綠城月日洛陽項(xiàng)目戶型深化建議p概要PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1 綠城月日洛陽項(xiàng)目戶型深化建議綠城月日洛陽項(xiàng)目戶型深化建議p概要概要 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 戶型示例戶型示例 首期戶型建議首期戶型建議 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 第1頁(yè)/共56頁(yè) 首期戶型建議推導(dǎo)思路首期戶型建議推導(dǎo)思路 p以項(xiàng)目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面積、市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積和市場(chǎng)運(yùn)貨較快戶型面積的前 提下得出戶型面積建議 p以市場(chǎng)中高端項(xiàng)目戶型整體配比情況為基礎(chǔ)，參考市場(chǎng)熱銷戶型和滯銷戶型面積情況，推導(dǎo)出本項(xiàng) 目的戶型配比建議 p整個(gè)戶型面積建議和戶型配比建議，得到項(xiàng)目面積 配比建議 客戶需求戶型面積客戶需求戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化

2、較快戶型面積 市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型 整體配比情況整體配比情況 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)滯銷戶型面積情況市場(chǎng)滯銷戶型面積情況 戶型面積建議戶型面積建議 戶型配比建議戶型配比建議 首期戶型建議首期戶型建議 第2頁(yè)/共56頁(yè) 私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主 周邊縣區(qū)礦老周邊縣區(qū)礦老 板板 企事業(yè)單位高企事業(yè)單位高 管管 泛公務(wù)員泛公務(wù)員 企事業(yè)單位職企事業(yè)單位職 員員 小生意人小生意人 p城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)清晰，中高端客戶群體來源明顯 p在按財(cái)富層級(jí)對(duì)市場(chǎng)客戶進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上，找出我們的客戶是誰，分析我們客戶的核心價(jià)值需求， 指導(dǎo)項(xiàng)目的發(fā)力方向 從項(xiàng)目訪談來看，從項(xiàng)目訪談來看， 目前市

3、場(chǎng)客戶主要分為如下六類：目前市場(chǎng)客戶主要分為如下六類： 板塊板塊項(xiàng)目項(xiàng)目 私營(yíng)業(yè)私營(yíng)業(yè) 主主 企事業(yè)高企事業(yè)高 管管 泛公務(wù)員泛公務(wù)員 一般職一般職 員員 小生意小生意 人人 周邊縣周邊縣 市客戶市客戶 洛龍科技 園區(qū) 開元名郡 觀瀾 東方今典 新區(qū) 國(guó)寶花園 財(cái)富中心 九都名郡 盛唐至尊 紅太陽 高爾夫花園 塞納春天 西工升龍廣場(chǎng) 澗西 名門盛世 世紀(jì)花城 高新區(qū)山水富地 客戶情況客戶情況-客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成 第3頁(yè)/共56頁(yè) “核心客戶核心客戶”和和“重要客戶重要客戶”是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體；是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體； “游離客戶游離客戶”不是項(xiàng)目的客戶群體不是項(xiàng)目的客戶群體 核心客戶核心客戶 重

4、要客戶重要客戶 游離客戶游離客戶 項(xiàng)目客戶項(xiàng)目客戶定位定位 企事業(yè)單位職員企事業(yè)單位職員 小生意人小生意人 私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主 泛公務(wù)員泛公務(wù)員 周邊縣區(qū)礦老板周邊縣區(qū)礦老板 企事業(yè)單位高管企事業(yè)單位高管 p項(xiàng)目定位市場(chǎng)高端，對(duì)客戶的財(cái)富層次要求較高 p按照財(cái)富層級(jí)從高到低將客戶依次分為“核心客戶”、“重要客戶”和“游離客戶”三類 p“核心客戶”和“重要客戶”是項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體，“游離客戶”不是項(xiàng)目的客戶群體 本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體 下面將對(duì)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體，即下面將對(duì)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體，即“企事業(yè)單位高管企事業(yè)單位高管”、“周邊縣區(qū)礦老周邊縣區(qū)礦老 板板”、“泛公務(wù)員泛公

5、務(wù)員”、“私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主”四類客戶進(jìn)行深入分析四類客戶進(jìn)行深入分析 非本項(xiàng)目客戶群體非本項(xiàng)目客戶群體 第4頁(yè)/共56頁(yè) 客戶背景客戶背景 家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主 客戶來源：客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相關(guān)企事業(yè)單位，如空空導(dǎo)彈研究院、612廠、 613廠等 置業(yè)置業(yè)情況：情況：?jiǎn)挝凰奚峄蚣Y房是其首套房產(chǎn)，但居住品質(zhì)較差，部分經(jīng)濟(jì)實(shí) 力較強(qiáng)的高管已購(gòu)買了一套及一套以上商品房 戶型面積需求戶型面積需求 戶型需求：戶型需求：以三房和兩房需求為主 面積需求面積需求：自住以120左右的三房為主，投資則會(huì)考慮90的兩房 其它其它 置業(yè)關(guān)注：置業(yè)關(guān)注：注重居住的舒適性、景觀綠化和工作的便利性

6、配套需求：配套需求：項(xiàng)目要有超市和餐飲配套，滿足生活需求 置業(yè)目的：置業(yè)目的：以改善型自住置業(yè)為主，存在部分投資需求 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：凱瑞國(guó)寶花園 客戶特征客戶特征-企事業(yè)單位高管企事業(yè)單位高管 單位房是其首套房產(chǎn)，單位房是其首套房產(chǎn)， 置業(yè)以改善居住品質(zhì)為主置業(yè)以改善居住品質(zhì)為主 第5頁(yè)/共56頁(yè) 客戶特征客戶特征-周邊縣區(qū)礦老板周邊縣區(qū)礦老板 置業(yè)驅(qū)動(dòng)力來源于財(cái)富聚集下的身份標(biāo)簽追求，置業(yè)驅(qū)動(dòng)力來源于財(cái)富聚集下的身份標(biāo)簽追求， 口碑及跟風(fēng)效應(yīng)明顯口碑及跟風(fēng)效應(yīng)明顯 客戶背景客戶背景 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家和四口之家為主 客戶來源客戶來源：主要來源于洛陽下轄縣市，如伊川、欒川、汝陽

7、等 置業(yè)置業(yè)情況情況：一般在老家都有自建房，為了事業(yè)的便利和身份的彰顯，在洛陽 有一套及一套以上房產(chǎn) 戶型面積需求戶型面積需求 戶型需求戶型需求：以三房及四房需求為主，部分會(huì)買大戶型復(fù)式房 面積需求面積需求：面積要大，特別是客廳要闊綽，如160以上的四房產(chǎn)品 其它其它 置業(yè)關(guān)注置業(yè)關(guān)注：為彰顯身份，最注重樓盤的知名度，其它方面關(guān)注較少 配套需求配套需求：項(xiàng)目要有娛樂設(shè)施，最好有購(gòu)物中心，滿足生活消費(fèi)需求 置業(yè)目的置業(yè)目的：以自住和彰顯身份為主要置業(yè)目的、純投資的比重較少，置業(yè)會(huì) 選擇市場(chǎng)上名氣最大的樓盤 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：盛唐至尊 第6頁(yè)/共56頁(yè) 客戶特征客戶特征-泛公務(wù)員泛公務(wù)員 承價(jià)能

8、力較高，但行事低調(diào)，承價(jià)能力較高，但行事低調(diào)， 品質(zhì)與實(shí)惠共存的產(chǎn)品能博得他們認(rèn)可品質(zhì)與實(shí)惠共存的產(chǎn)品能博得他們認(rèn)可 客戶背景客戶背景 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主 客戶來源客戶來源：洛陽市區(qū)的相關(guān)政府部門，如市政府、市國(guó)土資源局等 置業(yè)置業(yè)情況情況：多數(shù)單位有房，但財(cái)富層級(jí)較高，為改善居住品質(zhì)和投資升值， 選擇購(gòu)買商品房 戶型面積需求戶型面積需求 戶型需求戶型需求：以三房和兩房需求為主 面積需求面積需求：改善置業(yè)會(huì)選擇120左右三房，投資則以選擇90的兩房為主 其它其它 置業(yè)關(guān)注置業(yè)關(guān)注：這類客戶比較務(wù)實(shí)和精明，置業(yè)時(shí)主要關(guān)注戶型設(shè)計(jì)的舒適性、 景觀綠化和工程質(zhì)量 配套需求配套需求：項(xiàng)目

9、要有周邊要有超市和會(huì)所等配套 置業(yè)目的置業(yè)目的：以自住為需求為主，投資客戶比重較少 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：九都名郡 第7頁(yè)/共56頁(yè) 客戶特征客戶特征-私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主 客戶置業(yè)以投資為主，客戶置業(yè)以投資為主， 自住則會(huì)選擇市場(chǎng)高端項(xiàng)目，面積需求在自住則會(huì)選擇市場(chǎng)高端項(xiàng)目，面積需求在140140以上以上 客戶背景客戶背景 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家和四口之家為主 客戶來源客戶來源：主要來源于洛陽市區(qū) 置業(yè)置業(yè)情況情況：絕大部分在洛陽有兩套或兩套以上房產(chǎn) 戶型面積需求戶型面積需求 戶型需求戶型需求：以三房和四房需求為主 面積需求面積需求：要求居住的舒適性，居住面積需求在150以上，投資則會(huì)考慮

10、小戶型 其它其它 置業(yè)關(guān)注置業(yè)關(guān)注：這類客戶比較關(guān)注樓盤形象、景觀綠化和升值潛力 配套需求配套需求：項(xiàng)目最好配套高級(jí)會(huì)所，要有購(gòu)物中心及娛樂設(shè)施 置業(yè)目的置業(yè)目的：以投資性置業(yè)為主，自住則會(huì)選擇市場(chǎng)上的高端項(xiàng)目，遇到更高 端的項(xiàng)目存在換房的可能性 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：泉舜財(cái)富中心 第8頁(yè)/共56頁(yè) 客戶分析總結(jié)客戶分析總結(jié) 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu) 以三口之家和四口之家為主 客戶來源客戶來源 客戶主要來源于洛陽市區(qū)，周邊縣區(qū)客戶多選擇在新區(qū)置業(yè) 目前置業(yè)情況目前置業(yè)情況 周邊縣區(qū)礦老板和私營(yíng)業(yè)主一般擁有多套房產(chǎn)，自住置業(yè)則會(huì) 選擇市場(chǎng)上品質(zhì)較好、口碑較高的樓盤；企事業(yè)單位高管和泛 公務(wù)員一般有單位分配

11、房，置業(yè)主要是為了改善居住品質(zhì) 客戶背景客戶背景 置業(yè)特征置業(yè)特征 置業(yè)目的置業(yè)目的 客戶置業(yè)以自住為主，純投資客占比較小；新區(qū)置業(yè)客中投資 占比相對(duì)較高 置業(yè)關(guān)注置業(yè)關(guān)注 除地段之外，客戶對(duì)景觀綠化、立面形象、戶型舒適性和工程 質(zhì)量的關(guān)注度較高 戶型需求戶型需求 三房和兩房是客戶需求的主流，財(cái)富層級(jí)最高的客戶對(duì)三房和兩房是客戶需求的主流，財(cái)富層級(jí)最高的客戶對(duì)“四房四房 及以上及以上”存在需求存在需求 面積需求面積需求 兩房面積需求在兩房面積需求在9090左右、三房面積需求在左右、三房面積需求在120120左右，左右，“四房四房 及以上及以上”面積在面積在150150以上以上 配套需求配套需求

12、項(xiàng)目周邊要有超市、購(gòu)物中心及娛樂設(shè)施 第9頁(yè)/共56頁(yè) 客戶需求戶型面積客戶需求戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型 整體配比情況整體配比情況 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)滯銷戶型面積情況市場(chǎng)滯銷戶型面積情況 戶型面積建議戶型面積建議 戶型配比建議戶型配比建議 首期戶型建議首期戶型建議 第10頁(yè)/共56頁(yè) 一房一房 兩房?jī)煞?三房三房 四房及以上四房及以上 2525萬萬 3535萬萬 4545萬萬 5555萬萬 6565萬萬 7575萬萬 8585萬萬 9595萬萬 115115萬萬 40406

13、5659090115115140140 165165190190215215 面積面積 總價(jià)總價(jià) 125125萬萬 一房面積在40左右，總價(jià)在25萬左右 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目 1開元名郡 2東方今典 3國(guó)寶花園 4財(cái)富中心 5盛唐至尊 6高爾夫花園 7塞納春天 8升龍廣場(chǎng) 9名門盛世 10世紀(jì)花城 四房及以上 面積在170 -190 之間 ，總價(jià)集中 在90-110萬 之間 二房面積在85-110 之間， 總價(jià)在45-65萬之間 三房面積在115-150 之間，總價(jià)在55-90萬之 間 供應(yīng)戶型集中區(qū)間為，供應(yīng)戶型集中區(qū)間為， 兩房：兩房：8585-110 -11

14、0 、三房：、三房：115-150 115-150 、四房、四房170-190170-190之之 間間 第11頁(yè)/共56頁(yè) 客戶需求戶型面積客戶需求戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型 整體配比情況整體配比情況 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)滯銷戶型面積情況市場(chǎng)滯銷戶型面積情況 戶型面積建議戶型面積建議 戶型配比建議戶型配比建議 首期戶型建議首期戶型建議 第12頁(yè)/共56頁(yè) 95m 2 110m 2 125m 2 140m280m2 開元名郡 觀瀾 國(guó)寶花園 九都名郡 塞納春天 泉舜財(cái)富中 心 盛

15、唐至尊 升龍廣場(chǎng) 高爾夫花園 東方今典 名門盛世 中泰世紀(jì)花 城 90m90m2 2左右左右115m115m2 2左右左右130m130m2 2140m140m2 2 整體上看，市場(chǎng)去化較快的戶型是整體上看，市場(chǎng)去化較快的戶型是9090左右的兩房、小三房左右的兩房、小三房 ， 115115左右的三房和左右的三房和130130 140140的三房、小四房產(chǎn)品的三房、小四房產(chǎn)品 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 各樓盤去化較快戶型面積統(tǒng)計(jì)各樓盤去化較快戶型面積統(tǒng)計(jì) 下文將對(duì)市場(chǎng)代表樓盤去化情況進(jìn)行分析下文將對(duì)市場(chǎng)代表樓盤去化情況進(jìn)行分析 第13頁(yè)/共56頁(yè) 代表樓盤代表樓盤1-1-泉舜財(cái)富

16、中心泉舜財(cái)富中心 市場(chǎng)代表樓盤去化情況市場(chǎng)代表樓盤去化情況 老城區(qū)老城區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 泉舜財(cái)富中心泉舜財(cái)富中心 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 位置位置新區(qū)市政府正南方（音樂噴泉南） 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 占地面積417畝 建筑面積118萬 容積率4.3 物業(yè)類型 高層住宅、商業(yè)、酒店式公寓、寫 字樓、5星級(jí)酒店 裝修情況毛坯 當(dāng)期當(dāng)期 主力戶型主力戶型 60、90、116、136 銷售價(jià)格銷售價(jià)格7000元/ p銷售情況：銷售情況：116116的小三房賣得最好的小三房賣得最好，2010年3月份開盤 推出300多套，目前剩余50多套；各種戶型剩得差不多 第14頁(yè)/共56頁(yè) 位置位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米 項(xiàng)目概

17、況項(xiàng)目概況 占地面積815畝 建筑面積130萬 容積率2.4 物業(yè)類型高層、商業(yè)、酒店、公寓 裝修情況毛坯 當(dāng)期當(dāng)期 主力戶型主力戶型 高層主力戶型110、116、121、140、 150、170、182 銷售價(jià)格銷售價(jià)格6400元/ 老城區(qū)老城區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 東方今典東方今典 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 代表樓盤代表樓盤2-2-東方今典東方今典境界境界 p銷售情況：銷售情況：2010年9月18日開盤推出300多套高層房源， 當(dāng)天即售出210套，至2011年3月底全部售出，110110的戶的戶 型去化最快型去化最快 市場(chǎng)代表樓盤去化情況市場(chǎng)代表樓盤去化情況 第15頁(yè)/共56頁(yè) 代表樓盤代表樓盤3-3-升龍

18、廣場(chǎng)升龍廣場(chǎng) 老城區(qū)老城區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 升龍廣場(chǎng)升龍廣場(chǎng) 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 位置位置西工區(qū)王城大道與中州路交叉口以北 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 占地面積400畝 建筑面積160萬 容積率4.2 物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、寫字樓、五星級(jí)酒店 、酒店式公寓 裝修情況毛坯，公共部分精裝 當(dāng)期當(dāng)期 主力戶型主力戶型 66、110、150、170 銷售價(jià)格銷售價(jià)格6600元/ p銷售情況：銷售情況：今年3月26號(hào)推出的6號(hào)樓共202套，目前剩 余10幾套尾盤，135135的戶型賣得較好的戶型賣得較好 市場(chǎng)代表樓盤去化情況市場(chǎng)代表樓盤去化情況 第16頁(yè)/共56頁(yè) 老城區(qū)老城區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 盛唐至尊盛唐至尊 本項(xiàng)目本項(xiàng)

19、目 位置位置洛龍區(qū)王城大道與古城路交匯處西北角 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 占地面積225畝 建筑面積80萬 容積率5.3 物業(yè)類型住宅、商業(yè)、公寓 裝修情況毛坯 當(dāng)期當(dāng)期 主力戶型主力戶型 105、117、144、180 銷售價(jià)格銷售價(jià)格6500元/ p銷售情況：銷售情況：今年5月27日開盤推出約200套房源，至6月1 日基本售完，置業(yè)顧問反映105105的兩房和的兩房和117117的小三房的小三房 比較受歡迎比較受歡迎 市場(chǎng)代表樓盤去化情況市場(chǎng)代表樓盤去化情況 第17頁(yè)/共56頁(yè) 老城區(qū)老城區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 中泰城市花城中泰城市花城 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 位置位置澗西區(qū)麗春西路西頭防洪渠西側(cè) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概

20、況 占地面積360畝 建筑面積50萬 容積率3.0 物業(yè)類型住宅 裝修情況毛坯 當(dāng)期當(dāng)期 主力戶型主力戶型 90 銷售價(jià)格銷售價(jià)格6200元/ p銷售情況：銷售情況：今年1月16日開盤，推出第五期90左右的兩房 和小三房、9090戶型方正的小三房很受市場(chǎng)歡迎戶型方正的小三房很受市場(chǎng)歡迎 市場(chǎng)代表樓盤去化情況市場(chǎng)代表樓盤去化情況 第18頁(yè)/共56頁(yè) 老城區(qū)老城區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 塞納春天塞納春天 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 位置位置洛龍區(qū)厚載門街與香山路交會(huì)處西南 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 占地面積120畝 建筑面積43萬 容積率5.4 物業(yè)類型住宅 裝修情況毛坯 當(dāng)期當(dāng)期 主力戶型主力戶型 100、130、140、1

21、60、170 銷售價(jià)格銷售價(jià)格5300元/ p銷售情況：銷售情況：今年1月22日開盤，推出500多套房源、130130 的三房賣得較好的三房賣得較好 市場(chǎng)代表樓盤去化情況市場(chǎng)代表樓盤去化情況 第19頁(yè)/共56頁(yè) 客戶需求戶型面積客戶需求戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型 整體配比情況整體配比情況 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)滯銷戶型面積情況市場(chǎng)滯銷戶型面積情況 戶型面積建議戶型面積建議 戶型配比建議戶型配比建議 首期戶型建議首期戶型建議 第20頁(yè)/共56頁(yè) 戶型戶型面積段建議面積段建議平均面積

22、平均面積 2房2房2廳1衛(wèi)100-120110 3房 3室2廳2衛(wèi)120-140130 3室2廳2衛(wèi)140-170155 4房及以上170-200 185 客戶需求面積：客戶需求面積：兩房面 積需求在90左右、三 房面積需求在120左 右，“四房及以上”面 積在150以上 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位高端，為便于打造舒適型產(chǎn)品，需較市場(chǎng)適當(dāng)放大戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積：市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積：兩 房：85-110 、三 房：115-150 、四房 170-190之間 市場(chǎng)去化較快戶型：市場(chǎng)去化較快戶型：90 左右的兩房、小三房 ，115左右的三房和 130 140的三房 、小四房產(chǎn)品 戶型面積建議

23、戶型面積建議 第21頁(yè)/共56頁(yè) 客戶需求戶型面積客戶需求戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型 整體配比情況整體配比情況 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)滯銷戶型面積情況市場(chǎng)滯銷戶型面積情況 戶型面積建議戶型面積建議 戶型配比建議戶型配比建議 首期戶型建議首期戶型建議 第22頁(yè)/共56頁(yè) 從市場(chǎng)在售高端項(xiàng)目來看，從市場(chǎng)在售高端項(xiàng)目來看， 兩房、三房和四房供應(yīng)占總體的比重較大兩房、三房和四房供應(yīng)占總體的比重較大 市場(chǎng)高端項(xiàng)目當(dāng)前一期房源情況統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)高端項(xiàng)目當(dāng)前一期房源情況統(tǒng)計(jì) 市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型市場(chǎng)供應(yīng)

24、主力戶型 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 一房一房 兩房?jī)煞?三房三房 四房及以上四房及以上 合計(jì)合計(jì) 盛唐至尊 套數(shù)-6318630279 比重22.6%66.7%10.7%100% 升龍廣場(chǎng) 套數(shù)-32023231583 比重-54.9%39.8%5.3%100% 泉舜財(cái)富中心 套數(shù)6018054066846 比重7.1%21.3%63.8%7.8%100% 合計(jì)合計(jì) 605639581271708 各戶型占總體比重各戶型占總體比重 3.5%3.5%33.0%33.0%56.1%56.1%7.4%7.4%100%100% 第23頁(yè)/共56頁(yè) 一房一房 兩房?jī)煞?三房三房 四房及以上四房及以上 各戶型占總

25、體比重各戶型占總體比重 3.5%3.5%33.0%33.0%56.1%56.1%7.4%7.4% p雖然一房產(chǎn)品在市場(chǎng)上占比較少，但通過市場(chǎng)訪談了解到，一房產(chǎn)品仍然滯銷 p項(xiàng)目整體定位高端，一房產(chǎn)品以過渡性居住和投資需求為主，與項(xiàng)目高端定位相悖 p縮短產(chǎn)品線可以保證社區(qū)的純粹性，利于打造高端項(xiàng)目 p基于以上原因，不考慮做一房產(chǎn)品，將一房指標(biāo)分給“四房及以上”房型，使“四 房及以上”房型比重達(dá)到11%，提升項(xiàng)目檔次 兩房?jī)煞?三房三房 四房及以上四房及以上 各戶型占總體比重各戶型占總體比重 33.0%33.0%56.1%56.1%10.9%10.9% 兩房?jī)煞?三房三房 四房及以上四房及以上 各

26、戶型占總體比重各戶型占總體比重 20%20%60%60%20%20% p購(gòu)買二房的客房中，過渡性居住和投資需求的客房占比仍較大，項(xiàng)目整體定位高端 ，建議適當(dāng)增加四房比重，提升項(xiàng)目檔次 p因而最終得出的戶型配比如下： 各戶型配比推導(dǎo)各戶型配比推導(dǎo) 參考市場(chǎng)，項(xiàng)目仍以參考市場(chǎng)，項(xiàng)目仍以“兩房?jī)煞俊?、“三房三房”和和“四房及以上四房及以上?為主力戶型，不考慮做一房為主力戶型，不考慮做一房 第24頁(yè)/共56頁(yè) 戶型戶型戶型配比戶型配比 2房2房2廳1衛(wèi)20%20% 3房 小3房3室2廳2衛(wèi) 60% 30% 大3房3室2廳2衛(wèi)30% 4房及以上20%20% 戶型配比建議：戶型配比建議： 第25頁(yè)/共5

27、6頁(yè) 客戶需求戶型面積客戶需求戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型 整體配比情況整體配比情況 市場(chǎng)去化較快戶型面積市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)滯銷戶型面積情況市場(chǎng)滯銷戶型面積情況 戶型面積建議戶型面積建議 戶型配比建議戶型配比建議 首期戶型建議首期戶型建議 第26頁(yè)/共56頁(yè) 綜合綜合“面積段建議面積段建議” 和和“戶型配比戶型配比”，首期戶型建議如下：，首期戶型建議如下： 戶型定位建議戶型定位建議 戶型戶型面積段建議面積段建議平均面積平均面積戶型配比戶型配比 2房2房2廳1衛(wèi)90-11510520-25%20-2

28、5% 3房 3室2廳1衛(wèi)115-1301255-10% 55-60%3室2廳2衛(wèi)130-14413735% 3室2廳2衛(wèi)144-16515515% 4房及以上(平層)165-185 17516% 15-20% 頂層復(fù)式（限一梯二戶）200以上2504% 第27頁(yè)/共56頁(yè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 戶型示例戶型示例 首期戶型建議首期戶型建議 第28頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤當(dāng)前一期梯戶比當(dāng)前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄置業(yè)顧問語錄 高端樓盤 泉舜財(cái)富中心 2梯4戶 感覺客戶對(duì)梯戶比多少不太敏感，我們項(xiàng) 目2010年賣過2梯6戶的，也賣得不錯(cuò) 盛唐至尊 2梯3戶為主，有一 個(gè)2梯4戶的單元 現(xiàn)在市場(chǎng)上大部

29、分是2梯6戶的，連2梯4戶 的都不多，客戶慢慢習(xí)慣了高梯戶比 升龍廣場(chǎng)2梯6戶客戶對(duì)2梯6戶產(chǎn)品沒有抗性 其它 世紀(jì)華陽 住宅2梯4戶，公寓 4梯20戶 - 壹號(hào)城邦 （純住宅公寓） 3梯17戶、3梯20戶、 3梯22戶 - 世貿(mào)中心 公寓4梯9戶，寫字 樓部分4部電梯 - 名門盛世 住宅2梯3戶、2梯4 戶，公寓4梯22戶 - 市場(chǎng)項(xiàng)目多在市場(chǎng)項(xiàng)目多在“2 2梯梯3 3戶戶”以上，以上， 客戶對(duì)高梯戶比不存在明顯的抗性客戶對(duì)高梯戶比不存在明顯的抗性 梯戶比梯戶比 說明：說明：世紀(jì)華陽有部分70年產(chǎn)權(quán)的小戶型做到4梯20戶，壹號(hào)城邦全部是70年產(chǎn)權(quán)的小戶型產(chǎn)品，世 貿(mào)中心有部分40年產(chǎn)權(quán)4梯9

30、戶的精裝修公寓 第29頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤是否做到電梯直接入戶是否做到電梯直接入戶 泉舜財(cái)富中心 沒有做到電梯直接入戶 盛唐至尊沒有做到電梯直接入戶 升龍廣場(chǎng)沒有做到電梯直接入戶 壹號(hào)城邦沒有做到電梯直接入戶 世貿(mào)中心沒有做到電梯直接入戶 名門盛世沒有做到電梯直接入戶 世紀(jì)華陽 概況：概況：僅16號(hào)樓做到電梯直接入戶，共66套 戶型面積：戶型面積：面積約235 梯戶比：梯戶比：2梯2戶 銷售情況：銷售情況：2010年開盤2兩個(gè)小時(shí)賣了80%，市場(chǎng)接受度較高；未來第6 期打算推出200平左右的電梯直接入戶的產(chǎn)品 除除“世紀(jì)華陽世紀(jì)華陽”曾做過電梯直接入戶的大戶型，并獲得市場(chǎng)曾做過電梯直接入戶的

31、大戶型，并獲得市場(chǎng) 高度認(rèn)同之外，其它項(xiàng)目沒有提供電梯直接入戶的產(chǎn)品高度認(rèn)同之外，其它項(xiàng)目沒有提供電梯直接入戶的產(chǎn)品 是否做到電梯直接入戶是否做到電梯直接入戶 第30頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤暗衛(wèi)接受度暗衛(wèi)接受度 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心 全明衛(wèi) 盛唐至尊 3房2廳2衛(wèi)的全明衛(wèi)，2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，客 戶可以接受，畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)上比較普遍 升龍廣場(chǎng)全明衛(wèi) 其它 世紀(jì)華陽全明衛(wèi) 壹號(hào)城邦 小戶型衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，大戶型明衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)抗 性不大 名門盛世小戶型有暗衛(wèi)，大戶型全明衛(wèi) 暗衛(wèi)接受度暗衛(wèi)接受度 市場(chǎng)項(xiàng)目以明衛(wèi)為主，市場(chǎng)項(xiàng)目以明衛(wèi)為主， 部分項(xiàng)目小戶型中存在暗衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)不存在明顯的抗性部

32、分項(xiàng)目小戶型中存在暗衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)不存在明顯的抗性 第31頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤陽臺(tái)是否封閉陽臺(tái)是否封閉 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心 所有戶型一個(gè)封閉陽臺(tái)一個(gè)半封閉陽臺(tái) 盛唐至尊全封閉陽臺(tái) 升龍廣場(chǎng)全開放陽臺(tái) 其它 世紀(jì)華陽陽臺(tái)封閉和開放各占一半左右 壹號(hào)城邦全開放陽臺(tái) 世貿(mào)中心全封閉陽臺(tái) 名門盛世90%的半封閉、其它的全封閉 陽臺(tái)是否封閉陽臺(tái)是否封閉 市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有明顯偏好；市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有明顯偏好； 從訪談了解到，客戶對(duì)陽臺(tái)是否封閉不存在選擇性從訪談了解到，客戶對(duì)陽臺(tái)是否封閉不存在選擇性 第32頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤層高層高 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心2.9米 盛唐至尊3米

33、升龍廣場(chǎng)3米 其它 世紀(jì)華陽3米 壹號(hào)城邦有3米的，有3.2米的 世貿(mào)中心3米 名門盛世2.9米 層高層高 市場(chǎng)項(xiàng)目層高多在市場(chǎng)項(xiàng)目層高多在3 3米米 第33頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤入戶大堂高度入戶大堂高度入戶大堂配套情況入戶大堂配套情況 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心7米精裝修，沙發(fā)、電視 盛唐至尊6米精裝修，沙發(fā)、桌椅 升龍廣場(chǎng)6米沙發(fā)、電視 其它 世紀(jì)華陽6米 帶裝修，有簡(jiǎn)單的桌椅 配套 壹號(hào)城邦5.6米做精裝修 世貿(mào)中心11米電視、桌椅 名門盛世 從底層商業(yè)入戶，沒 有大堂 - 入戶大堂高度及配套入戶大堂高度及配套 市場(chǎng)項(xiàng)目入戶大堂高度多在市場(chǎng)項(xiàng)目入戶大堂高度多在6 6米以上，米以上， 多會(huì)做精

34、裝修，配套簡(jiǎn)單的桌椅沙發(fā)多會(huì)做精裝修，配套簡(jiǎn)單的桌椅沙發(fā) 第34頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤底層是否架空底層是否架空是否帶下是否帶下躍躍 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心7米高架空沒有下躍 盛唐至尊沒有架空沒有下躍 升龍廣場(chǎng)僅2兩棟樓架空3米，做泛會(huì)所沒有下躍 其它 世紀(jì)華陽沒有架空沒有下躍 壹號(hào)城邦沒有架空沒有下躍 世貿(mào)中心3層底商，沒有架空沒有下躍 名門盛世6層底商，沒有架空沒有下躍 底層架空和下躍情況底層架空和下躍情況 底層架空的項(xiàng)目在市場(chǎng)上較少，底層架空的項(xiàng)目在市場(chǎng)上較少， 市場(chǎng)上還沒有下躍戶型市場(chǎng)上還沒有下躍戶型 第35頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤頂層戶型頂層戶型 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心 頂樓平層，部分頂

35、層打通，面積達(dá)到200多平 盛唐至尊頂層平層，和下面戶型一樣 升龍廣場(chǎng)頂層平層，和下面戶型一樣 其它 世紀(jì)華陽平層，和下面各層結(jié)構(gòu)相同 壹號(hào)城邦平層，和下面各層戶型相同 世貿(mào)中心公寓項(xiàng)目，頂層沒有復(fù)式 名門盛世平層 頂層戶型頂層戶型 市場(chǎng)上還沒有頂層復(fù)式戶型市場(chǎng)上還沒有頂層復(fù)式戶型 第36頁(yè)/共56頁(yè) 樓盤樓盤 當(dāng)前一期梯當(dāng)前一期梯 戶比戶比 是否電梯是否電梯 直接入戶直接入戶 是否有暗衛(wèi)是否有暗衛(wèi) 陽臺(tái)是否封陽臺(tái)是否封 閉閉 層高層高 入戶大入戶大 堂高度堂高度 入戶大入戶大 堂配套堂配套 情況情況 底層是底層是 否架空否架空 底層底層是是 否下躍否下躍 頂樓情況頂樓情況 泉舜財(cái) 富中心 2

36、梯4戶 沒有做到 電梯直接 入戶 全明衛(wèi) 所有戶型有 一個(gè)封閉陽 臺(tái)一個(gè)半封 閉陽臺(tái) 2.9m7m 精裝修， 沙發(fā)、 電視 首層全 部架空 3米 沒有下 躍戶型 頂樓平層， 部分戶型 打通，面 積做到200 多 盛唐至 尊 2梯3戶為主， 有一個(gè)2梯4 戶的單元 沒有做到 電梯直接 入戶 除2房2廳1衛(wèi)有 部分戶型暗衛(wèi)， 其它全明衛(wèi) 全封閉陽臺(tái)3m6m 精裝修， 沙發(fā)、 桌子 沒有架 空 沒有下 躍戶型 頂層平層， 和下面戶 型一樣 升龍廣 場(chǎng) 2梯6戶 沒有電梯 直接入戶 全明衛(wèi)全開放陽臺(tái)3m6m 沙發(fā)、 電視 僅棟1 樓架空 3米 沒有下 躍戶型 頂層平層， 和下面戶 型一樣 客戶反客戶反

37、 映映 對(duì)高梯戶比對(duì)高梯戶比 沒有有抗性沒有有抗性 / / 對(duì)小戶型暗衛(wèi)對(duì)小戶型暗衛(wèi) 沒有有抗性沒有有抗性 對(duì)陽臺(tái)是否對(duì)陽臺(tái)是否 封閉沒有偏封閉沒有偏 好好 / / / / 非常認(rèn)非常認(rèn) 同架空同架空 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) / / 少數(shù)客戶少數(shù)客戶 要求頂層要求頂層 復(fù)式復(fù)式 頂層戶型頂層戶型 市場(chǎng)高端項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)：市場(chǎng)高端項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)： 第37頁(yè)/共56頁(yè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 梯梯戶比戶比4房建議2梯2戶戶型，小面積2房和3房產(chǎn)品可考慮2梯3戶和2梯4戶設(shè)計(jì) 是否電梯直接入戶是否電梯直接入戶 大戶型樓王考慮做電梯直接入戶，以提升項(xiàng)目檔次和品質(zhì) 是否做暗是否做暗衛(wèi)衛(wèi) 盡量做到全明衛(wèi)，

38、由于設(shè)計(jì)限制，部分2房可考慮做暗衛(wèi) 陽臺(tái)是否封閉陽臺(tái)是否封閉 客戶對(duì)陽臺(tái)是否封閉沒有特殊偏好，因而陽臺(tái)是否封閉建議根據(jù)設(shè)計(jì)需求 而定 層高層高層高不能低于3米 入戶大堂高度入戶大堂高度入戶大堂高度建議做到6米 入戶大堂入戶大堂配套配套建議大堂精裝修，并配沙發(fā)、電視、桌椅，提供客戶休憩空間 底層底層是否做架空是否做架空 建議結(jié)合項(xiàng)目成本及物業(yè)用房等配套考慮，可局部架空 底層底層是否做下是否做下躍躍不建議做下躍戶型 頂樓是否做復(fù)式頂樓是否做復(fù)式 市場(chǎng)沒有有頂層復(fù)式戶型，客戶對(duì)頂層復(fù)式存在一定的需求，建議做部分 頂層復(fù)式提升項(xiàng)目檔次 結(jié)論結(jié)論 立足項(xiàng)目做高端的定位，結(jié)合市場(chǎng)情況，立足項(xiàng)目做高端的定位

39、，結(jié)合市場(chǎng)情況， 提出如下的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：提出如下的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： 考慮到客戶的承價(jià)能力仍然有限，因而在參考市場(chǎng)高端項(xiàng)目的前提下，只需在部分規(guī)劃設(shè)計(jì)指 標(biāo)上做“加法”就能做到市場(chǎng)高端 第38頁(yè)/共56頁(yè) 戶型面積戶型面積-2-2房房2 2廳廳 項(xiàng)目項(xiàng)目 面積面積 客廳客廳 主臥主臥 次臥次臥餐廳餐廳廚房廚房 衛(wèi)生間衛(wèi)生間 陽臺(tái)陽臺(tái)1 1 陽臺(tái)陽臺(tái)2 2 面積面積開間開間進(jìn)深進(jìn)深面積面積 開間開間 高 端 項(xiàng) 目 財(cái)富中心 10817.644.24.215.123.613.86 16.388.054.837.562.64 升龍廣場(chǎng) 71.713.323.63.713.323.611.288.28

40、5.63.65.04/ 盛唐至尊 10220.245.0515.793.310.98 14.047.324.485.6/ 其 它 世紀(jì)華陽 92.714.83.7412.163.710.810.535.63.615.92/ 壹號(hào)城邦9019.443.65.4133.61016.426.64.762 世紀(jì)花城 99.8115.63.9413.23.31212.811.73.69.9/ 高爾夫花園90.815.83.64.414.963.611.1696.35.955.44.2 東方今典 99.6620.845.221.63.69.72146.524.834.8/ 平均值平均值 94.3 94.3

41、 17.2 17.2 3.8 3.8 4.5 4.5 14.9 14.9 3.5 3.5 11.2 11.2 12.7 12.7 7.2 7.2 4.5 4.5 6.3 6.3 2.9 2.9 說明：說明：面積單位為“”，長(zhǎng)度單位為“m”；項(xiàng)目對(duì)二房的面積定位為100-120，但市 場(chǎng)二房的面積為90左右，因而選取各項(xiàng)目參考的戶型面積多在90左右 兩房?jī)蓮d客廳平均面積為兩房?jī)蓮d客廳平均面積為17.217.2，平均開間，平均開間3.83.8m m，主臥平均，主臥平均 面積為面積為14.914.9，平均開間為，平均開間為3.53.5m m 第39頁(yè)/共56頁(yè) 2 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 面積面

42、積 客廳客廳 主主臥臥 面積面積開間開間面積面積 開間開間 90-11590-11520204.04.016163.63.6 戶型面積戶型面積-2-2房房 立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場(chǎng)高端項(xiàng)目，立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場(chǎng)高端項(xiàng)目， 二房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下：二房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下： 有條件的話，客廳開間做到有條件的話，客廳開間做到4.24.2米，主臥開間米，主臥開間3.93.9米。米。 p說明：說明：面積單位為“”，長(zhǎng)度單位為“m” 第40頁(yè)/共56頁(yè) 戶型面積戶型面積-3-3房房2 2廳廳 項(xiàng)目項(xiàng)目 面積面積 客廳客廳 主臥主臥 次臥次臥1 1餐廳餐廳廚房廚房主衛(wèi)主衛(wèi)

43、 主陽臺(tái)主陽臺(tái)1 1 陽臺(tái)陽臺(tái)2 2 面積面積開間開間進(jìn)深進(jìn)深面積面積 開間開間 高 端 項(xiàng) 目 財(cái)富中心 13817.164.43.9173.814128564 升龍廣場(chǎng) 13025.444.85.322.83.811.48.996.965.139.12/ 盛唐至尊 14321.424.25.117.363.612.6126.474.166.3/ 其 它 世紀(jì)華陽 138.0619.24.23.816.323.810.18.686.485.46.94.38 壹號(hào)城邦13029.155.35.5173.813115.75.76.454.9 世紀(jì)花城 139.3420.164.24.818.36

44、3.315.1297.26.486.33.42 高爾夫花園129.3415.124.23.614.043.611.16 12.427.85.0410.755.61 東方今典 11617.943.94.623.043.616.56 14.326.36.125.4/ 平均值平均值 133.0 133.0 20.7 20.7 4.4 4.4 4.6 4.6 18.2 18.2 3.7 3.7 13.0 13.0 11.1 11.1 6.9 6.9 5.4 5.4 7.2 7.2 4.5 4.5 三房?jī)蓮d客廳平均面積為三房?jī)蓮d客廳平均面積為20.720.7，平均開間，平均開間4.44.4m m，主臥平

45、均，主臥平均 面積為面積為18.218.2，平均開間為，平均開間為3.73.7m m 說明：說明：面積單位為“”，長(zhǎng)度單位為“m”；項(xiàng)目對(duì)三房的面積定位為120-170，市場(chǎng) 主流三房為130左右，因而選取各項(xiàng)目參考的戶型面積多在130左右 第41頁(yè)/共56頁(yè) 3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 面積面積 客廳客廳 主主臥臥 面積面積開間開間面積面積 開間開間 115-165115-16524244.24.220203.93.9 戶型面積戶型面積-3-3房房 立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場(chǎng)高端項(xiàng)目，立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場(chǎng)高端項(xiàng)目， 三房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下：三房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)

46、建議如下： p說明：說明：面積單位為“”，長(zhǎng)度單位為“m” 有條件的話，客廳開間做到有條件的話，客廳開間做到4.54.5米，主臥開間米，主臥開間3.93.9米。米。 第42頁(yè)/共56頁(yè) 戶型面積戶型面積-4-4房房2 2廳廳 項(xiàng)目項(xiàng)目 面積面積 客廳客廳 主臥主臥 次臥次臥1 1餐廳餐廳廚房廚房 主衛(wèi)主衛(wèi) 主陽臺(tái)主陽臺(tái)1 1 陽臺(tái)陽臺(tái)2 2 面積面積開間開間進(jìn)深進(jìn)深面積面積 開間開間 高 端 項(xiàng) 目 財(cái)富中心 160204.24.719.63.618.612.37.86.59.7/ 升龍廣場(chǎng) 17027.364.85.721.63.619.815.97.56 6.758.64/ 盛唐至尊 17

47、930.14.56.727.723.617.31 13.117.66.849.45/ 其 它 世紀(jì)華陽 183.525.34.84.217.983.814.22 10.565.74 6.159.125.46 壹號(hào)城邦15020.673.95.3173.813125.75.76.454.9 世紀(jì)花城 16325.555.117.283.614.411.888.645.27.54.16 高爾夫花園180234.6522.63.91411.77.8711.8/ 東方今典 17124.645.64.426.133.910.515.47.92 3.244.29/ 平均值平均值 169.6 169.6 2

48、4.6 24.6 4.7 4.7 5.1 5.1 21.2 21.2 3.7 3.7 15.2 15.2 12.9 12.9 7.3 7.3 5.9 5.9 8.4 8.4 4.8 4.8 四房?jī)蓮d客廳平均面積為四房?jī)蓮d客廳平均面積為24.624.6，平均開間，平均開間4.74.7m m，主臥平均，主臥平均 面積為面積為21.221.2，平均開間為，平均開間為3.73.7m m 說明：說明：面積單位為“”，長(zhǎng)度單位為“m”；項(xiàng)目對(duì)四房的面積定位為170-200，市場(chǎng) 主流四房面積為170左右，因而選取各項(xiàng)目參考的戶型面積多在170左右 第43頁(yè)/共56頁(yè) 四房及以上四房及以上 面積面積 客廳客

49、廳 主主臥臥 面積面積開間開間面積面積 開間開間 165-185165-18528284.54.522223.93.9 立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場(chǎng)高端項(xiàng)目，立足項(xiàng)目高端的定位，參考市場(chǎng)高端項(xiàng)目， 四房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下：四房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下： p說明：說明：面積單位為“”，長(zhǎng)度單位為“m” 戶型面積戶型面積-4-4房房 有條件的話，客廳開間做到有條件的話，客廳開間做到4.84.8米，主臥開間米，主臥開間4.24.2米。米。 第44頁(yè)/共56頁(yè) 戶型戶型面積面積 客廳客廳 主主臥臥 面積面積開間開間面積面積 開間開間 2 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)90-11590-1

50、1520204.04.016163.63.6 3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)115-165115-16524244.24.220203.93.9 4 4房及以上房及以上165-185165-18528284.54.522223.93.9 結(jié)論結(jié)論 客廳及主臥的面積、開間建議如下：客廳及主臥的面積、開間建議如下： p說明：說明：面積單位為“”，長(zhǎng)度單位為“m” 條件許可的話，建議如下：條件許可的話，建議如下： 戶型戶型面積面積 客廳客廳 主主臥臥 開間開間開間開間 2 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)90-11590-1154.24.23.93.9 3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)115-165115-

51、1654.54.53.93.9 4 4房及以上房及以上165-185165-1854.84.84.24.2 第45頁(yè)/共56頁(yè) 原因原因1-1-控制風(fēng)險(xiǎn)：控制風(fēng)險(xiǎn)： p從市場(chǎng)來看從市場(chǎng)來看，高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品頂層為 平層設(shè)計(jì)，戶型與非頂層戶型相 同，沒有頂層復(fù)式戶型出現(xiàn)，更 無中空復(fù)式戶型；洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品（如 國(guó)寶花園）中，復(fù)式戶型中也沒 有中空設(shè)計(jì)；若在高層頂層中做 中空復(fù)式設(shè)計(jì)，一步超越市場(chǎng)過 多風(fēng)險(xiǎn)較大； p從客戶來看從客戶來看，高層產(chǎn)品的客戶 還未接觸過高層復(fù)式戶型，未對(duì) 高層復(fù)式產(chǎn)品形成概念，對(duì)復(fù)式 的需求仍需引導(dǎo)，直接推出中空 復(fù)式存在一定風(fēng)險(xiǎn)； 底層底層上層上層 國(guó)寶花園洋房戶型國(guó)寶花園洋房戶型 總建筑面積約總建筑面積約218218/5/5房房2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi) 不建議頂層復(fù)式做中空設(shè)計(jì)，不建議頂層復(fù)式做中空設(shè)計(jì)， 原因如下：原因如下： 結(jié)論結(jié)論- -頂層復(fù)式是否做成中空設(shè)計(jì)頂層復(fù)式是否做成中空設(shè)計(jì) 第46頁(yè)/共56頁(yè) 不建議頂層復(fù)式做中空設(shè)計(jì)，不建議頂層復(fù)式做中空設(shè)計(jì)， 原因如下：原因如下： 原因原因2-2-供暖問題：供暖問題： 冷空氣的比重比熱空氣重，所以，在房間里，冷空氣總是沉向地面，越靠近地面溫度越低， 熱空氣總是聚集室頂，越靠近室頂溫度越高。在中空復(fù)式中，由于層高較高，這種問題表現(xiàn) 得更為明顯。 在北方城市，像洛陽，解