南寧隆安華僑管理區(qū)規(guī)劃概念構思99DOC

1、隆安華僑管理區(qū)隆安華僑管理區(qū)規(guī)劃概念構思規(guī)劃概念構思南寧市世嘉瑞邦投資咨詢有限公司南寧市世嘉瑞邦投資咨詢有限公司二二八年三月八年三月目錄目錄第一部分：項目發(fā)展契機第一部分：項目發(fā)展契機.3一、北部灣發(fā)展契機.3二、大南寧發(fā)展下的機遇.7第二部分第二部分 對項目城鎮(zhèn)化的認識對項目城鎮(zhèn)化的認識.10一、對項目所在區(qū)域的認識.10二、對項目城鎮(zhèn)化推進出路的認識.12三、對城鎮(zhèn)化配套的思考.14四、對城鎮(zhèn)化推進節(jié)奏的思考.20第三部分：對項目城市定位的思考第三部分：對項目城市定位的思考.24一、對城市定位的思考.24二、城市功能定位.25三、城市形象定位.29第四部分第四部分 對項目規(guī)劃的構思對項目規(guī)

2、劃的構思.32第一章 華僑經濟管理區(qū)規(guī)劃思路分析.32第二章 前期市場調研分析.36第三章 對項目開發(fā)節(jié)奏把握的認識.45第四章 對項目規(guī)劃的構思.49第五章 各地塊規(guī)劃建議.60第一部分：項目發(fā)展契機第一部分：項目發(fā)展契機一、北部灣發(fā)展契機一、北部灣發(fā)展契機（一）什么是北部灣發(fā)展戰(zhàn)略？（一）什么是北部灣發(fā)展戰(zhàn)略？北部灣經濟合作發(fā)展戰(zhàn)略是新時期中國東盟自由貿易區(qū)和環(huán)北部灣經濟圈次區(qū)域合作在理論和實踐上的深化和發(fā)展。旨要推動泛北部灣經濟合作、構建中國東盟“一軸兩翼”區(qū)域經濟合作新格局。（二）為什么樣進行北部灣戰(zhàn)略？（二）為什么樣進行北部灣戰(zhàn)略？1、西部大開發(fā)遭遇瓶頸西部大開發(fā)遭遇瓶頸為了解決在推

3、進西部大開發(fā)時面臨的瓶頸問題，國家不懈努力的尋找著西部大開發(fā)的重要突破點，而北部灣經濟帶擔負起了這一歷史重任，服務資源豐富的西部腹地。2、東盟合作奠定基礎，加強對外呼聲強烈東盟合作奠定基礎，加強對外呼聲強烈中國-東盟自由貿易區(qū)建設加快推進，中國-東盟博覽會北部灣經濟增長核心帶北部灣經濟增長核心帶和商務與投資峰會、大湄公河次區(qū)域經濟合作等一系列合作機制的建立和實施，深化了中國-東盟合作，為北部灣經濟區(qū)發(fā)揮面向東盟合作前沿和橋頭堡作用奠定了基礎。3、南部沿海城市經濟增長潛力未能發(fā)展南部沿海城市經濟增長潛力未能發(fā)展改革開放以來，東部沿海地區(qū)經濟發(fā)展成果顯著，而西南沿海地區(qū)經濟發(fā)展滯后。國家高度重視廣

4、西沿海地區(qū)發(fā)展，明確將北部灣經濟區(qū)作為西部大開發(fā)和面向東盟開放合作的重點地區(qū)，提出新要求，賦予新使命。北部灣經濟區(qū)加快發(fā)展的機遇已經來到，條件已經具備，時機已經成熟。4、產業(yè)轉移由效率尋找效益產業(yè)轉移由效率尋找效益我國與東盟等周邊國家的睦鄰友好和務實合作的進一步加強，為了解決西部大開發(fā)暫時的瓶頸以及東部發(fā)達地區(qū)人力、物流成本的上升問題國家鼓勵東部產業(yè)和外資向中西部地區(qū)轉移；加大力度扶持民族地區(qū)，加大力度扶持民族地區(qū)、邊疆地區(qū)發(fā)展；支持西南地區(qū)經濟協(xié)作、泛珠三角區(qū)域合作以及國內其他區(qū)域合作；這些都為為北部灣經濟區(qū)加快發(fā)展注入了新的活力和動力。從對政策的理解上看，我司認為：從對政策的理解上看，我司

5、認為：北部灣戰(zhàn)略的實質在于：北部灣戰(zhàn)略的實質在于：通道經濟與產業(yè)轉移。通道經濟與產業(yè)轉移。 通過發(fā)展完善對內與對外的各交通網絡，帶動產業(yè)與通道周邊城市的經濟發(fā)展，促進戰(zhàn)略區(qū)內勞動密集型產業(yè)的形成； 在物流行業(yè)的發(fā)展及國家政策的支持下，中西部產業(yè)逐漸向泛北部灣戰(zhàn)略范圍下進行轉移，從而尋求到新的發(fā)展的空間； 在通道及產業(yè)的帶動下，促進對外進行的國際貿易，并提高合作與交流。北部灣戰(zhàn)略的目標在于：北部灣戰(zhàn)略的目標在于：經過經過 10 到到 15 年的努力，把北部灣經濟區(qū)建設成為我國沿海重要經濟增長區(qū)域，在西部地區(qū)率先實現全面建設小康社會目標。年的努力，把北部灣經濟區(qū)建設成為我國沿海重要經濟增長區(qū)域，在

6、西部地區(qū)率先實現全面建設小康社會目標。（三）北部灣發(fā)展戰(zhàn)略能夠帶來什么樣好處？（三）北部灣發(fā)展戰(zhàn)略能夠帶來什么樣好處？1、通道經濟帶動下，交通樞紐網絡完善帶動著物流行業(yè)條件的完善和崛起，交通網絡內城鎮(zhèn)發(fā)展機遇凸現、通道經濟帶動下，交通樞紐網絡完善帶動著物流行業(yè)條件的完善和崛起，交通網絡內城鎮(zhèn)發(fā)展機遇凸現北部灣負載著提升國際大通道能力，構建開放合作的支撐體系。加快建設現代化沿海港口群，打造泛北部灣海上通道和港口物流中心，構筑出海出邊出省的高等級公路網、大能力鐵路網和大密度航空網，形成高效便捷安全暢通的現代綜合交通網絡。2、隨之產業(yè)轉移帶來的資源優(yōu)化配置，促進了行業(yè)成本下降，帶來了人口集中、財富集

7、中、政策集中，從而推動了行業(yè)內經濟、隨之產業(yè)轉移帶來的資源優(yōu)化配置，促進了行業(yè)成本下降，帶來了人口集中、財富集中、政策集中，從而推動了行業(yè)內經濟的發(fā)展的發(fā)展伴隨著北部灣開放合作不斷深入。國際區(qū)域經濟合作區(qū)基本建成，國內產業(yè)資源優(yōu)化配置逐漸完善，經濟外向度大幅提高，區(qū)域吸納能力顯著增強。相關產業(yè)由東部地區(qū)逐漸向西部地區(qū)的轉移，增加生產資料和財富的積累，區(qū)域綜合實力提升從而推動了行業(yè)內經濟的快速發(fā)展。隆安華僑經濟開發(fā)區(qū)制藥現代農業(yè)食品能源電子軟件開發(fā)其他（四）項目在此發(fā)展機遇中受益在哪里？（四）項目在此發(fā)展機遇中受益在哪里？1 1、產業(yè)轉移上。產業(yè)轉移上。伴隨著相關產業(yè)由東部地區(qū)逐漸向西部地區(qū)的轉

8、移，隆安華僑經濟開發(fā)區(qū)主要定位發(fā)展為以工業(yè)為主,以物流、倉儲和商住為輔的綜合性工業(yè)區(qū)，項目在這一規(guī)劃下，將形成電子、化工、農業(yè)產業(yè)為一體的工業(yè)園區(qū)。2 2、通道經濟上。、通道經濟上。項目位于南寧（壇洛）至百色高速公路西部腹地出海大通道沿線，未來幾年在大通道的帶動作用下，將有力促進項那桐華僑經濟管理區(qū)那桐華僑經濟管理區(qū)目物流業(yè)、服務業(yè)、制造業(yè)等相關產業(yè)的發(fā)展。二、大南寧發(fā)展下的機遇二、大南寧發(fā)展下的機遇（一）南寧市發(fā)展歷史回顧（一）南寧市發(fā)展歷史回顧改革開放以來，南寧市經濟得到突飛猛進的發(fā)展，尤其是近 10 年以來經濟國民經濟總值增長速度顯著， “九五”期末至 2005 年全區(qū)的生產總值從 37

9、7.94 億元增加到 722.66 億元，年均增長 11.4%，2007 年經濟國民經濟總值更是突破千億大關。人口方面，截止2006 年末南寧市區(qū)常駐人口約為 150 萬，流動人口約為 60 多萬人，根據政府規(guī)劃在未來數年內市區(qū)人口增長到約 200 多萬左右。城市區(qū)域版圖逐年擴張。房地產市場是區(qū)域經濟發(fā)展的晴雨表，伴隨著廣西的房地產 07 年突破 400 億大關，房地產增長速度高于全國的平均水平，遠遠高于固定資產的投資平均，平均上漲 30%。而南寧房地產市場作為廣西房地產的主導，也以每年超過 40%的增長速度快速成長。預計到 2020 年城市建成區(qū)建設用地在 300 平方公里。城市發(fā)展形成以邕

10、江為軸線各大板塊東西延長、南北擴展之勢。（二）大南寧發(fā)展認識（二）大南寧發(fā)展認識1、中心化趨勢、中心化趨勢南寧市作為自治區(qū)首府和區(qū)域中心城市，加快城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程。2020 年城市建成區(qū)人口發(fā)展到 280300 萬人，相關產業(yè)發(fā)展日漸成熟，城市區(qū)域的中心化凸現。但是，必須清醒的是，隨著廣西區(qū)內各項優(yōu)勢資源不斷向南寧集中，中心化以外的城市邊緣化現象也日益突出。未來的格局勢必未來的格局勢必是中心城市的高速發(fā)展來帶動中心外的城市發(fā)展是中心城市的高速發(fā)展來帶動中心外的城市發(fā)展，南寧市的發(fā)展程度高低實質上也決定了其他城市的發(fā)展程度。2、北部灣戰(zhàn)略下南寧的發(fā)展，實質上更加劇了城市的中心化、北部灣戰(zhàn)略下

11、南寧的發(fā)展，實質上更加劇了城市的中心化泛北部灣戰(zhàn)略下的經濟區(qū)，南寧將成為整體的核心之處，是區(qū)內政治、經濟、文化的中心，從整體上而言，南寧市的現代化、城市化程度又在經濟區(qū)內屬于最高水平。雖然隨著北部灣戰(zhàn)略的推進，經濟區(qū)內的發(fā)展將得到加快，但外來的人口、財富卻仍向南寧進行集中，這在實際上更加劇了南寧城市中心化。3、中心化后期必將是輻射及擴散、中心化后期必將是輻射及擴散在城市中心化發(fā)展一定階段時，由于中心城市面積有限，隨之帶來的人口壓力，城市居住質量下降等因素，在城市中心化后期，在城市中心化后期，城市相關產業(yè)、房地產布局必將向城市外部區(qū)域由近及遠的進行輻射擴散。城市相關產業(yè)、房地產布局必將向城市外部

12、區(qū)域由近及遠的進行輻射擴散。（三）項目受益于哪些（三）項目受益于哪些1、在南寧房地產大體量開發(fā)的態(tài)勢下，南寧市土地價格飆升，土地稀缺性嚴重增加了南寧房地產開發(fā)商的投資壓力，市場競爭激烈。而位于南寧一小時經濟圈內的那桐經濟開發(fā)區(qū)，土地價格優(yōu)勢，政策優(yōu)勢突出，無疑成為房地產商家必爭之地。2、城市中心化發(fā)展衍生而來的是城市人口擁擠，生活質量下降，這就刺激核心城市新功能地塊的開發(fā)與建設，作為核心城市衛(wèi)星城的那桐以必將興起。三、項目獲得的其他政策支持三、項目獲得的其他政策支持1、在北部灣戰(zhàn)略規(guī)劃下，隆安縣成為緊隨“南、北、欽、防”第一、第二級城鎮(zhèn)后，第三級城鎮(zhèn)的重要區(qū)域，而那桐成為了四級城那桐成為了四級

13、城鎮(zhèn)建設區(qū)內重點建制鎮(zhèn)，到鎮(zhèn)建設區(qū)內重點建制鎮(zhèn)，到 2020 年，人口規(guī)模計劃發(fā)展到年，人口規(guī)模計劃發(fā)展到 1020 萬人。萬人。項目由此能夠直接分享到更多的政策上的有利條件；2、國家在 2007 年 6 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十八次會議上，明確提出了重視及扶持的相關政策。同時，在17 屆人代會中，華僑問題已經被提為國家要重點解決的幾個重點問題之一，在這屆政府有關部門加強了對華僑、歸僑的問題解決措政府有關部門加強了對華僑、歸僑的問題解決措施，并對華僑的經濟、生活條件、居住條件改善等問題進行了重點討論，并拿出了具體的措施。施，并對華僑的經濟、生活條件、居住條件改善等問題

14、進行了重點討論，并拿出了具體的措施。項目所處區(qū)域作為華僑、歸僑的聚居之地，能享有政策帶來的種種優(yōu)勢。第二部分第二部分 對項目城鎮(zhèn)化的認識對項目城鎮(zhèn)化的認識一、對項目所在區(qū)域的認識一、對項目所在區(qū)域的認識1 1、城鎮(zhèn)化概念、城鎮(zhèn)化概念所謂城鎮(zhèn)化，就是指農村人口不斷向城鎮(zhèn)轉移，第二、三產業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使城鎮(zhèn)數量增加，城鎮(zhèn)規(guī)模擴大的一種歷史過程。城鎮(zhèn)化作為一種社會歷史現象，既是物質文明進步的體現，也是精神文明前進的動力。城鎮(zhèn)化作為一種歷史過程，不僅是一個城鎮(zhèn)數量與規(guī)模擴大的過程，同時也是一種城鎮(zhèn)結構和功能轉變的過程。這一歷史過程包括四個方面：城鎮(zhèn)化是農村人口和勞動力向城鎮(zhèn)轉移的過程；城鎮(zhèn)化是

15、第二、三產業(yè)向城鎮(zhèn)聚集發(fā)展的過程；城鎮(zhèn)化是地域性質和景觀轉化的過程；城鎮(zhèn)化包括城市文明、城市意識在內的城市生活方式的擴散和傳播過程。概括起來表現為兩個方面：一方面表現在人的地理位置的轉移和職業(yè)的改變以及由此引起的生產方式與生活方式的演變；另一方面則表現為城鎮(zhèn)人口和城市數量的增加、城鎮(zhèn)規(guī)模的擴大以及城鎮(zhèn)經濟社會、現代化和集約化程度的提高。2 2、對項目城鎮(zhèn)化的認識、對項目城鎮(zhèn)化的認識從對項目所處區(qū)域的市場調研及對項目所處區(qū)域具備的各項條件進行分析，在目前階段，我司認為：項目缺乏城鎮(zhèn)化推進的自身基本條件項目缺乏城鎮(zhèn)化推進的自身基本條件這體現在：這體現在：城鎮(zhèn)化推進中的不足條件城鎮(zhèn)化推進中的不足條件

16、自然資源缺乏自然資源缺乏農業(yè)發(fā)展較為落后農業(yè)發(fā)展較為落后缺乏歷史底蘊缺乏歷史底蘊旅游資源缺乏旅游資源缺乏礦藏、能源資源缺乏礦藏、能源資源缺乏景觀條件不佳景觀條件不佳人口數量少，聚居時間短人口數量少，聚居時間短集約化程度不高集約化程度不高重工業(yè)立市條件不足重工業(yè)立市條件不足難以成為旅游城市難以成為旅游城市以第三產業(yè)立市條件不足以第三產業(yè)立市條件不足農業(yè)對本區(qū)域經濟貢獻有限農業(yè)對本區(qū)域經濟貢獻有限從上述分析上，我司認為，項目若以城鎮(zhèn)化建設做為項目開發(fā)的主導思想，那么必須對城鎮(zhèn)化進程中支持性的條件有充分的了解。項目從實際上而言，尚未具備良好的可以直接利用的優(yōu)勢條件，仍需要進行深層挖掘，同時需要以發(fā)展

17、的眼光看待城鎮(zhèn)化推進的條件。在下一部分中，我司將闡明對城鎮(zhèn)化進程的出路何在。二、對項目城鎮(zhèn)化推進的認識二、對項目城鎮(zhèn)化推進的認識在對項目發(fā)展契機的分析基礎上，我司認為，項目推進城鎮(zhèn)化可持續(xù)利用的條件來源于以下：城鎮(zhèn)化推進中的機會城鎮(zhèn)化推進中的機會借通道經濟成長之機借通道經濟成長之機借產業(yè)轉移之機借產業(yè)轉移之機借未來大南寧擴張之機借未來大南寧擴張之機借政策便利之機借政策便利之機充分利用臨近南百高速公路的機會，促進城鎮(zhèn)化進程充分利用臨近南百高速公路的機會，促進城鎮(zhèn)化進程充分利用戰(zhàn)略規(guī)劃中產業(yè)轉移機會，促進城鎮(zhèn)化進程充分利用戰(zhàn)略規(guī)劃中產業(yè)轉移機會，促進城鎮(zhèn)化進程充分利用戰(zhàn)略中城市發(fā)展有利政策，促進城

18、鎮(zhèn)化進程充分利用戰(zhàn)略中城市發(fā)展有利政策，促進城鎮(zhèn)化進程充分利用未來南寧城市版圖拓展，新功能區(qū)形成之機，充分利用未來南寧城市版圖拓展，新功能區(qū)形成之機，促進城鎮(zhèn)化進程。促進城鎮(zhèn)化進程。在對上述城鎮(zhèn)化推進過程中機會思考的基礎上，同時結合一般城鎮(zhèn)化進程的規(guī)律，歸根結底，我司認為，項目的城鎮(zhèn)化推進力來源于以下兩個方面：城鎮(zhèn)化推進的支撐力城鎮(zhèn)化推進的支撐力產業(yè)發(fā)展帶動產業(yè)發(fā)展帶動城市配套完善城市配套完善創(chuàng)造出良好的投資環(huán)境創(chuàng)造出良好的投資環(huán)境創(chuàng)造出良好的生活條件創(chuàng)造出良好的生活條件帶來充足的社會財富帶來充足的社會財富帶來人口數量帶來人口數量創(chuàng)造了城市配套消費的機會創(chuàng)造了城市配套消費的機會創(chuàng)造了完善配套的

19、財富支持創(chuàng)造了完善配套的財富支持促使產業(yè)能夠持續(xù)的發(fā)展促使產業(yè)能夠持續(xù)的發(fā)展促進產業(yè)的轉移進駐促進產業(yè)的轉移進駐由政府主導由政府主導由城市運營商主導由城市運營商主導相互推動、相互促進相互推動、相互促進在城鎮(zhèn)化推進過程中，由于政府主導了產業(yè)的發(fā)展，并不能給予規(guī)劃上更多的理論及實際上的支持啟發(fā)，因而，在本報告中將不再對城市未來產業(yè)作為更多的闡述。而由開發(fā)商主導完成的城市配套進行重點的考慮，構思配套內容以及配套的布局，并在概念中對實際的規(guī)劃工作帶來一定的啟發(fā)。三、對城鎮(zhèn)化配套的思考三、對城鎮(zhèn)化配套的思考從一般的規(guī)律上看，項目如需要在后期吸引來自隆安、那桐、丁當、喬建、古潭等地的居民進入到項目所處區(qū)域

20、內，應該考慮項目作為城鎮(zhèn)化其能夠為居民提供如何便利、舒適的生活條件，從我司的認識上，認為關鍵就在于城鎮(zhèn)化配套的完善程度與否。充足的配套設施是促進人口聚集的核心推動力之一。在此基礎上，以以“造城造城”的高度看待項目，則必須解決城鎮(zhèn)化配套完善的問題。的高度看待項目，則必須解決城鎮(zhèn)化配套完善的問題。（一）（一） 、配套設施種類、配套設施種類結合項目自身特點，同時綜合考慮隆安縣、那桐鎮(zhèn)、丁當鎮(zhèn)、喬建鎮(zhèn)、古潭鄉(xiāng)等地的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，以及配套設施的完善狀況等因素，為促進其居民聚居于項目所處區(qū)域，我司認為，項目在未來配套設施的種類上應該包括如下五種：城鎮(zhèn)化推進的支撐力城鎮(zhèn)化推進的支撐力商業(yè)消費空間商業(yè)消費空

21、間其他公共配套設施其他公共配套設施安全保障設施安全保障設施醫(yī)療設施醫(yī)療設施教育設施教育設施包括日常生活、購物、包括日常生活、購物、餐飲、休閑、娛樂幾餐飲、休閑、娛樂幾大功能的基本及升級大功能的基本及升級型的居民必備消費環(huán)型的居民必備消費環(huán)境。商業(yè)配套的完善境。商業(yè)配套的完善最直接體現出城鎮(zhèn)化最直接體現出城鎮(zhèn)化形象。形象?；镜呐涮自O施，為基本的配套設施，為居民子女提供受教育居民子女提供受教育的機會，為提高當地的機會，為提高當地對項目的認可程度，對項目的認可程度，這是不可或缺的。在這是不可或缺的。在初期教育條件可以相初期教育條件可以相對較簡單。對較簡單。同樣為基本的配套設同樣為基本的配套設施，為

22、居民提供基本施，為居民提供基本的生存保障。在規(guī)劃的生存保障。在規(guī)劃考慮的時候，應該考考慮的時候，應該考慮方便以風向的問題。慮方便以風向的問題。包括派出所、市政管包括派出所、市政管理、消防、交通、城理、消防、交通、城市應急等為居民提供市應急等為居民提供正常生活保證的行政正常生活保證的行政職能部門。職能部門。包括了公共廣場、交包括了公共廣場、交通道路、路燈、城市通道路、路燈、城市綠化等公共配套設施。綠化等公共配套設施。（二）（二） 、對基本配套的規(guī)劃布局構思、對基本配套的規(guī)劃布局構思1、整體配套規(guī)劃布局構思、整體配套規(guī)劃布局構思c 號地塊說明：號地塊說明：1、地塊特征、地塊特征1 1、2 2、13

23、13 號地號地塊塊9 號號地塊地塊10 號地號地塊塊c c 地塊地塊1111 號號地塊地塊1212 b b 號地塊號地塊1212 a a 號地塊號地塊配套集中設置區(qū)域配套集中設置區(qū)域分布醫(yī)院、城市教育設施分布醫(yī)院、城市教育設施及其他公共配套設施及其他公共配套設施中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)城市中心廣場城市中心廣場城市商業(yè)干道城市商業(yè)干道六十米商業(yè)大道六十米商業(yè)大道城市主干道城市主干道華僑經濟管理區(qū)華僑經濟管理區(qū)人民法院人民法院政府辦公大樓政府辦公大樓工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)n nc 號地塊位于華僑經濟管理區(qū)西北方向，整體占地 80 畝。北面為已建工業(yè)用房，南面為 10 號地塊，西面為已建工業(yè)用地，東面為空置地塊，

24、整個地塊承長方形，為天已醫(yī)藥工業(yè)用地，尚需開發(fā)商進行具體土地性質更改問題；2、開發(fā)重要性、開發(fā)重要性c 地塊作為整個華僑經濟管理區(qū)的配套集中設置區(qū)域，在整個華僑管理區(qū)開發(fā)項目中占據非常重要的作用，完善的基礎設施配套，完善的基礎設施配套，教育、醫(yī)療等配套設施的建立是將整個項目以城的概念示人的前提，同時也是吸引區(qū)域外消費者進入管理區(qū)置業(yè)的重要條件。教育、醫(yī)療等配套設施的建立是將整個項目以城的概念示人的前提，同時也是吸引區(qū)域外消費者進入管理區(qū)置業(yè)的重要條件。3、配套的內容、配套的內容（1） 、中型規(guī)模醫(yī)院：必須根據市場調研的數據，以此作為醫(yī)院規(guī)模的制定參考標準（2） 、小學及中學：必須根據市場調研的

25、數據，設置學校規(guī)模標準；（3） 、幼兒園：必須根據市場調研的數據，設置幼兒園規(guī)模標準；（4） 、職業(yè)中專：必須根據市場調研的數據，設置職業(yè)中專規(guī)模標準；（4） 、其他相關公共配套設施：從規(guī)劃角度上考慮，是否有剩余地塊，以此考慮設置更多的配套設施以更完善城鎮(zhèn)化形象。3、規(guī)劃建議思考、規(guī)劃建議思考在如下的問題上，規(guī)劃公司必須做好如下的考慮：在如下的問題上，規(guī)劃公司必須做好如下的考慮：億立達商業(yè)廣場 c 地塊的開發(fā)應扣住中央商業(yè)區(qū)的延伸； 思考內外部交通規(guī)劃； 與左右工業(yè)園區(qū)的考慮； 醫(yī)院、教育設施等設施擺放問題。2、項目商業(yè)配套規(guī)劃、項目商業(yè)配套規(guī)劃1 1、2 2、1313 號地塊號地塊9 號號地

26、塊地塊10 號地塊號地塊c c 地塊地塊1111 號號地塊地塊1212 b b 號地塊號地塊1212 a a 號地塊號地塊六十米商業(yè)大道六十米商業(yè)大道華僑經濟管理區(qū)華僑經濟管理區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)n n主要商業(yè)網點，分布餐飲、主要商業(yè)網點，分布餐飲、娛樂、休閑等經營業(yè)態(tài)娛樂、休閑等經營業(yè)態(tài)中心商業(yè)區(qū)，主要以零售中心商業(yè)區(qū)，主要以零售行經營業(yè)態(tài)分布為主行經營業(yè)態(tài)分布為主社區(qū)商業(yè)中心，以菜市、糧社區(qū)商業(yè)中心，以菜市、糧油市場作為主要經營業(yè)態(tài)油市場作為主要經營業(yè)態(tài)主要商業(yè)網點，以餐飲、主要商業(yè)網點，以餐飲、休閑等經營業(yè)態(tài)分布主休閑等經營業(yè)態(tài)分布主主要商業(yè)網點，以經營貨運維修，主

27、要商業(yè)網點，以經營貨運維修，運輸餐飲及旅社。運輸餐飲及旅社。四、對城鎮(zhèn)化推進節(jié)奏的思考四、對城鎮(zhèn)化推進節(jié)奏的思考（一）（一） 、城鎮(zhèn)化推進總體時間及目標、城鎮(zhèn)化推進總體時間及目標在對項目城鎮(zhèn)化推進的時間上，我司根據產業(yè)轉移、人口遷移、配套完善及在對城鎮(zhèn)化的認識等角度上，認為項目實現城鎮(zhèn)化的時間及目標為：用用 12 年的時間，充分利用北部灣戰(zhàn)略政策優(yōu)勢條件，推進產業(yè)轉移的進行，引進產業(yè)，并由產業(yè)的進駐帶動城市配套設施的完年的時間，充分利用北部灣戰(zhàn)略政策優(yōu)勢條件，推進產業(yè)轉移的進行，引進產業(yè)，并由產業(yè)的進駐帶動城市配套設施的完善，創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，進而又促進產業(yè)的進駐及升級。以上述來實現區(qū)域的人

28、口聚集，完成城鎮(zhèn)化。善，創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，進而又促進產業(yè)的進駐及升級。以上述來實現區(qū)域的人口聚集，完成城鎮(zhèn)化。（二）（二） 、城鎮(zhèn)化推進節(jié)點分布、城鎮(zhèn)化推進節(jié)點分布在對項目城鎮(zhèn)化推進過程的思考中，我司認為其應該是一個逐步實現的過程，在此，根據總體時間及目標，將項目城鎮(zhèn)化過程劃分為四個階段，具體如下：第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期1、時間劃分：、時間劃分：2007 年至 2010 年，3 年時間。2、背景：、背景：北部灣戰(zhàn)略對項目雖然能夠帶來眾多發(fā)展的有利條件，但對戰(zhàn)略的理解、政策的落實以及優(yōu)勢條件的體現仍需要一段時間，實際上，戰(zhàn)略仍存在過渡的時期，它難以避免的會帶來一定的滯后性

29、。3、城鎮(zhèn)化任務：、城鎮(zhèn)化任務：（1） 、鞏固現有的及近期內將進駐的產業(yè)發(fā)展，給予其在各個方面上的支持，以其作為拉動城鎮(zhèn)化建設的最初的動力；（2） 、為區(qū)域內一定數量企業(yè)創(chuàng)造基本的居住空間，并由滿足這些企業(yè)工作員工基本生活需要作為城市配套建設的推動力，初步進行配套的建設；（3） 、完成對城鎮(zhèn)化配套的規(guī)劃，以此加大更多產業(yè)引進工作；（4） 、在土地的開發(fā)上，以滿足已有的剛性需求為主。第二階段：城鎮(zhèn)化成型期第二階段：城鎮(zhèn)化成型期1、時間劃分：、時間劃分：2011 年至 2014 年，3 年時間2、背景：、背景：北部灣戰(zhàn)略經過了短期的過渡之后，開始全面發(fā)揮其推動經濟發(fā)展的作用，這個時期是戰(zhàn)略的重點時

30、期。產業(yè)轉移進程不斷加快，通道經濟日益呈現出更突出的作用，項目能全面接收到戰(zhàn)略推進帶來的優(yōu)勢條件。3、城鎮(zhèn)化任務：、城鎮(zhèn)化任務：（1） 、推動新產業(yè)的開發(fā)，基本完成產業(yè)布局；（2） 、完成城鎮(zhèn)配套的布局，完成基礎配套的建設，并部分投入使用；（3） 、在土地的開發(fā)上，加大開發(fā)力度，為人口聚集做好充足的準備并預留出足夠的開發(fā)量。第三階段：城鎮(zhèn)化成長期第三階段：城鎮(zhèn)化成長期1、時間劃分：、時間劃分：2015 年至 2018 年，3 年時間。2、背景：、背景：隨著北部灣戰(zhàn)略的推進，南寧市發(fā)展得到進一步的加強，高速發(fā)展下城市版圖勢必更大范圍的擴張。項目在這一階段能夠最大程度的分享到核心城市發(fā)展下帶來的種

31、種優(yōu)勢，項目以其與南寧市距離較近的有利優(yōu)勢，能夠充分的與南寧市進行銜接。3、城鎮(zhèn)化任務：、城鎮(zhèn)化任務：（1） 、完成產業(yè)轉移的開發(fā)，隨著更多經濟上有利的優(yōu)勢出現，逐步推進產業(yè)鏈的形成。并完善第三產業(yè)的作為本地經濟主要來源的地位。（2） 、完成城市配套全部投入使用，并根據當時情況，對城鎮(zhèn)配套進行更廣方面的拓展以及功能上的升級；（3） 、在土地開發(fā)上，實現產品開發(fā)的升級，完成由需求型產品提供向品質型產品提供邁進。第四階段：城鎮(zhèn)化完善期第四階段：城鎮(zhèn)化完善期1、時間劃分：、時間劃分：2019 年至 2022 年，3 年時間。2、背景：、背景：由于項目城鎮(zhèn)化已初步完成，各項產業(yè)均在穩(wěn)定的發(fā)揮著其促進社

32、會不斷進步的作用，人口數量仍將繼續(xù)增加，配套需求還將繼續(xù)擴大，在這一階段，項目仍將繼續(xù)尋求配套上的升級與完善。3、城鎮(zhèn)化任務：、城鎮(zhèn)化任務：（1） 、完善產業(yè)鏈，推動產業(yè)帶來的效益更大程度上的實現，增加消費需求，并力求在本地實現滿足。（2） 、持續(xù)的進行城鎮(zhèn)配套上的升級。（3） 、在土地開發(fā)上，這一時期為開發(fā)最佳的獲利時期，品質型產品的開發(fā)應得到繼續(xù)的完善。第三部分：對項目城市定位的思考第三部分：對項目城市定位的思考一、對城市定位的思考一、對城市定位的思考 每個城市都應該有其與其他城市不同的獨一無二的城市定位，在城市規(guī)劃設計上都應該有其特有的靈魂所在，這種靈魂展現了這座城市的歷史文化底蘊。賦予

33、了城市可持續(xù)發(fā)展的空間。項目在思考城市城市定位這個問題上的時候，實際上必須回答兩個最基本的問題：項目未來將發(fā)揮著什么樣的作用，項目未來將發(fā)揮著什么樣的作用，承擔著什么樣的角色扮演？承擔著什么樣的角色扮演？項目未來將以什么樣的形象展示項目未來將以什么樣的形象展示于世人與市場？于世人與市場？二、城市功能定位二、城市功能定位（一）城市價值思考（一）城市價值思考1 1、對北部灣而言：、對北部灣而言：項目是云、貴、川等西部腹地的人、財、物進入泛北部灣核心（南寧）的門戶之地項目是云、貴、川等西部腹地的人、財、物進入泛北部灣核心（南寧）的門戶之地說明：說明：（1） 、由于自然、歷史、社會等原因，西部地區(qū)經濟

34、發(fā)展滯后，國家推進西部大開發(fā)戰(zhàn)略，充分挖掘西部豐富的資源難。北部灣作為西部出海大通道，承載了貿易流通的歷史使命，而項目本身得天獨厚的地理優(yōu)勢凸顯，在區(qū)域核心城市的吸納作用下必然帶動了相關產業(yè)的高速發(fā)展，（2） 、南寧作為北部灣經濟帶的核心城市，扮演者區(qū)域政治、經濟、文化中心的重要作用，項目作為西部腹地通往南寧的門戶之地必然會吸引各方面的關注度，從而提升了地區(qū)價值。（3） 、通道經濟的發(fā)展必然也帶動了區(qū)域人、財、物的大量聚集，北部灣核心門戶之地的定位也使項目主動融入南寧作為核心城市的通道經濟的發(fā)展必然也帶動了區(qū)域人、財、物的大量聚集，北部灣核心門戶之地的定位也使項目主動融入南寧作為核心城市的中心

35、化帶動。中心化帶動。2 2、對大南寧而言：、對大南寧而言：項目是未來大南寧的項目是未來大南寧的“衛(wèi)星城衛(wèi)星城”承載未來大南寧拓展后附帶給予的商業(yè)，信息、服務休閑等功能，但由于產業(yè)的集中，行政管理的獨立，將成為區(qū)域核心承載未來大南寧拓展后附帶給予的商業(yè)，信息、服務休閑等功能，但由于產業(yè)的集中，行政管理的獨立，將成為區(qū)域核心城市發(fā)展的城市發(fā)展的“衛(wèi)星城衛(wèi)星城” ，為核心城做輔助服務，為核心城做輔助服務說明：說明：1、伴隨著國務院決定對南寧市實行沿海開放城市政策，南寧市各企業(yè)紛紛加強對外合作交流，在北部灣發(fā)展戰(zhàn)略的推動下更是有大量的人、財、物的引進，經濟發(fā)展突飛猛進。2、區(qū)域核心城市的快速發(fā)展必然會

36、帶來人口激增，環(huán)境污染，居住質量下降等必然后果，南寧在未來幾年的發(fā)展中也會出現諸如板塊擴張空間狹小等發(fā)展瓶頸，其城市功能也必將被其周邊的“小城”所取代。3 3、對隆安縣而言：、對隆安縣而言：項目是隆安縣居民間接分享中心化城市城市價值，提高居住品質的跳板項目是隆安縣居民間接分享中心化城市城市價值，提高居住品質的跳板說明：說明：1、隆安縣業(yè)已形成的城市規(guī)劃對未來發(fā)展帶來的較大限制，但項目現階段仍處于尚未開發(fā)階段，結合通道經濟和產業(yè)轉移的促進，項目可塑性較大；2、南寧在未來勢必進行擴張，周邊城鎮(zhèn)將得到很大的促進發(fā)展，但在短期內隆安仍將被邊緣化。從實際的情況上看，由于地理位置上與南寧市距離較近，隆安縣

37、居民除基本生活必須的商品在本地消費外，更愿意到南寧市進行大件商品的消費；同時，在商品房的消費上同樣是更愿意到南寧市進行投資和居?。?、未來，中心城市的擴張勢必是由近及遠的，項目地域上相對更接近南寧市，將能更快分享到南寧作為區(qū)域性核心城市帶來的種種未來，中心城市的擴張勢必是由近及遠的，項目地域上相對更接近南寧市，將能更快分享到南寧作為區(qū)域性核心城市帶來的種種優(yōu)勢，南寧市的擴張波及更快的影響到項目。優(yōu)勢，南寧市的擴張波及更快的影響到項目。（二）城市功能定位：（二）城市功能定位：門戶之地，城市跳板門戶之地，城市跳板說明：說明：1、南百高速公路是西部資源出海通道的必經之路，項目位于南百高速公路沿線，在

38、通道經濟發(fā)展的帶動下，其物流、服務行業(yè)也必將面臨一個重大的歷史機遇。2、尚處于城鎮(zhèn)化發(fā)展初級階段當地僑民，雖然有想遷居大城市居住的愿望，但是從其自身的經濟情況考慮，短時間內還不是現實之舉，而項目在城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃上可塑性強，城市概念的塑造相對容易，項目的開發(fā)就填補了這一市場空白，滿足了僑民追求高質量生活的現實需求。備注說明：備注說明：由于時間短促，在對項目城市功能定位的定位語的提煉上，未能進行更深一層的考慮，需要在后期與貴司在進一步的合作中進行工作的完成。三、城市形象定位三、城市形象定位城市的形象定位是城市的靈魂所在的直接反映，是從文化的角度上尋求到城市底蘊的所在。針對項目而言，從實際上的條件上

39、而言，我司認為：項目所處的區(qū)域中，缺乏足夠自然景觀、歷史上的沉淀以及尚未產生直接體現的經濟支柱項目所處的區(qū)域中，缺乏足夠自然景觀、歷史上的沉淀以及尚未產生直接體現的經濟支柱。因而在對城市靈魂的塑造上，難度較大。在對項目各種現有的條件上的綜合分析，我司認為， “僑僑”的概念應該得到最大程度的體現的概念應該得到最大程度的體現，以此作為城市形象定位上的思考的主線，從其挖掘出與項目自身相符合的特質。以下，是我司在挖掘過程中的思考：一、一、怎么認識怎么認識“僑僑”：1、首先，當地僑民的居住地是經歷了由國內到國外，再由國外到國內的過程，勢必對各種不同的文化有著很強的兼容性。2、其次，由“僑”聯(lián)想到的是東南

40、亞的各個國家，對東南亞又直接聯(lián)想到的是異域格調、生活習慣、建筑風格，透露的是一種特別的風情。3、最后，項目周邊居住的都是歸難僑，他們通過自己的努力，希望擺脫艱難痛苦的記憶并尋求到真正的安居樂業(yè)。所以所以因而，在挖掘項目的特質的時候，針對以上的分析，我司認為：因而，在挖掘項目的特質的時候，針對以上的分析，我司認為： 項目應該是一座開放之城；項目應該是一座開放之城； 項目應該是一座風情之城；項目應該是一座風情之城； 項目應該是一座和諧之城。項目應該是一座和諧之城。二、如何體現項目的特質二、如何體現項目的特質我司認為，在體現出項目形象特質上，建筑規(guī)劃將發(fā)揮了重要的作用。經過以上對城市形象的認識和分析

41、，我司認為對項目規(guī)劃的整體性指導原則應該為：開放、風情、和諧。開放、風情、和諧。1 1、如何體現、如何體現“開放開放”重要在建筑風格上進行體現。建議將反映東南亞建筑特點的南洋風格與反映城鎮(zhèn)化進程的現代簡約風格，以及結合嶺南特有的建筑風格有機的進行協(xié)調，保持三種元素和諧的共存。在項目不同功能片區(qū)或者同一社區(qū)環(huán)境內的建筑物組合中進行協(xié)調體現。2 2、如何體現、如何體現“風情風情”重要在城市的配套元素上進行體現。建議項目整體制定出更高的綠化率，引入更多反映東南亞風情的綠色植物，以綠化來承擔實現風情的直接體現。同時，在商業(yè)街的規(guī)劃與經營特點上、在標志性建筑物上、在城市公共活動廣場設計上、在分布于城市特

42、定地點的建筑小品上，都可承擔著塑造“風情”的作用。3 3、如何體現、如何體現“和諧和諧”這要求城市不單在城市的角度上，還應該重點體現在社區(qū)的空間布局上，給予居住者創(chuàng)造更多交流、溝通的場所，這包括了集中交流與分散小規(guī)模交流。交流空間由大到小，再到封閉進行合理的過渡。備注說明：備注說明：除了建筑規(guī)劃上的體現外，實際在城鎮(zhèn)對外的推廣上，還需要提煉出特定的形象廣告語言以幫助市場對城市進行直觀上的理解，但由于時間短促，在對定位語的提煉上，未能進行更深一層的考慮，需要在后期與貴司在進一步的合作中進行工作的完成。第四部分第四部分 對項目規(guī)劃的構思對項目規(guī)劃的構思第一章第一章 華僑經濟管理區(qū)規(guī)劃思路分析華僑經

43、濟管理區(qū)規(guī)劃思路分析一、華僑經濟管理區(qū)的現狀的認識：一、華僑經濟管理區(qū)的現狀的認識：（一）（一） 、項目整體概貌、項目整體概貌1 1、2 2、1313 號地塊號地塊9 號號地塊地塊10 號地塊號地塊c c 地塊地塊1111 號號地塊地塊1212 b b 號地塊號地塊1212 a a 號地塊號地塊六十米商業(yè)大道六十米商業(yè)大道華僑經濟管理區(qū)華僑經濟管理區(qū)n n中央商業(yè)區(qū)中央商業(yè)區(qū)中央形象區(qū)中央形象區(qū)核心形象區(qū)核心形象區(qū)中央居住區(qū)中央居住區(qū)（二）（二） 、項目現狀特點、項目現狀特點1、從圖示上看，整體可以劃分為兩個部分：工業(yè)區(qū)與開發(fā)區(qū)；2、可開發(fā)地塊集中于整體中心偏右下；3、主要工業(yè)區(qū)域與華僑開發(fā)區(qū)

44、域相互獨立；4、華僑城計劃開發(fā)區(qū)域整體形狀并不規(guī)則，對開發(fā)規(guī)劃帶來一定的限制；5、華僑開發(fā)區(qū)內各個地塊集中程度較高，但部分地塊與中心存在一定的間隔距離，給相互間聯(lián)系帶來一定困難；6、由于華僑開發(fā)區(qū)內各地塊與工業(yè)開發(fā)區(qū)距離基本相等，因而并不存在絕對意義上的地塊位置上的優(yōu)劣勢；7、從華僑開發(fā)區(qū)計劃開發(fā)地塊的總體規(guī)模上看，體量為近 500 畝，以容積率 2.0 計算，整體建筑面積為 66.7 萬平方米，屬于較大規(guī)模的開發(fā)量；8、從單塊地塊的規(guī)模上看，基本集中在三種規(guī)格：30 多畝、70 多畝及 100 多畝，均具備一定的開發(fā)規(guī)模，這為單塊地塊的開發(fā)規(guī)劃帶來了足夠的靈活性保證；9、從單塊地塊的開發(fā)形狀

45、上看，大多數地塊形狀較為方正，對開發(fā)規(guī)劃提供了有利的條件。（三）（三） 、目前居住情況、目前居住情況1、管理區(qū)人口共 5600 人，共 1700 至 1800 戶；2、原浪灣華僑農場 3500 人，共 800 戶，均為歸難僑；3、管理區(qū)總人口中有 4100 人為外來人口，學生 1800 人，就業(yè)人口 2300 人。（四）（四） 、對項目區(qū)域內居住政策的了解、對項目區(qū)域內居住政策的了解1、國家規(guī)定、國家規(guī)定 08 至至 09 年解決年解決 720 戶歸難僑住房問題；戶歸難僑住房問題；2、今年需要解決、今年需要解決 250 至至 270 戶歸難僑住房問題；戶歸難僑住房問題；3、每戶歸難僑能得到、每

46、戶歸難僑能得到 14000 元的住房補償；元的住房補償；4、廣西區(qū)僑辦承諾給予每戶、廣西區(qū)僑辦承諾給予每戶 6000 元的住房補償。元的住房補償。第二章第二章 前期市場調研分析前期市場調研分析一、主要目標客戶群一、主要目標客戶群由于項目城鎮(zhèn)化推進的各個階段，項目以不同的形象特點展示于市場，則勢必會帶來目標客戶上的階段性改變。從市場調研的結果上分析，并結合城鎮(zhèn)化進程的四個階段進行考慮，項目后期的目標客戶主要為：（一）（一） 、第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期內（、第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期內（2007 年至年至 2010 年，年，3 年時間內）年時間內）在這一階段內，項目的城鎮(zhèn)化推進為剛剛起步，市場對其接受的

47、程度并未能夠達到較高，仍需要以滿足項目固有的剛性需求為帶動，促進城鎮(zhèn)化的進程。主要針對目標客戶主要針對目標客戶現有或近期進駐企業(yè)工作的員工現有或近期進駐企業(yè)工作的員工區(qū)域內居住的歸難僑區(qū)域內居住的歸難僑部分政府工作人員部分政府工作人員屬剛性上需求，項目必須為其解決居住空間屬剛性上需求，項目必須為其解決居住空間屬剛性上需求，項目必須為其解決居住空間屬剛性上需求，項目必須為其解決居住空間策略上需先行解決其改善居住的問題，由其策略上需先行解決其改善居住的問題，由其帶動各個區(qū)域居民的跟進購買。帶動各個區(qū)域居民的跟進購買。部分當地居住居民部分當地居住居民部分當地急需改善居住環(huán)境的人群部分當地急需改善居住

48、環(huán)境的人群（二）（二） 、第二階段：城鎮(zhèn)化成型期（、第二階段：城鎮(zhèn)化成型期（2011 年至年至 2014 年，年，3 年時間內）年時間內）在這一階段內，城鎮(zhèn)化基本完成了配套設施的布局，產業(yè)轉移不單為項目帶來了新企業(yè)的進駐，也帶來了眾多企業(yè)員工，人口的聚集勢必產生出了對居住消費的需求。項目在這一階段中，居住條件開始完善，對市場吸引程度不斷加大。主要針對目標客戶主要針對目標客戶企業(yè)中高層管理人員企業(yè)中高層管理人員當地各區(qū)域在經營的私營商家當地各區(qū)域在經營的私營商家政府機關工作人員政府機關工作人員當地各區(qū)域區(qū)居住居民當地各區(qū)域區(qū)居住居民小部分外來購房者小部分外來購房者新進駐企業(yè)中購房的主要力量，財富

49、較集中于其手新進駐企業(yè)中購房的主要力量，財富較集中于其手中中城鎮(zhèn)化進程中逐步改變對項目的接受程度城鎮(zhèn)化進程中逐步改變對項目的接受程度仍是需要安排策略以解決其購房的需求仍是需要安排策略以解決其購房的需求城鎮(zhèn)化的推進，帶動了其購買需求的挖掘城鎮(zhèn)化的推進，帶動了其購買需求的挖掘城鎮(zhèn)化的推進，帶動了其購買需求的挖掘城鎮(zhèn)化的推進，帶動了其購買需求的挖掘（三）（三） 、城鎮(zhèn)化成長期：（、城鎮(zhèn)化成長期：（2015 年至年至 2018 年，年，3 年時間）年時間）在這一階段內，項目城鎮(zhèn)化形象得到完全展示，配套設施全面完成，產業(yè)開發(fā)基本結束，其作為新起的城市開始展現出其對外來意向購房者以更強的吸引力，因而，在這

50、一階段內，外來購房者將成為項目的主要購買客戶。（四）（四） 、第四階段：城鎮(zhèn)化完善期（、第四階段：城鎮(zhèn)化完善期（2019 年至年至 2022 年，年，3 年時間）年時間）在這一階段內，項目城鎮(zhèn)化初步完成，隨著產業(yè)及配套的進一步升級，潛在的目標客戶購買群的范圍還將不斷擴大，對外來購房者的吸引力將繼續(xù)增強。主要針對目標客戶主要針對目標客戶企業(yè)中高管理層及企業(yè)一般員工企業(yè)中高管理層及企業(yè)一般員工當地各區(qū)域居住居民當地各區(qū)域居住居民當地各區(qū)域私營商家當地各區(qū)域私營商家外來購房者外來購房者最為重要客戶群，跟隨大南寧擴展而產生購買需求最為重要客戶群，跟隨大南寧擴展而產生購買需求隨著產業(yè)經營的開展，新增加了

51、一般員工購房的需求隨著產業(yè)經營的開展，新增加了一般員工購房的需求城鎮(zhèn)化進一步刺激當地購房者需求的釋放城鎮(zhèn)化進一步刺激當地購房者需求的釋放私營企業(yè)不斷增加，帶動了經營者數量在不斷增加私營企業(yè)不斷增加，帶動了經營者數量在不斷增加二、各項調查項目的數據及發(fā)展預測二、各項調查項目的數據及發(fā)展預測（一）（一） 、接受產品面積、接受產品面積從靜態(tài)的調研的結果上看，當地居民接受項目開發(fā)產品的主要面積集中在：100149左右的面積接受程度最高，占到整體的62.8%；其中 100119這一區(qū)間占據整體 32.3%,120149占據 30.50%的比例。從市場調研的結果上看，僅能夠了解到靜態(tài)上的接受面積，對短期內

52、的規(guī)劃開發(fā)具備一定的指導性，但從發(fā)展的高度上，并未能給予項目以整體的指導，我司在此，以城鎮(zhèn)化推進的角度，按照四個階段對后期持續(xù)開發(fā)上的產品面積提供建議：動態(tài)上對產品開發(fā)面積上的建議動態(tài)上對產品開發(fā)面積上的建議第一階段第一階段第二階段第二階段第四階段第四階段第三階段第三階段城鎮(zhèn)化塑造期城鎮(zhèn)化塑造期城鎮(zhèn)化成型期城鎮(zhèn)化成型期城鎮(zhèn)化成長期城鎮(zhèn)化成長期城鎮(zhèn)化完善期城鎮(zhèn)化完善期根據主要目標客戶群的需求，根據主要目標客戶群的需求，在盡可能的程度上進行適應，在盡可能的程度上進行適應，并力求在價格上減輕其負擔。并力求在價格上減輕其負擔。城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要產品的面積也應逐步提高，產品

53、的面積也應逐步提高，提升居住品質。提升居住品質。城鎮(zhèn)化程度越高，產品平均城鎮(zhèn)化程度越高，產品平均面積逐步降低，平均其他各面積逐步降低，平均其他各不同面積組合的比例。不同面積組合的比例。城鎮(zhèn)化基本完成，面對的客城鎮(zhèn)化基本完成，面對的客戶群更為廣泛，投資性、自戶群更為廣泛，投資性、自住性的需求應同時得到滿足。住性的需求應同時得到滿足。簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明（二）（二） 、接受產品戶型、接受產品戶型接受房間數量（個）接受房間數量（個）所占比例（所占比例（% %）接受客廳數量（個）接受客廳數量（個）所占比例（所占比例（% %）接受衛(wèi)生間數量（個）接受衛(wèi)生間數量（個）所占比例（

54、所占比例（% %）11.81.8123.323.3123.223.2214.914.9273.573.5262.462.4363.763.733.23.2310.710.74161642.22.252.52.550.70.761.11.160.40.470.40.4從靜態(tài)調研結果上看，當地居民普遍接受的戶型主要集中在：3 房 2 廳 2 衛(wèi)，占到整體的絕大部分的比例。從組合的角度上看，4 房 2 廳 2 廳雖然緊隨其后，但在比例上與主要接受戶型相差較遠。與上述面積相似，市場調研僅解決了短期內項目開發(fā)規(guī)劃上的指導，仍需要以發(fā)展的角度看待各個階段的產品戶型。動態(tài)上對產品開發(fā)面積上的建議動態(tài)上對產品

55、開發(fā)面積上的建議第一階段第一階段第二階段第二階段第四階段第四階段第三階段第三階段城鎮(zhèn)化塑造期城鎮(zhèn)化塑造期城鎮(zhèn)化成型期城鎮(zhèn)化成型期城鎮(zhèn)化成長期城鎮(zhèn)化成長期城鎮(zhèn)化完善期城鎮(zhèn)化完善期根據主要目標客戶群的需求，根據主要目標客戶群的需求，在盡可能的程度上進行適應，在盡可能的程度上進行適應，并力求在價格上減輕其負擔。并力求在價格上減輕其負擔。城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要產品的面積也應逐步提高，產品的面積也應逐步提高，提升居住品質。提升居住品質。城鎮(zhèn)化程度越高，產品平均城鎮(zhèn)化程度越高，產品平均面積逐步降低，平均其他各面積逐步降低，平均其他各不同面積組合的比例。不同面積組合的比例。城鎮(zhèn)化基

56、本完成，面對的客城鎮(zhèn)化基本完成，面對的客戶群更為廣泛，投資性、自戶群更為廣泛，投資性、自住性的需求應同時得到滿足。住性的需求應同時得到滿足。簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明（三）（三） 、接受的產品價格、接受的產品價格從靜態(tài)分析圖上，可以看出，居民接受的單價及總價為：（1） 、單價 10001199 元/，占據整體 36.7%比例，另外，12001499 元/這一區(qū)間占據了整體 24.2%的比例，兩者屬于主要的單價接受幅度；（2） 、總價分布接受程度分布較為平均，基本在 10 萬30 萬這一區(qū)間內比例平均分布，并無特別突出的分布區(qū)間，說明了居民接受價格幅度波動較

57、大，結合單價和面積兩個因素考慮，我司認為居民接受的總價基本集中在 15 萬左右。隨著城鎮(zhèn)化推進的進行，居民在價格接受上應會逐步的上升。（四）（四） 、天地樓的需求程度、天地樓的需求程度從靜態(tài)的分析上，目前當地居民接受的天地樓的產品類型基本主要為三層半的產品，主要價格集中在 26 萬至 38 萬元之間。但隨著城鎮(zhèn)化的推進，天地樓作為一種過渡性的產品將會逐漸的消失，在開發(fā)上應注意適當開發(fā)天地樓，但不應作為主要的開發(fā)產品。上述三個較為關鍵的調研結果是在產品規(guī)劃上必須認真結合考慮，其余相關的調研結果參照已提交的市場調研方案。在以下對具體規(guī)劃的構思上，我司將以此作為基礎進行闡述。天地樓產品接受價格比例天

58、地樓產品接受價格比例第三章第三章 對項目開發(fā)節(jié)奏把握的認識對項目開發(fā)節(jié)奏把握的認識一、開發(fā)推進順序的認識一、開發(fā)推進順序的認識開發(fā)順序說明：開發(fā)順序說明：1、從土地開發(fā)的主要方向上：、從土地開發(fā)的主要方向上：由圖中的西南向東北推進，在推進的過程中沿六十米商業(yè)大道向兩側拓展；2、從開發(fā)品質的方向上：、從開發(fā)品質的方向上：跟隨著主要開發(fā)方向，開發(fā)品質、開發(fā)檔次也是主要從西南向東北不斷遞增，并在東北處以及南處形成高品質產品集中點；3、從針對不同消費者的推進方向上：、從針對不同消費者的推進方向上：跟隨著主要開發(fā)方向，由滿足本區(qū)域剛性需要到滿足本地的購房需要，并進而滿足外來購房者的購買需要；4、從開發(fā)需

59、要實現的目的上：、從開發(fā)需要實現的目的上：跟隨著主要開發(fā)方向，先以較低端低價格產品形成區(qū)域內人口數量的增加，帶動配套的完善，并由配套完善實現城鎮(zhèn)化，提升區(qū)域價值，進而推進高品質產品的開發(fā)；5、從自身產品開發(fā)的方向上：、從自身產品開發(fā)的方向上：跟隨著主要開發(fā)方向，由城鎮(zhèn)化初期易接受的較大面積戶型與天地樓的開發(fā)，逐漸推進到城鎮(zhèn)化完善時期常見的中小戶型為主的產品，逐步實現價格的遞增；6、從商業(yè)網點的開發(fā)方向上：、從商業(yè)網點的開發(fā)方向上：跟隨著主要開發(fā)方向，由先期滿足一定居住人口基本生活需要的社區(qū)型商業(yè)網點，逐步推進到滿足多功能核心商圈的開發(fā)，并由核心商圈的完成促進人口集中，以此帶動以休閑經濟為主的較

60、到檔次商業(yè)網點的開發(fā)。二、各地塊開發(fā)推進順序二、各地塊開發(fā)推進順序在近期內，項目開發(fā)的土地順序為如下所示，其大部分屬于城鎮(zhèn)化第一階段中的初始開發(fā)的地塊，并有部分地塊開發(fā)進入到城鎮(zhèn)1 1、2 2、1313 號號地塊地塊9 號號地地塊塊10 號地號地塊塊c c 地地塊塊1111 號號地塊地塊1212 b b 號地號地塊塊1212 a a 號地塊號地塊六十米商業(yè)大道六十米商業(yè)大道華僑經濟管理區(qū)華僑經濟管理區(qū)n n中央商業(yè)中央商業(yè)區(qū)區(qū)中央形象中央形象區(qū)區(qū)核心形象核心形象區(qū)區(qū)中央居住中央居住區(qū)區(qū)化的第二階段之中，因而在規(guī)劃上應參考上述對城鎮(zhèn)化進程四個階段的特點進行考慮。第一期開發(fā)第一期開發(fā)包括地塊：包括