尚格名稱招商定位

1、一、株洲概況1、市區(qū)概況株洲是我國(guó)南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長(zhǎng)江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路 干線和106、320國(guó)道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國(guó)家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于 市區(qū)。株洲市現(xiàn)轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天 元四區(qū)以及國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積11400平方公里，其中市區(qū)面積 450平方公里。總?cè)丝?370萬(wàn)，其中市區(qū)人口 70萬(wàn)。機(jī)械、冶金、化工、建材為株洲的四大支柱工 業(yè)。株洲，在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品有 50余種，產(chǎn)量居全國(guó)第一的有11項(xiàng)，出口量占全國(guó)第一 的有

2、9項(xiàng)，多年來(lái)，出口創(chuàng)匯一直居湖南省首位，是中國(guó)33個(gè)外貿(mào)綜合出口商品基地之一。 株洲市具有較強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。006年全市生產(chǎn)總值突破600億元大關(guān)，達(dá)605.3億。 人均GDP為16526元。2、天元區(qū)概況株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 位于株洲市湘江西岸，規(guī)劃區(qū)總面積 35平方公里。建區(qū)十多年，株洲高新區(qū)的變化日新月 異，已發(fā)展成為一個(gè)規(guī)劃布局科學(xué)合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善配套、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、社 會(huì)事業(yè)管理有序的現(xiàn)代化高科技新城區(qū)。2004年，被評(píng)為“湖南省十大投資環(huán)境誠(chéng)信安全 區(qū)” 2005年，被評(píng)為“湖南省十大和諧行政示范區(qū)”。截至2005年

3、底，全區(qū)擁有各類企 業(yè)898家，其中高新技術(shù)企業(yè)129家（已成功申報(bào)國(guó)家“ 863”項(xiàng)目17項(xiàng)），三資企業(yè)68 家，上市公司8家，已形成新材料、光機(jī)電一體化、電子信息、生物醫(yī)藥四大新型高科技 產(chǎn)業(yè)。2005年完成地區(qū)生產(chǎn)總值97億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值 238億元，完成財(cái)政收入6.97 億元，在國(guó)家53個(gè)高新區(qū)中排名35位。3、06年經(jīng)濟(jì)概況及消費(fèi)點(diǎn)株州市全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 200億元大關(guān)，達(dá)208.5億元，增長(zhǎng)15.1%。 扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng) 13%城市和農(nóng)村分別實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額129.4億元和79.1億元，分別增長(zhǎng)16.4%和13%餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)

4、業(yè)收 入25.1億元和179.9億元，分別增長(zhǎng)16.9%和15.0%。二、項(xiàng)目概況尚格名城位于株州市體育中心東南側(cè)，南臨株洲大道，北依湘江，對(duì)望石峰公園，西 靠廬山路。路經(jīng)車次有45路，18路，59路等，尚格名城總占地面積800畝，總建筑面積 近120萬(wàn)平米，總居住人口可達(dá) 3萬(wàn)余人。商業(yè)面積18.54平米，普通商業(yè)面積10.54平 米，綜合商業(yè)面積4萬(wàn)平米，酒店辦公面積4萬(wàn)平米，幼兒園面積6000平米，會(huì)館面積1 萬(wàn)平米，小學(xué)面積2.1萬(wàn)平米。三、市場(chǎng)定位據(jù)調(diào)查天元區(qū)2006年，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 12.75億元，住宿餐飲業(yè)億元，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)為消費(fèi)支柱，分別為3.61億元，8.92億元

5、，并且天元區(qū)人均生產(chǎn)總值為26411元，消費(fèi)能力強(qiáng)，。一期以滿足社區(qū)住戶各種需求的生活配套為主，形成一個(gè)小型社區(qū)商業(yè)，包含業(yè)態(tài)有餐飲、超市、便利店、煙酒店、洗衣店、茶樓、運(yùn)動(dòng)健身等。后期隨著住宅的滾動(dòng)開發(fā)，形成以?shī)蕵?lè)、休閑、購(gòu)物為特色的賣場(chǎng)區(qū)域，如特色女人區(qū)，兒童區(qū)，酒吧運(yùn)動(dòng)區(qū)等專業(yè)性賣場(chǎng)，在專區(qū)內(nèi)合理的引入滿足各社區(qū)的生活配套商家。一期具體商業(yè)定位：4 號(hào)樓：家裝公司及家居行業(yè)。11 、12號(hào)樓一層及負(fù)一層：生活配套區(qū)12 、13號(hào)一層及負(fù)一層：購(gòu)物區(qū)11、12、13號(hào)樓2層：大型餐飲、網(wǎng)吧、健身等面積在 500平米以上的商業(yè)機(jī)構(gòu)15 號(hào)樓：精品商業(yè)區(qū)四、商業(yè)定位SWO分析1、優(yōu)勢(shì)分析1、初

6、期招商難度較易，商家對(duì)賣場(chǎng)調(diào)劑那及相關(guān)政策要求不高。2、資金投入小，只需花費(fèi)少量的媒體廣告及資料制作費(fèi)用。3、 市場(chǎng)容量大，依托尚格住宅群顯性消費(fèi)者人口規(guī)模達(dá)3萬(wàn)人以上，隨著周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，入住人口將不斷增加，隱形消費(fèi)人口達(dá)10萬(wàn)人以上。4、周邊沒(méi)有成型的商圈，我商圈能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)，營(yíng)造出與當(dāng) 前社區(qū)商業(yè)原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念及消費(fèi)場(chǎng)所，在 新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。5、現(xiàn)在市場(chǎng)上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營(yíng)，追隨的對(duì)象多數(shù)為品牌商戶和有感 召力的商戶。2、劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，許多經(jīng)營(yíng)戶和投資商抱著持幣觀望的態(tài)度。

7、2、交通劣勢(shì)，現(xiàn)經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的公交線路僅 59路，18路，45路，商業(yè)輻 射范圍小。3、現(xiàn)株洲消費(fèi)者三大消費(fèi)地點(diǎn)分別是市中心商圈，蘆淞商圈及河西新一 佳商圈。本商圈在商業(yè)氛圍，商家品牌、規(guī)模，交通方面都存在劣勢(shì)。4、株洲商業(yè)空營(yíng)業(yè)用房空置高，06年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積7.4萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng)16.3%,商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。3 、市場(chǎng)威脅1 、湘銀房地產(chǎn)在距離本商圈1000米處，正在建設(shè)一個(gè)臨街商業(yè)中心。2 、廬山春天及廬山戀，城市風(fēng)景的工程的逼近，預(yù)計(jì)在今年首期住宅將交房，商鋪也可同時(shí)交付使用。五、招商原則實(shí)行“二個(gè)重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先”的基本原則1 、二個(gè)重點(diǎn)1 、重點(diǎn)引進(jìn)在市內(nèi)有影響力、有

8、實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作。2 、對(duì)名家、名企、名品重點(diǎn)招商2、四個(gè)優(yōu)先1廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約；2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；3、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)；4、特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先：擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。5、租賃面積到500平米以上優(yōu)先引進(jìn)六、重點(diǎn)招商對(duì)象1服裝內(nèi)以品牌生產(chǎn)廠家為主；2、市、省內(nèi)較知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如運(yùn)動(dòng)時(shí)空，陽(yáng)光足浴等；3、有豐富營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級(jí)品牌代理商：七、招商政策1租金不實(shí)行遞增，以最后一年租金為標(biāo)準(zhǔn)租金，前幾年的租金實(shí)行租金折扣制；2、放水養(yǎng)魚政策，針對(duì)商戶租賃面積及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同實(shí)行不同的優(yōu)惠政策。1、以500平米為基數(shù)，租

9、賃500平米含500平米以下的商戶視為普通商戶， 租 金免5個(gè)月。2、租賃面積達(dá)500平米一一1000平米或市內(nèi)品牌視為重點(diǎn)客戶，以每 100平米為基數(shù)遞增一個(gè)月的租金免租期，如 600平米免6個(gè)月，700平米免7個(gè)月?？商峁┬麄鲉雾?yè)或優(yōu)惠卡等宣傳資料，我公司可義務(wù)幫其提供給在我尚格購(gòu)房的業(yè)主。3、租賃面積達(dá)1200平米以上或省以上品牌，視為 VIP客戶，租金免一年，在 享受第二條優(yōu)惠政策的同時(shí)，在我商圈做媒體推廣的同時(shí)，可免費(fèi)為其宣傳。4、客戶領(lǐng)袖制，針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已簽訂租賃合同的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，簽訂租賃合同（非租賃協(xié)議）

10、，我公司可免其一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。5、放低入場(chǎng)門檻，入場(chǎng)押金根據(jù)商家的不同而不同。1、小型及普通商家，如普通的便利店、煙酒店等只需普通裝修的商家， 入場(chǎng)押金定為1萬(wàn)元，2、大型及品牌商家，租賃面積在500平米以上或具有市區(qū)（市區(qū)以上） 品牌效應(yīng)的商家，入場(chǎng)押金定為 6000元。八、營(yíng)銷推廣營(yíng)銷費(fèi)用推廣標(biāo)準(zhǔn)：總租金的20%g作營(yíng)銷費(fèi)用，從2007年7月算起，按頭一年租金 全免計(jì)算，11號(hào)樓及4號(hào)樓租金在第二年及第三年租金總收益達(dá) 689494元，營(yíng)銷費(fèi)用為 137898.8 元。營(yíng)銷費(fèi)用的花銷：1、公關(guān)費(fèi)用：2、媒體推廣費(fèi)用：了解報(bào)紙媒體，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)短信，戶外廣告的費(fèi)用后，再做詳細(xì)斟酌3、資料制作費(fèi)用：了解宣傳單頁(yè)費(fèi)用后4、DM策略，郵寄資料九、招商流程市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析（招商部）客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒（招商部、策劃部）目標(biāo)客戶開發(fā)，拜訪、接洽（招商部）? 客戶分類、確定重點(diǎn)客戶（招商部）填寫租賃協(xié)議（