房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同違約行為的分析及對策

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同違約行為的分析及對策 摘 要 合同管理是工程建設(shè)管理的重要內(nèi)容。承包方合同違約行為已經(jīng)成為一種比較常見的現(xiàn)象，它對開發(fā)商目標(biāo)成本造成很大的負(fù)面影響。分析承包方違約現(xiàn)象的內(nèi)在原因，探討減少承包方違約行為的對策，對促進(jìn)工程建設(shè)健康順利發(fā)展有重要意義。 關(guān)鍵詞 工程建設(shè)合同 施工企業(yè) 合同違約 對策近年來，中國房地產(chǎn)市場迅速繁榮，各地地王頻現(xiàn)，銷售額不斷創(chuàng)下新高。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出拿地后三個(gè)月、四個(gè)月就要開盤銷售，這樣必然就導(dǎo)致了“邊設(shè)計(jì)邊施工”的問題，同時(shí)給承包方合同違約提供了條件。如承包方非法轉(zhuǎn)包分包、提出不滿足合同規(guī)定條件的工程加價(jià)、順延工期要求，并停工威脅，造成工期拖延

2、、談判困難等。工程建設(shè)承包方的違約行為已經(jīng)成為影響合同順利履行的主要障礙，必須對此現(xiàn)象進(jìn)行理論分析，提出針對現(xiàn)實(shí)問題的切實(shí)可行的解決對策，以促進(jìn)工程建設(shè)健康順利發(fā)展。 一、工程建設(shè)實(shí)施現(xiàn)狀 隨著建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，建筑市場的競爭日益激烈，全國建筑施工企業(yè)數(shù)量眾多，資質(zhì)掛靠、惡性壓價(jià)等無序競爭現(xiàn)象嚴(yán)重。為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，許多建筑工程中普遍存在違反工程合約的現(xiàn)象，從而引發(fā)了一系列問題的出現(xiàn)，如質(zhì)量事故、工期拖延、費(fèi)用超支等問題。特別是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，種種不規(guī)范的操作行為引起的訴訟每天都在發(fā)生，給建設(shè)各方造成了直接經(jīng)濟(jì)成本、無形信譽(yù)成本等，對社會(huì)造成一些不良影響。 二、工程建設(shè)合同各方之

3、間的關(guān)系 工程建設(shè)牽涉到建設(shè)單位、施工單位、材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、勘察院、政府部門、監(jiān)測單位、各種市政配套供應(yīng)公司、周邊居民和單位等，同時(shí)需要簽訂包括工程勘察設(shè)計(jì)合同、工程施工合同和工程監(jiān)理合同等各類建設(shè)合同，其中最主要的合同關(guān)系即建設(shè)單位與監(jiān)理單位之間的合同關(guān)系、建設(shè)單位與施工單位的合同關(guān)系。處理好施工各方的關(guān)系，最有效的辦法就是訂立詳細(xì)的、明確的、與建設(shè)慣例相符的合同，并嚴(yán)格按照合同、規(guī)范來執(zhí)行?？梢哉f一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營成敗與合同與合同管理有密切關(guān)系。 三、工程建設(shè)合同違約行為分析 在工程建設(shè)中，由于各方追求的利益目標(biāo)不同，各自占有的信息不同，管理決策不同，各自面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。開發(fā)

4、商的目標(biāo)是合理投資，希望工程質(zhì)量優(yōu)良，具有良好的使用功能，較長的使用壽命，使用維修費(fèi)用低。而承包方的目標(biāo)是通過項(xiàng)目施工獲得利潤，在滿足質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，考慮施工利潤的影響因素，對質(zhì)量能蒙混過關(guān)的則盡量敷衍，而不考慮開發(fā)商的長遠(yuǎn)利益。 從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，工程建設(shè)合同兩個(gè)主體的信息是不對稱的，并且這種信息強(qiáng)勢是動(dòng)態(tài)變化的。在招標(biāo)階段建設(shè)單位擁有信息優(yōu)勢，可能將潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱瞞，包括現(xiàn)場條件與工藝風(fēng)險(xiǎn)等，這會(huì)加大承包方的風(fēng)險(xiǎn)。而在項(xiàng)目施工中，承包方則處于信息強(qiáng)勢，特別是建筑材料由承包人供應(yīng)時(shí)，施工粗制濫造、偷工減料等行為加大了建設(shè)單位的損失。由于工程產(chǎn)品是先定價(jià)后生產(chǎn)，難以做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，加之

5、主觀判斷或檢驗(yàn)方法等原因?qū)е铝淤|(zhì)產(chǎn)品也不一定低價(jià)，這也加大了工程風(fēng)險(xiǎn)。另外監(jiān)理方和承包方一樣都是獨(dú)立的市場主體，也同樣可能存在損害建設(shè)單位利益的不良行為，如隱瞞信息或與承包方合謀等，這些都增大了建設(shè)單位的損失。 四、防范工程合同違約行為的對策 為了確保工程建設(shè)合同關(guān)系的建立和實(shí)施，依法訂立一份好的合同，對于降低合同的違約率及履行合同的成本將產(chǎn)生至關(guān)重要的作用。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司該如何防范工程建設(shè)合同承包方的違約行為，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從以下幾方面著手： （一）謹(jǐn)慎訂立工程建設(shè)合同 第一，需了解施工單位的資信情況，特別是對方的財(cái)產(chǎn)狀況、經(jīng)營狀況、履行合同的能力以及信譽(yù)度等，建立合格單位庫，并定期復(fù)核

6、以上情況，作為合作時(shí)考察項(xiàng)目之一。第二，開發(fā)企業(yè)需掌握訂立合同的規(guī)則和程序，熟悉并了解交易對方的情況以及合同所涉及的具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，盡可能做到合同雙方權(quán)利義務(wù)對等。第三，盡可能采用工程建設(shè)合同示范文本，避免陰陽合同。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際情況，細(xì)化合同內(nèi)容，完備合同條款，避免瑕疵或開口合同，以減少違約的發(fā)生。 （二）建立利益均衡的合同約束機(jī)制 權(quán)力的不平衡會(huì)使合作關(guān)系難以持久，只有雙方利益的平衡才能保證合作關(guān)系穩(wěn)定。開發(fā)商、承包方在合作中應(yīng)借助各種制度來協(xié)調(diào)合作中的目標(biāo)分歧，以實(shí)現(xiàn)合作的潛在利益：包括工程監(jiān)理制度，質(zhì)量保修制，質(zhì)量事故處罰制度、工程質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)制度等。在加強(qiáng)監(jiān)督的同時(shí)，建設(shè)單位

7、自身需按合同處理好自己的責(zé)任，給施工單位足夠的支持并提供服務(wù)，如甲供材的供貨及驗(yàn)收、按合同節(jié)點(diǎn)付款等；在保證質(zhì)量的前提下，合理確定合同價(jià)，不要一味壓低標(biāo)價(jià)過多損害承包人的利益，并幫助承包方降低工程成本，以便形成工程建設(shè)的“多贏模式”。 （三）充分調(diào)動(dòng)監(jiān)理方的積極性 限于人力物力，在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，建設(shè)單位不可能時(shí)時(shí)處處實(shí)施監(jiān)督，現(xiàn)行比較有效的辦法是引入專業(yè)知識較強(qiáng)的第三方監(jiān)理方，為建設(shè)單位提供服務(wù)，對承包方進(jìn)行監(jiān)督管理。開發(fā)商把監(jiān)督任務(wù)交給監(jiān)理方，就要監(jiān)理發(fā)揮良好作用，減少自身的風(fēng)險(xiǎn)。讓監(jiān)理方擁有強(qiáng)化工程建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)在積極性，無疑需要加強(qiáng)對監(jiān)理方的有效激勵(lì)，其方法可以是創(chuàng)新監(jiān)理報(bào)酬確定方式

8、，即在給定監(jiān)理方一個(gè)固定的收入基礎(chǔ)上，再讓其具有對剩余收益的索取權(quán)。如此一來，使得監(jiān)理單位和建設(shè)單位目標(biāo)一致，減少監(jiān)督漏洞的存在，從而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資、施工進(jìn)度和質(zhì)量等合同目標(biāo)。 （四）合理控制工程變更，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求 施工過程中，開發(fā)商要合理控制工程變更，包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于把握好施工節(jié)奏，制定合理的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，在開工前加強(qiáng)設(shè)計(jì)組織和圖審，在施工中建立工程簽證管理制度，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事，加強(qiáng)對索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠事件的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。 五、結(jié)語 合同管理是一門涉及面廣，應(yīng)用領(lǐng)域多，融技術(shù)、法律為一體，將社會(huì)科學(xué)和自然科學(xué)聯(lián)系在一起的綜合學(xué)科。合同雙方，也就是開發(fā)商與承包商之間雖然是互利互惠的關(guān)系，但雙方畢竟是兩個(gè)不同的利益體，加上在招投標(biāo)階段，業(yè)主有自己的招標(biāo)策略，承包商也有自己的投標(biāo)策略。在合同履行階段，各種不可預(yù)見的因素對工程項(xiàng)目影響也很大。因此，工程實(shí)施過程中，需要健全法律和規(guī)范市場運(yùn)行，學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加快建立社會(huì)信用制度，為合同履行提供良好環(huán)境，達(dá)到雙贏的經(jīng)濟(jì)效益。 （作者單位為南京恒大富豐置業(yè)有限公司） 作者簡介：眭偉芳（1983），女，江蘇南京人，工程師，從事