拆遷換房的稅務(wù)處理

1、叮叮小文庫轉(zhuǎn)載 拆遷還房的稅務(wù)處理（2010-11-15 03:55:27 ）某市房地產(chǎn)開發(fā)公司 2009 年度采取拆遷安置方式 對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采 取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的 產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。 2010 年 6 月該公司用已完工 1000 平方米的自建商品 房償還被拆遷人 （其中等面積還原部分800 平方米）， 同類住宅房屋建造成本 2200元/ 平方米，銷售價格3500元/ 平方米。近期，稅務(wù)機關(guān)對該房地產(chǎn)開發(fā)公 司開展日常稅收檢查時，針對上述情形，一方面要求該公司就拆遷還原部分分別按成本價及市場價申報繳納營業(yè)稅。

2、同時，還要求該公司按市場價申報預(yù)繳土 地增值稅（該小區(qū)尚未銷售完畢，尚不符合土地增值 稅清算條件）和企業(yè)所得稅，為此，企業(yè)財務(wù)人員對上述稅種的不同計稅依據(jù)困惑不解。國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收 營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函 2007768 號）規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其 實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益交換。 房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益。 由于目前房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù)中拆遷補償主要有 3 種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。就本 例中所 涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式而言，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的

3、不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟利益，因此，對該房 地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的拆遷還房行為所涉及營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)應(yīng)分別作如下不同處理。營業(yè)稅按同類房屋成本價確定計稅依據(jù)根據(jù)營業(yè)稅暫行條例、國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1995549號）、國家稅務(wù)總 局關(guān)于以房屋抵 頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國 稅函1998771號） 及國稅函2007768號的規(guī)定，納 稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中 給予拆遷戶補償或安置的房 屋，不論其以何種方式結(jié)算價 款，以及拆遷人取得房 屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征 稅范圍，應(yīng)按“銷 售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅?；诓?/p>

4、遷 房屋行為的特 殊性，在營業(yè)稅計稅依據(jù)的確定上，區(qū)分以 下兩種情形。（一）對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不 再征收營業(yè)稅。（二）對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按營 業(yè)稅暫行條例實施細則第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公 式核定：營業(yè)額=營業(yè) 成本或者工程成本x （ 1+成本利潤率）

5、* （ 1營業(yè)稅稅 率）。因此，本例中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)就其還原面 積與 拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即 本例中 的商品房建安造價）繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 88000元（800x 2200x 5%而對超出部分則按同類 商品房市場價格 繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 35000元（200x 3500x 5%。土地增值稅計稅依據(jù)的確定拆遷安置土地增值稅計算問題中，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187號）、國家 稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991

6、號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅 清算有關(guān)問題的通知（國 稅函2010220號）規(guī)定，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個 人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售 房地產(chǎn)，其 收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售 的同類 房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機關(guān) 參 照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。這里需要說明的是，上述“拆一還一”行為，在 按市 場價格確認收入的同時，還應(yīng)將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。本例中

7、由于不存在補差價問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅 收入為2800000元（800x 3500）,同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如該省規(guī)定普 通住宅 的土地增值稅預(yù)征率為2%iu應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅 56000 元（2800000 元 x 2%企業(yè)所得稅計稅依據(jù)的確定根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第七條及此前的國家 稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵 頂?shù)貎r計算繳納企 業(yè)所得稅問題的批復(fù)（國稅函 2002172號）規(guī)定，企業(yè) 將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、

8、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于 實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利 潤）的實現(xiàn)。關(guān)于計稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補償款的行為，根據(jù)企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法（國家稅務(wù)總局令第 6號）第四條規(guī)定，該 房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn) 金資產(chǎn)公允價值相當 的金額償還債務(wù)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理。也就是 說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為 房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的 拆遷補償費。為簡化計算，假設(shè)本 例中

9、同類住宅房屋 成本價等同于開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。由此可以看出，拆一還一”行為土地增值稅與 企業(yè) 所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的拆遷補償支出均為 2800000元。但在企業(yè)所得 稅預(yù)繳申報時，應(yīng)確認視同銷售所得 1040000 元（3500 2200 ）x 800。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的“拆一 還 一”屬于以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換性，屬于應(yīng)稅行為，但在計稅營業(yè)額的確定上，應(yīng)特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區(qū)分對 待。:、拆遷還房的案例分析案例1江西省南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方

10、式上，公司采取拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品 房償還被拆遷人（其中等面積還原部分 800平方米），同類住宅房屋 建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進行有關(guān)的 稅務(wù)處理分析。稅務(wù)處理分析（一）營業(yè)稅處理該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即本例中的商品房建安造價）繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅88000元（800200x5% ）。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 35000元（200x3500八5% ）。（二）土地增

11、值稅的處理房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視 同銷售處理，上述 拆一還一 ”行為，在按市場價格確認收入的同時， 還應(yīng)將此 收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 支付給回遷戶的補差價款計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。本例中由于不存在補差價問題，拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元（800x3500）,同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2% ,則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅 56000 元（2800000 元 x2%）。（

12、三）企業(yè)所得稅的處理根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第七條及此前的國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù)（國稅函 2002172號）規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位 和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使 用權(quán)轉(zhuǎn)移，或 于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)同時根據(jù)企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法（國家稅務(wù)總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允

13、價值相當?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理。也就是說，該房地產(chǎn)公司拆一還一 ”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。由此可以看出，拆一還一 ”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅 處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的拆遷補 償支出均為2800000元。但在企 業(yè)所得稅預(yù)繳申報時，應(yīng)確認視同銷 售所得1040000元（ 3500 - 2200）x800o案例2a公司2008年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積

14、為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由a公司自由銷售或使用。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元（21100平方米x7000元/平方米）。該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為 6000萬元。其中，土地征 用費及 拆遷補償費為零，前期工程費 700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)費1600萬元，公共配套設(shè)施費

15、200萬元，開發(fā) 間接費300萬元。向 某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企 業(yè)同類同期貸款利率），但 沒有按照項目進行分配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù)，請分析有關(guān) 拆一還一 ”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。分析（一）賬務(wù)處理計算過程如下:1?開發(fā)成本6000萬元，利息費用400萬元162. 拆遷補償費支出=7900x ）.7 =5530 （萬元）。需要注意的是，這 里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分攤。視同銷售收入=7900x） .7 = 5530 （萬元）。（不知道什么意思？）3. 單位可售面積計稅成本=（6400+ 5530）吃

16、9000= 4113.7931 （元/平方米）。需要注意的是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米 作為分 母，否則就會虛增成本。4.視同銷售成本=4113.7931 x900= 3249.8965 （萬元）；視同銷售所得=5530- 3249.8965- 2280.1035 （萬元）。會計處理如下：1 .在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理（單位：萬元，下同）：借：開發(fā)成本拆遷補償費5530貸：應(yīng)付賬款拆遷補償費5530借：應(yīng)付賬款 拆遷補償費5530貸：主營業(yè)務(wù)收入55302 .房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售

17、不動產(chǎn)發(fā)票 5530萬元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)5530萬元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理：借：主營業(yè)務(wù)成本一一土地征用費及拆遷補償費3249.8965貸：開發(fā)產(chǎn)品3249.8965（二）稅務(wù)處理如下1?企業(yè)所得稅的處理a公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，就要確認視同銷售所得=5530- 3249.8965- 2280.1035 （萬元），繳納企業(yè)所得 稅=2280.1035 25% = 570.0259 （萬元）。需要注意的是，這里不能按預(yù)計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳款。百行會計網(wǎng)2 .土地增值稅的處理與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要

18、 立即進 行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%,則a公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預(yù)繳土地增值稅 =55302%= 110.6 （萬元）?；剡w房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。該項目土地增值稅清算計算過程如下:開發(fā)成本=5530+ 6000= 11530 （萬元）；扣除項目金額=11530x （ 1+20%） + 11530x10%+14770v 5.5% =15801.35 （萬元）；增值額=14770+ 5530 - 15801.35 = 4498.65 （萬元）；增值率=4498.65 15801.35 = 28.47% ,適用稅率30%,速算扣除率為0；應(yīng)繳土地增值稅=4498.65 30% -0= 1349.595 （萬元）；已預(yù)征土