我國開征物業(yè)稅分析論文

1、我國開征物業(yè)稅分析論文 摘要:自從中共中央十六屆三中全會(huì)的決定提出在條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后,理論界就什么是物業(yè)稅為什么要開征物業(yè)稅開征物業(yè)稅的利弊何時(shí)開征物業(yè)稅,以及如何開征物業(yè)稅等理論和實(shí)踐問題展開了廣泛的討論本文引介了一些西方國家的物業(yè)稅征收實(shí)踐,并進(jìn)行了綜述,以期能對我國這一制度的建設(shè)提供思路 關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;房地產(chǎn);政府 一開征物業(yè)稅的背景 中共中央十六屆三中全會(huì)關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定首次提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消相關(guān)稅費(fèi)”我國下一步稅制改革重大命題條件具備時(shí)開征物業(yè)稅引起了全社會(huì)的廣泛重視理論界

2、就此方面的理論和實(shí)踐問題展開了廣泛爭論 物業(yè)稅是對納稅人擁有的物業(yè)征收的一種稅,以物業(yè)的價(jià)值或收入為依據(jù)征收物業(yè)稅實(shí)質(zhì)上是財(cái)產(chǎn)稅，或者說是財(cái)產(chǎn)稅的組成部分“物業(yè)”一詞譯自英語“property”或“estate”，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅是世界大多數(shù)國家普遍開征的稅，但名稱各不相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，有的稱“房地產(chǎn)稅”，只有我國的香港地區(qū)稱為“物業(yè)稅”香港的物業(yè)稅是對不動(dòng)產(chǎn)租金而不是價(jià)值征收的稅我國擬開征的物業(yè)稅，對房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收，屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種 二世界各國開征物業(yè)稅的做法 許多國家將物業(yè)稅納入一般財(cái)產(chǎn)稅中課征一般財(cái)產(chǎn)稅的課征范圍不是所有的財(cái)產(chǎn),

3、而是選擇性財(cái)產(chǎn)項(xiàng)目,主要對不動(dòng)產(chǎn)和營業(yè)性動(dòng)產(chǎn)課稅,其中最主要的是不動(dòng)產(chǎn),擁有房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的法人和自然人為納稅義務(wù)人,計(jì)稅依據(jù)為財(cái)產(chǎn)的課稅價(jià)值具體方法是將房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)捆在一起,就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅,計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值由于一般財(cái)產(chǎn)稅的課稅對象包括各種財(cái)產(chǎn),它們的種類使用和獲取年限等都各不相同,所以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值需要分別進(jìn)行估價(jià) 目前,世界各國物業(yè)稅基本是地方稅種(如智利的物業(yè)稅是中央稅),是地方稅收體系的重要組成部分,是地方財(cái)政收入的主要來源,它可以促進(jìn)社會(huì)財(cái)富公平分配所以世界各國地方政府十分重視物業(yè)稅的征管如加拿大的溫哥華,該市是以港口商業(yè)旅游為主要特征的城市,地方財(cái)政的

4、主要來源是地稅(物業(yè)稅)收入,約占總財(cái)政收入的58.4%,溫哥華的地稅是按物業(yè)的總價(jià)值(土地和房屋)不同情況,按不同稅率征收由于物業(yè)稅是按物業(yè)的總價(jià)值(土地和房屋)不同情況,按不同稅率征收的,客觀上要求征管體系健全溫哥華市政府對房地產(chǎn)每年評(píng)估一次,評(píng)估由政府主持,費(fèi)用也由政府負(fù)責(zé)相比之下,我國房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅其占地方稅收的比例明顯偏低,無法形成地方稅的主要稅源 從1986年開始,世界各國稅制發(fā)展總的趨勢是“拓寬稅基,降低稅率,簡化稅制”對于物業(yè)稅而言,拓寬稅基,是指除了對公共宗教慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外,其余的均要征稅,以保證充足穩(wěn)定的稅源在稅率方面,國外的物業(yè)稅稅率普遍比較低,雖然稅率不高,

5、但由于稅基較寬,所以,稅收收入穩(wěn)定另外,國外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少,這樣既可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅賦不公現(xiàn)象的發(fā)生,又可以降低稅收征管成本,提高稅收效率我國建立新的財(cái)產(chǎn)稅也應(yīng)該體現(xiàn)世界稅制發(fā)展趨勢 目前各國物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策主要集中非營業(yè)行為及社會(huì)的低收入者和弱勢群體上,根據(jù)財(cái)產(chǎn)是否商用及是否屬于公共或公益事業(yè)實(shí)行不同的政策對于有商業(yè)用途,有收益的財(cái)產(chǎn),普遍不實(shí)行優(yōu)惠政策;而對沒有收益的普通財(cái)產(chǎn)及公共或公益事業(yè)實(shí)施減免日本稅法規(guī)定對公益組織所有的固定資產(chǎn)免征物業(yè)稅,如對宗教寺院教育機(jī)構(gòu)等的房屋免征房地產(chǎn)稅美國對政府宗教教育慈善等非盈利組織免稅;對政府部門征用的個(gè)人財(cái)產(chǎn)

6、,對家庭自用住宅進(jìn)行一定的減免通過征稅,體現(xiàn)了政府的宏觀調(diào)控意圖也體現(xiàn)了政府對低收入階層及弱勢群體的扶持政策在美國,財(cái)產(chǎn)稅有限的老人和殘疾人靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延;低收入家庭,一些常規(guī)的物業(yè)稅項(xiàng)目可獲得免除英國也有類似的規(guī)定,如對傷殘者征稅時(shí),可以降低其住房價(jià)值應(yīng)納稅的檔次,給予適當(dāng)?shù)臏p免照顧這樣的規(guī)定可以調(diào)節(jié)社會(huì)各階層收入和財(cái)富的差距,以體現(xiàn)稅收公平原則 三關(guān)于我國開征物業(yè)稅的可行性分析 國內(nèi)學(xué)者就開征物業(yè)稅的利弊認(rèn)識(shí)不相同,主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)積極提倡物業(yè)稅開征,開征預(yù)期利大于弊;另一種觀點(diǎn)則相反,認(rèn)為開征物業(yè)稅弊大于利筆者贊同第一種觀點(diǎn) 一是物業(yè)稅有利于完善稅收體制一個(gè)現(xiàn)

7、代化的完整的稅收體系,應(yīng)當(dāng)包括完善的商品稅類所得稅類和財(cái)產(chǎn)稅類，而物業(yè)稅應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)稅類中的房產(chǎn)稅現(xiàn)階段,我國在商品稅制和所得稅制方面比較成熟，但財(cái)產(chǎn)稅方面處于相對滯后的狀態(tài)這種滯后與我國當(dāng)前的財(cái)產(chǎn)稅尤其是對私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)尚未立法有關(guān)目前我國已修改憲法,完善私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的研究和實(shí)施過程已經(jīng)啟動(dòng),建立和完善財(cái)產(chǎn)稅體系的重要性更顯得日益緊迫目前購買一套房子,房價(jià)中就有包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅耕地占用稅土地使用稅土地增值稅企業(yè)所得稅等,它涉及到各個(gè)方面的稅種,如土地使用土地建設(shè)企業(yè)所得房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易房屋出租物業(yè)管理等稅收我國房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜稅基不合理重復(fù)稅收一些稅種計(jì)稅依據(jù)不合理,這些

8、問題一直是公認(rèn)的事實(shí),制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擬訂的物業(yè)稅基本框架是將土地出讓金改為在物業(yè)保有階段合并在物業(yè)稅中分期征收,就可以將開發(fā)商向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除,從而避免重復(fù)征稅,規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易 二是有利于在一定程度上杜絕腐敗和各屆政府先使未來錢我國目前采取的“土地批租制”,實(shí)際上是將以后40至70年的土地收益一次性收取,這種靠“寅吃卯糧”搞建設(shè),其后果必然是對土地的濫用,以及某些政府官員以權(quán)力“尋租”的現(xiàn)象土地上征收轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，成為當(dāng)期收入土地的資源稀缺性使得今后的政府大大減少了可出讓地塊,一次性的出讓行為使得今后政府的可操作空間大大縮小而“年收制”下就不會(huì)有這些情況的發(fā)

9、生 三是有利于降低開發(fā)成本,減少金融風(fēng)險(xiǎn),降低購房門檻物業(yè)稅的開征把開發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納,使得地租和稅費(fèi)分期付款支付,從而減輕了開發(fā)商籌資壓力和相關(guān)利息負(fù)擔(dān),減少納稅環(huán)節(jié),縮短了開發(fā)時(shí)間,從而大大降低了老百姓購房的費(fèi)用,方便百姓買房以現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元,若把地價(jià)和其他費(fèi)用所占建設(shè)成本的比例降到國外的一般水平,那么房屋的建設(shè)成本也將降到58元,這無疑給老百姓帶來好處;同時(shí)對房產(chǎn)發(fā)展商的開發(fā)也有利,地價(jià)由此大幅下降,讓房產(chǎn)發(fā)展商輕裝上陣,帶來的是房地產(chǎn)的一片繁榮;與此同時(shí)，對政府來說,為了擴(kuò)大稅收收入,就要搞好居住環(huán)境,搞好生活配套,出現(xiàn)的也是一片生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的景象 四

10、是有利于限制房地產(chǎn)投機(jī)行為,規(guī)范房地產(chǎn)市場開征物業(yè)稅后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒房”行為,而初始房價(jià)下降后,老百姓的購房成本也隨之下降,抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手此外,在物業(yè)保有階段的成本增加,也加大了“炒樓”者囤積住房的成本,有利于打擊“炒樓”者的積極性 此外,還有利于深化我國的財(cái)政制度改革,建立地方財(cái)政的主體稅種,為政府帶來穩(wěn)定的稅源,并可以通過制定不同稅率,對居住豪宅和擁有多套住房者課以重稅,對一般居住者確定一定條件的免征額對特別貧困家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策,可以調(diào)節(jié)貧富差距,有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定 四問題與對策 盡管物業(yè)稅好處不勝枚舉,但它仍是一把雙刃劍,一些反對意見仍

11、然是十分有力的,某些重要問題不容忽視,甚至有專家斷言:“物業(yè)稅不會(huì)給老百姓帶來直接利益” 第一,目前相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性繳納了多年的土地出讓金,而購買新房則是采用每年交付土地年租金的形式,由于貨幣是具有時(shí)間價(jià)值的,很顯然舊房已經(jīng)承擔(dān)了一部分額外的稅收負(fù)擔(dān)這存在明顯的不合理 第二,開征物業(yè)稅要求一個(gè)公平公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)在我國有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu):建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);國土資源部所屬的以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu);國資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu),對同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估,可得出三個(gè)不同的價(jià)值量 第三,現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅土地使用稅城市房地產(chǎn)稅和土地使用費(fèi),以及房地產(chǎn)

12、開發(fā)轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地增值稅均為地方稅,土地批租出讓金收入也歸地方,物業(yè)稅不同于前者,其稅率高稅基龐大,一旦開征,鹿死誰手? 對于此類問題,筆者參考發(fā)達(dá)國家立法實(shí)踐,擬提出如下建議: 第一,對于居民用房的稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到新舊房區(qū)別對待的問題為公平稅負(fù),可以采用的方法是,對原有居民住房進(jìn)行評(píng)估時(shí),把將一次性繳納的土地出讓金科學(xué)準(zhǔn)確的換算成土地年租金并加以扣除,然后對地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值適用較低的稅率 第二,隨著市場化改革的深入,原來的由政府部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估應(yīng)逐漸由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān),并相應(yīng)明確其應(yīng)擔(dān)負(fù)的法律責(zé)任評(píng)估技術(shù)方面,在以加拿大為代表的財(cái)產(chǎn)稅制比較完善的國家,為了控制評(píng)估成本,以計(jì)算機(jī)輔助批

13、量評(píng)估系統(tǒng)為依托,集成評(píng)估專家經(jīng)驗(yàn),批量處理海量數(shù)據(jù)是普遍采用的有力工具計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)稱為CAMA我國可以考慮引用這一技術(shù)以提高稅基的評(píng)估效率,降低評(píng)估成本,同時(shí)也增加稅基評(píng)估的透明度,減少人為因素的干擾 第三,物業(yè)稅收入應(yīng)當(dāng)作為地方稅收的一部分由于財(cái)產(chǎn)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù),將其作為地方政府的主要收入來源有利于形成“多征稅多提供公共服務(wù)財(cái)產(chǎn)增值稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制正因?yàn)槿绱?選擇財(cái)產(chǎn)稅稅基作為地方稅稅基,不僅有助于有效的調(diào)節(jié)收入與財(cái)富的差距,而且有助于為地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展籌集足額的財(cái)政資金同時(shí)也有助于整個(gè)稅制的全面改革,為分稅制財(cái)政體制的真正完善提供較大的回旋余地 從

14、開發(fā)商的角度看,如果土地出讓金和交易不受限制,不用一次性交付土地出讓金,好像是很不錯(cuò),但如果真的不用一次性交土地稅費(fèi),開發(fā)商又怎樣才能拿得到地呢？是憑實(shí)力還是憑關(guān)系？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)土地壟斷在少數(shù)人手中的現(xiàn)象呢?從消費(fèi)者的角度看,很明顯的問題就是有可能買得起房供不起樓,增加消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在工薪階層購房大多采取按揭方式,許多人都是先用未來的錢購房,供房的負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大,如果出現(xiàn)樓價(jià)和利率大幅波動(dòng),隨時(shí)都會(huì)出現(xiàn)斷供的危險(xiǎn)盡管物業(yè)稅降低了購房的門檻,卻更加重供樓和賦稅的負(fù)擔(dān),肯定會(huì)造成供不起樓納不起稅的普遍現(xiàn)象,還會(huì)給社會(huì)帶來極不穩(wěn)定的因素而且,對于開征物業(yè)稅能否帶來房價(jià)大幅度下降,觀點(diǎn)差異也很大廣東政府有關(guān)部門和房地產(chǎn)有關(guān)專家分析預(yù)測:一旦開征物業(yè)稅,房地產(chǎn)開發(fā)的前期成本大幅下降,房價(jià)最高可下降39%,準(zhǔn)入門檻大大降低另有專家預(yù)測:開征物業(yè)稅,房價(jià)下降理論空間在10%20%之間但仍有學(xué)者對物業(yè)稅開征房價(jià)下降空間預(yù)測并不那么樂觀,他們認(rèn)為就實(shí)際情況來看,房價(jià)的下降空間不可能如此明顯其主要原因是房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場,房價(jià)取決于市場消費(fèi)者可能并不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商成本的降低而買到低價(jià)的商品房 參考文獻(xiàn) 1.劉楊:對我國物業(yè)稅制度設(shè)