第四章 投資性房地產(chǎn)

1、芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈

2、芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿

3、羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀

4、羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀

5、羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈

6、羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿

7、肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀

8、肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇

9、肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈

10、膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿

11、膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇

12、節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇

13、艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈

14、芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆

15、羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆

16、罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇

17、羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅

18、肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆

19、肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃

20、腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄

21、膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅

22、膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃

23、芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃

24、羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄

25、袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞

26、羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿蝿羋膂螇螈羇莈蚃螇肀膀蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒃薂袂

27、羈芅蒈袁肀蒁莄袁芃芄螂袀羂蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅羆肁荿薁羅膄膁蕆羄袃莇蒃羃肆膀螁羂膈蒅蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿羀肂芆螈聿膄蒂蚄肈芇芄薀肇羆蒀薆蚃腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃蝕膅荿葿 第四章 投資性房地產(chǎn)(依據(jù)2010年教材提前預習)一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容(一)定義和特征1.投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2.特征：(1)屬于企業(yè)的經(jīng)營活動因此通過其他業(yè)務收入、其他業(yè)務成本核算;(2)其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣;(3)能夠單獨計量和出售。(二)范圍投資性房地產(chǎn)主要包括：1.已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是

28、指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。2.已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。3.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這類投資性房地產(chǎn)比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。注意區(qū)分如下特殊項目是否屬于投資性房地產(chǎn)：1.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍(不屬于投資性房地產(chǎn))2.暫時閑置的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對外出租(屬于投資性房地產(chǎn))3.按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地(不屬于投資性房地產(chǎn))。4.作為存貨的房地產(chǎn)(不屬于

29、投資性房地產(chǎn))企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量(一)投資性房地產(chǎn)的確認將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件(同其他資產(chǎn)的確認條件，不用單獨記憶)：1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。(二)投資性房地產(chǎn)的初始計量1.外購的投資性房地產(chǎn)對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性

30、房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”等科目;采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。2.自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。采用成本模式計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地

31、產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”或“開發(fā)商品”等科目;采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)商品”等科目。(三)、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化;否則，費用化。資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。日常維修支出屬于費用化的后續(xù)支出，應當計入當期損益。(其他業(yè)務成本)三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量(一)采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)可以比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理思路理解。核算要點總結(jié)：1.設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算;2.要按期

32、(月)計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業(yè)務收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務成本”科目核算。3.應比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值準備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。(二)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)a.采用公允價值模式的前提條件同時滿足以下兩個條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。b 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理核算要

33、點：1.同樣要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算，明細科目為“成本”、“公允價值變動”;2.與采用成本模式計量的區(qū)別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。3.設(shè)置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等

34、科目。(三)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更1.要求規(guī)定：成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。2.處理：成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，要進行追溯調(diào)整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(盈余公積、利潤分配未分配利潤)。具體處理為：借：投資性房地產(chǎn)成本(變更日的公允價值)投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)(已計提的折舊或攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)(賬面余額)利潤分配未分配利潤(公允價值賬面價值)90%，或借記盈余公

35、積(公允價值賬面價值)10%，或借記已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(一)房地產(chǎn)形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算，在經(jīng)營過程中將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1.成本模式下的轉(zhuǎn)換核算要點：對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益。對應

36、結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應將相應的科目對應結(jié)轉(zhuǎn)?？颇繉P(guān)系如下：“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”對應 “投資性房地產(chǎn)”;“累計折舊”或“累計攤銷”對應“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”;“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”對應“投資性房地產(chǎn)減值準備”。不產(chǎn)生損益：指對應科目金額對應結(jié)轉(zhuǎn)，不會產(chǎn)生差額。作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用成本模式計量的房地產(chǎn)時，按照教材處理。2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換這種轉(zhuǎn)換方式下，通常轉(zhuǎn)換時的公允價值和賬面價值不一致，會產(chǎn)生差額。如何處理該差額是問題的關(guān)鍵：(1)投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用

37、房地產(chǎn)、存貨)無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。轉(zhuǎn)換日會計處理：借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)等(投資性房地產(chǎn)的公允價值)貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動(或借記)公允價值變動損益(或借記，金額倒擠)不論公允價值與賬面價值孰高，均將差額計入公允價值變動損益。(2)非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)(自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn))轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積其他資本公積”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。轉(zhuǎn)換日會計處理：借：投資性房地產(chǎn)成本 (轉(zhuǎn)換日的公允價值)累計折舊(或累計攤銷)固定資

38、產(chǎn)減值準備(或無形資產(chǎn)減值準備)公允價值變動損益(或貸記資本公積其他資本公積)(差額，倒擠)貸：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))投資性房地產(chǎn)的處置注意的要點：1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務成本”科目來核算。2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價值模式進行后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時若產(chǎn)生資本公積其他資本公積，則處置時應將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。3.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額在處置時應轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業(yè)其他業(yè)務所產(chǎn)生的利潤的有影響的。第五章 長期

39、股權(quán)投資(依據(jù)2010年教材提前預習)本章總體概括1、長期股權(quán)投資的四大類(確定后續(xù)計量時成本法與權(quán)益法的基礎(chǔ))2、長期股權(quán)投資的初始計量3、長期股權(quán)投資的后續(xù)計量4、共同控制資產(chǎn)和共同控制經(jīng)營一、長期股權(quán)投資的內(nèi)容本章所指長期股權(quán)投資，根據(jù)企業(yè)會計準則第2號長期股權(quán)投資的規(guī)定，包括：(1)企業(yè)持有的能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施控制的權(quán)益性投資，即對子公司投資;(50% 以上)(2)企業(yè)持有的能夠與其他合營方一同對被投資單位實施共同控制的權(quán)益性投資，即對合營企業(yè)投資;(20%50%)(3)企業(yè)持有的能夠?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響的權(quán)益性投資，即對聯(lián)營企業(yè)投資;(20%50%)(4)企業(yè)對被投資單位不具有

40、控制、共同控制或重大影響、在活躍市場上沒有報價且公允價值不能可靠計量的權(quán)益性投資。(20%以下)【例題1多選題】下列投資中，應作為長期股權(quán)投資核算的有()。a.對子公司的投資b.對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資c.在活躍市場中沒有報價、公允價值無法可靠計量的沒有重大影響的權(quán)益性投資d.在活躍市場中有報價、公允價值能可靠計量的沒有重大影響的權(quán)益性投資【正確答案】abc二、長期股權(quán)投資的初始計量(一)初始計量的兩種情況長期股權(quán)投資的四個內(nèi)容從初始計量的角度來講，分為兩種情況：1.企業(yè)合并所形成的長期股權(quán)投資(對子公司的投資);企業(yè)合并以是否在同一控制下進行企業(yè)合并為基礎(chǔ)對企業(yè)合并的分類(1)同一控制下的

41、企業(yè)合并(2)非同一控制下的企業(yè)合并2.企業(yè)合并之外其他方式形成的長期股權(quán)投資(對合營企業(yè)投資、對聯(lián)營企業(yè)投資、以及企業(yè)對被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響、在活躍市場上沒有報價且公允價值不能可靠計量的權(quán)益性投資)。(二)同一控制下的企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資1.同一控制下長期股權(quán)投資入賬價值的確定被投資單位所有者權(quán)益的賬面價值投資比例【例題】209年6月30日，a公司向其母公司p公司發(fā)行1000萬股普通股(每股面值為1元，市價為4.34元)，取得母公司p擁有對s公司100%的股權(quán)，并于當日起能夠?qū)公司實施控制。合并后s公司仍維持其獨立法人地位繼續(xù)經(jīng)營。209年6月30日s公司凈資產(chǎn)的

42、賬面價值為4002萬元。兩公司在企業(yè)合并前采用的會計政策相同。合并日，a公司與s公司所有者權(quán)益的構(gòu)成如表1所示：表1 單位：元 a公司s公司股本30 000 00010 000 000資本公積20 000 0006 000 000盈余公積20 000 00020 000 000未分配利潤23 550 0004 020 000合計93 550 00040 020 000s公司在合并后維持其法人資格繼續(xù)經(jīng)營，合并日a公司在其賬簿及個別財務報表中應確認對s公司的長期股權(quán)投資，其成本為合并日享有s公司賬面所有者權(quán)益的份額，a公司在合并日應進行的賬務處理為：借：長期股權(quán)投資 40 020 000貸：股本

43、 10 000 000資本公積股本溢價 30 020 000因為本題中s公司在合并后維持其法人資格繼續(xù)經(jīng)營，合并日s公司所有者權(quán)益的賬面價值為40 020 000元，因此長期股權(quán)投資的初始投資成本為40 020 000100%。即同一控制下企業(yè)合并的初始投資成本始終為合并日被合并方所有者權(quán)益的賬面價值乘以持股比例，與支付的合并對價無關(guān)。2.投出的資產(chǎn)價值與長期股權(quán)投資入賬價值之間的差額處理;付出的對價與長期股權(quán)投資入賬價值之間的差額通過資本公積資本溢價或股本溢價來調(diào)整，不足沖減的的調(diào)整留存收益;3.與投資相關(guān)的直接費用的處理;在同一控制下，與投資相關(guān)的直接費用計入到當期損益，即管理費用;【例題

44、2單選題】甲公司和a公司均為m集團公司內(nèi)的子公司，2009年1月1日，甲公司以1 300萬元購入a公司60%的普通股權(quán)，并準備長期持有，甲公司同時支付相關(guān)稅費10萬元。a公司2009年1月1日的所有者權(quán)益賬面價值總額為2 000萬元，可辨認凈資產(chǎn)的公允價值為2 400萬元。則甲公司應確認的長期股權(quán)投資初始投資成本為( )萬元。a.1 300b.1 310c.1 200d.1 440正確答案c答案解析同一控制下的企業(yè)合并取得的長期股權(quán)投資兩個考點：(1)應當在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。(2)相關(guān)交易稅費不計入投資成本，直接計入當期損益。所以，本

45、題甲公司應確認的長期股權(quán)投資初始投資成本=2 00060%=1 200(萬元)。無論是同一控制還是非同一控制，若是發(fā)行股票作為對價取得的股票投資，則交易費用從股票溢價中扣除;若是發(fā)行債券作為對價取得的股票投資，則交易費用是計入到負債的初始計量金額(應付債券利息調(diào)整明細科目)。4.投資方與被投資方會計政策不一致的處理。如果會計政策不一致，則首先按投資方的會計政策來調(diào)整被投資單位賬戶的金額，然后再計算確定長期股權(quán)投資的初始投資成本?！纠}3單選題】在同一控制下的企業(yè)合并中，合并方取得的凈資產(chǎn)賬面價值與支付的合并對價賬面價值(或發(fā)行股份面值總額)的差額，正確的會計處理應當是( )。a.確認為商譽b.

46、調(diào)整資本公積c.計入營業(yè)外收入d.計入營業(yè)外支出正確答案b答案解析在同一控制下的企業(yè)合并中，合并方取得的資產(chǎn)和負債，應當按照合并日在被合并方的賬面價值計量。合并方取得的凈資產(chǎn)賬面價值與支付的合并對價賬面價值(或發(fā)行股份面值總額)的差額，應當調(diào)整資本公積;資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益?！纠}4單選題】甲公司以定向增發(fā)股票的方式購買集團內(nèi)另一企業(yè)持有的a公司80%的股權(quán)，為取得該股權(quán)，甲公司增發(fā)了2 000萬股的普通股，每股面值1元，每股公允價值5元，支付承銷商傭金50萬元，取得該股權(quán)時a公司凈資產(chǎn)的賬面價值為9 000萬元，公允價值為12 000萬元，假定甲公司和a公司采用的會計政策相同，甲

47、公司取得該股權(quán)時應確認的資本公積為( )萬元。a.5 150b.7 550c.5 200d.7 600正確答案a答案解析屬于同一控制下的企業(yè)合并，長期股權(quán)投資的入賬價值以被投資單位所有者權(quán)益的賬面價值乘以持股比例來確認，本題中為9 00080%=7 200(萬元)。另，以發(fā)行股票方式籌集資金的，支付給承銷商的傭金費用，應沖減股本溢價。本題賬務處理為：借：長期股權(quán)投資 7 200貸：股本 2 000資本公積 5 150銀行存款 50(三)非同一控制下的企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資非同一控制下的企業(yè)合并是指參與合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的企業(yè)合并。即合并雙方合并前不存在關(guān)聯(lián)方

48、關(guān)系，遵循市場理念。會計處理要點：1.長期股權(quán)投資入賬價值：按投出資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債、發(fā)行的權(quán)益性證券等的公允價值計量。投出資產(chǎn)的損益按處置該資產(chǎn)的損益處理;發(fā)行權(quán)益性證券按資本溢價處理。例如：甲公司以固定資產(chǎn)對乙公司進行投資，形成了非同一控制下的企業(yè)合并。甲公司投出的固定資產(chǎn)原價100萬元，已提折舊20萬元，公允價值85萬元。則賬務處理是：借：固定資產(chǎn)清理 80累計折舊 20貸：固定資產(chǎn) 100借：長期股權(quán)投資 85貸：固定資產(chǎn)清理 85借：固定資產(chǎn)清理 5貸：營業(yè)外收入 5上面兩筆分錄可以合并為：借：長期股權(quán)投資 85貸：固定資產(chǎn)清理 80營業(yè)外收入 5假定甲公司用存貨(庫存商品)對乙

49、公司投資，形成非同一控制下的企業(yè)合并。存貨成本80萬元，公允價值100萬元，甲公司的增值稅率為17%。會計處理為：借：長期股權(quán)投資 117貸：主營業(yè)務收入 100應交稅費應交增值稅銷項稅額 17借：主營業(yè)務成本 80貸：庫存商品 80【例題】a公司于209年3月31日取得了b公司70%的股權(quán)。合并中，a公司支付的有關(guān)資產(chǎn)，在購買日的賬面價值與公允價值如表2所示。合并中，a公司為核實b公司的資產(chǎn)價值，聘請有關(guān)機構(gòu)對該項合并進行咨詢，支付咨詢費用(注：直接相關(guān)費用)100萬元。本例中假定合并前a公司與b公司不存在任何關(guān)聯(lián)方關(guān)系。表2 209年3月31日 單位：元項目賬面價值公允價值土地使用權(quán)20

50、000 000（成本30 000 000，累計攤銷10 000 000）32 000 000專利技術(shù)8 000 000（成本10 000 000，累計攤銷2 000 000）10 000 000銀行存款8 000 0008 000 000合計36 000 00050 000 000分析：本例中因a公司與b公司在合并前不存在任何關(guān)聯(lián)方關(guān)系，應作為非同一控制下的企業(yè)合并處理。a公司對于合并形成的對b公司的長期股權(quán)投資，應按支付對價的公允價值確定其初始投資成本。a公司應進行的賬務處理為：借：長期股權(quán)投資 51 000 000累計攤銷 12 000 000貸：無形資產(chǎn) 40 000 000銀行存款 9

51、 000 000營業(yè)外收入 14 000 000非同一控制下的企業(yè)合并中，合并對價若是無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，則公允價值與賬面價值之間的差額計入營業(yè)外收支;若是以金融資產(chǎn)或者長期股權(quán)投資作為對價，公允價值和賬面價值之間的差額計入投資收益;若是合并對價為投資性房地產(chǎn)或者存貨，是要按照公允價值確認收入，按照賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)成本的。2.相關(guān)直接費用(交易費用)的處理：計入長期股權(quán)投資的入賬價值。若是合并對價為發(fā)行債券或者發(fā)行股票取得的，要將交易費用看作是與發(fā)行債券或股票相關(guān)的，計入負債的初始成本(利息調(diào)整科目)或者沖減發(fā)行股票取得的股本溢價。3.差額(指長期股權(quán)投資入賬價值與被投資企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值份額的差

52、額)的處理：反映在合并報表中。這部分內(nèi)容到講解合并財務報表中的合并資產(chǎn)負債表時再做詳細的介紹。4.多次交易達到合并的處理。(1)由成本法到成本法，不需要追溯調(diào)整：如原投資10%，追加50%達到合并;(2)由權(quán)益法轉(zhuǎn)成成本法，需要追溯調(diào)整：如原投資30%，追加30%達到合并?！纠}】a公司于208年3月1日以4000萬元取得b公司30%的股權(quán)，因能夠派人參與b公司的生產(chǎn)經(jīng)營決策，對所取得的長期股權(quán)投資按照權(quán)益法核算并于208年確認對b公司的投資收益150萬元(該項投資的初始投資成本與投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值的份額相等)。209年1月2日，a公司又斥資5000萬元取得b公司另外3

53、0%的股權(quán)。假定a公司在取得對公司的長期股權(quán)投資以后，b公司并未宣告發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤;a公司按凈利潤的10%計提盈余公積。正確答案本例中a公司是通過分步購買最終取得對b公司的控制權(quán)，形成企業(yè)合并。在購買日，a公司應進行以下賬務處理：第一次取得投資時：借：長期股權(quán)投資 40000000貸：銀行存款 40000000確認投資收益時：借：長期股權(quán)投資 1500000貸：投資收益 1500000追溯調(diào)整：借：盈余公積 150 000利潤分配未分配利潤 1 350 000貸：長期股權(quán)投資 1 500 000借：長期股權(quán)投資 50 000 000貸：銀行存款 50 000 000企業(yè)合并成本=4000+

54、5000=9000(萬元)多次交易達到企業(yè)合并特指的是非同一控制下的業(yè)務。原因是同一控制下企業(yè)合并的長期股權(quán)投資初始投資成本始終是合并日被合并方所有者權(quán)益賬面價值投資比例，所以一般是不涉及多次交易達到企業(yè)合并的。(四)、以企業(yè)合并以外的方式取得的長期股權(quán)投資的初始計量除企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資以外，其他方式取得的長期股權(quán)投資(即本章所指長期股權(quán)投資四種情況中除“對子公司投資”之外的其他三種情況)，應當按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：一以支付現(xiàn)金取得的長期股權(quán)投資，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。初始投資成本包括與取得長期股權(quán)投資直接相關(guān)的費用、稅金及其他必要支出。企業(yè)取得長期股權(quán)

55、投資，實際支付的價款或?qū)r中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤，應作為應收項目(即應收股利)處理?！纠}】甲公司于209年2月10日，自公開市場中買入乙公司20%的股份，實際支付價款8 000萬元。另外，在購買過程中另外支付手續(xù)費等相關(guān)費用100萬元。投資后甲公司能夠?qū)σ夜臼┘又卮笥绊憽Ｕ_答案甲公司應當按照實際支付的購買價款作為取得長期股權(quán)投資的成本，其賬務處理為：借：長期股權(quán)投資 81 000 000貸：銀行存款 81 000 000如果實際支付的價款中含有100萬元已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利，則處理應是：借：長期股權(quán)投資 80 000 000應收股利 1 000 000貸：銀行存款 81 000 000任何情況下的長期股權(quán)投資，其買價中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利均應作為“應收股利”單獨核算。二以發(fā)行權(quán)益性證券取得的長期股權(quán)投資，其成本為所發(fā)行權(quán)益性證券的公允價值。 為發(fā)行權(quán)益性證券支付的手續(xù)費、傭金等應自權(quán)益性證券的溢價發(fā)