淺議“小產(chǎn)權(quán)”房的法律癥結(jié)及政策探討

1、淺議“小產(chǎn)權(quán)”房的法律癥結(jié)及政策探討摘 要隨著城市化的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住房的價格 日益飆升，“小產(chǎn)權(quán)”房由于價格低廉而備受青昧。但是在 實踐中，“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣過程中出現(xiàn)了許多問題，凸顯了一些法律沖突，因為“，j、產(chǎn)權(quán)”房屋買賣而發(fā)生的糾紛正是對法律的拷問。“小產(chǎn)權(quán)”房游走在法律和制度的邊緣，需要法律及時作 出相關(guān)規(guī)定，以彌補(bǔ)法律漏洞，避免更多不必要的糾紛。關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)“房 ；法律漏洞；對策。一、”小產(chǎn)權(quán)“房概述。（一）”小產(chǎn)權(quán)“房的界定?！毙‘a(chǎn)權(quán)“房并非一個嚴(yán)格法律概念，我們在任何一個規(guī)范性法律文件中都找不到關(guān)于”小產(chǎn)權(quán)“房的定義，這只是人們冠以的一種不正規(guī)的俗稱。目前我國學(xué)術(shù)界也未對”

2、小產(chǎn)權(quán)“房作出統(tǒng)一的界定，不同的學(xué)者對其有不同的理解。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，”小產(chǎn)權(quán)“房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，國家發(fā)給產(chǎn)權(quán)證的即為大產(chǎn)權(quán) ，例如開發(fā)商在辦理了土地開發(fā)、審批、出讓等手續(xù) ，并按規(guī)定繳納了土地出讓金等費用后 ，由國家土地管理部門發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋就是大產(chǎn)權(quán)房，也就是我們常說的商品房。而”小產(chǎn)權(quán)“房，則是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨開發(fā)或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)對外銷售，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為”鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“房。相對于普通的

3、產(chǎn)權(quán)房而言，由于集體土地的所有權(quán)歸集體而非個人，”小產(chǎn)權(quán)“房是建造在集體土地上的，因而不具有土地所有權(quán)，只享有房屋的所有權(quán)，因此，”小產(chǎn)權(quán)“房屬于不完全產(chǎn)權(quán)。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的”小“，不是因其面積、位置以及價格等方面的因素，而是由于其權(quán)利不完整，受法律保護(hù)較”小“而得名，故而叫做”小產(chǎn)權(quán)“房。（二）小產(chǎn)權(quán)房 的法律 狀態(tài)。有的學(xué)者認(rèn)為，”小產(chǎn)權(quán)“房缺乏合法性要件 ，因而不受法律保護(hù)。這種觀點從以下幾方面來論證 ：首先，”小產(chǎn)權(quán)“房屋建設(shè)的土地是集體土地，未經(jīng)縣級人民政府國土部門批準(zhǔn)出讓，不能取得土地使用證；其次，”小產(chǎn)權(quán)“房屋的建房沒有經(jīng)過縣級規(guī)劃部門審批通過 ，且未到房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行

4、登記備案的，不能取得國家承認(rèn) 的房產(chǎn)證 ；最后，”小產(chǎn)權(quán)“房是由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會頒發(fā)”小產(chǎn)權(quán)“證，以此作為房產(chǎn)證明，這只能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)承認(rèn)，并不具有普遍的法律效力。有的則認(rèn)為，只要完成了相關(guān)的審批手續(xù) 即為合法，并非所有的”小產(chǎn)權(quán)“房都是非法建筑。而且根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，”小產(chǎn)權(quán)“房可以銷售轉(zhuǎn)讓，只不過其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是受到限制的，即只能在集體成員范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，如果向集體組織之外的第三人轉(zhuǎn)讓 ，則不能在國土部門或房管部門辦理土地使用權(quán)證以及房屋所有權(quán)證等合法手續(xù)。現(xiàn)實中絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房既沒有合法審批手續(xù)又視同商品房對外銷售，才使得大家誤認(rèn)為所有的”小產(chǎn)權(quán)“房都是違法建筑。（三）”小

5、產(chǎn)權(quán)“房 的尷尬處境。由于合法性要件的缺失，因而”小產(chǎn)權(quán)“房不能進(jìn)入房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、過戶，也就是說，”小產(chǎn)權(quán)“房不能進(jìn)行二次交易，盡管該交易是 自愿的，因其不能取得國家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)而不能進(jìn)行買賣。城市居民因為無法負(fù)擔(dān)昂貴的商品房，轉(zhuǎn)而將 目標(biāo)鎖定”小產(chǎn)權(quán)“房，但最終卻不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證 ，而對于非城鎮(zhèn)居民而言，該”小產(chǎn)權(quán)“房也不能轉(zhuǎn)手賣掉，無法實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，這就使得”小產(chǎn)權(quán)“房出于一個尷尬的境地。二、”小產(chǎn)權(quán)“房屋買賣合同效力的認(rèn)定。（一 ）物 權(quán) 法 之 規(guī) 定。物權(quán)法第 39條規(guī)定”所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益 、處分的權(quán)利“。民法通則第 71條規(guī)定”財

6、產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對 自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利“。可見所有權(quán)權(quán)能應(yīng)當(dāng)包括占有 、使用、收益和處分四項，缺失任何一項，所有權(quán)權(quán)能都將是不完整的。又根據(jù)物權(quán)法第 59條的規(guī)定”農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn) ，屬于本集體成員集體所有“，第 6o條規(guī)定”屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民給予所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)“。也就是說，農(nóng)民集體財產(chǎn)所有權(quán)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會、村民小組行使，而非人們政府。因此 ，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府以及村委會發(fā)給村民”小產(chǎn)權(quán)“房權(quán)屬證明就視為集體組織將該房屋進(jìn)行了處分 ，是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有

7、權(quán)的表現(xiàn)，因而，”小產(chǎn)權(quán)“房屋的所有人 自然享有該房屋的所有權(quán)，那么所有權(quán)人處分該該房屋的行為就是民事法律行為，即是一個有效的法律行為，所以，關(guān)于村民與他人訂立的”小產(chǎn)權(quán)“房屋買賣合同，從物權(quán)法的角度來看，是一個有效的合同。（二）土地 管理 法之規(guī)定。土地管理法第 63條是關(guān)于集體土地使用權(quán)的處分禁止，”農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)“，由于房屋和土具有不可分性 ，即”房隨地走 ，地隨房走“，簡言之，就是土地的使用權(quán)隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。而該條的規(guī)定是針對土地而言的，但是卻沒有明文規(guī)定，當(dāng)土地作為房屋的宅基地時，不能隨房屋的處分而一并處分。相對于普通民眾而言

8、，法無禁止即自由，因而，”小產(chǎn)權(quán)“房的所有人可以自由處分該房屋，同時對土地的使用權(quán)也可一并處分。所有，我們可以認(rèn)定該”小產(chǎn)權(quán)“房屋的買賣合同有效。（三 ）合 同 法 之 規(guī) 定。根據(jù)合同法第 52條關(guān)于無效合同的規(guī)定，只有在一方以欺詐 、脅迫手段訂立的合同；惡意串通損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法 目的；損害社會公共利益以及違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時，才認(rèn)定為無效合同。而且需要特別注意的是，該”強(qiáng)制性規(guī)定“是指效力性強(qiáng)制規(guī)定。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同只要不屬于以上其 中之一，就不能認(rèn)定為無效。此外 ，合 同有效與否并不影響物權(quán)是否取得?？傊?，”小產(chǎn)權(quán)“房屋買賣合同應(yīng)該

9、是有效的，只是不能發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移而已，也就是不能進(jìn)行過戶，但是這并不影響合同的效力。合同有效與否與物權(quán)能否轉(zhuǎn)移是兩回事。三、”小產(chǎn)權(quán)“房合法化的政策探討。（一）區(qū)分不同的情況，作出不同的處理。1.把部分”小產(chǎn)權(quán)“房納入保障性住房?！毙‘a(chǎn)權(quán)“房備受歡迎的主要原因是城市住房供應(yīng)緊張，且房價大幅上漲 ，而”小產(chǎn)權(quán)“房以其絕對低廉的價格解決了許多普通民眾的住房問題?？梢哉f，”小產(chǎn)權(quán)“房的出現(xiàn)符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃 ，我們可以將其納為經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房 ，只需完善各種手續(xù) ，就可以納入住房保障體系，使其合法化，以解決中低收入者的住房問題 ，同時還緩解城市住房供應(yīng)緊張的狀態(tài)。2.對于非法占有耕地的要堅決拆

10、除。保護(hù)耕地的原則是底線，基本農(nóng) 田在任何情況下不得動用的，對于那些建設(shè)在基本農(nóng)田之上的”小產(chǎn)權(quán)“房必須徹底拆除。目前開發(fā)的部分”小產(chǎn)權(quán)“房是以追求經(jīng)濟(jì)利益為 目的，實質(zhì)上是對國家土地收益的一種掠奪 ，其土地收益變相的被當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商獲得。對于這種情形 ，必須采用強(qiáng)制的手段收回國家土地收益，以實現(xiàn)真正的社會公平。（二）完善農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)制度。物權(quán)法第 6o條規(guī)定”屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民給予所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)“。這種集體所有通俗來說就是人人所有，而實踐中卻變成了人人都無法享有，因而必須從法律上完善土地制度，從根本上

11、解決這一問題。為了使”小產(chǎn)權(quán)“房合法化，我們可以逐步允許集體土地流轉(zhuǎn)。由于在農(nóng)村土地集體所有制度下，土地可以在集體成員之間流轉(zhuǎn)，如果不能突破集體土地流轉(zhuǎn)的界限，我們可從宅基地使用權(quán)這一角度著手，即主張宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)以實現(xiàn) ”小產(chǎn)權(quán)“房的合法化。（三）強(qiáng)化”小產(chǎn)權(quán)“房屋買賣管理。一般情況下 ，所有權(quán)人處分自己的財產(chǎn)在法律上并無限制，介于”小產(chǎn)權(quán)“房的特殊性 ，買賣”小產(chǎn)權(quán)“房屋時應(yīng)當(dāng)考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的政策法規(guī)。所以必須加大力度規(guī)范”小產(chǎn)權(quán)“房屋交易秩序，以便減少糾紛，促進(jìn)農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展 ，保障社會公平。例如，嚴(yán)格規(guī)范審批手續(xù)，審查雙方權(quán)利義務(wù)是否存在非法轉(zhuǎn)讓土地等不法行為等。此外

12、，現(xiàn)行的關(guān)于房屋買賣的法律法規(guī)都是針對城市房屋買賣，對于農(nóng)村房屋買賣卻沒有相關(guān)的法律規(guī)定 ，這是立法的一個空白點 ，對此，需要我國立法及時作出相關(guān)規(guī)定。c29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9d1

13、b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795a1afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795a

14、d9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c879

15、5ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced1d91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c871afe4ce

16、d1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8

17、795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8791afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795a

18、d9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c9

19、1af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4

20、ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced15ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad2

21、9c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced195ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8

22、795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795a

23、d9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af795ad9c91fe4ced1b6c8795add1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b