[管理制度]商品房出入庫管理辦法

1、管理制度 ）商品房出入庫管理辦法商品房出入庫管理辦法第壹章總則第一條 為規(guī)范商品房出入庫管理，確保資產(chǎn)完整，制定本辦 法。第二條 大連億達投資 XX 公司（以下簡稱“投資公司”）所屬 房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅、公建等產(chǎn)品（以下簡稱商品房）出入庫的 管理均執(zhí)行本辦法。第二章面積及售價確定第三條 面積1、開發(fā)部門提供項目施工圖，且召集預(yù)算、工程、運營等關(guān)聯(lián) 部門共同會審圖紙，確定樓號、房號、物業(yè)用途及功能定位，經(jīng)公 司總經(jīng)理辦公會通過后，報投資公司總裁辦公會審定。2、預(yù)算部門依據(jù)已確定的圖紙，按照國家有關(guān)規(guī)定計算開發(fā)項 目的總面積、銷售面積（含分?jǐn)偯娣e）及不可銷售面積，且確定單 位面積。3、營銷部依據(jù)

2、圖紙及國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定于預(yù)算部門計 算面積的基礎(chǔ)上進行復(fù)核和計算，且負責(zé)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測繪中心提前 進行面積預(yù)測。4、營銷部將預(yù)算部門和營銷部測算的面積和房地產(chǎn)測繪中心預(yù)測的面積核定后提交總經(jīng)理辦公會，經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論通過,報投資公司市場部、業(yè)務(wù)部審核，經(jīng)投資公司總裁批準(zhǔn)后填制期房預(yù)訂 表。5、期房建設(shè)過程中，面積發(fā)生變化要及時按照之上程序進行面 積的重新測算和審批。第四條 價格1、預(yù)算部門于商品房預(yù)訂或預(yù)售前，負責(zé)做出直接成本的投資 預(yù)算和直接成本的單位造價。2、財務(wù)部于預(yù)算部門提供的直接成本預(yù)算的基礎(chǔ)上，對間接費 用（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、銷售稅金等）進行預(yù)算 且匯總后預(yù)

3、測開發(fā)項目的總投資及收益情況，對可售商品房的單位 造價及利潤做出分析方案，為確定預(yù)訂或預(yù)售價格提供依據(jù)。3 、營銷部依據(jù)市場調(diào)查，向總經(jīng)理辦公會提交訂價初步方案。4、總經(jīng)理辦公會依據(jù)預(yù)算部門、財務(wù)部的成本分析及營銷部的 售價方案進行討論 ,通過后報投資公司市場部審核，市場部審核同意 后報投資公司總裁批準(zhǔn)，各公司董事會通過后，營銷部負責(zé)將投資 公司總裁批準(zhǔn)的價格填制商品房售價表（壹式倆份，運營財務(wù)各壹 份）。5、營銷部于實際銷售過程中要根據(jù)市場情況，及時向總經(jīng)理、 總裁方案市場對價格的反映。6、涉及商品房特殊訂價，必須由營銷部按照商品房特價審批程 序，報請投資公司總裁批準(zhǔn)后方可辦理。第三章期房預(yù)

4、訂及銷售第五條 預(yù)訂期房1、客戶簽訂商品房認購單且到財務(wù)部交齊定金后，營銷部才可 預(yù)留房號，納入期房預(yù)訂管理。2、每月末或調(diào)價前，財務(wù)部依據(jù)定金交納情況，將期房預(yù)訂情 況進行統(tǒng)計，且將統(tǒng)計結(jié)果及時報送營銷部、總經(jīng)理及投資公司市 場部、計財部、投資公司總裁。3、每月末或調(diào)價前，營銷部依據(jù)財務(wù)部提供的定金交納情況， 填制期房的預(yù)訂及待訂情況統(tǒng)計表，且及時報送財務(wù)部、總經(jīng)理及 投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。第六條 銷售期房1、營銷部按照投資公司商品房銷售合同管理規(guī)定的規(guī)定和 客戶簽訂商品房銷售合同，合同會簽后，由財務(wù)部審核蓋合同章納 入期房銷售管理；2、營銷部依據(jù)合同條款規(guī)定負責(zé)及時回款，財

5、務(wù)部對回款情況 進行檢查督辦；3、每月末或調(diào)價前，財務(wù)部依據(jù)銷售合同，將期房收款情況進 行統(tǒng)計，且將統(tǒng)計結(jié)果及時報送營銷部、總經(jīng)理及投資公司市場 部、計財部、投資公司總裁。4、每月末或調(diào)價前，營銷部依據(jù)財務(wù)部提供的期房收款情況， 填制期房已銷售及待售情況統(tǒng)計表，且及時報送財務(wù)部、總經(jīng)理及 投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。5、已簽訂商品房銷售合同且繳納部分房款后，財務(wù)部應(yīng)將已收 的“部分房款”納入“預(yù)收賬款”核算。第四章商品房入庫第七條 經(jīng)驗收合格辦完竣工手續(xù)的商品房，必須辦理入庫手 續(xù)，納入庫存商品房管理。1、預(yù)算部門依據(jù)實際竣工圖紙，按照國家有關(guān)規(guī)定計算開發(fā)項 目的最終總面積、銷售面積

6、（含可分?jǐn)偯娣e）及不可銷售面積，且 確定單位面積。2、營銷部于預(yù)算部門計算面積的基礎(chǔ)上進行復(fù)核和計算，且將 復(fù)核計算后的面積等關(guān)聯(lián)資料送交房地產(chǎn)測繪中心進行面積最終測 算，確定最終可銷售單位面積。3、營銷部于收到竣工驗收方案后，依據(jù)房屋測繪方案書填制商 品房入庫單（壹式三份，分別由財務(wù)部、營銷部、物業(yè)管理部門留 存），且負責(zé)辦理商品房的入庫手續(xù)。4 、財務(wù)部于項目開發(fā)過程中，按照“土地征用及動遷補償 費”、“前期工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”、“建筑安裝工程費”、 “公共配套設(shè)施費”、“開發(fā)間接費”等項目進行成本歸集，確認 已發(fā)生的實際成本。于工程竣工驗收后，匯總預(yù)算部門提供的預(yù)提 成本確認整個開發(fā)

7、項目的完 全成本，且按照可銷售面積分?jǐn)偼耆杀?，確定單位造價。待整個 工程項目決算后，調(diào)整成本差異。財務(wù)部辦理開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)（即將 開發(fā)成本完整地結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品），建立開發(fā)產(chǎn)品明細賬。第五章商品房出庫管理第八條 銷售出庫1、客戶和營銷部簽訂購房合同后，按合同規(guī)定到財務(wù)部辦理交 款；財務(wù)部于客戶交清房款后（含氣源費），開具商品房銷售發(fā) 票，同時保留商品房購房合同壹份。2、營銷部于接到財務(wù)部收齊房款的通知后會同物業(yè)單位審核確 認客戶交清其余款項（取暖費、物業(yè)費等）后，開具商品房出庫單 （壹式三份，運營、財務(wù)、物業(yè)各壹份）；商品房出庫單由財務(wù)部 蓋章后生效。第九條 調(diào)、換、退房出庫調(diào)、換、退房指客戶已

8、經(jīng)購買且辦理商品房出庫手續(xù)后，因各 種原因預(yù)調(diào)換或退房的行為。調(diào)、換、退房辦理出庫的具體流程：1、營銷部為客戶辦理調(diào)整或補充協(xié)議；2、客戶到財務(wù)部辦理交退款手續(xù)；3、營銷部審核客戶交、退款手續(xù)無誤后，負責(zé)填制商品房退庫 單且重新辦理新的商品房出庫單。第十條 以房抵款出庫以房抵款銷售必須附有以房抵款合同、協(xié)議等，相應(yīng)的以房抵 款手續(xù)完備后（參照各單位商品房銷售管理辦法），方可按照商品 房正常銷售程序辦理出庫。第十一條 商品房出庫核算財務(wù)部根據(jù)商品房出庫單和商品房銷售發(fā)票，填制商品房出庫 財務(wù)憑據(jù)，登記開發(fā)產(chǎn)品明細賬，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，確認營 業(yè)收入。第十二條 為了保證庫存商品房的完整，做到賬

9、實相符，營銷部 和財務(wù)部要定期進行商品房統(tǒng)計臺賬對賬和商品房實物清查盤點。商品房出入庫管理過程中，各部門的責(zé)任如下： 壹、預(yù)算部門對下列事項負責(zé)： 1、于期房預(yù)訂或預(yù)售前依據(jù)圖紙及國家有關(guān)規(guī)定，于內(nèi)部先測算預(yù) 訂或預(yù)售面積； 2、負責(zé)開發(fā)項目直接成本總額及直接成本單位造價的測算；3、房屋竣工后，計算最終商品房的銷售面積。二、工程部門對下列事項負責(zé)： 1、對入庫商品房的工程質(zhì)量負責(zé)。2 、對出庫商品房的質(zhì)量及售后保修負責(zé)。三、營銷部對下列事項負責(zé)：1、于期房預(yù)訂或預(yù)售前依據(jù)圖紙及國家有關(guān)規(guī)定，于預(yù)算部門測算 的基礎(chǔ)上，復(fù)核和測算預(yù)訂或預(yù)售面積，且負責(zé)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測繪中 心提前進行面積預(yù)測；2、房屋

10、竣工后，計算最終商品房銷售面積；3、辦理由房地產(chǎn)測繪中心出具的房屋測繪方案；4、準(zhǔn)確填制商品房入庫單，統(tǒng)計匯總商品房入庫情況；簽訂房屋銷 售合同，按程序填制商品房出庫單；根據(jù)入庫單、出庫單建立商品 房入庫、出庫統(tǒng)計臺賬，保證商品房庫存情況真實、準(zhǔn)確、完整；5、每月末根據(jù)統(tǒng)計臺賬填制商品房庫存及銷售情況統(tǒng)計表，且和財 務(wù)部進行對賬，確保營銷部的統(tǒng)計臺賬和財務(wù)部的庫存商品賬賬相 符；6、定期和財務(wù)部進行商品房實物盤點，確認商品房庫存實際情況，確保商品房賬實相符。四、財務(wù)部對下列事項負責(zé)：1、于期房預(yù)訂或預(yù)售前，制訂開發(fā)項目的總體投資收益及單位 成本、利潤情況的測算；2、按會計準(zhǔn)則和財務(wù)制度的要求準(zhǔn)確進行期房預(yù)訂、預(yù)售帳務(wù) 處理，及時統(tǒng)計期房預(yù)訂、預(yù)售收款及庫存情況，且將統(tǒng)計結(jié)果報 送營銷部及總經(jīng)理；3 、準(zhǔn)確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，依據(jù)營銷部填制的商品房