房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的法律問題研究房地產(chǎn)項(xiàng)目收購也可稱為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。是指一方將其取得的國有土地使用權(quán)和 項(xiàng)目所有權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給另一方的行為。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方所轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目必須符合下列條件：1.已 經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出資金，并取得土地使用權(quán)證書或者雖未取得土使用權(quán)證書，但 當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱涫跈?quán)的部門同意轉(zhuǎn)讓；2.已完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上， 已支付的土地使用權(quán)出資金不包含在內(nèi)；3.按建設(shè)項(xiàng)目法定程序取得了立項(xiàng)、規(guī)劃、施 工等手續(xù)。而受讓方只須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)即可。轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)通過簽訂 “項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同”的方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓.經(jīng)過轉(zhuǎn)受讓雙方的談

2、判，簽訂合同，履行變更備案手續(xù)后，受讓方取得的是完整的、 無瑕庇的國有土地使用權(quán)和項(xiàng)目所有權(quán).受讓方既不承擔(dān)已有債務(wù)，也無需考慮或有負(fù) 債。這就是很多受讓方選擇直接轉(zhuǎn)讓方式的理由。但是，應(yīng)該看到，直接轉(zhuǎn)讓方式手續(xù) 繁瑣、復(fù)雜，涉及眾多需變更的事項(xiàng).另，轉(zhuǎn)受讓雙方還需依稅法規(guī)定繳納一定的契稅、 營業(yè)稅和土地增值稅等,轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)根據(jù)自身情況和項(xiàng)目現(xiàn)狀，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓方式的選擇。一、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和行政法規(guī) 的規(guī)定，作價入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”.城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人

3、通 過買賣、贈及或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式, 主要包括下列行為：（1）以房地產(chǎn)作價入股、及他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變 更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地, 而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的; （4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。公司法規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分股權(quán)”，“股東持有的股份 可以依法轉(zhuǎn)讓。上述法律規(guī)定為“以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”提供了充分有力的法律政 策支持。二、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作方式1、通過股權(quán)兼并方式實(shí)現(xiàn)

4、的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)兼并，指通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將公司的資產(chǎn)（包括其享有的開發(fā)項(xiàng)目的土地使 用權(quán)）和權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給受讓公司，由接受全部股權(quán)的公司以吸收的方式，以自己的名房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究 義繼續(xù)運(yùn)行。在這種操作模式中，公司以股權(quán)變動和產(chǎn)權(quán)流通來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的重新組合，可 以避免被兼并公司的解散清算程序，有利于通過有實(shí)力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn) 其市場發(fā)展和順利運(yùn)作，并同時取得被兼公司名下的土地使用權(quán)。但是，在公司兼并中，由于受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己的名義重新開發(fā)，受讓 公司本身必須具有房地產(chǎn)開發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)；兼并公司吸收了被兼并公司的全部股權(quán)，其 所有的債務(wù)以及由此產(chǎn)

5、生的法律風(fēng)險(xiǎn)，依法均由兼并公司承擔(dān)；兼并后原被兼并公司被 吸收,項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司的名義進(jìn)行，因此，公司開發(fā)的項(xiàng)目及土地使用權(quán)等必須辦 理變更手續(xù)。2、股權(quán)收購指經(jīng)由接收轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式而達(dá)到對原公司的控制和管理，轉(zhuǎn)讓公司無需消失 仍可以自己的名義運(yùn)作。這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒有被吸收，只是公司股東和股權(quán) 發(fā)生變動，具有比公司股權(quán)兼并更靈活、更簡便的操作性.在股權(quán)收購中，因項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營仍以原公司的名義經(jīng)營，收購公司本身未必具有 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；對外債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)，僅是公司內(nèi)部股東和股權(quán)比例發(fā)生變動, 股東之間可以按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)責(zé)任；收購股東以分配股利的 方式

6、實(shí)現(xiàn)利益，因而對于原公司的資產(chǎn)，如開發(fā)項(xiàng)目審批文件和土地使用權(quán)等均不需辦 理項(xiàng)目變更手續(xù)。三、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的特點(diǎn)1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序簡便股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并且符合不同類型公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的 限制，受讓方即可實(shí)際參及土地的開發(fā)利用，即土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上發(fā)生轉(zhuǎn)移。對于以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，它的一般程序是：合作開發(fā)土地的當(dāng) 事人就以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)達(dá)成協(xié)議：最后股權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人簽訂 股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂書，進(jìn)行公司股權(quán)變更的一系列登記、備案手續(xù)。收購項(xiàng)目公司，只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)變更和工商變更登記即可 通過控制公司的經(jīng)營權(quán)來直

7、接控制和管理整個項(xiàng)目.而土地使用權(quán)、項(xiàng)目或在建工程的 轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)過戶及建設(shè)手續(xù)更名等手續(xù)，比較復(fù)雜。2、轉(zhuǎn)讓方式具有保密性特點(diǎn)公司股東的變更，除依照法律規(guī)定必須公示的情況外，只要經(jīng)過工商部門的變更登 記即發(fā)生效力，無須第三方的認(rèn)可.而土地使用權(quán)的一般轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過申請、報(bào)批等手 續(xù)；此外,如果所轉(zhuǎn)讓土地會產(chǎn)生債務(wù)，則需通知相關(guān)債務(wù)人清理債務(wù)。對于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓來房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究說也需履行申請、報(bào)批、轉(zhuǎn)讓等程序。雖然有的股權(quán)受讓方為了保險(xiǎn)起見，對所受讓的 股權(quán)進(jìn)行公告,告知相關(guān)債權(quán)人申報(bào)債權(quán)。這種公告在一定程序上會披露當(dāng)事人之間的 股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但這種公布程序要比經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的方式轉(zhuǎn)讓土

8、地使用權(quán)小得多，因此以 公司股權(quán)變更的方式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)具有顯而易見的保密性。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以享受的稅收優(yōu)惠政策(1)契稅.契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收 的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2001年下發(fā)的關(guān)于企業(yè)改革中有關(guān)契稅 政策的通知中規(guī)定：企業(yè)在公司制改造中，對不改變投資主體的出資比例改建成的公 司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,不征收契稅。(2) 土地增值稅。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附 著物而就其增值部分征收的一種稅.根據(jù)國家財(cái)政部、國家稅務(wù)總局1993年頒布的關(guān) 于土地增值稅一些具體問題的通知，其中規(guī)定:對于以房地

9、產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、 聯(lián)營的一方以土地作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)中 時.，暫免征收土地增值稅。因此在房地產(chǎn)投資中以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)， 是不需要繳納土地增值稅的.(3)營業(yè)稅。營業(yè)稅是對有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和 個人，就其營業(yè)收入額征收的一種稅。我國營業(yè)稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則中規(guī)定：轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)必須交納營業(yè)稅，但如果以土地使用權(quán)入股的方式轉(zhuǎn)讓土地使用進(jìn)行合作 開發(fā)，享有利潤的分配和承擔(dān)投資法律風(fēng)險(xiǎn)，就無須交納營業(yè)稅。綜上所述，從財(cái)政部和國家稅務(wù)總局的這些規(guī)定中可以看出，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方 式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)享有免交部

10、分稅金的優(yōu)惠，土地使用權(quán)、項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓及項(xiàng) 目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比，前者受讓方必須多交相當(dāng)于成交金額3%的契稅和房地產(chǎn)交易中心 的交易手續(xù)費(fèi)0. 5%,轉(zhuǎn)讓方也須承擔(dān)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅的5%和土地增值稅.稅費(fèi)節(jié)省.4、該種方式受讓人存在較大風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的實(shí)際受讓方可能因?yàn)?事先未調(diào)查清楚所受讓方的土地是否具有瑕疵，而導(dǎo)致因?yàn)橥恋氐蔫Υ弥率归_發(fā)受阻、 成本加大或計(jì)劃流產(chǎn)的可能。如果一旦開發(fā)流產(chǎn)，受讓人是不能夠直接以“土地使用權(quán)” 價值補(bǔ)償自己的損失的，而只能要求具有過錯的合作方承擔(dān)違約責(zé)任。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅僅是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，而且也是法律風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，對于衡量轉(zhuǎn)讓

11、股權(quán)的法 律風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方至多會為股權(quán)受讓方提供一份企業(yè)資產(chǎn)評估報(bào)告，但該評估報(bào)告的 可信度具體有多大，值得商榷.首先評估報(bào)告是在一定的時間點(diǎn)上做出的，它代表的是 企業(yè)過去的情況，而對于現(xiàn)在的企業(yè)狀況卻無法準(zhǔn)確說明；其次評估報(bào)告是股權(quán)轉(zhuǎn)讓方 委托評估機(jī)構(gòu)做出的，該報(bào)告肯定會更多地反映股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的觀點(diǎn)。由此可見，股權(quán)的 受讓方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時要謹(jǐn)慎，不可盲目決斷。房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究四、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序同在建工程、房地產(chǎn)項(xiàng)目或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相 比有很大不同點(diǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下，地產(chǎn)項(xiàng)目僅作為一種資產(chǎn)，本身不是標(biāo)的，隨資產(chǎn) 所有權(quán)人變化而變更，但項(xiàng)目立項(xiàng)等建設(shè)手續(xù)

12、的名稱沒有變化（企業(yè)名稱沒有改變）。因 此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)和到房屋土地管 理局重新簽訂出讓合同，它不受城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)轉(zhuǎn)讓法律及法規(guī)制約。其次，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓和外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序有所不同。依據(jù)公司法的規(guī)定，公司股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，無須征得其他股東同意，所以，不 必經(jīng)過復(fù)雜的程序，只需轉(zhuǎn)讓方（股東）及受讓方依法達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并依法辦理相 關(guān)手續(xù)（過戶、變更登記）即可。但是，有限公司股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，一般 認(rèn)為主要應(yīng)經(jīng)過以下程序：1、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東向公司董事會（不設(shè)董事會的為執(zhí)行董事）提出書面申請， 申請必須載明轉(zhuǎn)讓的理由、受讓人的姓名或名稱

13、、住所、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的份額及其價格（或 作價方法）等情況，并附（經(jīng)股東會決議通過即可生效的）股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2、公司董事會依法召集臨時股東會，就該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的申請作出決議。如經(jīng)全體股 東過半數(shù)通過，則可依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行，或者由不同意的股東行使優(yōu)先購買權(quán)。為了 保護(hù)股東的比例性利益不受損害，行使優(yōu)先購買權(quán)的股東為2人以上時,可以按原股權(quán) 比例行使優(yōu)先出資權(quán).如未獲全體股東過半數(shù)通過，則股東不得對外轉(zhuǎn)讓。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢，應(yīng)依法修改公司章程和股東名冊中有關(guān)股東及其出資額的記載。 公司法規(guī)定：“依照本法轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，公司應(yīng)當(dāng)注銷原股東的出資證明書，向新股 東簽發(fā)出資證明書，并相應(yīng)修改公司章程和股東名冊中有關(guān)

14、股東及其出資額的記載。對 公司章程的這項(xiàng)修改不需再由股東會表決。”4、依法辦理公司變更登記手續(xù).公司登記管理?xiàng)l例規(guī)定：“有限責(zé)任公司股東 轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體 資格證明或者自然人身份證明. 五、法律風(fēng)險(xiǎn)分析1、法律風(fēng)險(xiǎn)因素收購方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)因素增加。收購方除考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的建設(shè)法律風(fēng)險(xiǎn) 外，還需考慮目標(biāo)公司的對外擔(dān)保、債務(wù)、未支付款項(xiàng)、合同違約等潛在法律風(fēng)險(xiǎn).前期談判調(diào)查時間比較長。批租地塊或在建工程通常停建原因復(fù)雜，存在項(xiàng)目權(quán)利 人多個的現(xiàn)象，由于商業(yè)秘密的關(guān)系，外部人員很難了解項(xiàng)目公司的對外擔(dān)保、合同違 約或有負(fù)債等經(jīng)營、財(cái)務(wù)或

15、稅務(wù)情況，產(chǎn)生的信息不對稱增加了彼此溝通和談判的難度.房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究如是國有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓,股權(quán)的合法性和主體資格的認(rèn)定涉及國有資產(chǎn)管理辦公室、產(chǎn)權(quán) 交易所等機(jī)構(gòu)或部門的監(jiān)督和管理，所以交易時間可能會變長。轉(zhuǎn)讓合同的技術(shù)處理。通常股東對項(xiàng)目公司的總投資大于注冊資本.為了審批的便 利,需要把轉(zhuǎn)讓價格設(shè)計(jì)為由股權(quán)價格（實(shí)收資本）和債權(quán)（股東新增投資視作股東貸款） 組成.2、項(xiàng)目本身存在的法律風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)是否有其他的瑕疵，有被查封、抵押或出租等禁止或限制轉(zhuǎn)讓的情形。 土地使用權(quán)的四至、土地周邊的交通、環(huán)境等等。第一、所轉(zhuǎn)讓土地設(shè)有抵押權(quán)，也就是說，隨著土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移, 抵押

16、關(guān)系的權(quán)利義務(wù)也一同移轉(zhuǎn)給受讓人，不管受讓人是否知曉抵押之事實(shí)，都將無條 件承擔(dān)抵押權(quán)人追償?shù)膫鶆?wù).受讓人只能向轉(zhuǎn)讓方主張權(quán)利，而這種主張權(quán)利的方式大 多是通過訴訟來解決的。第二、所轉(zhuǎn)讓土地上設(shè)有租賃權(quán)。租賃合同是債務(wù)合同，依照債權(quán)的相對性，其只 對合同雙方具有約束力，不能對抗第三人。但是因租賃權(quán)特殊的物權(quán)化傾向，故土地使 用權(quán)雖然轉(zhuǎn)讓，若轉(zhuǎn)讓前已設(shè)租賃權(quán),轉(zhuǎn)讓時租賃合同未到期的,轉(zhuǎn)讓后租賃合同因繼續(xù) 有效而成為受讓人的負(fù)擔(dān).第三、有關(guān)地上稅、費(fèi)事等其他負(fù)擔(dān)，如土地使用費(fèi)按土地面積以年底計(jì)收，這些 稅、費(fèi)都可以因轉(zhuǎn)讓時被故意隱瞞而成為受讓人的負(fù)擔(dān).3、企業(yè)經(jīng)營所帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的成立情況，原

17、始的工商登記注冊情況,企業(yè)是否有變更登記情況，目前的經(jīng) 營、財(cái)務(wù)狀況，等等，這些基本情況都是需要了解的，因?yàn)樗鼈兌际呛饬宽?xiàng)目轉(zhuǎn)讓法律 風(fēng)險(xiǎn)的度量衡。這其中企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)乂是所需了解的難點(diǎn)和核心.企業(yè)的債權(quán)、債 務(wù)是企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)部事故，如無特殊要求是不對外公開的；然而作為買家最擔(dān)心的卻是 這些問題，尤其是對一些隱形債務(wù)，如對外擔(dān)保等情況，常常令人防不勝防。因此對及 合資企業(yè)的原經(jīng)營狀況,必須盡最大可能調(diào)查清楚。4、公司內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時常有許多表面上不易被發(fā)現(xiàn)的問題，它們表現(xiàn)在諸如財(cái)務(wù)、法律、稅務(wù) 或是抵押擔(dān)保方面。例如，有的項(xiàng)目公司雖然獲得了項(xiàng)目的批準(zhǔn)，但公司原股東方的注 冊資金或者部分

18、或者全部尚未到位，或者是原股東方中途部分更換，而新股東支付的股 權(quán)交易款沒有完全付清致使股權(quán)變更手續(xù)沒有了結(jié)。有的轉(zhuǎn)讓中，大股東代表同意轉(zhuǎn)讓 公司股權(quán)并掌控公司印章及受讓方簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而小股東方意見不一致。股權(quán)有糾紛或 股權(quán)全部或部分設(shè)有質(zhì)押更是股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例中令人煩心的事，遇到這樣的情況會使得受 讓方支付了轉(zhuǎn)讓金而不能獲得相應(yīng)的股權(quán)。5/11房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究5、債務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)問題目標(biāo)公司的或有負(fù)債，包括未披露的對外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的一般性債 務(wù)等。受讓方收購股權(quán)后，必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確規(guī)定受讓 方對目標(biāo)企業(yè)的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，這種協(xié)議條款也不能對抗善意的

19、第三人，收購方只能 在對外承包了債務(wù)責(zé)任后再對原來的股東進(jìn)行追償。但這時原來股東的償債能力已經(jīng)沒 有保證了。所以，股權(quán)收購方容易陷入債務(wù)的泥潭。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來講，只獲得了項(xiàng)目而無力簽下土地出讓合同，或不能按期向 國家交土地使用權(quán)出讓金是常有的事。所以進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓談判時受讓方一定要了解轉(zhuǎn)讓 方是否簽了土地出讓合同，土地出讓金及市政配套費(fèi)是否交清。在項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營 過程中項(xiàng)目公司經(jīng)常及建筑工程承包公司、設(shè)計(jì)公司、建材供應(yīng)公司或供電、供水、供 氣、供暖方和網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯商等各方之間存在債務(wù)問題.同時項(xiàng)目公司在融資方面 常及銀行或其他金融機(jī)構(gòu)有借貸關(guān)系，所以對銀行的債務(wù)是一個不容忽視的大事

20、情。除 了上述問題外,項(xiàng)目公司對原土地方的土地拆遷及補(bǔ)償問題也是不可輕視的.土地拆遷 及補(bǔ)償占土地成本的較大比例，實(shí)踐證明許多股權(quán)轉(zhuǎn)讓方都在拆遷及補(bǔ)償方面存在較大 問題。6、擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)問題雖然受讓方受讓的是轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)，但股權(quán)的實(shí)質(zhì)在于資產(chǎn)，如果轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓前 以其資產(chǎn)對外進(jìn)行抵押或質(zhì)押擔(dān)保，則股權(quán)的價值就存在極大的不確定性。一般的情況 是項(xiàng)目公司常將其土地使用權(quán)在建工程抵押給銀行或其他金屬機(jī)構(gòu)，有時也將公司的部 分股權(quán)質(zhì)押給某些機(jī)構(gòu)，有時項(xiàng)目公司用其資產(chǎn)或信用為其他第三方進(jìn)行擔(dān)保。如果存 在上述各類擔(dān)保問題而乂不為受讓方所知曉,受讓過來的股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)就時刻存在， 所以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前應(yīng)該要求

21、轉(zhuǎn)讓方盡可能地披露其有關(guān)擔(dān)保的事項(xiàng)，受讓方應(yīng)在簽訂股 權(quán)協(xié)議之前要求轉(zhuǎn)讓方解除所有擔(dān)俁責(zé)任，如果解除確有困難則應(yīng)該簽訂特殊條款以防 備擔(dān)保責(zé)任的出現(xiàn)。7、訴訟及仲裁法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目公司正在進(jìn)行的訴訟和仲裁會給公司帶來難以預(yù)料的困難及經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)樵V 訟案件和仲裁案件的不確定性使得公司的資產(chǎn)隨時處在法律風(fēng)險(xiǎn)之中。在訴訟或仲裁中 轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)或資產(chǎn)及土地使用權(quán)常處在訴訟保全之中，這些被凍結(jié)的資產(chǎn)可能會在訴 訟后被法院強(qiáng)制執(zhí)行。所以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂之前，受讓方必須要求轉(zhuǎn)讓方披露所有 正在進(jìn)行的訴訟及仲裁案件，并對這些正在進(jìn)行的案件的法律風(fēng)險(xiǎn)予以評估。除此之外，受讓方還應(yīng)該要求轉(zhuǎn)讓方列出其所簽的所有合同

22、及協(xié)議，并弄清楚這 些協(xié)議及合同的履行情況。在完全了解轉(zhuǎn)讓方所簽協(xié)議情況后，對于項(xiàng)目公司未來發(fā)展 的走勢就會有一個大概的了解，轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)也基本可以予以控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究公司股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)是主要的法律風(fēng)險(xiǎn)，來自于股權(quán)收購后引起的經(jīng)營主體變更所產(chǎn) 生的目標(biāo)公司對外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。在整個轉(zhuǎn)讓運(yùn)作過程中，法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：(1)被收購股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體(出讓方和受讓方)和股權(quán)轉(zhuǎn) 讓的合法性.股權(quán)收購必須考慮我國法律的具體規(guī)定。例如我國公司法規(guī)定，有限 責(zé)任公司的股東必須在五十人以下，如果股權(quán)收購后股東人數(shù)不符合公司法的要求, 可能會導(dǎo)致交易失效。另外收購中外合資的項(xiàng)目公

23、司股權(quán)也必須遵守中外合資企業(yè) 法，如果股權(quán)被兩家以上中方企業(yè)收購，則須外經(jīng)委審批并改變企業(yè)性質(zhì)；如果外方 股權(quán)被另一外方收購，也須經(jīng)過外經(jīng)委審核投資主體變更事宜。(2)對出讓股權(quán)性質(zhì)的確定，如是國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則必須按法定程序進(jìn)行交易，否 則轉(zhuǎn)讓合同視為無效。收購國有股權(quán)須經(jīng)國有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記, 并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦 理股權(quán)和工商變更登記手續(xù).(3)收購項(xiàng)目公司股權(quán)后，收購方須及時到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，中外合資 企業(yè)還須經(jīng)過外經(jīng)委審批,確認(rèn)投資主體發(fā)生改變，否則股權(quán)收購合同沒有生效。六、法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策法律風(fēng)險(xiǎn)通

24、過調(diào)查、審查程序是可以避免的，但股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性、突發(fā)性和 破壞性無法完全通過上述管理手段來消除。所以為了有效地避免股權(quán)收購法律風(fēng)險(xiǎn)，收 購方可采取的法律風(fēng)險(xiǎn)對策有：1、提供擔(dān)?；虮ＷC金受讓方要求出讓方提供母公司擔(dān)?；蛏鲜泄緭?dān)保.擔(dān)保形式比保證金形式能夠更 有效地避免債權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)。首先擔(dān)保責(zé)任可以隨潛在的債權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模而變化：其次, 由于轉(zhuǎn)讓款全部支付給轉(zhuǎn)讓方,轉(zhuǎn)讓方容易接受這樣一個事實(shí)，并愿意提供擔(dān)保。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作為進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓潛在法 律風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金。如果在協(xié)議簽訂后一定時期內(nèi)，因出讓方或目標(biāo)公司的原 因，致使受讓方承擔(dān)了額外的債務(wù)和

25、損失，受讓方有權(quán)直接使用該筆保證金予以支付； 如果在該期限屆滿后，沒有額外的債務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，該款項(xiàng)將支付給出讓方。具體 操作可以分為以下兩種方式：直接以尾款的形式規(guī)定在合約中，將該條款設(shè)定為附條件 生效的條款，即約定尾款的支付條件。此支付條件就是在一定的期限內(nèi)，不發(fā)生未包含 在協(xié)議內(nèi)或通過協(xié)議無法預(yù)見的法律風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)，也就是潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)。該期 限建議確定為股權(quán)交割日后的12個月至24個月.另一方式是將尾款直接列為保證金，由 公證機(jī)關(guān)提存.如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無法預(yù)見的額外債務(wù)和損失，該款將由公 證處直接支付給債權(quán)人，相應(yīng)的出讓方也就無法再要求獲得該筆款項(xiàng)。如果期限屆滿, 沒有

26、發(fā)生額外的債務(wù)和損失，公證處將直接把該筆擔(dān)保金劃至出讓方帳下。房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究2、債務(wù)公告的方式對債務(wù)問題可以通過公告的方式來解決，公告可以有兩種途徑進(jìn)行:第一、委托律 師進(jìn)行公告，告知債權(quán)人在一定期間內(nèi)申報(bào)債權(quán)；第二、雙方企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行公告，告知 企業(yè)的相關(guān)變更情況，要求可限期債權(quán)人（包括拖欠項(xiàng)目工程款）主張權(quán)利，最終達(dá)到 掌握原企業(yè)經(jīng)營狀況，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)土地受讓方的利益。3、設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式促進(jìn)合同雙方履約根據(jù)客觀情況設(shè)置擔(dān)保條款時，有以下三種形式便于操作：土地受讓方可以先將買地款如數(shù)存入銀行，或通過其他方式取得銀行信用。然后, 應(yīng)轉(zhuǎn)讓方的要求請求銀行出具擔(dān)保函，當(dāng)受讓

27、人不能如期支付轉(zhuǎn)讓款時，轉(zhuǎn)讓人可以向 銀行追償.轉(zhuǎn)讓方也可以先取得銀行的信任，請銀行向土地受讓方出具擔(dān)保函.這樣,受讓方 在支付轉(zhuǎn)讓款后，轉(zhuǎn)讓方未能按照約定提供開發(fā)土地時，受讓方可向銀行追償。轉(zhuǎn)讓方和受讓方可共同選定第三方為托管單位，監(jiān)督合同履行并托管轉(zhuǎn)讓款，如 律師事務(wù)所或公證部門,進(jìn)行資金的監(jiān)督，促進(jìn)合同雙方履約。4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容應(yīng)注意的法律問題如果雙方所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，未能得到股權(quán)轉(zhuǎn)讓方股東的同意，或是違背相關(guān) 法律法規(guī)的規(guī)定，而被宣布無效，由此會造成第二次開發(fā)流產(chǎn).當(dāng)簽署完進(jìn)行了股權(quán)變更的一系列文本的制作之后，就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行階段。 其中要注意去工商部門進(jìn)行股權(quán)變更登記的程

28、序，因?yàn)橹挥薪?jīng)過登記，才會發(fā)生法律效 力。以公司股權(quán)變更的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，具有比通過簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 或項(xiàng)目收購等更為快捷、便利的特點(diǎn)，但在方便、宜行的同時，也蘊(yùn)涵了巨大的法律風(fēng) 險(xiǎn)。5、要求轉(zhuǎn)讓方作出有效的信息披露調(diào)查、審查及評估程序，受讓方應(yīng)對項(xiàng)目公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況、房地產(chǎn)項(xiàng) 目規(guī)范建設(shè)的規(guī)范性和合法狀況審查。審查內(nèi)容有：審查公司注冊成立文件（章程、年 檢報(bào)告、營業(yè)執(zhí)照等）；審查歷年公司財(cái)務(wù)報(bào)告、稅務(wù)情況、轉(zhuǎn)讓前的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告； 審查項(xiàng)目建設(shè)程序中的建設(shè)、配套手續(xù)批文和證件;對外合同和用印章記錄單。披露.是指目標(biāo)公司或出讓方應(yīng)受讓方要求或依法律法規(guī)規(guī)定要求，將目標(biāo)公司 的情

29、況包括有關(guān)材料、資料、債權(quán)債務(wù)等告知受讓方（并購方）的行為.披露應(yīng)真實(shí)、 完整、不會產(chǎn)生誤導(dǎo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目收購法律問題研究公司股權(quán)變更須取得相關(guān)主管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)事先取得相應(yīng)的審批許可。公司股權(quán)變更后須及時辦理股東和公司章程的要重新登記備案。涉及到土地使用權(quán)利主體發(fā)生變化的，還需辦理土地使用權(quán)變更登記。七、律師的法律風(fēng)險(xiǎn)審查的方式1、律師盡職調(diào)查的范圍通常在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議前，股權(quán)收購方要委托律師和會計(jì)師進(jìn)行各方面的調(diào)查. 律師主要在公司的法律方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。調(diào)查的方面包括但不限于納稅狀況,轉(zhuǎn)讓方 的個人所得稅，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、增值稅等；對外欠債方面，是否尚欠銀行的貸款 或欠股東或其他個人或單位的債務(wù);對外擔(dān)保方面，是否存在對其他第三方的擔(dān)保，例 如信用保證或以股權(quán)質(zhì)押或不動產(chǎn)抵押的方式為別的單位擔(dān)過保；股權(quán)的糾紛是否存 在，例如股東之間是否存在股權(quán)的法律爭議或股權(quán)是否存在不確定性，這種不確定性來 自于股權(quán)的不只一次的轉(zhuǎn)讓遺留下