國際金融中心物業(yè)管理方案

1、國際金融中心物業(yè)管理方案國際金融中心位于民歌湖旁，周邊公共設施齊全、交通便利、地理條件優(yōu)越，由廣西恒大企業(yè)集團有限公司開發(fā)建設，占地面積10000平方米，總建筑面積約110000平方米，大廈內(nèi)設中央空調(diào)及消監(jiān)控設施，配有17臺電梯。管理目標為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造國際金融中心的初衷，創(chuàng)建高檔寫字樓，我們將遵從春風物管公司“業(yè)主至上，服務第一；員工為尊，堅實負責”的企業(yè)文化，本著 “科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本、規(guī)范服務、務實高效、開拓創(chuàng)新”的服務管理理念，對國際金融中心實施科學的管理、為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先

2、進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受到高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。管理原則為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，我們的物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）服務第一、管理從嚴的原則：“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應

3、有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明和諧的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以更好地為業(yè)主（租戶）服務。管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度

4、對物業(yè)提出合理化建議，打造一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立國際金融中心管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為國際金融中心組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。（四）導入iso9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。（五）嚴格遵守南寧市物業(yè)管理條例等有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）運用cs系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務模式。（七）采取智能化手段構(gòu)

5、筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。（八）運用cis系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經(jīng)營。物業(yè)管理服務項目（一）公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）：1、協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通管理；2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)； 4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；6、對大廈的各類資料進行管理；7、未裝修房屋通風、打掃等服務； 8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9、

6、雨傘、雨衣臨時借用； 10、節(jié)日環(huán)境布置； 11、重要時刻提醒服務； 12、代訂報刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點工服務；14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；15、代叫出租車；16、代辦保險；17、義務安全用電常識宣傳。（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務，具體價格由集團公司核定，報物價部門備案）：1、大廈內(nèi)物品搬運；2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；3、機動車輛清洗：4、提供小型商務會議場所及服務；5、商務中心服務；6、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；7、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；8、代訂車、船、機票；9、代訂代送飲用水。具體方

7、案中心的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段與前期物業(yè)管理實施階段組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；2、從物業(yè)角度對土建部分提出相關整改建議；3、從管理的角度對設施設備的安裝提出相關整改意見，減輕后期管理的壓力；4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；5、提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關意見；6

8、、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；8、提供有關樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；9、提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關管理意見；10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關事宜的協(xié)調(diào)和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。二、管理措施：1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學習、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；3、制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；4、參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關系；第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管

9、理、房屋及公共設備設施管理、水系使用管理、財務管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。（一）管理內(nèi)容：1、了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；2、編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；3、與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)

10、進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。（二）管理措施：1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙的管理。（一）管理內(nèi)容：1、準備業(yè)主領房所

11、需資料；2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務；3、按領房流程辦理領房手續(xù)：（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用； （4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫業(yè)主驗收交接表，并與業(yè)主約定時間，及時解決。（二）管理措施：1、制定業(yè)主領房程序，準備相關資料；2、按照業(yè)主領房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手

12、段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務：a、禮儀服務；b、維護出入口的交通秩序；c、對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；d、制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈；e、夜間對外來人員進行詢問和登記；f、嚴禁攜帶危險物品進入大廈；g、遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；h、為業(yè)主

13、提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：a、按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；b、巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；c、對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范；d、對大廈及樓宇安全、防火檢查；e、裝修戶的安全檢查；f、防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；g、防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術(shù)防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔

14、備查。（二）管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；2、強化保安人員的內(nèi)務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習；3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容：1、做

15、好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防安全管理；5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災因素。（二）管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；5、做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識

16、；8、發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的重要指標。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；（6）定期對建筑小品進行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公

17、共設施潔凈、無異味、無破損。（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水； （6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清

18、理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋冬四季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管業(yè)助理巡查、管業(yè)經(jīng)理抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。六、房屋及公共設施設備管理方案：房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響

19、到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領房、空關房和公共用房。（1）業(yè)主已領房：a、房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；b、加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；c、裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關房（含業(yè)主托管房）：a、管理處應每月通風打掃一次；b、對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。

20、（3）公共用房做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損及時維修，確保房屋的安全、美觀。2、設備設施維護：（1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次；（3）水泵、純凈水等設備每天巡查兩次；（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；（5）中央空調(diào)機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；（8）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫有償服務聯(lián)系單，確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：1、加強裝修戶管

21、理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進行強化培訓，確保熟悉該系統(tǒng)的操作及維護；3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；4、對所有的設備及配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。七、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確

22、保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施1、測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。八、財務管理方案：通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，擴大財務成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。（一）管理內(nèi)容：1、加強現(xiàn)金收支管理；2、搞好財務核算；3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（或每年公布一次）；4、做好年度預算和決算工作；5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；6、及時掌握財務收支

23、狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據(jù)。（二）管理措施：1、根據(jù)財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；2、財務人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質(zhì)；4、加強成本控制；5、加強財務監(jiān)督和財務檢查。九、質(zhì)量管理方案：導入iso9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。（一）管理內(nèi)容：1、參照iso9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；2、實施所制訂的工作計劃和措施；3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取

24、教訓。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；2、制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。十、檔案資料管理方案：加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。（一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表等；3、財務檔案

25、：逐年形成的財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；4、文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2、專人管理（由負責內(nèi)勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。十一、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓，對于保持員

26、工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容：1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質(zhì)；4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：1、制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明；2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；4、崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合；5、全面考核，做到公開、公平、公正。物業(yè)管理人員配備結(jié)構(gòu)物業(yè)設施管理部工程部管業(yè)部秩序、綠化、保潔部停車場管理保安隊中央系統(tǒng)管理清潔隊、綠化隊日常及緊急維修工程改善還

27、原工程設施管理及保養(yǎng)工程客戶服務中心物業(yè)設施管理部（共58名員工）1、物業(yè)設施管理經(jīng)理1名職能：總監(jiān)察及處理整個項目物業(yè),安保及工程部日常運作。負責總公司整體運作,財務控制并上報領導。(任職要求及崗位職責于正式招聘時再詳述給人事部)2、管業(yè)經(jīng)理1名職能：協(xié)助監(jiān)察處理整棟物業(yè)及附樓日常運作，管理員工的紀律并培圳員工。(任職要求及崗位職責于正式招聘時再詳述給人事部)3、管業(yè)助理2名職能：協(xié)助管業(yè)經(jīng)理監(jiān)察及處理大廈日常運作，負責對工程維修人員工作進行分配。(任職要求及崗位職責于正式招聘時再詳述給人事部)4、客戶服務部專員(前臺)2名職能：大堂接待客戶資詢(大堂詢問處)(任職要求及崗位職責于正式招聘時

28、再詳述給人事部)5、安管部約22名員工（1）安管經(jīng)理1名職能：監(jiān)察及處理大廈日常保安工作，保安人員工作分配及負責培圳。(任職要求及崗位職責于正式招聘時再詳述給人事部)（2）安管人員約21名6、工程部(共約25名員工）（1）工程經(jīng)理1名(日)職能：監(jiān)察整個項目所有工程及維修保養(yǎng)工程，處理大廈工程及維修保養(yǎng)日常運作，并分配本部門工作及培圳本部門員工。(任職要求及崗位職責于正式招聘時再詳述給人事部)（2）系統(tǒng)工程師1名職能：監(jiān)察整個物業(yè)及附樓總系統(tǒng)工程，電梯、消防、排水供水系統(tǒng)，停車場及公共場地，并所有閉路電視及儀器維修及補養(yǎng)。(任職要求及崗位職責于正式招聘時再詳述給人事部)（3）工程維護技工約18

29、名職能：負責整個物業(yè)及附樓所有工程及日常維收,緊急維收及保養(yǎng)工作(空調(diào)、電、水、機電及土木工程)。(任職要求及崗位職責于正式招聘時再詳述給人事部)7、清潔隊及綠化隊約7名(或外包)職能：整幢物業(yè)公共部份的綠化和保潔工作注：員工人數(shù)上限80人參考(初案)單位：元部門職位人月薪備注行政人事部人事助理12500(含稅)物資部文員11500小計24000(含稅)財務部會計12500(含稅)總公司財務部派駐出納12000(含稅)總公司財務部派駐小計24500(含稅)物業(yè)設施管理部經(jīng)理16500(含稅)總控管業(yè)組、安管組、工程組管業(yè)組管業(yè)經(jīng)理14000(含稅)管業(yè)助理22500(含稅)客戶服務專員2150

30、0前臺及處理客戶服務清潔隊51100綠化隊21100小計1219700(含稅)安管組安管經(jīng)理13500(含稅)安管人員211600小計2237100(含稅)工程組系統(tǒng)工程師13000(含稅)需懂所有系統(tǒng)操作及緊急維修工程經(jīng)理13500(含稅)工程維護技工181800空調(diào)、電、水、消防、土、木技工小計2038900(含稅)合計58110700 (含稅)綜合管理費支出范圍匯總參考項目內(nèi)容計算細明/首年1日常管理費首年度暫按項目80%入伙率折算相應的支出1.1員工薪金福利約2,040,000/年1.2清潔及滅蟲費約500,000/年1.3綠化養(yǎng)護費約70,000/年1.4保安管理費用約30,000/年1.5節(jié)日裝飾約100,000/年1.6保險費約300,000/年1.7行政費用約300,000/年1.8日常管理雜項支出約50,000/年1.9固定資產(chǎn)折舊約100,000/年1.10收入稅金須要財務部核算(除正常5.6%稅金外,有可能產(chǎn)生租賃管理稅金)1.11不可預見費用約50,000/年1.12管理顧問酬金580,000/