對該項 目的競爭性比較小。 項目商業(yè)SWOT分析 項目優(yōu)勢與機會： 區(qū)域：本項目位于高新北部區(qū)處于北部與中部交替處； 交通：項目地處小屯立交橋是進出昆明交通要道，也是進出昆明的樞紐中心； 利好：根據(jù)高新區(qū)城市規(guī)劃項目區(qū)域范圍內是集中商務、商業(yè)、居住、休閑等有利 項目的未來發(fā)展。 項目劣勢與威脅： 項目與周邊幾個大型綜

24、合體有較大的競爭，其表現(xiàn)主要在項目體量及項目規(guī)模。 A 昆明商業(yè)物業(yè)市場分析 六、項目商業(yè)定位 u 本案所處區(qū)域為昆明高新區(qū)未來商業(yè)、辦公、居住核心區(qū)域，是未來規(guī)劃的高新區(qū)CBD的 橋頭區(qū)域，但區(qū)域目前多為傳統(tǒng)居民生活區(qū)，老式住宅和商業(yè)體散亂分布，區(qū)域人口密集 度逐漸上升，具有較高的商業(yè)消費力，區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)無法滿足消費需求，一站式商業(yè)消費 填補區(qū)域商業(yè)缺失現(xiàn)狀的同時亦將拉開區(qū)域商業(yè)升級換代的序幕。 產(chǎn)品建議： 依托高端寫字樓及公寓產(chǎn)品，打造特色品牌商業(yè)聚集地，以豐富、高端、綜合的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，填 補市場空白吸引投資置業(yè)客群。建議產(chǎn)品在4層以下，主力面積區(qū)間分為50-100和100-150 ，

25、兩個檔次的產(chǎn)品保持一定比例，滿足不同層次的客戶需求。 租售價初步建議： 項目區(qū)域可參照對象較少，目前在售項目一層底商售價在3.5-5萬元/之間，租金在90-150元/ 月，初步建議項目商業(yè)產(chǎn)品初期四層售均價為1萬元/，以通過相對較低的價格定位，實現(xiàn)資 金快速回籠；依托豐富的主力商家資源，抬高項目商業(yè)運營價值，建議項目初期租賃均價價為70- 120元/.月； B 昆明寫字樓市場分析 一、昆明寫字樓市場研究 20世紀7080年代，昆明寫字樓建設起步。這一時期的產(chǎn)品以計劃經(jīng)濟體制下的行政辦公 樓為核心，單調、統(tǒng)一的模式奠定了第一代寫字樓產(chǎn)品的總體基調。 到了上世紀90年代，受世博會利好的影響，昆明寫

26、字樓進入了急劇擴張的出貨期。作為以 市場化產(chǎn)品為核心的第二階段發(fā)展期，如火如荼的盲目開發(fā)，孕育出大批良莠不齊的寫字樓項目， 供大于求的市場放量讓寫字樓產(chǎn)品在高度“興奮”后消化不良。 經(jīng)過數(shù)年的沉寂后，市場對寫字樓產(chǎn)品的需求重新顯現(xiàn)。借西部大開發(fā)帶來的機遇，大湄公 河次區(qū)域經(jīng)濟交流合作的加強，昆明這個定位為面向南亞、東南亞的橋頭堡，著力開啟了新城的 建設。招商引資下，一家家外商獨資企業(yè)、中外合資企業(yè)、省外財團的入駐，一個個商業(yè)園區(qū)、 工業(yè)園區(qū)的誕生，積聚數(shù)年的商務辦公需求終于爆發(fā)，高檔化、智能化、國際化、花園式的寫字 樓產(chǎn)品應運而生，而這些元素也成為第三代寫字樓產(chǎn)品的特征。 近兩年來，星都國際總

27、部基地、順城雙塔、俊發(fā)中心、怡泰領域時代、欣都龍城、中央商務 一號、東方首座、南亞之門這些已建和在建項目的亮相，開始填補昆明寫字樓市場高檔產(chǎn)品 的缺口。站在新老交替的分水嶺，第三代寫字樓產(chǎn)品的崛起可謂來勢洶洶：城市綜合體配建的 5A甲級、6E級智能寫字樓、CBD范圍內規(guī)劃的超高層寫字樓、以及新城區(qū)出現(xiàn)的商務花園寫字 樓，配合著城市經(jīng)濟發(fā)展的需求，商務樓宇建設駛入快車道。 昆明市寫字樓市場概況昆明市寫字樓市場概況 昆明各競爭樓盤物業(yè)類型統(tǒng)計分析 在競爭物業(yè)類型方面，住宅占樓市總體量的26，商業(yè)占樓市總體量的35%，寫字樓占樓市總體量的 21%，別墅類占樓市總體量的10%，酒店式公寓占樓市總體量的

28、4%，公寓占樓市總體量的4%。從以上數(shù) 據(jù)可以看出，在當前住宅政策未見松動的情況下，開發(fā)商們開始加快商業(yè)樓盤的推盤進度，商業(yè)項目成為目 前市場關注的焦點。 昆明市場環(huán)境分析 昆明寫字樓發(fā)展趨勢-由產(chǎn)品功能向人性化、環(huán)?；l(fā)展 第一代寫字樓 僅滿足基本使用功能 護國大廈 第二代寫字樓 從純寫字樓向商住樓調整 美亞大廈 第三代寫字樓 產(chǎn)品智能化運用 紅塔大廈 第四代寫字樓 具有5A智能化和初步的 環(huán)保理念 南亞之門 昆明寫字樓發(fā)展歷程-昆明商務市場趨于成熟化 昆明寫字樓發(fā)展趨勢-昆明寫字樓分部一覽 昆明寫字樓分布 “三橫三縱核心區(qū)” 及高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū) 三橫（東西向）： -拓風路、金碧路一線 -東風

29、路、南屏街 -人民路沿線 -三縱： -北京路沿線 -北塔路沿線 -青年路沿線 -高新產(chǎn)業(yè)： -高新片區(qū)、經(jīng)開片區(qū)、 及嵩明產(chǎn)業(yè)園區(qū)、晉通 物流科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 昆明目前寫字樓主要集中在傳統(tǒng)的三橫三縱范圍內；本案位于高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)居住于產(chǎn)業(yè)核心圈 地帶，在傳統(tǒng)的寫字樓聚集區(qū)輻射范圍內，同時隨著昆明城市更新改造進程的推進，市中心土 地稀缺價值凸顯，本案寫字樓機會將日趨凸顯. 銀海SOHO 廣福商業(yè)也中心 凱旋大廈 和成國際 金典雙城 目前昆明寫字樓的三種 經(jīng)營模式 -主要有高端租務、 中高端銷售及低端租務 市場 昆明寫字樓未來將以高檔、 高端（5A級）寫字樓租務市 場為主 金典雙城金典雙城 和成國際和成

30、國際 昆明在售及潛在寫字樓供應情況 部分寫字樓售價出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，寫字樓價格與住宅相差無幾 中心區(qū)：順城雙塔、世紀中心、 東方首座等、南亞之門. 北市區(qū)：北辰財富中心、欣都龍 城、俊發(fā)中心、金領地、志遠城市 綜合體、銀座、頤高、和諧世紀； 南市區(qū)：星都國際總、中央金座、 奧宸財富廣場、南亞風情第一城等. 高新區(qū)：軟件園二期、和成國際、 聯(lián)邦國際、西城時代、匯金廣場等. 從售價上看，順城雙塔和俊發(fā)中 心均價都在13000-23000元/平米， 而西市區(qū)匯金廣場、和成國際及經(jīng) 典一城寫字樓均價僅8000-15000 元/平米，寫字樓售價出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象. 注：在成熟商務區(qū)寫字樓價格為住 宅的2倍，相反則

31、稱為倒掛. 昆明寫字樓發(fā)展日益成熟，呈多元化發(fā)展趨勢，配套日趨完善. 未來寫字樓向5A智能化、人性化、環(huán)保化發(fā)展. 昆明商圈的 多元化將帶動寫字樓向多元化發(fā)展，除中心區(qū)外， 南市區(qū)和北市 區(qū)、開發(fā)區(qū)以及高新區(qū)是未來寫字樓主要聚集地. 未來寫字樓發(fā)展將以高檔租務市場為主. 二手寫字樓主要集中在北京路、人民路、青年路、東風路等主 干道沿線. 小結 B 昆明寫字樓市場分析 二、昆明寫字樓市場租賃情況分析 寫字樓市場經(jīng)營 狀況分析 寫字樓市場經(jīng)營 狀況分析 昆明寫字樓租金總述 近年來寫字樓租金呈現(xiàn)良性上漲趨勢 近年來寫字樓租金呈良性上漲趨勢 從昆明純寫字樓的市場平均租金水平 來看，2008年昆明市平均

32、租金水平在 35.36元/月，2009年昆明市平均租 金水平為37.97元/月，上漲率為 7.4%，2010年昆明市平均租金水平為 39.76元/月，上漲率為8.3%，2011 年昆明市平均租金水平為45.59元/月， 上漲率為9.3%. 昆明寫字樓租金總述 主要集中在30-70元/平方米，新興高端寫字樓進入帶來租金兩極化發(fā)展趨勢. 高端寫字樓進入帶來租金兩級分化 從昆明寫字樓租金分布圖可以看 出目前寫字樓租金主要集中在30- 70元/平方米之間； 其次可以看出80元/平米以上租 金仍占一定比例，主要為俊發(fā)中心、 紅塔大廈、順城雙塔新興寫字樓. 由此可以看出，高端寫字樓的進 入帶來租金兩極化趨

33、勢明顯. 昆明寫字樓出租率 近三年寫字樓需求增加，出租率上漲明顯. 近年來寫字樓出租率上漲明顯， 空置率低 從出租率來看，2008年市場出租 率平均水平在82.64%，2009年市 場出租率平均水平在86.64%，上漲 率為4.8%；2010年市場出租率平均 水平88.24%，2011年市場出租率 平均水平89.32%.而部分檔次較高的 寫字樓出租率在90%以上，甚至 100%. 中心區(qū)：56%租金低于50元/ 從中心區(qū)租金結構圖看56% 樓盤租金低于50元/平米，其次 40-50元占24%，80元/平方 米以上占4%。 高新區(qū)、北市區(qū)：平均租金較高， 50%樓盤于70元區(qū)間 高新區(qū)、北市區(qū)寫

34、字樓總量相 對較少，但整體租金偏高，主要 由于寫字樓發(fā)展相對緩慢，新興 寫字樓拉升整體租金價格。 南市區(qū)：在用寫字樓較少，檔 次參差不齊 南市二手寫字樓量較少，檔次 參差不齊，隨著星都國際總部基 地、南亞風情第一城、中央金座、 奧宸財富廣場等寫字樓入市帶來 新一輪租金提升 不同區(qū)域下寫字樓租金分析 中心區(qū)租金穩(wěn)定，北市整體租金較高，南市區(qū)參差不齊. 不同區(qū)域下寫字樓租金分析中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)定，集中在30-50元/平方米 區(qū)位檔次售價 （元/） 寫字樓名稱 租金 （/月） 電梯數(shù) 量 電梯品 牌 車位數(shù)量物管費用 （元/月/） 市中心高只租不售 志遠大廈40-604三菱 地上30個， 地下70

35、個 5 市中心高只租不售 環(huán)球金融 60-754富士通 180個（立體 車庫） 4.6 市中心高只租不售 紅塔大廈905OTIS90 包含租金內 市中心高1.5萬-2.2萬 順城雙塔90-11072002.3 市中心高只租不售 建工大廈 25-30 6三菱 1003 市中心中1.5萬 福林廣場 454三菱 2003 市中心中1.1萬-1.8萬 世紀廣場 40-603（每棟） 三菱 5502.5 市中心中只租不售 建業(yè)大廈 35404三菱 地上20個， 地下150個 2 市中心中只租不售 三合商利寫字樓 45-554三菱 無 3 市中心中只租不售 國防大廈 454三菱 522 市中心中1.1萬-

36、1.3萬 銀海國際公寓 308三菱 2252.8 區(qū)位檔次售價寫字樓名稱租金（/月）電梯 數(shù)量 電梯 品牌 車位數(shù)量物管費用 （元/月/ 市中心中13000元/ 鴻城廣場 35-404施耐德 402.3 市中心中10500元/ 集大廣場30-355三菱 200 商業(yè)2.5，住 宅1.8 市中心中只租不售 豐園大廈 302三菱 無 無 市中心中只租不售 石油大廈 352OTIS 401.3 市中心中只租不售 建設大廈 25-30 2 蘇州江 南 2002.2 市中心中只租不售 金泰大廈 35-408三菱 地下137/地 上40 2.5 市中心中只租不售 柏聯(lián)廣場606立升400 市中心中1500

37、0元/ 匯都國際25-404富士 2001.5 市中心中只租不售 華爾貝大廈45-606三菱 2404.8 市中心中只租不售 華爾頓大廈25-308奧的斯1803 市中心中11000元/ 傲城大廈60-65（含物管費）3迅達230 市中心中23000元/ 世紀中心 不同區(qū)域下寫字樓租金分析中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)定，集中在30-50元/平方米 區(qū)位檔次售價 （元/） 寫字樓名稱 租金 （/月） 電梯數(shù) 量 電梯品 牌 車位數(shù)量物管費用 （元/月/） 北市區(qū)高只租不售 俊發(fā)中心90-12011三菱 316個10 北市區(qū)高12000-16000 財富中心50-6012富士通 1000個4.0 北市區(qū)高1

38、5000 欣都龍城60-9090 北市區(qū)高只租不售 江東國際友聯(lián)70-1056東芝2403 北市區(qū)高部分售12000 區(qū)間 和諧世紀 50-80 800 高新區(qū)高只租不售 軟件科技園一期、二期50-7016三菱7203.5 高新區(qū)中只租不售匯金廣場 606日立1503 高新區(qū)高只租不售 和成國際50-706三洋3003.5 高新區(qū)高在建 聯(lián)邦國際 高新區(qū)高在建西城時代 基礎指標信息基礎指標信息 項目位置順城雙塔 入住時間2009年8月 總建筑面積50000平方米 單層面積1240 層數(shù)26層 層高3.6米，凈層高3米 電梯配置6部通力電梯，電梯速度2.5米/秒 車位數(shù)1860個 適用 內部配套

39、設施內設會議中心、咖啡廳、餐廳，另有王府井百貨、 銀行、商鋪等 開發(fā)商塞倫地產(chǎn) 管理公司順城物業(yè)管理公司 租金水平90-150元/ 出租率70% 中心區(qū)典型樓盤分析順城雙塔，售價高達22000元，租金90-150元/平方米 硬件設施方面 新加坡SAA Architects擔綱建筑設計; 5A甲級寫字樓、6E寫字樓 立面采用low-e中空玻璃，現(xiàn)代感極強、昆明最漂 亮的外立面效果； 高速進口電梯（三菱）11部，11部電梯只為最40余 家企業(yè)服務，高峰期等待時間不超過90秒； 每人每時35立方米的新風系統(tǒng)； 舒適的商務尺度讓客戶隨意自由的分隔空間； 800平方米為最少分割面積，一層只容納兩家企業(yè)，

40、 純潔的辦公環(huán)境，避免中小企業(yè)紛雜； 分層分戶中央空調系統(tǒng)，健康、節(jié)能、舒適、加濕、 消毒，自動調控室內溫度，獨立計費，全空氣，變風 量； 無線上網(wǎng)系統(tǒng)； 部分單元預留VIP獨立衛(wèi)生間； 寬帶光纖入樓； 公共區(qū)域及各走道安裝攝像機，實現(xiàn)全方位監(jiān)控； 配置停車泊位不低于350個； 全覆蓋移動通訊系統(tǒng)； 大樓門禁系統(tǒng)多個巡更系統(tǒng)。 軟件設施方面 第一太平戴維斯擔綱物業(yè)管理顧問 提供一流水平的管理平臺，服務水準一流、專業(yè)； 裙樓設置商務中心一個，提供快遞、打印、復印、 票務等服務； 裙樓設置不同規(guī)模會議室及會議系統(tǒng),并具全數(shù)碼 會議大廳，具同聲傳輸系統(tǒng)、投影顯示、視頻系統(tǒng) 等會議功能； 裙樓設健身中

41、心一個，包括：健身房、力量室、溫水游泳池， 提供干蒸、濕蒸房男女各一間及可供 多人使用的男女淋浴房各一間； 裙樓里設商務會所，為客戶提供私密交談空間。 典型樓盤分析：俊發(fā)中心為高端租務寫字樓，是北市區(qū)租金標桿， 但目前入駐率并不理想。 基礎指標信息基礎指標信息 項目位置北京路155號附1號 入住時間2000年年底 總建筑面積29,438平方米 寫字樓面積17,280平方米 層數(shù)地上25層、地下3層 層高2.4米（凈） 電梯配置4部美國全套進口奧的斯電梯，與樓層比為0.16 車位數(shù)57.6平米/個車位 智能設施樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、消防連 動系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)及閉路電視系統(tǒng)、 保安監(jiān)控系統(tǒng)

42、、計算機管理系統(tǒng) 開發(fā)商紅塔集團和香港玉成貿(mào)易有限公司 管理公司昆明紅塔大廈有限公司 租售策略只租不售 租金水平120元/平方米月（按套內面積計算， 含空調費和物業(yè)費 出租率95% 入住企業(yè)：中國出口信用保險公司云南分公司、澳大利亞貿(mào)易 委員會廣州代表處、華為技術有限公司、歐姆龍（中國）有限 公司、摩托羅拉（中國）電子有限公司分公司、荷蘭貿(mào)易促進 委員會昆明代表處、港龍航空公司昆明辦事處、愛立信（中國） 通信有限公司、越南駐昆明總領事館等 典型樓盤分析 紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實現(xiàn)高租金高入駐率 典型樓盤分析 紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實現(xiàn)高租金高入駐率 不同管理模式下寫字樓租金

43、分析 兩種管理模式租金下并無明顯區(qū)別，主要由于目前客戶對物業(yè) 管理敏感度不高，對顧問式物管缺乏認識 目前市場上大部以直接管理為主，僅少量顧問模式：如俊發(fā)中心，星都國際總部基地； 俊發(fā)中心與順城雙塔相比，在租金上并無特別優(yōu)勢。主要由于目前市場上客戶對物業(yè)管理 敏感度不高。另外除了俊發(fā)之外，其它實現(xiàn)高租價寫字樓無一例外是直管模式。 租金：90-150元/ 物管費：5.8元/ 入駐率：約75% 租金：80-120元 / 物管費：10元/ 入駐率：不到 25% 不同硬件配套下寫字樓租金分析 寫字樓電梯配比與租金呈反比，電梯比在7500/1以下最佳 電梯比與租金呈反比 關系 從圖表中可以看出， 當電梯比

44、小于5000： 1時，其租金全部高于 50元/平米。當其電梯 比超過7000-7500： 1時，其租金低于50元 /平米。 不同硬件配套下寫字樓租金分析寫字樓車位比與租金呈反比，車位比在200/1以 下最佳 車位比主要集中在200/1-400/1 寫字樓車位比主要 集中200/1-400/1， 車位比低于200/1大 多為新建寫字樓，其 租金相對也較高，當 車位比高于400/1其 租金相對較低。 從左表中可以看出，地段、 交通條件、價格是客戶首要 選擇因素，其次硬件設施、 物業(yè)管理質量及人氣占比較 高。 相對而言，客戶對開發(fā)商 品牌、智能化系統(tǒng)關注度較 低。 目前昆明市所有寫字樓的 整體優(yōu)勢主

45、要在于地段、交 通條件、配套設施和物業(yè)管 理。同時也可以看到，這些 選擇入住寫字樓的因素仍處 于對寫字樓最初級的層次， 因此，我們可以看到，在昆 明開發(fā)高檔寫字樓巨大的發(fā) 展空間和需求空間。 影響寫字樓租金關鍵因素分析 地段、交通條件、價位是首要因素，對開發(fā)商品牌及智能化關 注度低，高檔寫字樓發(fā)展空間大 昆明寫字樓租金主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進入帶來租金兩極化 發(fā)展趨勢. 近年來昆明寫字樓入駐率及租金均呈良性長漲趨勢. 中心區(qū)寫字樓市場租金較穩(wěn)定集中在30-50元/平米，北市區(qū)整體租金較高普遍高 于50元/平米，南市區(qū)參差不齊. 寫字樓客戶對物業(yè)管理敏感度低. 地段、交通

46、條件、價格及硬件配套是影響寫字樓租金的關系因素； 硬件配套中車位比在200/1以下為最佳，電梯比在5000/1以下最佳；另外寫字樓外 立面、智能化、配套設施是影響租金的重要因素. 小結 B 昆明寫字樓市場分析 三、昆明寫字樓市場銷售及租賃 價格表現(xiàn) 項目功能配比體量配比 世紀廣場 一期工程為B、C兩區(qū)，共22層，B、C區(qū)一至五層為裙樓， 將五幢塔樓連接為一體，B、C區(qū)均為地上20層。其中一至 五層為商場，6層以上為住宅和公寓，地下二層，為車庫， 設備機房，庫房和管理用房 商住兩用，設計為住宅戶型，但 基本為辦公為主。 柏聯(lián)廣場 16層大型商業(yè)，7層會所，地上8-15層A座寫字樓，B座 住宅 商

47、業(yè)、住宅、寫字樓都有，不過 住宅仍有大部分用作辦公 佳華酒店 廣場 雙塔樓大型高層建筑綜合體，分為A座、B座和C座。A座 為五星級酒店，37層，147米高；B座為5A級寫字樓，27 層；C座為商業(yè)配套，7層。 酒店、寫字樓和商業(yè)的結合。三 者互相作用，功能及客戶互補。 環(huán)球金融19層，全部為寫字樓純寫字樓，下商業(yè)上寫字樓 北辰財富 中心 這個項目有住宅、商業(yè)及寫字樓。寫字樓部分1層商業(yè)，2 層物管中心，3-29層為辦公用 住宅、商業(yè)、寫字樓結合，但功 能區(qū)分。 順城順城雙塔、住宅、商業(yè)、公寓 公寓、商業(yè)、寫字樓之間功能區(qū) 分但互惠性明顯。 隨著寫字樓的發(fā)展，其功能配比發(fā)生較大變化，功能間逐漸豐

48、富 且配套互利性增強。 序 號 寫字樓 名 稱 地址 等 級 類型 開發(fā) 商 建成時 間 租/售 價 格 總層 數(shù) 建筑 層 高 總建筑 面 積() 電 梯 數(shù) 量 品 牌 車位數(shù)量車位租金 物管公 司 物管 費 用 其他配套情況 1 志遠大 廈 青年路389 號 高寫字樓 云南 志遠 房地 產(chǎn) 2000 年 40- 60元 / 28 層 3.34 三 菱 地上30 個， 地下70 個 500元/月 志遠物 管 5元/ 月 / 7樓設有員工餐廳 2 環(huán)球金 融 五華區(qū)武成 路25號藝 術劇院旁 高寫字樓 城建 股份、 永安 地產(chǎn) 2006 年 60- 75元 / 19 層 3.5229554

49、富 士 通 180個 （立 體車庫） 包月500元 城建物 管 4.26 元 / 智能化寫字樓 3 丹彤現(xiàn) 代 城 白云路548 號 中寫字樓 云南 丹彤 集團 2002 年 30元/ 25 層 330003320120元/月 白家盛 物管 2.6 元/ 4 頤高數(shù) 碼 廣場 北京路延長 線 高寫字樓 頤高 集團 2005 年 45元/ 21 層 4.2210004 富 士 通 150（地 下） 300元/月 從眾物 業(yè) 3.5 元/ 月/ 智能化寫字樓 5 福林廣 場 寶善街中商住 昆明 福林 房地 產(chǎn) 2003 年 45元/ 28 （6- 26 層） 4.2552144 三 菱 168 5

50、元/小時每輛， 室 外超時加5元/ 小時， 室內超時加1元 /小 時 福林創(chuàng) 世物業(yè) 管理 3元/ 月 / 地上15層為群樓商場， 四層為餐飲娛樂場所， 五層為會所，設新聞發(fā) 布中心及大、中、小型 會議室 6 世紀廣 場 南屏街88 號 中商住 盤通 屋業(yè) 有限 公司 2000 年 35- 40元 / 22 層 （4 棟） 3.5175000 3 （ 每 棟） 三 菱 550500元/月 世紀物 業(yè)管理 公司 2.5/ 設有公共會議室（可容 納6080人）、健身 中 心、羽毛球室、乒乓球 室，群樓為商業(yè)廣場 7 弛宇大 廈 北京路605 號 低寫字樓 立龍 地產(chǎn) 1998 年 35 38 元/

51、 23 層 3.5250002 三 菱 38個無 鵬盛物 業(yè) 2.0 元/ 無 8 建設 大廈 北京路與 金 碧路交匯 處 低 寫字 樓 城市建 設 綜合開 發(fā) 公司 1995 年 28 35 元/ 21 層 3.5212203 三 菱 50個無 春苑 物 管有 限 公司 2.1元 / 月 三樓建設銀行食堂（不 對外）/21樓設快餐店； 建設銀行 9 集大 廣場 人民東路 延 安醫(yī)院旁 中商住 云南融 瑞 房地產(chǎn) 2000 年 30-35 元 / 32 層 3235605 三 菱 200300元/個月 恒美 佳 物業(yè) 商業(yè) 2.5元 / ， 住 宅1.8 元/ 群樓為沃爾瑪超市 10 銀海 國

52、際 公寓 北京路高商住 銀海地 產(chǎn) 2003 年 30元/ 32 層 3446008 三 菱 225 個 地下車位已全 部出 售（約20萬/ 個）， 地上150元/ 月 銀海 物 管 2.8元 / 月 中信銀行、建設銀行； 負一層設有餐廳及休息 區(qū) 11 北辰 財富 中心 北京路延 長 線 高 寫字 樓 城建股 份 2007 年 60元/ 29 層 3.3293224 富 士 通 580 個 滿半小時3元， 以 后每增加1小 時加 收1元 城建 物 管 3.5元 / 月 設有商業(yè)廣場 12 銀座 office 北京路延 長 線 中 寫字 樓 住佳房 地 產(chǎn) 2002 年 35元/ ； 5000

53、 元/ 11 層 32 富 士 通 約 100 個 200元/個月 住佳 物 業(yè) 2元/ 月 多媒體國際會議廳；商 務中心配備高精度彩色 激光打印、復印繪圖儀。 代辦車票、機票、出國 手續(xù)、代聘員工，提供 MBA課程培訓、商務信 息咨詢等服務；頂樓設 有室內網(wǎng)球場、健身房、 棋牌室、員工食堂； 13 紅塔 大廈 北京路 155 號附1 號 高 寫字 樓 云南紅塔 集團 2000 年 90元 /月/ 25層 （地 上） 3層 （地 下） 35 OT IS 90400元/月/個 紅塔物 業(yè) 已 含 在 房 租 中 負一層為餐廳、一樓有商 業(yè)餐廳；5A智能化設施 14 國際 友聯(lián) 大廈 北京路 延長

54、 線 高 寫字 樓 江東集團 2007 年 53元 / 月 29層4.25 施 奈 德 150 150-200元/ 月 江東物 管 2.6 元/ 月 三樓設公共會議廳6個 （大型：200人、中型： 120人、小型：20人）； 新聞發(fā)布中心一個（支持 8國語言同聲翻譯）；多 功能廳報告一個（可容納 約300人），6樓為餐廳 及貴賓室；5A智能化寫 字樓 15 石油 大廈 青年路中 寫字 樓 中國石化 滇黔桂石 油勘探局 1992 年 30元 / 25層32 三 菱 無 石油物 管 無設有員工食堂 16 建工 大廈 東風東 路 （市政 府對 面） 高 寫字 樓 建工集團 1995 年 25- 30

55、元 / 月 29層36 三 菱 100個 不包月，4元 （4小 時內），超出 每小 時加收1元 建工物 管 3元 / 月 5樓設有公共會議室可容 納約500人，設有乒乓球 室，群樓部分設有建設銀 行 17 建業(yè) 大廈 東風東 路47 號 中 寫字 樓 城市建設 綜合開發(fā) 公司、建 安房地產(chǎn) 2003 年 35 40 元/ 28層3.8320004 三 菱 地上20 個， 地下 150個 包月250元/ 個，包 年2500元/個 春苑物 管 2元 / 月 無 18 金泰 大廈 東風東路低 寫字 樓 云南鑫 泰 物業(yè)公 司 2002 年 30元/ 26 層 3.32 蘇 州 江 南 200個 地上

56、175元/月,地 下500元/月 誠鑫 物 管 2.2元 / 月 無 19 三合 商利 寫字 樓 東風西路 123號 中 寫字 樓 云南大 朝 房地產(chǎn) 1999 年 45-55 元 / 27 層 3.5340004 三 菱 無無 大潮 物 業(yè) 3元/ 月 商業(yè)銀行柜員機、休閑 茶吧 20 國防 大廈 五一路與 國 防路交叉 口 附近 中 寫字 樓 恒安地 產(chǎn) 1999 年 45元/ 18 層 44 三 菱 52 19點以前5元/天， 19點以后10元/ 天 麥各 斯 姆物 業(yè) 2元/ 月 健身中心，招商證券 21 東來 大廈 東站環(huán)城 南 路108號 低 寫字 樓 宇聯(lián)房 產(chǎn) 2000 年 3

57、5元/ ； 6000 元/ 26 層 32 OT IS 40350元/個月 東來 物 管 1.3元 / 月 員工餐廳，健身房，茶 室，棋牌室 22 萬裕 國際 商務 大廈 關上二環(huán) 南 路與民航 路 交叉口 高 寫字 樓 2005 年 45元/ ； 4600 元/ 16 層 3.2139313 三 菱 100個 地上200元/個月， 地下250元/個月 萬裕 物 業(yè) 2.6元 / 月 16層設有會議廳、報告 廳；設豪華會所提供完 善的商務服務；娛樂設 施有棋牌室及多功能廳 23 云南 城投 大廈 老民航路 與 二環(huán)南路 交 匯處 高 寫字 樓 云南城 投 5500 元/ 19 層 3.2200

58、007 三 菱 460個 （地 上200個， 地下260 個） 9萬元/個 城投 物 業(yè) 未定 智能化寫字樓，提供完 善的商務服務，群樓部 分為集中商業(yè)，設有網(wǎng) 球場、水療館、KTV等 24 華域 大廈 南屏街與 護 國路交叉 口 中 寫字 樓 云南華 域 建設發(fā) 展 股份有 限 公司 1996 年 35-45 元 / 39 層 2.8 56000 3 三 菱 無無 華域 物 管 3元/ 月 25 鴻城廣 場 人民路與 青 年路交匯 處 中商住 鴻城房 地 產(chǎn) 2001 年 35-40 元/ 月 21 層 4.5460004 施 耐 德 40個500元/月/個 鴻豐 物 業(yè) 2.3 元/ 月/

59、 7樓為金海馬健身中 心， 負一層為臺球城，1-4 層 裙樓為品牌服裝專賣 26 豐園大 廈 小西門中 寫字 樓 城投公 司 1994 年 40元/ 月 30 層 3.33 三 菱 350個 （立 體停車 場） 380元/月/個 瑞家 物 業(yè) 2元/ 月 / 設有公共會議室（可 容 納500人），員工餐 廳， 9樓設網(wǎng)球場,28樓設 乒乓 球室 27 社科春 城 國際 環(huán)城西路 577號廣 東 發(fā)展銀行 旁 高 寫字 樓 中浩房 地 產(chǎn)開發(fā) 有 限公司 2007 年 38元/ 月 19 層 3.356 壹 日 牌 和泰 物 業(yè) 2.3 元/ 月 中國銀行 小結： 昆明商業(yè)將逐漸改變以市中心為核

60、心的城市商業(yè)發(fā)展格局，形成組團式區(qū)域商業(yè)中 心，市中心區(qū)商業(yè)功能逐步改變，各區(qū)域商業(yè)特征越發(fā)明顯。 昆明市辦公物業(yè)的供給量、成交量和成交價格均呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢。 昆明市辦公物業(yè)的成交均價近三年呈現(xiàn)上漲勢頭。 寫字樓項目主要集中在市中心區(qū)，近期北市區(qū)的寫字樓物業(yè)發(fā)展勢頭強勁。 B 昆明寫字樓市場分析 四、昆明寫字樓市場需求特征分析 項目寫字樓需求特征 購買意向：有17.4%的受訪群 體愿意購買本項目寫字樓，31% 受訪者表示視具體情況定。 總體而言，項目周邊區(qū)域消費 者對本項目寫字樓的需求度約為 48.4分。 意向面積：需求群體對本項目寫 字樓的意向面積主要集中在60- 100 和150-2