招商、運營管理辦法(修訂版)

1、金科股份商業(yè)招商、運營管理辦法（修訂版）第一章總則第一條 目的為加航集團(tuán)商業(yè)物業(yè)招商工作的內(nèi)部管控，規(guī)范商業(yè) 的招商和運營管理，使招商、運營工作更符合集團(tuán)的經(jīng)營 現(xiàn)狀，根據(jù)集團(tuán)相關(guān)工作會議要求，特修訂金科股份商 業(yè)招商、運營管理辦法（修訂版）。第二條適用范圍本辦法適用于集團(tuán)總部商業(yè)地產(chǎn)部、所屬各公司商業(yè) 地產(chǎn)部（或地區(qū)商業(yè)管理公司）商業(yè)物業(yè)之招商及運營。第二章分則第三條商業(yè)系統(tǒng)職能劃分一、商業(yè)招商管理職能（一）集囪商業(yè)地產(chǎn)部1、招商總?cè)蝿?wù)、階段性招商任務(wù)、特定招商任務(wù)的分 解和下達(dá)；2、招商方案、租賃政策的審核批準(zhǔn)；3、招商進(jìn)度、執(zhí)行過程、任務(wù)達(dá)成率、費用控制率的 指導(dǎo)、管理和考核；4、視情況

2、參與或直接開展招商執(zhí)行工作。（二）各公司商業(yè)地產(chǎn)部（區(qū)域商業(yè)管理公司）1、項目定位階段對周邊項目商業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研，分析 周邊樓盤的商業(yè)形態(tài)與租金水平，形成可行性報告；2、擬訂商業(yè)項目的招商方案、租賃政策；3、進(jìn)行各項目的商業(yè)招商工作，簽訂商業(yè)租賃合同；4、根據(jù)項目銷售情況進(jìn)行補位招商；5、商家關(guān)系的維護(hù)協(xié)調(diào)。二、商業(yè)運營管理職能（-）集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部1、年度租金總收入、年度新增租金收入、季度租金收 入的分解和下達(dá)；2、租金收取率的督導(dǎo)、考核；3、運營方案的審核批準(zhǔn)；4、按季度定期檢查各項目運營情況。（二）各公司商業(yè)地產(chǎn)部1、收取租金、保證金、定金，對拖欠金額進(jìn)行催收；2、租賃文件存檔，包括：權(quán)利

3、義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、放 棄優(yōu)先購買權(quán)聲明等；3、定期對進(jìn)駐商家進(jìn)行回訪、了解商家經(jīng)營狀況，及 時處理糾紛；4、建立月度租金收取報表，并按季報集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部 備案。（三）商業(yè)管理公司1、統(tǒng)一運營，根據(jù)運作進(jìn)度和供求市場影響，不定期 舉辦各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn) 等，既可以項目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在 適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢宣傳；2、協(xié)調(diào)職能，協(xié)調(diào)解決開發(fā)商與租賃戶之間的矛盾， 搭建兩者間的橋梁，及時溝通、反饋各方信息；3、關(guān)注租賃商家的經(jīng)營情況，針對經(jīng)營不善的個別商 家，及時運用調(diào)研市場、經(jīng)營建議、運營整改等軟性措施 和適當(dāng)硬件支撐，若仍不能很好適應(yīng)市場，及時清理，更 換

4、新鮮血液，保持市場競爭力和良性循環(huán)軌道。第三章細(xì)則第四條商業(yè)形態(tài)劃分商業(yè) 類型面枳定位輻射范圍是否 銷售購物 中心6萬肝 至10萬m?集購物、餐飲、 娛樂為一體的商業(yè) 中心整個市區(qū) 或單個片區(qū)以持 有為主主題 商業(yè)街2萬肝 至6萬戶有主題特色的 商業(yè)街周邊5.8 公里以內(nèi)以銷 售為主社區(qū) 商業(yè)根據(jù)地 塊臨街面排 勺社區(qū)底商本小區(qū)及 周邊2公里內(nèi) 居民銷售第五條商業(yè)招商原則一、 購物中心（-）在項目拿地前了解主力店的進(jìn)駐意向，取得主 力店的物業(yè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，為項目商業(yè)設(shè)計提供支持；（二）在項目開盤前滿足銷售宣傳要求，以合同、確 認(rèn)函、意向協(xié)議等形式取得主力商家的初步確認(rèn)；（三）編制招商方案時重點寫明

5、主力店的業(yè)態(tài)、面積、 在整個商業(yè)中的位置并用圖形示意，其他非主力店的招商 在招商方案中不用體現(xiàn)；（四）租賃合同中須用加粗字體注明：“租賃期內(nèi)，甲 方有權(quán)將該商鋪抵押、轉(zhuǎn)讓，甲方抵押、轉(zhuǎn)讓該商鋪時不 再另行通知乙方，乙方自愿同意放棄該商鋪的優(yōu)先購買 權(quán)”；（五）主力店招商執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)面積樓層年限超市5000 疔至 loooo m2負(fù)一層或頂層呈12年百貨loooo nf 至 2oooo m3價值最低樓層色20年品牌快餐300 至 600 m2一層、二層W15年普通餐飲300 nf 至 800 m2四層及以上耳6年零售loo m”至 500 m2四層以下三5年影院4000 nf 至 7000 m2

6、負(fù)一層或頂層=15年二、主題商業(yè)街（-）招商面積不超過商業(yè)總體量的30% （含超市）；（二）在項目開盤前滿足銷售宣傳要求，以合同、確 認(rèn)函、意向協(xié)議等形式取得主力商家的初步確認(rèn)；（三）主題商業(yè)街只對主力店進(jìn)行招商，編制招商方 案時列明主力店的招商計劃、面積、位置，根據(jù)后期銷售 的需要再對非主力店進(jìn)行補位招商；（四）超市、百貨、電影院等大中型主力店原則上以 清水房形式進(jìn)行交付，我司不提供空調(diào)、電梯、扶梯等專 用設(shè)施設(shè)備；（五）租賃合同中須用加粗字體注明：“租賃期內(nèi)，甲 方有權(quán)將該商鋪抵押、轉(zhuǎn)讓，甲方抵押、轉(zhuǎn)讓該商鋪時不 再另行通知乙方，乙方自愿同意放棄該商鋪的優(yōu)先購買 權(quán)”；（六）主力店招商執(zhí)行

7、標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)面積樓層租賃年限超市3000 nf 至 8000 m2負(fù)一層W15年品牌快 餐300 肝至 600 m2一、二層叁15年影院2500 nf 至 4000 m2頂層W15年娛樂looo nf 至 2000 m2負(fù)一層及頂W12年三、社區(qū)商業(yè)原則上社區(qū)商業(yè)不進(jìn)行招商，根據(jù)后期銷售需要進(jìn)行 招商，但招商面積不超過商業(yè)體量的5%。第六條商業(yè)運營管理原則 一、租售并舉商業(yè)（-）租售并舉的商業(yè)是指在商鋪銷售之前已經(jīng)簽訂 了租賃合同（即先租后售的商業(yè)），當(dāng)商鋪銷售時應(yīng)簽訂三 方權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；（二）租售并舉商業(yè)的運營主要是租金收取，各公司 商業(yè)地產(chǎn)部（區(qū)域商業(yè)管理公司）于每月5日前將上月的 租金收

8、取情況上報至集團(tuán)；（三）租賃商家發(fā)生欠租行為時，應(yīng)按照以下原則處 理：預(yù)警機(jī)制預(yù)警時間介入部門處理方式綠色 預(yù)警繳納日的前五日商業(yè)地產(chǎn)部電話提醒藍(lán)色 預(yù)警拖欠15日以上拒不 繳納商業(yè)地產(chǎn)部上門催收黃色預(yù)警拖欠30日以上拒不 繳納商業(yè)地產(chǎn)部，法 務(wù)部律師函送 達(dá)紅色預(yù)警拖欠40日以上拒不 繳納商業(yè)地產(chǎn)部，法 務(wù)部律師介 入，進(jìn)入司法 程序二、持有型商業(yè)（-）持有型商業(yè)是指商業(yè)物業(yè)只租賃不銷售，通過 收取租金獲益，主要體現(xiàn)為購物中心，由項目所在公司成 立商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)運營管理；（二）商業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)持有型商業(yè)項目的運營, 以及對物業(yè)服務(wù)過程中所涉及到的服務(wù)事項（含商業(yè)、倉 庫、車位等相關(guān)配套物業(yè)）進(jìn)行統(tǒng)一管理和收費；（三）持有型商業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)工作人員的由商業(yè) 管理公司統(tǒng)一管理，勞動關(guān)系掛靠項目物業(yè)管