房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完全手冊DOC

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改目 錄一、征地1、地理位置2、地質(zhì)地貌狀況3、土地面積及紅線4、四鄰狀況5、交通狀況6、土地權(quán)屬狀況7、土地性質(zhì)8、地表建筑、構(gòu)筑狀況9、城市配套10、周邊環(huán)境11、時(shí)事政策12、土地價(jià)格13、征地手續(xù)14、土地SWOT分析15、可行性論證16、開發(fā)能力評判17、實(shí)施征地二、項(xiàng)目前期1、立項(xiàng)管理2、文物審批及處理3、地質(zhì)勘察4、全程營銷（前期策劃）5、方案審批6、施工圖設(shè)計(jì)7、人防審批8、抗震審批9、消防審批10、綠化審批11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）12、建筑商與監(jiān)理方選擇13、材料商選擇14、其他合作商選擇15、節(jié)能評定16、

2、融資及房貸等級資信三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃管理2、建審規(guī)劃管理3、施工規(guī)劃管理4、期間變更規(guī)劃管理5、測繪管理四、報(bào)建管理1、報(bào)建申請2、施工圖審核3、工程類別4、招投標(biāo)管理5、抗震（前期已辦）6、質(zhì)量監(jiān)督委托7、監(jiān)理備案8、安全監(jiān)督審批9、墻改審批10、建設(shè)工程社會保險(xiǎn)審批11、職工意外傷害保險(xiǎn)12、水泥用散審批13、砂石審批14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批15、施工許可審批五、預(yù)售及申報(bào)房貸1、預(yù)售審批2、銀行申報(bào)房貸審批3、公基金貸款申報(bào)審批4、信用擔(dān)保合作六、施工管理1、土建工程2、水電暖通安裝工程3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)4、單位房屋預(yù)售面積的提供5、施工合同管理6、材料合同管理7、

3、監(jiān)理公司管理8、圖紙管理9、階段驗(yàn)收管理七、竣工管理1、建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收2、建筑工程竣工消防驗(yàn)收3、建筑工程竣工人防驗(yàn)收4、建筑工程竣工綠化驗(yàn)收5、建筑工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收6、驗(yàn)收資料管理7、竣工房產(chǎn)測繪八、財(cái)務(wù)管理1、征地2、項(xiàng)目前期3、規(guī)劃管理4、報(bào)建管理5、預(yù)售及申報(bào)房貸6、施工管理7、竣工驗(yàn)收管理8、財(cái)務(wù)管理 籌資管理 成本與費(fèi)用管理 銷售收入管理 分配管理九、全程營銷（后期營銷推進(jìn)管理）1、銷售周期劃分及控制2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施4、銷售培訓(xùn)管理5、客戶積累與管理6、銷售組織與日常管理7、項(xiàng)目二次策劃營銷十、銷售合同管理1、指定律師

4、及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi)容2、列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴(kuò)容空間3、合同及認(rèn)購書的簽訂4、銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接5、銷售合同與階段性促銷的銜接6、銷售合同的履約監(jiān)控7、銷售合同的存檔備案管理十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理1、按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證）2、分戶房產(chǎn)證辦理3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案十二、物業(yè)管理1、物業(yè)管理公司的選擇2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性3、物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī)4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5、對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)6、對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)7、項(xiàng)目開發(fā)期間合理建議8、物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)9、制

5、定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)10、提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料11、物業(yè)交接工作12、物業(yè)維修工作十三、物資與材料采購1、主材采購2、輔材與安裝工程十四、相關(guān)法律事務(wù)1、建立完善的合同管理體系2、建立律師項(xiàng)目跟蹤制3、對即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理4、零法律糾紛計(jì)劃一、征地1、地理位置： 明確路段建筑社區(qū)備案編號，以確定項(xiàng)目具體地點(diǎn)。 轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。 確定知名參照物。 確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、銀行等生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。2、地質(zhì)地貌狀況： 防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。 防止地下管網(wǎng)對施工的影響。 地下人防等設(shè)施。 文物問題。

6、地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。3、土地面積及紅線： 相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。 地塊規(guī)劃要點(diǎn)。4、四鄰狀況： 四鄰描述。 四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。 四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。 四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與環(huán)境可利用性。5、交通狀況： 直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。 城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機(jī)場等）。 1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。 近期城市規(guī)劃待實(shí)施的規(guī)劃道路。 區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。 區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。 確定出行與“回家”的交通便利程度。6、土地權(quán)屬狀況： 土地權(quán)屬明晰程度。 是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。 是否存在質(zhì)押或抵押情況。7、土地性質(zhì)： 城市土地連片規(guī)劃情況。

7、本地塊用地性質(zhì)的彈性。 連片規(guī)劃改造政策分析。 原土地方獲取土地方式與征地形式分析。8、地表建筑、構(gòu)筑狀況： 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃） 拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等） 安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等） 建筑原材料的再生利用情況。 達(dá)到三七通一平的條件與成本分析。9、城市配套： 城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等） 商業(yè)狀況。（購物、租賃狀況） 文化教育。 醫(yī)療衛(wèi)生。 自然綠化景觀及休閑場地。 金融服務(wù)。 娛樂、餐飲、住宿、辦公。 行政機(jī)關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等） 生活服務(wù)。（干洗店、郵

8、政局、美容美發(fā)等） 歷史文化、人文區(qū)位因素。10、周邊環(huán)境： 人口密度與劃類。 區(qū)域城市定位。 空氣指數(shù)與城市排污能力。 綠化情況。 人流分析。（流動、流駐、留住）11、時(shí)事政策： 金融政策。 城市GDP指數(shù)變動。 房地產(chǎn)開發(fā)政策。12、土地價(jià)格： 城市類別基準(zhǔn)價(jià)格。 可參照性周邊地價(jià)。 回遷補(bǔ)償分析。 相關(guān)土地稅收。13、征地手續(xù)： 已成型的獲取方式。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)） 未成型的可選擇方式分析。 相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。 相關(guān)辦理程序。 征地周期性。14、土地SWOT分析： 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢。 項(xiàng)目地塊的劣勢。 項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)。 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。15、可行性論證： 虛擬投資分析。 虛

9、擬收益分析。 相關(guān)營銷策劃機(jī)構(gòu)介入。16、開發(fā)能力評估： 技術(shù)實(shí)力評估。 資金實(shí)力評估。（財(cái)務(wù)分析） 經(jīng)營能力評估。（行政資源的可利用性） 管理能力評估。 資源能力評估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作） 開發(fā)能力結(jié)論。17、實(shí)施征地二、項(xiàng)目前期1、立項(xiàng)管理： 立項(xiàng)手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項(xiàng)變更） 投資規(guī)模的確定。（對后期各類報(bào)批的影響以及費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)） 政策的可利用管理。（舊城改造、重點(diǎn)工程、都市村莊改造等） 政策的收集； 手續(xù)的辦理（如申請舊城改造與重點(diǎn)工程）；此項(xiàng)應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。開工報(bào)告辦理。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件）2、文物審批及處

10、理： 征地前對其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。 徹底辦理不留隱患。（存在刑事責(zé)任） 該手續(xù)直接影響到項(xiàng)目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。3、地質(zhì)勘察： 對地質(zhì)要有較深入的研究，防止動工后的阻礙與增加成本。 對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。 對原人防設(shè)施的處理。（依照人防法及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范）4、全程管理（前期策劃）： 項(xiàng)目定位。項(xiàng)目市場定位；A、類比競爭樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）B、一手市場調(diào)研C、項(xiàng)目要素調(diào)研（如配置等）D、綜合評判區(qū)域定位； 主力客戶群定位； 功能定位；建筑風(fēng)格定位；商業(yè)部分定位；A、主題定位B、經(jīng)營管理定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài) 項(xiàng)目價(jià)值分析。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值； 項(xiàng)目品牌價(jià)值； 項(xiàng)目社會價(jià)值；

11、 項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重； 項(xiàng)目可提升價(jià)值分析；A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B、獨(dú)特的戶型與結(jié)構(gòu)C、環(huán)境D、配套E、物業(yè)管理F、形象包裝與組合營銷策劃G、品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大環(huán)境因素；A、經(jīng)濟(jì)金融因素B、政策因素C、城市規(guī)劃前景因素D、人文理念的發(fā)展因素 項(xiàng)目定價(jià)模擬。 項(xiàng)目目標(biāo)收益與最大收益，項(xiàng)目綜合成本預(yù)估； 均價(jià)的確定（類比價(jià)值，有效需求成本加價(jià)）； 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬（分層、分套）；A、差異性定價(jià)（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）B、確定系數(shù)C、確定幅度價(jià)格策略報(bào)告； 項(xiàng)目投資可行性分析。 可變成本變動時(shí)對利潤的影響； 銷售價(jià)格變動時(shí)對利潤的影響； 投資風(fēng)險(xiǎn)分析。

12、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)；A、價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性B、規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否是以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值C、項(xiàng)目全程營銷策劃的成功性資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性；A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)成本B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目C、銷售推進(jìn)把握，最短時(shí)間回籠資金經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)；A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)C、金融時(shí)政前瞻性與可借鑒性分析 開發(fā)節(jié)奏建議；影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因素D、發(fā)展商整體開發(fā)水平E、資金投放量與回收要求F、營銷因素與價(jià)格策略G、市場供求因素H、入市時(shí)間項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測；

13、A、項(xiàng)目開發(fā)整體推進(jìn)計(jì)劃B、項(xiàng)目銷售整體推進(jìn)計(jì)劃C、預(yù)測結(jié)論D、項(xiàng)目結(jié)束后的總結(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。 以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場（包括組裝市場潛在需求）為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。總平面規(guī)劃；A、可實(shí)施性（規(guī)劃法規(guī)）B、周邊條件的允許性C、可增容性（未來填充余地）建筑空間布局；A、建筑立面與色彩計(jì)劃，三維實(shí)景效果B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等）道路系統(tǒng)布局；A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）B、區(qū)外連接（出入口）

14、C、項(xiàng)目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防）綠化系統(tǒng)布局；A、園藝綠化，景觀設(shè)計(jì)B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運(yùn)動系統(tǒng)（泳池）C、投資預(yù)算與管理成本分析公建與配套系統(tǒng)；A、同市政大配套的兼容與降低實(shí)施成本（就近、使用安全性）B、公建設(shè)計(jì)及提示C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱與清污設(shè)施G、郵件箱與供奶箱等項(xiàng)目施工程序；A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實(shí)施交付B、確保施工與銷售看房同步及安全性C、施工安全防護(hù)與形象包裝

15、D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨(dú)立性建筑風(fēng)格定位；A、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思B、建筑色彩計(jì)劃C、建筑外立面裝飾及材料D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計(jì)提示主力戶型選擇；A、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例C、主力戶型設(shè)計(jì)提示D、商業(yè)戶型布局設(shè)計(jì)提示E、寫字樓平面設(shè)計(jì)提示F、得房率分析空間布局裝飾概念設(shè)計(jì)；A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）B、公共空間主題選擇（裝飾效果）C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實(shí)景提示D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想E、地塊已有自然環(huán)境利用F、項(xiàng)目人文環(huán)境的營造營銷示范單位裝修設(shè)計(jì)（樣板房）；A、完全情景化

16、，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示B、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C、集中對個(gè)性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)中的不足D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認(rèn)知程度E、各房間及功能間概念設(shè)計(jì)F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)附屬設(shè)計(jì)；A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）B、背景音樂指導(dǎo)（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）C、營造與引導(dǎo)未來生活方式（VIP會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等）項(xiàng)目質(zhì)量工

17、期策劃營銷；A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度C、及時(shí)對已購房產(chǎn)加以進(jìn)度通告D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補(bǔ)的情況下，及時(shí)書面告知準(zhǔn)業(yè)主形象策劃；A、項(xiàng)目名稱（總名稱與細(xì)分名稱）B、標(biāo)志C、標(biāo)準(zhǔn)色D、標(biāo)準(zhǔn)字E、工地環(huán)境視覺包裝F、售樓中心包裝設(shè)計(jì)G、展板、沙盤等道具設(shè)計(jì)H、售樓中心家具I、促銷禮品J、導(dǎo)視牌K、銷售人員包裝L、印有標(biāo)識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） 營銷推廣策劃。營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運(yùn)作的流程。 區(qū)域市場動態(tài)分析（項(xiàng)目基本

18、要素、定位、供求狀況、競爭因素等）； 項(xiàng)目賣點(diǎn)的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策； 目標(biāo)客戶群定位分析； 價(jià)格定位及策略；A、結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)與市場定位確定價(jià)格定位B、價(jià)格策略（價(jià)格總趨勢）C、價(jià)格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）入市時(shí)機(jī)規(guī)劃；A、根據(jù)報(bào)批報(bào)建推進(jìn)B、結(jié)合項(xiàng)目施工進(jìn)度C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動廣告策略；A、廣告總體策略與階段性劃分B、廣告形式的配比（直接、間接等）C、廣告主題D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)E、廣告效果監(jiān)控、評估、修正（指標(biāo)銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計(jì)制作如：購房須知、價(jià)格表、銷控表、樓書、海報(bào)折頁、認(rèn)購書、合同書、交房

19、標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。H、廣告支出監(jiān)控I、媒體組合J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃K、軟性宣傳人員配備與管理；A、參與銷售過程所需哪些人員B、銷售與綜合培訓(xùn)C、管理與傭金制度D、制訂銷售手冊如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項(xiàng)目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購房辦理程序、購房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。E、合同文本 如：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險(xiǎn)合同、公證書等?？蛻艄芾硐到y(tǒng)；A、電話接聽登記表B、新老客戶檔案表C、銷售日、周、月報(bào)

20、表D、已成交客戶檔案表（臺帳）E、應(yīng)收帳款控制表F、保留樓盤控制表銷售組織與日常管理；A、組織與激勵(lì)B、工作流程5、方案審批： 項(xiàng)目總規(guī)劃方案審批。 建筑單位方案審批。 方案招投標(biāo)。6、施工圖設(shè)計(jì)7、人防審批： 立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報(bào)。 得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)（同施工圖同步）。 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。 人防實(shí)施階段。 驗(yàn)收。8、抗震審批9、消防審批10、綠化審批11、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）： 市政施工管理。 市政道路開口管理。12、建筑商與監(jiān)理公司選擇13、材料商選擇14、其他合作單位選擇 物業(yè)管理。 經(jīng)營管理

21、公司（商業(yè)、寫字樓）。 裝修商。 綠化園藝。15、節(jié)能評定16、融資及房貸資信等級評定三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃管理： 項(xiàng)目選址選址意見書。 建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃審批用地定線坐標(biāo)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書。 申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍； 項(xiàng)目規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方案審批用地規(guī)劃總平面布置圖。 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無效； 本證有效期6個(gè)月； 改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進(jìn)行辦理；2、建審規(guī)劃管理： 建筑工程定位審批建筑工程定位批件有效期6個(gè)月 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。報(bào)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)兩套（總平圖及相應(yīng)航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。

22、 建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審批。 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書。3、施工規(guī)劃管理（施工驗(yàn)收管理）： 基槽或樁孔驗(yàn)線規(guī)劃管理。 基礎(chǔ)驗(yàn)線規(guī)劃管理。4、施工期間變更規(guī)劃管理5、測繪管理四、報(bào)建管理（建委）1、報(bào)建申請（甲方）2、施工圖審批（甲方）3、工程劃類別（甲方）4、招投標(biāo)管理（甲、乙方）5、抗震審批（甲方）6、質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）7、監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）8、安全監(jiān)督審批（乙方）9、墻改審批（甲方）10、建筑工程社會保險(xiǎn)審批（甲方）11、職工意外傷害保險(xiǎn)（乙方）12、水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）13、砂石審批（乙方）14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批15、施工許可審批（甲方）

23、領(lǐng)取施工許可證五、預(yù)售及申報(bào)房貸1、預(yù)售申請： 按預(yù)售管理辦法投資達(dá)到25%以上。 具備土地證、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書、施工許可證。 有明確價(jià)格備案。 商品房物業(yè)管理方案備案（物業(yè)大修基金）。 房管測繪部門對預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。2、銀行申報(bào)貸款審批： 市場處辦理預(yù)售卡及備案。 銀行申報(bào)（注意規(guī)劃批準(zhǔn)房屋屬性）。3、公積金貸款申報(bào)審批4、信用擔(dān)保合作六、施工管理1、土建工程： 組織落實(shí)現(xiàn)場折遷準(zhǔn)備工作。 組織落實(shí)現(xiàn)場三通一平工作。 實(shí)測現(xiàn)場征地紅線用地面積。 核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。 核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。 擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。 了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)

24、輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。 擬定主體工程平立剖面細(xì)部規(guī)劃方案。 選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì)單位。 選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。 選定勘察設(shè)計(jì)單位，尋求合作伙伴。 對參建單位進(jìn)行業(yè)績考察。 建立健全各級崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。 編制項(xiàng)目管理辦法。 建立項(xiàng)目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。 工程部根據(jù)批復(fù)的總體進(jìn)度計(jì)劃編制細(xì)部程序。 工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計(jì)劃； 單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃； 分部工程施工進(jìn)度計(jì)劃； 月進(jìn)度計(jì)劃； 施工管理。 建立工期管理的檢查體系； 建立施工過程記錄，分包工期計(jì)劃落實(shí)的匯報(bào)制度； 施工過程控制，工期預(yù)測，改進(jìn)措施； 嚴(yán)格施工組織設(shè)計(jì)，施工方案審批制度； 嚴(yán)格按

25、施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工； 建立健全施工技術(shù)交底制度，實(shí)行程序化管理； 特殊施工過程的控制；A、對那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過其后的檢驗(yàn)或試驗(yàn)完全判定或施工后無法檢測，只能通過破壞性檢驗(yàn)才能判斷其質(zhì)量的施工過程，必須采取特殊的檢驗(yàn)措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。B、需采取特殊檢驗(yàn)的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實(shí)施預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個(gè)方面進(jìn)行預(yù)先鑒定，由責(zé)任工長填寫“特殊過程能力預(yù)先鑒定報(bào)告”，經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施，工程部技術(shù)人員應(yīng)及時(shí)檢查和監(jiān)督。技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計(jì)變更審簽；工程

26、部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對經(jīng)監(jiān)理公司批復(fù)后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè)計(jì)變更單，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通確認(rèn)后，組織施工。2、水電暖通安裝工程： 新項(xiàng)目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。 電業(yè)局； 自來水公司； 熱力公司； 有線電視臺； 電信局； 煤氣公司；新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所需容量、進(jìn)線方式、方位等以及時(shí)合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復(fù)開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費(fèi)用。 吸取其它小區(qū)在開發(fā)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì)，以及施工工序不合理造成的重復(fù)開挖反復(fù)施工，造成浪費(fèi)。 高壓配電室雙電源進(jìn)線設(shè)

27、計(jì)，必須經(jīng)電業(yè)局生計(jì)科認(rèn)可后才能送電。 因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計(jì)。 自來水的收費(fèi)根據(jù)用途不同，其收費(fèi)價(jià)格也不同，我們可以把雙水源 進(jìn)小區(qū)時(shí)，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計(jì)量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用。 熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時(shí)盡量避開其它管道。 小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計(jì)要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點(diǎn)，留點(diǎn)富余量。 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。 安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施工，防止設(shè)備吊裝時(shí)產(chǎn)生碰傷，例如高低開關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。 電

28、氣設(shè)備以及強(qiáng)弱電橋架，管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。 上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造成樓面微裂縫。分戶計(jì)量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時(shí)，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。 建議本小區(qū)實(shí)行直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用安排電工配電室值班，又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。 如果商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮消防噴淋的安裝要求，要留設(shè)上水管線布置空間，應(yīng)事先申報(bào)消防設(shè)施布線施工做法，避免重復(fù)施工。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。 中央空

29、調(diào)的送風(fēng)管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實(shí)，力求設(shè)計(jì)合理。 采用分戶計(jì)量時(shí)，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時(shí)最好走明管；埋地時(shí)應(yīng)加設(shè)套管，如用鋁塑管時(shí)接口一定要連接牢固。管道井內(nèi)安裝計(jì)量表時(shí)應(yīng)保證各部件便于檢修維護(hù)。 地下車庫、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動泵。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風(fēng)良好。 供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。 小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車庫及出入口處，小區(qū)主入口和商場處設(shè)置。七、竣工驗(yàn)收管理1、建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收： 竣工測繪。建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書。 施工圖加蓋“規(guī)劃驗(yàn)收合格章”。

30、換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 辦理資料歸檔。2、消防驗(yàn)收： 消防產(chǎn)品資料。 電氣消防安全測試報(bào)告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。 核發(fā)驗(yàn)收意見書。3、人防工程驗(yàn)收：退還相關(guān)保證金。4、綠化驗(yàn)收5、質(zhì)量驗(yàn)收（綜合）： 綜合驗(yàn)收資料備案。竣工備案證書辦理房屋權(quán)屬登記。6、竣工驗(yàn)收資料管理： 向規(guī)劃、建委提供備案資料。 公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。 向物業(yè)公司或業(yè)主委員會移交全套竣工驗(yàn)收資料（含圖紙）。7、竣工房產(chǎn)測繪： 單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。 分產(chǎn)控制圖測繪。八、財(cái)務(wù)管理1、征地： 正確核算征用土地新發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出。2、項(xiàng)

31、目前期： 根據(jù)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目初步規(guī)劃，開展經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測，確定投資報(bào)酬率及目標(biāo)利潤率。3、規(guī)劃管理： 在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)編制和審核設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，以便控制開發(fā)建設(shè)的總投資。4、報(bào)建管理： 對項(xiàng)目報(bào)告建審批新發(fā)生的稅金與費(fèi)用應(yīng)分項(xiàng)設(shè)帳，按建設(shè)項(xiàng)目的受益對象正確分?jǐn)偂?、預(yù)售及申報(bào)房貸： 根據(jù)與客戶簽訂的購房意向書，收取購房定金，為客戶開據(jù)收款收據(jù)，并以客戶為核算對象，統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶，待正式合同簽訂后，客戶支付首付款或分期付款，財(cái)務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶核算。 客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財(cái)務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負(fù)

32、責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財(cái)務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及時(shí)據(jù)實(shí)入帳，正確核算個(gè)貸本息，并定期與經(jīng)銷部銷售合同管理人員核對，及時(shí)清理欠款。6、施工管理： 根據(jù)設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，編制各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃或預(yù)算，以便控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，對于發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計(jì)劃為依據(jù)，進(jìn)行嚴(yán)格的審核；根據(jù)審核后的支出憑證，按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行歸集和分配。7、竣工驗(yàn)收管理： 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，財(cái)務(wù)部應(yīng)會同工程部對施工單位的決算報(bào)告進(jìn)行審核，根據(jù)三方認(rèn)可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出，與已付工程款，代付材料款的差額列入“應(yīng)付帳款施工單位”進(jìn)行債務(wù)核算。8、財(cái)務(wù)管理： 籌資管理。根據(jù)公司

33、的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎(chǔ)上，做好資金需求量的預(yù)測，適度籌集資金，在籌資過程中應(yīng)合理選擇資金來源，對比各籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達(dá)到最低，適度舉債，合理確立自有資金和借入資金的比例，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 成本與費(fèi)用管理。成本費(fèi)用的核算包括費(fèi)用開支的核算與開發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。費(fèi)用開支的核算是對發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行審核和控制，并按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。根據(jù)成本費(fèi)用的性質(zhì)可分為直接費(fèi)、間接費(fèi)和期間費(fèi)三部分。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工

34、程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)；間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場或基層生產(chǎn)單位，同時(shí)為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)、低值易耗品推銷費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；期間費(fèi)用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費(fèi)用，理財(cái)活動產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購置費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)以及原有建筑物品拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出，據(jù)實(shí)登記入帳，若是一宗土地上同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按各受益對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積比例在其受益對象上予以分配，計(jì)算公式如下：分配率=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)各受益對象占用建設(shè)場地面積之

35、和（或建筑面積之和）某受益對象應(yīng)承擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=該對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積分配率 前期工程費(fèi)；前期工程費(fèi)指發(fā)生的一般勘察費(fèi)、測繪費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及可行性研究費(fèi)用，前期工程費(fèi)一般能分清其承受對象，可直接計(jì)入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前期工程費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以上的項(xiàng)目分擔(dān)，則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對象上予以分配。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)有幾個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān)，則應(yīng)按各項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。 建筑安裝工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)是指為開發(fā)項(xiàng)目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費(fèi)，內(nèi)容包括材

36、料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用及間接費(fèi)用，若主要材料由開發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單位結(jié)算進(jìn)度款時(shí)應(yīng)從已完工程決算造價(jià)中扣除已代付的材料款。此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按單項(xiàng)工程施工預(yù)算進(jìn)行控制開支，分項(xiàng)核算。 公共設(shè)施配套費(fèi)；對于能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生的支出，應(yīng)分配計(jì)入它為之服務(wù)的商品房或建設(shè)場地的開發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種：A、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步，所發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)能分清由哪一個(gè)項(xiàng)目承擔(dān)，則新發(fā)生的公共配套設(shè)施可直接計(jì)入該項(xiàng)目的成本之中。B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個(gè)以上的開支項(xiàng)目承擔(dān)，則發(fā)生的公共

37、配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項(xiàng)目上歸集成本，然后再按各受益項(xiàng)目的建筑面積或預(yù)算造價(jià)，預(yù)算成本的比例予以分配。 銷售收入管理。 分配管理。九、全程營銷（銷售實(shí)施階段）1、銷售周期劃分及控制： 銷售周期。 內(nèi)部認(rèn)購期； 開盤試銷期； 銷售擴(kuò)張期； 強(qiáng)勢銷售期； 掃尾清盤期； 各階段的銷售實(shí)施細(xì)則及廣告宣傳方案。 各階段的銷控與推廣方案。人員配備與資料配給。2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施4、銷售培訓(xùn)管理5、客戶積累與管理6、銷售組織與日常管理7、項(xiàng)目二次策劃營銷8、房屋交付管理： 物業(yè)與經(jīng)營管理公司的適時(shí)介入。 交房策劃方案。 交房日期； 交房活動策劃； 交房

38、公證公告及書面通知簽收下發(fā)； 交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）；十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理1、由律師及專員確定合同及認(rèn)購書范本： 合同書、認(rèn)購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。 隨合同提供客戶服務(wù)手冊（含購房、辦證、稅費(fèi)、物業(yè)交接等說明）。 工程部提供完善的配置清單與戶型圖。 注意土地證的內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個(gè)） 認(rèn)購書要有明確時(shí)限與責(zé)任限制。 認(rèn)購收據(jù)與發(fā)票的管理。2、列舉合同書與認(rèn)購書可選擇性擴(kuò)容空間： 針對購房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。3、合同書與認(rèn)購書的簽訂： 由誰來進(jìn)行合同書及認(rèn)購書的簽訂。 簽訂與

39、付款的約定與履行程序。 簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。4、銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接： 形成銷售合同與認(rèn)購書臺帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。 形成客戶付款交費(fèi)臺帳（房款、手續(xù)費(fèi)、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。 形成貸款戶臺帳。 開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號）； 還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）； 不良貸款記錄（以往、新貸）； 階段性促銷活動臺帳。 促銷活動讓利問題； 促銷活動優(yōu)惠措施等；5、銷售合同與階段性促銷的銜接： 制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。 階段性促銷是否要在合同書或認(rèn)購書中體現(xiàn)，還是另訂補(bǔ)充協(xié)議。 補(bǔ)充

40、協(xié)議的簽訂。 內(nèi)容的確定； 補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系； 補(bǔ)充協(xié)議及認(rèn)購書對購房者的違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。6、銷售合同的履行監(jiān)控： 結(jié)合銷售各類臺帳，形成監(jiān)控程序，每日進(jìn)行監(jiān)控及時(shí)處理。 通過銷售合同監(jiān)控，對工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)對銷售合同履行進(jìn)行督促，制定督促單（對工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與備案。 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時(shí)送達(dá)（送達(dá)、掛號郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時(shí)有證據(jù)可查。 對營銷公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。7、銷售合同的存檔備案管理： 簽訂合同或認(rèn)購書如何存檔，專人保管及按程序查詢。 存檔前完善各

41、類行政審批（備案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，防止退房帶來不便。 對合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。 對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理1、嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案： 合同交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。 施工周期； 竣工驗(yàn)收期； 測繪期； 權(quán)屬登記周期（竣工后90日內(nèi)）； 合理安排測繪審核。 認(rèn)購、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審； 竣工期提前安排測繪，必要時(shí)可由業(yè)主參與； 測繪有明確結(jié)果后，以書面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說明書面告知業(yè)主；2、分戶證辦理： 分戶土地證辦理。 分戶房產(chǎn)證辦理。3、配合物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)戶籍

42、備案： 何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。 同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會保障等）。十二、物業(yè)管理1、物業(yè)管理公司的選擇： 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。 物業(yè)管理人力資源。 物業(yè)服務(wù)取費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)等級。 物業(yè)服務(wù)品牌。 物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。 物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。 物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評定。2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性： 商業(yè)部分的租賃管理。 商業(yè)的經(jīng)營性管理。 寫字樓的租賃管理。3、物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目的時(shí)機(jī)： 物業(yè)公司結(jié)合項(xiàng)目情況與開發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報(bào)告，包括服務(wù)項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)分析。（可采取公開招標(biāo)）。 開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報(bào)告，提供與之相

43、匹配的物業(yè)硬件。 確定物業(yè)在項(xiàng)目哪個(gè)階段可介入。 項(xiàng)目統(tǒng)籌階段介入； 項(xiàng)目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場及綠化等）； 物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時(shí)簽訂；4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 工程、設(shè)計(jì)、管理提前介入。 保潔服務(wù)。 綠化養(yǎng)護(hù)。 安全與交通管理。 三車及場地管理。 公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)事務(wù)性管理。 檔案及數(shù)據(jù)管理。 知能化服務(wù)。 家政服務(wù)。 多種經(jīng)營及服務(wù)開通。 社區(qū)文化服務(wù)。 與業(yè)主的日常問題。 價(jià)格體系。 人員構(gòu)成。 資質(zhì)問題。5、對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)6、對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)： 節(jié)假日賀卡等。 會員制有償保潔服務(wù)。 物業(yè)管理培訓(xùn)課。 保姆班； 主婦培訓(xùn)班； 專家類講座；7、項(xiàng)目開發(fā)期間向開發(fā)企業(yè)隨時(shí)提供建議8、提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī)9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)10、提供項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料： 質(zhì)量保證書（兩書之一）要注明保修起止日。 使用說明書（兩書之一）。 業(yè)主公約。 用戶手冊。 房屋交收流程。 入伙通知書。 入伙手續(xù)書（結(jié)合“客戶手冊”、客戶驗(yàn)收表等）。 建立業(yè)主檔案（物業(yè)檔