房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

1、螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻

2、薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆

3、袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀

4、蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄

5、袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿

6、螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃

7、羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕

8、衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄

9、蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈

10、襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃

11、螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆

12、罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁

13、螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈

14、蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞

15、裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇

16、螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁

17、羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅

18、螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇蒂薇螆羆膂葿

19、螞羆芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂羃腿蒆蚈肂芁蟻薄肁莃蒄袃肀膃蝕衿肀芅薃螅聿莈螈蟻肈蒀薁羀肇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃膄芆莀羂膃莈蚆袈膂蒁葿螄膁膀蚄蝕膀芃蕆罿艿蒞螞裊羋蕆蒅螁羋膇蟻蚇襖荿蒃蚃袃蒂蝿羈袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀蠆袀蒈莃羈罿膈薈襖羈芀莁螀羇羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈

20、蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋

21、芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)

22、薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆

23、荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁

24、芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅

25、蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿

26、芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆

27、蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螃羂罿芅螂蟻膅膁螁螄羈蕿螀羆芃蒅蝿肈肆莁螈螈芁芇螇袀肄薆螇羂芀蒂袆肅肂莈裊螄羋芄蒁袇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莄莁蒈羃膇芆蕆肆羀薅薆螅膆蒁薅袈羈莇薅羀膄莃薄蝿羇艿薃袂節(jié)薈薂羄肅蒄薁肆芀莀薀螆肅芆蠆袈艿膂蠆羈肂蒀蚈蝕芇蒆蚇袃肀莂蚆羅蒞羋蚅肇 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)課程設(shè)計(jì)題目：姓 名：學(xué) 號(hào)：班 級(jí)：時(shí) 間： 一、 項(xiàng)目總說(shuō)明(一) 項(xiàng)目提出的背景1. 企業(yè)未來(lái)3-5年的投資組合中包含此類項(xiàng)目2. 通過(guò)市場(chǎng)供求分析,酒泉商品住宅有較大的

28、現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。3. 通過(guò)一定的渠道已草簽了取得土地使用權(quán)的初步協(xié)議。（二）項(xiàng)目地址概況太陽(yáng)島.金三角，位于寧南新區(qū)，建在臨近花神湖的山坡之上，據(jù)新街口5公里左右。玉蘭山莊臨近花神湖，利用西北高，東南低的緩坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住戶能最大限度享受到水景，使小區(qū)既具有豐富層次，又有充分的開放性和親和力，具有不可復(fù)制的田園魅力。寧南新區(qū)隸屬于雨花區(qū)，其北自緯八路與雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)相接，南至繞城公路，西到寧丹路，東起寧溧路，總占地約8.9平方公里，該地區(qū)有酒泉市的南大門之稱。這里樹木蔥籠，自然環(huán)境優(yōu)美，其蜿蜒起伏的峰巒于牛首山風(fēng)景區(qū)相連，是酒泉生態(tài)防護(hù)網(wǎng)骨架的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。（三）可

29、行性研究的目的1、所謂可行性研究，是運(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財(cái)務(wù)上是否盈利；作出環(huán)境影響、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評(píng)價(jià)，及工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 2、可行性研究報(bào)告是從事一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（投資）之前，雙方要從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項(xiàng)目是否可行，估計(jì)成功率大小、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效果程度，為決策者和主管機(jī)關(guān)審批的上報(bào)文件。（四）進(jìn)行可行性研究工作的主要依據(jù)主要包括1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃，部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的指導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、

30、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策以及國(guó)家和地方法規(guī)等；2、經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后簽訂的意向性協(xié)議等；3、由國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國(guó)土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃。對(duì)于交通運(yùn)輸項(xiàng)目建設(shè)要有有關(guān)的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等；4、國(guó)家進(jìn)出口貿(mào)易政策和關(guān)稅政策；5、當(dāng)?shù)氐臄M建廠址的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；6、有關(guān)國(guó)家、地區(qū)和行業(yè)的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的法令、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)定額資料等；7、由國(guó)家頒布的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的有關(guān)規(guī)定；8、包含各種市場(chǎng)信息的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。（五）開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介二、市場(chǎng)調(diào)查與分析（一）市場(chǎng)特征據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)和業(yè)內(nèi)人士分析，目前酒泉房地產(chǎn)市場(chǎng)呈如下幾個(gè)特征：1.中

31、低價(jià)位樓盤、多層房，平米左右的房子受歡迎，銷售看好這類房產(chǎn)，因?yàn)槊嫦虼罅康钠胀ㄙ?gòu)房者，所以銷售快。另一個(gè)原因是這類房產(chǎn)的房源現(xiàn)在市場(chǎng)上供應(yīng)比較少，供求關(guān)系造成這種局面。但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，地價(jià)的上漲，為了滿足更多的購(gòu)房者的需求，這類房產(chǎn)將會(huì)越來(lái)越少、檔次也在逐漸提高。2、有個(gè)性特色，有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的部分樓盤，銷售看好從總體上說(shuō)，酒泉前幾年開發(fā)的房產(chǎn)個(gè)性少，優(yōu)勢(shì)不突出。近幾年，有的開發(fā)商在酒泉開始注重小區(qū)風(fēng)格、特色。這在酒泉是戶型和銷售的創(chuàng)新，當(dāng)時(shí)銷售很快。太陽(yáng)島一期在三四年前個(gè)性特點(diǎn)也相對(duì)比較明顯。3.中檔樓盤，規(guī)劃合理，規(guī)模大、配套全，銷售看好中檔樓盤的客戶都是有固定收入，但又不是非常富有的工薪族

32、，既想住上比較實(shí)惠的住房，又不希望生活成本太大，他們對(duì)小區(qū)生活大配套有一定要求。比如榮事達(dá)大道北段的前幾年開發(fā)的杏林花園小區(qū)有長(zhǎng)江路幼兒園杏林分園，18路大公交車、大菜市場(chǎng)、超市、郵局、銀行、眾多的社區(qū)小門面、中心大花園、臨近北大橋河等，這使該小區(qū)成為中檔客戶的優(yōu)先選擇。4.配套不全，規(guī)模不大，產(chǎn)品同質(zhì)化的部分中檔樓盤，銷售欠佳這類樓盤，往往只能滿足客戶部分要求，客戶多次看房，不愿放棄在那個(gè)地段購(gòu)房，開發(fā)商又不斷優(yōu)惠，不愿放棄看房客戶，最后以多次降價(jià)、優(yōu)惠、贈(zèng)送實(shí)物等多種方法，以扭曲的心態(tài)成交。一份合同往往比正常洽談合同簽訂時(shí)間多了34倍的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。這樣就造成了樓盤總體銷售時(shí)間延長(zhǎng)。一年

33、一個(gè)新時(shí)尚，一年一個(gè)消費(fèi)心理，延后推出的房型又造成嚴(yán)重不適應(yīng)客戶消費(fèi)需求的現(xiàn)象，又造成尾盤銷售時(shí)間過(guò)度延長(zhǎng)。（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析根據(jù)對(duì)酒泉市目前市場(chǎng)情況的概貌式考察，可以看出酒泉商品房住宅市場(chǎng)已呈現(xiàn)出以下趨勢(shì)：1.住宅開發(fā)向城市邊緣區(qū)發(fā)展隨著強(qiáng)調(diào)省會(huì)意識(shí)、大城市意識(shí)，酒泉市城市道路兩橫兩縱大街交通網(wǎng)絡(luò)的延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展擴(kuò)大，公共交通、私家車以及摩托車等交通工具的發(fā)展，以及城市邊緣區(qū)各項(xiàng)生活配套設(shè)施的建設(shè)與逐步完善，使得城市邊緣區(qū)同樣能夠享受到便利生活，而且城市邊緣區(qū)由于貼近自然、空氣清新，有的還依山面水，自然景觀優(yōu)越，對(duì)日益重視住宅環(huán)境質(zhì)量的現(xiàn)代人有很強(qiáng)的吸引力。城市

34、邊緣地價(jià)便宜，開發(fā)成本低，更加有利于發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2.向規(guī)模化發(fā)展，配套設(shè)施日益完善零星的，插花式的單幢或幾幢地小規(guī)模開發(fā)已經(jīng)不符合城市發(fā)展的需求，取而代之的已經(jīng)是成片建設(shè)開發(fā)，配套設(shè)施齊全、專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)模化的開發(fā)模式，有的甚至提出“經(jīng)營(yíng)城市”。這種現(xiàn)象被有的媒體稱為大盤時(shí)代。目前主要是成片的原郊區(qū)的農(nóng)民住宅、已經(jīng)劃入城市規(guī)劃區(qū)拆遷后的成片開發(fā)，以及老城區(qū)的老街區(qū)的成片改造，在城市邊沿選擇開闊地段連片規(guī)劃開發(fā)等幾種形式。3.目前同期住宅開發(fā)量大，客戶選擇余地大，市場(chǎng)處于完全買方市場(chǎng)現(xiàn)在只要到市內(nèi)各區(qū)域去走一走，到處是樓盤和即將開發(fā)的地塊，客戶有充分的選擇余地。有位業(yè)內(nèi)人士形象地說(shuō)，現(xiàn)在是

35、“低價(jià)房，是人（即客戶）找房子；高價(jià)房是房子找人。”現(xiàn)在開發(fā)的房子價(jià)格又越來(lái)越高，客戶是愛(ài)理不理選擇余地大。4.廣告宣傳效果差，客戶相對(duì)更加理性市場(chǎng)房源同期供應(yīng)量大，樓盤產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，廣告宣傳手段雷同，客戶認(rèn)識(shí)樓盤的手段和機(jī)會(huì)增多（報(bào)紙平面、電視聲相、廣播、房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)、郵遞廣告、樓書、房展會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢等），客戶購(gòu)房知識(shí)豐富，多種宣傳炒作手段已經(jīng)被客戶在市場(chǎng)所見識(shí)。但是房產(chǎn)廣告宣傳創(chuàng)意卻太少，文化含量太少，基本上是幾個(gè)階段、幾個(gè)圖庫(kù)、幾個(gè)方法，太老套。廣告宣傳要想出奇效，必須要?jiǎng)?chuàng)新，比如廣告手段和形式等?？蛻糇钭⒅氐倪€是銷售措施對(duì)自己是否真有利，房?jī)r(jià)對(duì)自己是否真能承受，重點(diǎn)不在于廣告語(yǔ)言

36、如何。5.大多數(shù)樓盤在正式銷售前，都首先向客戶咨詢價(jià)格為了能夠和客戶進(jìn)行必要的溝通，了解客戶對(duì)本項(xiàng)目的喜好、價(jià)格期待，為了在推出樓盤時(shí)，價(jià)格對(duì)于準(zhǔn)客戶能夠基本接受，往往采取先在各種活動(dòng)中利用各種方式進(jìn)行咨詢的方法，再收集意見進(jìn)行綜合分析，最終確定銷售價(jià)格。并且在市場(chǎng)跟蹤調(diào)查的基礎(chǔ)上，也多是采用多次價(jià)格遞進(jìn)的方法不斷調(diào)整價(jià)格，既滿足客戶購(gòu)買需求，也不失去必要的利潤(rùn)。6.城市運(yùn)營(yíng)商和復(fù)合地產(chǎn)在酒泉初露苗頭政府通過(guò)招標(biāo)或談判，將有的與房產(chǎn)項(xiàng)目地塊相臨的市政建設(shè)項(xiàng)目一并委托給房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)，這種形式的房地產(chǎn)角色被稱為城市運(yùn)營(yíng)商。當(dāng)然這樣的市政項(xiàng)目肯定與房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅相鄰，而且相關(guān)，對(duì)雙方都有益處。

37、復(fù)合地產(chǎn)，則是房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它項(xiàng)目有機(jī)地結(jié)合為一體，同時(shí)開發(fā)，相互促進(jìn)。比如教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。其實(shí)這種現(xiàn)象在沿海城市幾年前就出現(xiàn)了，比如體育地產(chǎn)。酒泉的復(fù)合地產(chǎn)像勝利路的元一系列項(xiàng)目，包括酒店、大型商業(yè)和住宅等。像長(zhǎng)江西路三里庵的旺城包括住宅、辦公和商業(yè)等。在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的大學(xué)城附近也有類似的復(fù)合項(xiàng)目。這主要取決于地段的特殊性和開發(fā)商的開發(fā)思路和運(yùn)營(yíng)手段三規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）擬開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.同意在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)2.規(guī)劃容量要求容積率1建筑密度15%綠化率50%3.建筑退讓要求4. 組織好用地內(nèi)外交通，做到人車分流5. 按組團(tuán)級(jí)配套設(shè)施規(guī)模設(shè)置用地內(nèi)配套設(shè)

38、施，居委會(huì)，小區(qū)活動(dòng)中心，物業(yè)管理，配電房，停車庫(kù)等設(shè)施不得漏項(xiàng)。中小學(xué)增容方案必須落實(shí)，并征得教育部門的書面意見。6. 統(tǒng)一進(jìn)行室外綠化設(shè)計(jì)。7. 認(rèn)真進(jìn)行建筑單體設(shè)計(jì)。8. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)同時(shí)滿足國(guó)家和地方現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定。并征得供電，供水，教育，消防，市容等有關(guān)部門的書面意見。（二）擬開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 根據(jù)太陽(yáng)島.金三角建設(shè)項(xiàng)目自身特征，結(jié)合酒泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究，提出開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 擬在改宗地塊上進(jìn)行多層住宅和獨(dú)立別墅的建設(shè)。獨(dú)立別墅可建5幢，每幢建筑面積為370平方米。多層公寓均為躍層式，每套建筑面積約為250平方米，可建264套。另有一處會(huì)所（約18

39、00平方米），一處物業(yè)管理用房（約550平方米），一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站（約60平方米），一個(gè)配電房（約120平方米），一個(gè)地下停車場(chǎng)（約700平方米，40個(gè)車位）。別墅，多層公寓建成后全部用于出售。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1.序號(hào)名稱單位 數(shù)量1規(guī)劃建設(shè)用電面積173002總建筑面積821802.1住宅面積789502.2公共建筑面積25302.3地下停車場(chǎng)面積7003建筑物占地面積%141884建筑密度%8.25容積率%0.486綠化率%757居住戶數(shù)戶299四項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期的確定本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為5年，建設(shè)期3年，現(xiàn)房銷售期為2年，商品房預(yù)售期為1年，具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)周安排見表2 表

40、2項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期橫道圖內(nèi)容進(jìn)度時(shí)間12345前期工作主體結(jié)構(gòu)施工 安裝工程施工裝飾工程施工室外工程商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售五項(xiàng)目投資估算投資估算依據(jù)為1.國(guó)家建設(shè)部2000年9月發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法2.國(guó)家及酒泉市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用取定的項(xiàng)目文件。3.酒泉市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及項(xiàng)目的初步方案。4.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料（一）項(xiàng)目投資，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算1.土地費(fèi)用 擬通過(guò)出讓方式取得該地塊土地使用權(quán)。根據(jù)類似地塊的交易資料，利用房地產(chǎn)評(píng)估方法估算得到該地塊土地使用權(quán)價(jià)格為9000*(100+30)/100=11700萬(wàn)元2前期工程費(fèi)表3 前期工程費(fèi)估算表序 號(hào)項(xiàng) 目元/建筑每

41、平方米1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4.002建筑設(shè)計(jì)費(fèi)25.003勘察費(fèi)6.004臨時(shí)供水，供電費(fèi)3.005場(chǎng)地平整費(fèi)5.00合計(jì)43.00則前期工程費(fèi)為：82180*43/10000=353.37萬(wàn)元3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，路燈，環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。表4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)序 號(hào)項(xiàng) 目元/建筑平方米1供電工程20.002供水工程12.003供氣工程5.004排水，排污工程7.005道路費(fèi)用5.006路燈工程5.007綠化工程5.008環(huán)衛(wèi)工程2.009通訊工程10.00合計(jì)71.00則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為:8

42、2180*71.00/10000=583.48萬(wàn)元4.建筑安裝工程費(fèi)太陽(yáng)島.金三角的獨(dú)立別墅和多層住宅均為框架結(jié)構(gòu)，且具有一定的造型要求。參照酒泉市新近竣工的同類住宅建筑物的建筑安裝造價(jià)以及造價(jià)指數(shù)，對(duì)本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行估算。建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成情況見表5 表5 建筑安裝工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積（）單價(jià)（元/）金額（萬(wàn)元）1住宅建安工程費(fèi)789501250.009868.751.1結(jié)構(gòu)工程費(fèi)78950700.005526.501.2裝飾工程費(fèi)78950400.003158.001.3給排水工程費(fèi)7895050.00394.751.4電力照明工程費(fèi)78950100.00789.502

43、停車場(chǎng)建安工程費(fèi)7001200.0084.00合計(jì)9952.755.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成情況見表6 表6 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積單價(jià)（元/）金額（萬(wàn)元）1會(huì)002物業(yè)管理用房55070038.503配電房1207008.404垃圾中轉(zhuǎn)站606003.60合計(jì)2530266.506.開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目的情況，此項(xiàng)費(fèi)用為07.管理費(fèi)用管理費(fèi)用

44、是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。以上述15項(xiàng)之和為基數(shù)，費(fèi)率為2.5%。則管理費(fèi)用：（11700+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2.5%=571.40萬(wàn)元8.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為1088.1萬(wàn)元，詳見附表49.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。以上15項(xiàng)之和為基數(shù)，費(fèi)率為2%。則銷售費(fèi)用為：（11700+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2%=457.12萬(wàn)元10.開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定，國(guó)家或擬投

45、資項(xiàng)目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費(fèi)用。11其他費(fèi)用(二) 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）見表7項(xiàng)目總投資見附表1表7 項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)01231開發(fā)建設(shè)投資27447.0712562.643239.805942.305702.351.1土地費(fèi)用11700117001.2前期工程費(fèi)353.37353.371.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)583.48583.481.4建筑安裝工程費(fèi)9952.751859.444505.543587.71.5公共配套設(shè)施費(fèi)266.5053.30106.6106.61.6開發(fā)建設(shè)費(fèi)01.7管理費(fèi)用571.40142.85

46、142.85142.85142.851.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1.9銷售費(fèi)用457.12228.56228.561.10開發(fā)期費(fèi)用1736.34403.09403.09403.09403.091.11其他費(fèi)用125.3041.7741.7741.771.12不可預(yù)見費(fèi)用1042.81285.70285.70285.70285.702經(jīng)營(yíng)資金03項(xiàng)目總投資27447.0712562.643239.805942.305702.35六太陽(yáng)島金三角項(xiàng)目開發(fā)與管理（一）太陽(yáng)島金三角東鄰太陽(yáng)島，與其僅一街之隔，它將是酒泉名盤太陽(yáng)島一、二期開發(fā)的升華版，也是太陽(yáng)島的有機(jī)組成部分。金三角的名稱緣于城市三條主干道相交形成的

47、夾角。同時(shí)也寓意這是一個(gè)精英、財(cái)富的匯聚之地。而整個(gè)項(xiàng)目也充分發(fā)揮了本塊地的特點(diǎn)。小區(qū)平面規(guī)劃中所有建筑物，均沿地塊四周布置，從南向北，由低到高依次排列，最南為兩棟六層建筑，中間是兩棟十二層的小高層，最北一排是沿南濱河路一字排列的四棟十六、十七層的高層建筑。這樣的排列不但讓建筑造型錯(cuò)落有致，天際線很優(yōu)美，更主要的是可以將中心場(chǎng)地空開，全部做成景觀休閑廣場(chǎng)，讓房子坐落在景觀里。（二）在太陽(yáng)島金三角8000平方米的中心休閑廣場(chǎng)里，水池、噴泉、花架、長(zhǎng)廊、小品、雕塑、健身場(chǎng)地等景觀融為一體，點(diǎn)綴其中。綠化率高達(dá)40%以上，將達(dá)到戶戶都是景觀房的要求。（三）為保證主體質(zhì)量?jī)?yōu)良，在建筑結(jié)構(gòu)上采用框架剪力

48、墻全現(xiàn)澆施工，每平方米60多公斤的鋼筋含量使建筑主體固若金湯。這還不夠，振華房產(chǎn)向所有承建商承諾：凡爭(zhēng)創(chuàng)到魯班獎(jiǎng)、飛天獎(jiǎng)、神州獎(jiǎng)的，振華房產(chǎn)將分別拿出總造價(jià)的7%、4%、2%的獎(jiǎng)金重獎(jiǎng)施工企業(yè)。金三角才開工，承建商的積極性已然體現(xiàn)，所有的施工現(xiàn)場(chǎng)井然有序，機(jī)械設(shè)備、建筑材料層層把關(guān)，并采用準(zhǔn)入制方式，充分體現(xiàn)了文明施工及安全施工的建筑規(guī)范要求。（四）為體現(xiàn)高端物業(yè)的智能化，太陽(yáng)島金三角將采用智能一卡通系統(tǒng)來(lái)管理各出入口。單元門禁、車庫(kù)入口、地下通道全部一卡暢行無(wú)阻。小區(qū)外圍采用警戒系統(tǒng)及院內(nèi)多點(diǎn)安全監(jiān)控系統(tǒng)來(lái)防范和杜絕治安事件的發(fā)生。為保證這些智能系統(tǒng)在未來(lái)幾十年都能正常工作，振華房產(chǎn)公司首先

49、選擇世界品牌產(chǎn)品，使產(chǎn)品的質(zhì)量從源頭上得到保證，其次要求供應(yīng)商和承接單位有償服務(wù)30年，使整套監(jiān)控設(shè)備能每天正常運(yùn)營(yíng)，只有能做到這幾點(diǎn)的供應(yīng)商才有資格進(jìn)入預(yù)備合作行列。至于優(yōu)良的采暖系統(tǒng)、彩鋁氣密雙玻窗，外墻保溫系統(tǒng)等，“要推動(dòng)這些成為樓市開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)配置”，振華房產(chǎn)總經(jīng)理沈祖金如是說(shuō)。（五）太陽(yáng)島金三角的停車位設(shè)計(jì)獨(dú)具一格，4000平方米的停車庫(kù)全部位于中心廣場(chǎng)地下，這一規(guī)劃最大限度地保證了居住區(qū)內(nèi)的寧?kù)o，保證了園林景觀的高品質(zhì)，酒泉現(xiàn)有的不少社區(qū)在修建時(shí)由于缺少足夠的停車規(guī)劃，大量的車輛占據(jù)了小區(qū)的人行通道、消防通道及綠化空間，大大降低了居住品質(zhì)，顯得極度混亂。而金三角將在太陽(yáng)島一、二期已經(jīng)

50、人車分流，35%的車輛入庫(kù)的基礎(chǔ)上，將地下停車庫(kù)的比例提高到50%，即每?jī)蓱羧思壹纯捎幸粋€(gè)車庫(kù)。（六）這個(gè)規(guī)劃的深遠(yuǎn)意義將在日后充分得以體現(xiàn)。更為便捷的是，高層樓群的電梯全部深入地下室，無(wú)論汽車庫(kù)還是自行車庫(kù)、摩托車庫(kù)，均上下貫通，左右連接，有機(jī)結(jié)合，為順利回家做好了充分準(zhǔn)備，高品質(zhì)需要付出更大代價(jià)太陽(yáng)島金三角之所以立足高層群的開發(fā)，是經(jīng)過(guò)了細(xì)質(zhì)的考量。正因?yàn)槭歉叨宋飿I(yè)，才有配套的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)思想，高標(biāo)準(zhǔn)的立足體系等，而這些高標(biāo)準(zhǔn)要真正實(shí)現(xiàn)，還需要付出極大的代價(jià)，要把太陽(yáng)島金三角做好，壓力非常大，因?yàn)楦叨宋飿I(yè)的開發(fā)思想就注定了投入的大幅增加。譬如園林式景觀和水體景觀，由于有大量的植物特征和水景

51、，景觀成本將大幅提高。舉個(gè)例子，由于大面積的水景和栽種、堆坡，地下車庫(kù)上頂板的載重必須要提高，底板上面還要布水景，那么就還得解決水的滲漏問(wèn)題，水景的成本問(wèn)題、載重問(wèn)題、今后水的成本問(wèn)題等，都是需要付出的。（七）高層也有風(fēng)險(xiǎn)，那就是要經(jīng)受市場(chǎng)接受力的考驗(yàn)。高層的優(yōu)點(diǎn)顯而易見，因?yàn)榻ㄖ呢Q向拔高為地面的景觀營(yíng)造騰出了更大的空間。一般來(lái)說(shuō)，多層建筑比高層建筑的建筑密度大，但是從市場(chǎng)來(lái)看，市民似乎對(duì)多層建筑更感興趣。那么，問(wèn)題出在哪里？第一是歷史消費(fèi)習(xí)慣問(wèn)題，但是這個(gè)格局正發(fā)生改變，富康凱旋門小高層的熱銷印證了這一點(diǎn)。第二是酒泉現(xiàn)在沒(méi)有提供一套讓消費(fèi)者感動(dòng)的高層樣板。酒泉目前的高層建筑沒(méi)有突出環(huán)境，沒(méi)

52、有為消費(fèi)者提供高層的附加值。居住空間隨著時(shí)間的發(fā)展而發(fā)生著重大的變化，太陽(yáng)島金三角希望能給酒泉的高層建筑帶來(lái)一個(gè)標(biāo)桿性的效應(yīng)，讓消費(fèi)者看到高層的附加值，讓消費(fèi)者的內(nèi)心產(chǎn)生強(qiáng)烈的震撼：“哦，原來(lái)這才是真正的高層！”（八）高層時(shí)代撲面而來(lái)盡管從酒泉目前的市場(chǎng)來(lái)看，高層開發(fā)才初露端倪，但高層的出現(xiàn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)發(fā)展的必然規(guī)律，同時(shí)也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與選擇的必然結(jié)果。高層大盤的出現(xiàn)，最終為房地產(chǎn)的發(fā)展之路導(dǎo)入更多成熟與理性。就項(xiàng)目而言，高層在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)的布局設(shè)施、市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位、營(yíng)銷的策劃實(shí)施以及戶型、園林、景觀等方面，無(wú)不要求有新的突破。盡管高層可以極大地提升人居品質(zhì)，更有空間來(lái)塑造自然環(huán)境和人文

53、生態(tài)，更能提高房產(chǎn)的附加值，但高層的運(yùn)作對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求，不僅要求開發(fā)商有品牌、實(shí)力和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，還要求開發(fā)商從對(duì)城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響來(lái)思考高層的開發(fā)。房地產(chǎn)除了速度的比拼，還要從高度和深度方面去挖掘。六項(xiàng)目收入估算1.銷售單價(jià)的估算根據(jù)太陽(yáng)島.金三角市場(chǎng)的調(diào)查與分析，結(jié)合酒泉近期別墅銷售價(jià)格，通過(guò)對(duì)類似項(xiàng)目銷售價(jià)格的分析與比較，確定獨(dú)立別墅售價(jià)為9200元/平方米，多層公寓為6200元/平方米，有償出售的地下停車場(chǎng)車位使用權(quán)價(jià)格為8萬(wàn)元/個(gè)。2.可銷售面積的確定可銷售的住宅建筑面積為78950平方米，可銷售的停車場(chǎng)面積為700平方米（即40個(gè)車位）3.銷售計(jì)劃據(jù)酒泉市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及

54、擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，別墅及地下停車場(chǎng)銷售按表 8所是 比例估算。預(yù)收部分款項(xiàng)在簽訂預(yù)售合同，交割時(shí)分別按30%和70%收取，現(xiàn)房款項(xiàng)在交割時(shí)一次性收取。表8 銷售比例估算表年份類型2345多層公寓及獨(dú)立別墅20%40%20%20%地下停車場(chǎng)20%40%20%20%如：第二年末的收入為：20%*（35*370*9200+264*250*6200+40*80000）*30%/10000=3189.24萬(wàn)元第三年末的收入為：（20%*（35*370*9200+264*250*6200+40*80000）*70%+40%*（35*370*9200+264*250*6200+40*80000）/1000

55、0=28703.16萬(wàn)元第四年末的收入為：20%*（35*370*9200+264*250*6200+40*80000）/10000=10630.8萬(wàn)元4.經(jīng)營(yíng)稅金及附加根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算見附表2七.資金籌措計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源的相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。項(xiàng)目總投資27447.07萬(wàn)元，其中項(xiàng)目的資本金14055.51萬(wàn)元，第一

56、.二.三年年初分別投入12562.64萬(wàn)元，739.80萬(wàn)元，735.06萬(wàn)元；商業(yè)銀行貸款6000萬(wàn)元，第一二三年分別投入2500萬(wàn)元.2000萬(wàn)元.1500萬(wàn)元；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。貸款條件：年利率5.58%，按單利計(jì)息，第四年，第五年分別還2500萬(wàn)元，3500萬(wàn)元。資金籌措及還本付息分別見附表3和附表4 八.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需要進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的，對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在做出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。而本項(xiàng)目屬于一般項(xiàng)目，因此只要進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就可以了。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資估算，收入估算于資金籌措等