中泰·剛泰尚品股權(quán)收益投資基金可研報(bào)告

1、中泰剛泰尚品股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃可行行研究報(bào)告中泰剛泰尚品股權(quán)收益權(quán)投資單一資金信托計(jì)劃可行性研究報(bào)告 評審委員會：我部與剛泰集團(tuán)有限公司（以下簡稱“剛泰集團(tuán)”）及其控股公司臺州華居房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“臺州華居”）和其實(shí)際控制人徐建剛先生就中泰信托設(shè)立“中泰剛泰尚品股權(quán)收益權(quán)投資單一資金信托計(jì)劃”（以下簡稱“本信托”或“信托計(jì)劃”），募集資金用于受讓剛泰集團(tuán)有限公司持有的臺州華居95.4%的股權(quán)收益權(quán)事宜已初步達(dá)成一致。我部認(rèn)為本信托具有可行性，現(xiàn)將本信托相關(guān)情況匯報(bào)如下，請?jiān)u審委員會評審。第一部分 交易對手情況一、剛泰集團(tuán)基本情況（一）概況1、企業(yè)名稱：剛泰集團(tuán)有限公司2、企

2、業(yè)類別：有限責(zé)任公司3、經(jīng)營期限：1997年4月8日至2017年4月7日4、注冊地址：臺州市路橋區(qū)路橋櫻花路288號5、注冊資金：15880萬元人民幣6、法人代表：徐建剛8、經(jīng)營范圍：紙箱制造、包裝裝潢、汽車、建筑材料、房地產(chǎn)開發(fā)等9成立日期：1997年4月8日10、營業(yè)執(zhí)照注冊號：33100400003417911、組織機(jī)構(gòu)代碼：70469177-816、貸款卡號：330908000000156602（二）歷史沿革及股東情況剛泰集團(tuán)有限公司1997年成立于浙江臺州，由徐建剛出資70%，徐飛君出資30%組建。剛泰集團(tuán)1999年進(jìn)入上海發(fā)展，經(jīng)過10年多的快速發(fā)展，不斷的資源整合,優(yōu)化配置,目前

3、已成為一家集房地產(chǎn)、礦業(yè)、文化、投資、包裝、建材、物流、等多行業(yè)為一體的民營企業(yè)集團(tuán)公司，并擁有一家上市公司浙江華盛達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司（600687）。2002年經(jīng)國家工商總局核準(zhǔn)為全國性無地域限制的企業(yè)集團(tuán)。剛泰集團(tuán)法人代表兼總裁徐建剛先生：任上海市工商聯(lián)常委、上海市企業(yè)聯(lián)合會副會長、上海市企業(yè)家協(xié)會副會長、浙商理事會主席團(tuán)主席、上海市浙江商會執(zhí)行副會長、上海市青年聯(lián)合會常委、上海市臺州商會常務(wù)副會長、上海市光彩事業(yè)促進(jìn)會理事、上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、上海市浦東新區(qū)政協(xié)常委、上海市浦東新區(qū)工商聯(lián)副會長、上海市浦東新區(qū)青年聯(lián)合會副主席。徐建剛個(gè)人資產(chǎn)情況見下表：1、股權(quán)公司名稱股權(quán)占

4、比09年總資產(chǎn)09年凈資產(chǎn)09年銷售收入09年凈利潤剛泰集團(tuán)有限公司70%（徐建剛夫人占比30%）286466萬元136374萬元178712萬元29613萬元2、房產(chǎn)坐落產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)證編號性質(zhì)市場價(jià)格面積陸家嘴環(huán)路958號18層徐建剛滬房地浦字2007第055576號綜合6500萬元1643.07平方米（其中車位面積259.85平方米）陸家嘴環(huán)路958號19層徐建剛滬房地浦字2007第089877號綜合6500萬元1383.22平方米浦城路99弄9號2103室徐建剛滬房地浦字2003第095074號住宅2000萬元360.14平方米（其中車位面積32.94平方米）3、字畫剛泰藝術(shù)館近、現(xiàn)代名家字

5、畫藏品3000余件，市場估值15億元左右。截止2009年12月，剛泰集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到28.65億元，負(fù)債總額15.01億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入17.87億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤2.96億元。另外，剛泰集團(tuán)全資子公司上海剛泰置業(yè)有限公司注冊資本25000萬元，為二級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司，以“藝術(shù)文化”特色樓盤，在上海房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)樹一幟。 2003年 進(jìn)入“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”，2004年榮獲“上海房地產(chǎn)創(chuàng)關(guān)注品牌（商標(biāo)）單位”稱號，2005年榮獲“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)入圍獎”第44名，2007年榮獲“中國房地產(chǎn)先進(jìn)單位”稱號，2008年榮獲“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)入圍獎”第33名。剛泰集團(tuán)股權(quán)結(jié)

6、構(gòu)圖附于本可研報(bào)告之后。二、剛泰集團(tuán)長期投資情況長期投資明細(xì)表編制單位：剛泰集團(tuán)有限公司單位：元序號單位2010年9月余額投資主體1上海剛泰市政工程有限公司 15,316,000.00 剛泰集團(tuán)有限公司2上海泰苑酒店有限公司 11,118,000.00 剛泰集團(tuán)有限公司3浙江剛泰汽車服務(wù)有限公司 12,220,000.00 剛泰集團(tuán)有限公司4臺州剛泰汽車維修有限公司 1,417,000.00 剛泰集團(tuán)有限公司5浙江華盛達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司 136,565,916.00 剛泰集團(tuán)有限公司6臺州華居房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 143,100,000.00 剛泰集團(tuán)有限公司7甘肅大冶礦業(yè)有限公司 197,

7、592,000.00 上海剛泰礦業(yè)有限公司8上海剛泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 36,260,000.00 上海剛泰置業(yè)有限公司9上海銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 60,000,000.00 上海剛泰置業(yè)有限公司10上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司 634,100,000.00 上海剛泰置業(yè)有限公司11甘肅金能礦業(yè)有限責(zé)任公司 808,000.00 上海剛泰礦業(yè)有限公司12上海浦東新區(qū)金浦有限公司 20,000,000.00 上海剛泰置業(yè)有限公司13臺州鑫源房地產(chǎn)有限公司 50,560,000.00 上海剛泰置業(yè)有限公司合 計(jì) 1,319,056,916.00 四、剛泰集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況單位：元2007年12月2008年

8、12月2009年12月2010年8月資產(chǎn)負(fù)債表流動資產(chǎn)1,521,029,109.521,789,835,644.121,461,805,238.291,203,994,997.96其中:貨幣資金285,629,711.02366,196,409.91185,510,089.6171,848,875.12 應(yīng)收帳款163,990,792.81181,182,610.88157,314,152.32161,818,045.24 其他應(yīng)收款57,681,040.0860,869,542.00474,567,965.72430,362,963.67 預(yù)付帳款338,247,835.73412,577

9、,047.5193,499,847.18109,736,002.58 存貨667,475,181.30749,712,559.37528,652,969.62411,863,618.68 待攤費(fèi)用長期投資76,331,000.00423,296,916.001,105,396,916.001,319,056,916.00固定資產(chǎn)216,512,692.51208,188,543,48217,039,930.58204,095,318.98無形及其他資產(chǎn)156,653,889.81206,702,889.77161,491,545.29161,473,923.05總資產(chǎn)1,970,526,691

10、.852,628,023,993.372,945,733,630.162,888,621,155.99流動負(fù)債458,412,761.53770,858,457.63921,889,577.92969,818,231.34其中:短期借款394,648,011.19426,090,071.50249,400,000.00287,000,000.00 應(yīng)付帳款22,546,488.8452,897,099.7829,509,962.0860,908,975.57 預(yù)收帳款1,889,433.001,533,167.00193,743,330.007,017,486.00 其他應(yīng)付款19,954,5

11、39.87215,123,236.53358,269,196.35590,061,139.79 未交稅金10,815,227.3511,774,052.3689,836,580.5824,536,513.24 長期負(fù)債543,170,000.00788,500,000.00661,000,000.00521,000,000.00負(fù)債合計(jì)1,001,582,761.531,559,358,457.631,582,889,577.921,490,818,231.34所有者權(quán)益968,943,930.321,068,665,535.741,362,844,052.241,397,802,924.65

12、其中:實(shí)收資本226,480,000.00187,480,000.00215,930,000.00167,930,000.00 資本公積337,151,272.46337,151,272.46337,151,272.46337,151,272.46 盈余公積3,613,054.303,613,054.303,613,054.303,613,054.30 未分配利潤401,699,603.56540,421,208.98806,149,725.48889,108,597.89利潤表主營業(yè)務(wù)收入1,375,729,956.021,094,635,410.191,785,831,794.87646,

13、399,178.27主營業(yè)務(wù)利潤313,518,566.77233,856,345.09451,344,428.51123,167,813.04營業(yè)利潤266,658,789.43184,924,432.08396,999,465.5895,807,112.78利潤總額264,559,933.45181,622,937.84396,145,858.0291,627,071.16凈利潤184,547,800.97138,763,795.09295,228,516.5082,958,872.41財(cái)務(wù)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債比率（%）50.83%59.34%53.73%51.61%流動比率（倍）3.322.32

14、1.591.24速動比率（倍）1.861.351.010.82說明：資產(chǎn)負(fù)債率=（流動負(fù)債+長期負(fù)債）/資產(chǎn)總計(jì)*100%流動比率=流動資產(chǎn)合計(jì)/流動負(fù)債合計(jì)*100%速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負(fù)債總額100%融資及信用情況：根據(jù)人民銀行企業(yè)信息查詢，截止至2010年10月27日，剛泰集團(tuán)對外借款70020萬元，保證擔(dān)保金額9600萬元，抵押擔(dān)保金額6006萬元，質(zhì)押擔(dān)保金額500萬元。無不良信用記錄。第二部分 項(xiàng)目情況一、 項(xiàng)目公司情況 “剛泰尚品”住宅項(xiàng)目（以下簡稱“項(xiàng)目”或“住宅項(xiàng)目”或“本項(xiàng)目”） “項(xiàng)目公司”為臺州華居。臺州華居房地產(chǎn)有限公司由剛泰集團(tuán)有限公司、自然人施服彪、

15、自然人張建兵共同出資組建，其中剛泰集團(tuán)出資14310萬元，占比95.4%，施服彪出資450萬元，占比3%，張建兵出資240萬元，占比1.6%。經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號：331004000033422。組織機(jī)構(gòu)代碼證為：68559797-x。稅務(wù)登記證號為：33100468559797x。法定代表人為施服彪。臺州華居具有房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)證書。二、 項(xiàng)目情況剛泰尚品是剛泰集團(tuán)繼上海藝泰安邦，臺州剛泰藝鼎廣場等成功開發(fā)之后，強(qiáng)勢回歸臺州，在臺州路橋核心區(qū)域開發(fā)的又一大型高端住宅社區(qū)。（一）建設(shè)規(guī)劃剛泰尚品項(xiàng)目位于浙江省臺州市路橋區(qū)的核心位置，東至“水天一色”小區(qū)，南至三角陳

16、村“和平苑”，西至南山街（規(guī)劃寬度42m），北至雙水路（規(guī)劃寬度60m）。路橋區(qū)為臺州市南部主體城區(qū)。東瀕東海，南接溫嶺，西鄰市區(qū)黃巖區(qū)，北連市區(qū)椒江區(qū)。作為“一個(gè)發(fā)展核”之一，路橋已成為浙東南沿海地區(qū)商貿(mào)中心和臺州市商貿(mào)中心功能區(qū)。本案西臨路橋藍(lán)天小學(xué)、南面有臺州市路橋客運(yùn)中心、東望電子城、中國城、3大形象工程（會展中心、世紀(jì)廣場、文體中心）、臺州世貿(mào)中心、建筑裝飾城、企業(yè)總部、富仕路商業(yè)街等。根據(jù)規(guī)劃條件本項(xiàng)目總建筑面積92900 ，地上總建筑面積76500 ，其中商業(yè)及物業(yè)經(jīng)營23000 ，住宅52570 ，物業(yè)管理230 ，物業(yè)經(jīng)營306 ，社區(qū)管理用房350 ，衛(wèi)生計(jì)生服務(wù)站150

17、，公廁50 ，開關(guān)站70 ，其他80 ，地下總建筑面積16400 ，綠化率30 %。剛泰尚品項(xiàng)目面向中高端的客戶群，打造臺州市環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、設(shè)施完備、安全便捷的居住小區(qū)，體現(xiàn)宜居、格調(diào)、和諧的氣質(zhì)。戶型面積狀況： 80-100，共36戶，所占比例為6.5%130-140，共86戶，所占比例為22.6%150-160，共4戶，所占比例1.2%160-180，共62戶，所占比例19.7%180-190，共70戶，所占比例24.7%190-200，共66戶，所占比例24.6%大于200，共4戶，所占比例2.1%（二）投資估算本項(xiàng)目設(shè)計(jì)估算是根據(jù)臺州市場價(jià)格結(jié)合本項(xiàng)目定位確定的，具體包括土地、全

18、部建筑安裝工程和綜合單項(xiàng)配套工程和綠化工程。本項(xiàng)目總用地面積25505平方米，總建筑面積92900平方米，其中地上建筑面積76500平方米，地下建筑面積16400平方米。剔除商鋪和車位，本項(xiàng)目住宅可銷售面積為52570平方米，根據(jù)估算總投資約為40415.66萬元。成本項(xiàng)目名稱工程量（m2）單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）備注土地土地價(jià)929001819.16 16900.00 契稅9290054.57 507.00 小計(jì)1873.74 17407.00前期費(fèi)用地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)9290045418.05 三通一平費(fèi)9290080743.20 證照辦理等前期費(fèi)9290040371.60 小計(jì)1651532.

19、85 建安費(fèi)用工程造價(jià)92900155014399.50 小計(jì)1550.00 14399.50 配套大配套929001301207.70 供電9290070650.30 供水9290040371.60 煤氣9290030278.70 通訊郵政929001092.90 雨水92900546.45 污水929001092.90 有限電視929001092.90 安防智能化929001092.90 綠化景觀9290050464.50 道路工程929001092.90 圍墻工程（大門）92900546.45 二級生化處理及垃圾92900546.45 小計(jì)3853576.65 間接費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)92900

20、.00 5 46.45 銷售費(fèi)用78855.001.1%867.41 投資利息15000萬元16.00%2400.00 15000萬元*16%不可預(yù)見費(fèi)92900.00 20 185.80 小計(jì)570.47 3499.66 總投入成本合計(jì)4350.45 40415.66 每平米造價(jià)：4350.45元本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入78855萬元，銷售利潤率29.07%，投資回報(bào)率72.41%。單位：萬元項(xiàng)目金額銷售百分比住宅銷售收入78855.00可售住宅面積：52570平方米，不包括商鋪和車位；單價(jià)：15000元銷售收入合計(jì)78855.00減：成本總額42215.6653.54%其中：工程成本37101.

21、80 47.05% 管理、銷售費(fèi)用913.86 1.16% 財(cái)務(wù)費(fèi)用4200.005.33%減： 稅金6071.847.70%銷售利潤30567.5138.76%銷售凈利潤22925.6329.07%投資回報(bào)率72.41%（三） 營銷計(jì)劃由于本項(xiàng)目體量較小，適宜短、平、快銷售，參考目前周邊在售樓盤銷售價(jià)格，考慮20%左右的市場浮動。根據(jù)2010年市場趨勢，在未來3年市場有一定競爭，宏觀政策存在不確定性的情況下。如本項(xiàng)目2011年4月開盤的話，預(yù)計(jì)均價(jià)在15000 元/左右。銷售計(jì)劃表住宅銷售開始時(shí)間2011.04.01銷售完成時(shí)間2013.12.31銷售周期（年）3銷售率2011年60%201

22、2年30%2013年10%住宅銷售均價(jià)（萬元/）1.5預(yù)計(jì)住宅銷售面積（）52570預(yù)計(jì)住宅銷售收入（萬元）78855河南中國中心！鄭州河南重心！中原大地，交通樞紐。京廣、隴海線縱橫交叉，橫貫?zāi)媳保B接?xùn)|西，是中國公路、鐵路運(yùn)輸網(wǎng)的中樞，經(jīng)濟(jì)影響力輻射性強(qiáng)。中國人口第一大省。得中原者得天下!三、項(xiàng)目背景及市場分析（一）項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況臺州位于浙江沿海中部，全市陸地面積9411平方千米，淺海面積8萬平方千米，人口552.61萬人。1994年設(shè)臺州市，市區(qū)總面積1536平方公里，總?cè)丝?42.6萬，市區(qū)由椒江、黃巖、路橋3個(gè)區(qū)組成，現(xiàn)轄臨海、溫嶺2個(gè)縣級市和玉環(huán)、天臺、仙居、三門4個(gè)縣。大陸海岸線

23、745千米，占浙江省的28%。有6個(gè)縣市區(qū)瀕臨東海。椒江城區(qū)為臺州市行政中心、市級金融、科研文化體育中心、轄區(qū)面積280平方公里，人口45.2萬。黃巖城區(qū)為高科技工業(yè)園區(qū)，轄區(qū)面積988平方公里，人口57萬。路橋城區(qū)為區(qū)域性綜合市場貿(mào)易區(qū)，轄區(qū)面積274平方公里，人口40.4萬。臺州兼得山海之利，區(qū)位優(yōu)越，資源豐富，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好。臺州市g(shù)dp已連續(xù)多年保持增長。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人民生活水平的不斷提高，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的支撐杭州綠城等房地產(chǎn)企業(yè)的高調(diào)進(jìn)駐臺州，也給開發(fā)商很大的信心。綠城集團(tuán)目前在臺州擁有兩個(gè)即將開發(fā)的高端物業(yè)浙能綠城臺州西商務(wù)區(qū)項(xiàng)目和綠城臺州路橋項(xiàng)目，一定程度上

24、顯示了臺州和路橋的房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。2010年，雖然受到新政影響，但臺州房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)繁榮的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅環(huán)比上升，房屋銷售出現(xiàn)較強(qiáng)反彈。目前房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)有了明顯變化：臺州在售住宅樓盤的居住需求雖仍遠(yuǎn)高于投資需求，以市區(qū)或近郊居民改善居住環(huán)境及婚房為主。臺州經(jīng)濟(jì)與其他城市沒有可比性，路橋區(qū)域市場也具特殊性，房產(chǎn)市場沒有可比性，各城市發(fā)展軌跡形態(tài)不一樣。臺州目前的房價(jià)在浙江省的11個(gè)地級市中，基本是最低的。臺州民資豐厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，位居全省前列，而房價(jià)卻在最后，房價(jià)的上升空間較大。近幾年臺州樓盤的品質(zhì)不斷提升，趕超杭州等大城市水平。房價(jià)成本不斷提高，房價(jià)理應(yīng)適當(dāng)增長。土地成

25、本近年大幅度攀升，建安成本等不斷提高，給房價(jià)上升帶來很大壓力。房價(jià)一路走高，有其根本的基礎(chǔ)和理由。但臺州的房價(jià)上升幅度小，政府宏觀調(diào)控的執(zhí)行比較到位，臺州房價(jià)理性略微上升，為今后的房市健康發(fā)展創(chuàng)造了一定的空間。2010年至今臺州各板塊銷售情況良好，以椒江區(qū)銷售最為活躍，其次是路橋區(qū)。三區(qū)之中，路橋地區(qū)形勢最為樂觀，一是由于城市規(guī)劃前景的價(jià)值體現(xiàn)，二是路橋強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支撐。（二）區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格分析臺州商品房市場供需關(guān)系：從供應(yīng)量來看，房屋新開工面積穩(wěn)步增長。近幾年臺州房屋竣工面積增幅較大。從銷售量來看，06-07年間，整體銷售量穩(wěn)定增長，但漲幅呈現(xiàn)下滑趨勢。08年由于金融危機(jī)影響，臺州商品房市場銷

26、售量萎縮，09年，房地產(chǎn)市場逐漸回暖，商品房銷售增長迅速，10年上半年房地產(chǎn)走勢來看，整體呈穩(wěn)定上升趨勢，從路橋板塊來看，因市場供不應(yīng)求，且多個(gè)高端品牌項(xiàng)目推動，價(jià)量齊升。臺州商品房價(jià)格走勢：2007年在整體房地產(chǎn)市場銷售火熱的情況下，臺州商品房銷售均價(jià)上漲幅度較大，進(jìn)入2008年，由于受到金融危機(jī)的影響，臺州商品房銷售均價(jià)有小幅的回落。2009年，臺州高端物業(yè)銷售明顯活躍，房地產(chǎn)價(jià)格階段性、區(qū)域性上漲明顯。2010年至今臺州住宅價(jià)量齊升，主要是一些品質(zhì)樓盤、高檔樓盤及均價(jià)較高的樓盤推向市場，如綠城玉蘭廣場等項(xiàng)目，直接抬升了臺州市市的住房銷售價(jià)格。2010年臺州商品房市場信息已售套數(shù)已售面積(

27、)已售成交金額（萬元）已售成交均價(jià)（元）6月住宅90（含）以下231574.463294.210020922.7990-1443327.30430.089013140.51144（含）以上1205.62576.015628013.60商業(yè)00.000.00000.00辦公181435.96838.58495839.89其它4227.6159.8700已售套數(shù)已售面積()已售成交金額（萬元）已售成交均價(jià)（元）本年住宅90（含）以下16511141.4620519.230618417.0090-144233027.033017.37749968.11144（含）以上8319044.3733158.

28、345217411.10商業(yè)3174.93284.423116259.25辦公606472.395688.87348789.45其它631529.12802.8267剛泰尚品項(xiàng)目所在的路橋區(qū)作為臺州市的主城區(qū)之一，被政府定義為臺州世貿(mào)中心，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民購買能力較強(qiáng)。區(qū)域房地產(chǎn)市場起步相對較晚，目前市場在售樓盤較少，但在建經(jīng)濟(jì)適用房較大，從目前路橋板塊商品房市場來看，均價(jià)在10000-13000元/平方米左右，部分樓盤待售樓盤對外報(bào)價(jià)在 15000-16000 元/平方米。位置規(guī)劃環(huán)境規(guī)模配套銷售進(jìn)度價(jià)格水天一色南依騰達(dá)路，東望會展中心好適中較齊售罄11000-12000元/幸福人家北臨富

29、仕路，東側(cè)緊臨南南官大道較好較小齊全預(yù)計(jì)7、8月開盤15000 - 16000元/，附贈面積及一次性付款9折綠城玫瑰園路橋中學(xué)西南，西沿靈山路，北靠南山街好大型齊全在售，高層暫未開盤待定，銷售員預(yù)計(jì)12000 元/以上御景灣路橋區(qū)政府東側(cè)、商海街與南潞河路交匯處較好適中齊全預(yù)計(jì)8月開盤預(yù)計(jì)15000-16000元/左右臺州國際塑料城騰達(dá)路與泰隆街交匯處，緊鄰永寧河較好適中齊全暫未開盤待定，銷售員預(yù)計(jì)10000元/以上09年，路橋板塊房地產(chǎn)市場整體走勢穩(wěn)中升。09前三季度，板塊內(nèi)整體銷售量26.44萬平方米，銷售金額在184.7億元。銷售量已超過08年全年銷售量，全年路橋區(qū)全年商品房住宅銷售量超

30、過35萬平方米。從成交面積來看，90-144平方米房源成交占據(jù)最大比重，但是144平方米以上房源成交的比重有明顯的上升，說明消費(fèi)者對于高端住宅的追求度有明顯的提高。（三）剛泰尚品項(xiàng)目sowt優(yōu)、劣分析：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為：私營業(yè)主、企業(yè)高管、遠(yuǎn)東商貿(mào)區(qū)個(gè)體經(jīng)商戶、市區(qū)公務(wù)員、溫嶺等周邊縣市投資客群。目標(biāo)客戶追求榮耀感，有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有消費(fèi)中高檔住宅的需求，但市場上沒有合適房源，且價(jià)位相對較高，房型合適，無法符合他們挑剔的眼光。優(yōu)勢(strength)：地段發(fā)展?jié)摿Γ磥硇姓行?；教育資源；交通道路優(yōu)勢；景觀資源（湖+山+園林）；國際視野，頂級團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)建造，品質(zhì)高端，路橋乃至臺州領(lǐng)先；體量小，

31、無需考慮商業(yè)去化；剛泰品牌優(yōu)勢。劣勢(weakness)：生活配套尚不成熟，人氣正處于漸佳的過程中。機(jī)會(opportunity)：遠(yuǎn)東商貿(mào)區(qū)的發(fā)展，前景廣闊；目前在售房源不多，后續(xù)供應(yīng)量不大，本案體量小，無需考慮商業(yè)去化，適宜短、頻、快操作；路橋經(jīng)濟(jì)勢頭良好，居民有購買力；市場缺乏中高端精品住宅，目前在售房型一般。威脅(threat)：供應(yīng)關(guān)系轉(zhuǎn)化，未來市場有一定競爭；宏觀調(diào)控的不確定性。第三部分 信托方案概述中泰信托有限責(zé)任公司（以下簡稱“中泰信托”）擬設(shè)立“中泰剛泰尚品股權(quán)收益權(quán)投資單一資金信托計(jì)劃”（以下簡稱“本信托”或“信托計(jì)劃”），信托期限12個(gè)月，規(guī)模15000元，募集資金用于臺

32、州華居股權(quán)收益權(quán)投資，即受讓剛泰集團(tuán)持有的臺州華居95.4%股權(quán)（以下簡稱“標(biāo)的股權(quán)”）收益權(quán)（以下簡稱“股權(quán)收益權(quán)”）。剛泰集團(tuán)將股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款全部劃轉(zhuǎn)（委托貸款或股東借款）給臺州華居，用于剛泰尚品住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。對于中泰信托受讓的股權(quán)收益權(quán)，中泰信托和剛泰集團(tuán)按照約定條件對臺州華居的經(jīng)營業(yè)績及股權(quán)收益權(quán)項(xiàng)下的收益進(jìn)行考核，在達(dá)到相關(guān)考核指標(biāo)的情形下，剛泰集團(tuán)有權(quán)自行或指定第三方以約定價(jià)格受讓中泰信托持有的股權(quán)收益權(quán)；在未達(dá)到相關(guān)考核指標(biāo)的情形下，剛泰集團(tuán)有義務(wù)自行或指定第三方以約定價(jià)格受讓中泰信托持有的股權(quán)收益權(quán)。根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流測算，在臺州華居正常經(jīng)營的情況下，雙方設(shè)定的經(jīng)營業(yè)績考核

33、指標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的。中泰信托將股權(quán)收益權(quán)項(xiàng)下的收益、轉(zhuǎn)讓所得等收入作為信托利益的來源向受益人進(jìn)行分配。必要時(shí)，中泰信托對臺州華居資產(chǎn)進(jìn)行處置，并將處置所得作為信托利益的來源向受益人進(jìn)行分配。第四部分 信托計(jì)劃要點(diǎn)一、信托計(jì)劃設(shè)立（一）中泰信托設(shè)立本信托，信托資金規(guī)模不超過【15000】萬元，期限為【12】個(gè)月。受托人有權(quán)根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)的具體情況，將信托期限延長至信托財(cái)產(chǎn)完全變現(xiàn)止。（二）本信托項(xiàng)下的全部信托資金用于受讓股權(quán)收益權(quán)。三、信托資金的運(yùn)用與退出信托資金以受讓股權(quán)收益權(quán)的方式運(yùn)用，以對臺州華居的公司管理及經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行考核實(shí)現(xiàn)股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓即信托資金的退出。（一） 股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓（信托資金的

34、運(yùn)用）1、股權(quán)收益權(quán)定義及交付所謂“股權(quán)收益權(quán)”是指：（1）標(biāo)的股權(quán)因送股、公積金轉(zhuǎn)增、配股、拆分股權(quán)等而形成的衍生股權(quán)；（2）標(biāo)的股權(quán)及衍生股權(quán)孳生的股息、紅利等；（3）轉(zhuǎn)讓方依照法律、行政法規(guī)規(guī)定、司法機(jī)關(guān)裁決或經(jīng)受讓方（中泰信托）書面同意，依法對外轉(zhuǎn)讓或以其他方式處置標(biāo)的股權(quán)、衍生股權(quán)的收益；（4）若臺州華居依法解散，經(jīng)清算標(biāo)的股權(quán)和衍生股權(quán)對應(yīng)的剩余財(cái)產(chǎn)。剛泰集團(tuán)出具關(guān)于股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會決議并簽訂股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議即視為股權(quán)收益權(quán)的“交付”。2、股權(quán)收益權(quán)價(jià)值評估臺州華居95.4%股權(quán)收益權(quán)價(jià)值經(jīng)浙江天源資產(chǎn)評估公司評估，評估價(jià)值為2.1*95.4%=2億元。信托規(guī)模1.5億元為

35、評估值的75%。3、本信托項(xiàng)下全部信托資金（15000萬元）用于受讓股權(quán)收益權(quán)。剛泰集團(tuán)至遲在本信托發(fā)行之前與中泰信托簽署股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。4、中泰信托支付股權(quán)收益權(quán)價(jià)款的前提條件為：（1）合作協(xié)議和股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已簽署并生效；（2）信托計(jì)劃已成立；（3）土地使用權(quán)抵押合同已簽署并生效，且抵押手續(xù)已辦理完畢、中泰信托已取得他項(xiàng)權(quán)利證；（4）股權(quán)質(zhì)押抵押合同已簽署并生效，且質(zhì)押手續(xù)已辦理完畢、中泰信托已取得權(quán)利憑證（如有）；（5）保證合同已簽署并生效；（二）對臺州華居經(jīng)營業(yè)績考核和管理（信托資金退出）1、對臺州華居經(jīng)營業(yè)績考核（1）中泰信托和剛泰集團(tuán)按照約定條件對臺州華居的經(jīng)營業(yè)績及股權(quán)收

36、益權(quán)實(shí)現(xiàn)進(jìn)行考核，具體考核條件為： a.信托計(jì)劃期滿9個(gè)月之日，臺州華居銀行賬戶內(nèi)現(xiàn)金余額達(dá)到【14000】萬元。b.信托計(jì)劃期滿12個(gè)月之日，臺州華居銀行賬戶內(nèi)現(xiàn)金余額達(dá)到【35000】萬元。（2）在達(dá)到b考核指標(biāo)的情形下，剛泰集團(tuán)有權(quán)自行或指定第三方以“【15000】萬元投資期間內(nèi)每日投資收益之和”的約定價(jià)格分次受讓股權(quán)收益權(quán)。剛泰集團(tuán)享有的該項(xiàng)權(quán)利以下稱為“選擇權(quán)”。上述約定價(jià)格中，投資期間內(nèi)每日投資收益的計(jì)算方法為“【15000】萬元m360”，投資期間為自信托計(jì)劃成立之日（含）起至相應(yīng)的a、b考核基準(zhǔn)日（不含）止所經(jīng)歷的期間。m的初始值為【12 】。如果在信托計(jì)劃存續(xù)期間臺州華居進(jìn)行

37、過利益分配且相應(yīng)利益已支付給中泰信托的，則上述約定價(jià)格應(yīng)扣除中泰信托已取得的利益。（3）就中泰信托向剛泰集團(tuán)授予的上述選擇權(quán)，剛泰集團(tuán)應(yīng)向中泰信托支付“【15000】萬元投資期間內(nèi)每日投資收益之和”作為其取得該選擇權(quán)的對價(jià)。該選擇權(quán)對價(jià)分次由剛泰集團(tuán)或其指定第三方支付給中泰信托：“【15000】萬元【 2 】1”應(yīng)至遲在中泰信托支付完畢股權(quán)收益權(quán)價(jià)款次日支付；余款于信托到期日支付”。在剛泰集團(tuán)行使選擇權(quán)時(shí)，已經(jīng)支付的選擇權(quán)對價(jià)在總價(jià)款中予以抵扣。如果剛泰集團(tuán)未行使選擇權(quán)，已經(jīng)支付的選擇權(quán)對價(jià)不予退還。（4）在未達(dá)到b考核指標(biāo)的情形下，剛泰集團(tuán)有義務(wù)自行或指定第三方以約定價(jià)格受讓中泰信托持有的股

38、權(quán)收益權(quán)，約定價(jià)格等同于上述股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款。（5）剛泰集團(tuán)或其指定第三方支付選擇權(quán)對價(jià)后，未經(jīng)剛泰集團(tuán)同意，中泰信托不得再向其他方轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股權(quán)；剛泰集團(tuán)提出行使選擇權(quán)時(shí)，中泰信托必須將標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給剛泰集團(tuán)或其指定第三方。但如果截至b考核基準(zhǔn)日剛泰集團(tuán)未行使或完整行使選擇權(quán)，中泰信托有權(quán)向其他方轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股權(quán)收益權(quán)及或處置抵押、質(zhì)押資產(chǎn)、執(zhí)行擔(dān)保人，超過b考核基準(zhǔn)日的信托資金投資回報(bào)率為20%。剛泰集團(tuán)保證同意該項(xiàng)轉(zhuǎn)讓。2、項(xiàng)目管理（1）臺州華居的所有資金（包括但不限于股東借款、貸款、銷售回款等）應(yīng)專項(xiàng)用于本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金應(yīng)在中泰信托監(jiān)管下進(jìn)行支付。臺州華居應(yīng)依本項(xiàng)

39、目建設(shè)需求資金的情況，編制詳細(xì)的資金使用計(jì)劃（包括月度資金使用計(jì)劃和總資金使用計(jì)劃），提交給中泰信托。本項(xiàng)目開發(fā)和臺州華居正常運(yùn)作所需的資金支出原則上應(yīng)按資金使用計(jì)劃的約定劃撥使用。臺州華居同意至遲在信托計(jì)劃發(fā)行之前以本條內(nèi)容為基礎(chǔ)就具體事宜與中泰信托及其指定的監(jiān)管銀行另行簽署賬戶監(jiān)管協(xié)議。（2）臺州華居的銀行賬戶僅限于在中泰信托指定的監(jiān)管銀行（銀行）開立并以監(jiān)管帳戶作為銷售回款帳戶。除現(xiàn)有已開立且經(jīng)中泰信托同意保留的賬戶外，臺州華居開立新的銀行賬戶應(yīng)經(jīng)中泰信托書面同意。未經(jīng)中泰信托同意，臺州華居的所有資金賬戶不得開通同城通存通兌業(yè)務(wù)和網(wǎng)上銀行等電子渠道功能（僅用于查詢的除外）。（3）如果截至

40、信托計(jì)劃期滿【9】個(gè)月之日，本項(xiàng)目銷售回款帳戶內(nèi)現(xiàn)金余額未達(dá)到【14000】萬元，則臺州華居有義務(wù)根據(jù)中泰信托的要求，在信托計(jì)劃到期之前分三次，于每月月末至少向監(jiān)管帳戶匯入差額部分所需資金。（4）信托計(jì)劃存續(xù)期間，臺州華居辦理本項(xiàng)目的預(yù)（銷）售許可證時(shí)，應(yīng)事先取得中泰信托的書面同意，在銷售合同中寫明銷售回款帳戶為銀行監(jiān)管帳戶，并在房地局進(jìn)行備案。3、特別約定事項(xiàng)（1）剛泰集團(tuán)承諾，其對臺州華居的所有權(quán)益（包括債權(quán)和股權(quán)）均劣后于中泰信托對臺州華居的所有權(quán)益。除非各方另有約定或中泰信托書面同意，在中泰信托持有的對臺州華居的所有權(quán)益未全部實(shí)現(xiàn)前，剛泰集團(tuán)不主張所持的對臺州華居的債權(quán)、股權(quán)項(xiàng)下任何權(quán)

41、益。（2）臺州華居承諾，在信托計(jì)劃存續(xù)期間不再向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款，不再對外增加除股東借款外的其他負(fù)債（因商品房預(yù)售形成的預(yù)收賬款除外）。如果本項(xiàng)目建設(shè)資金出現(xiàn)缺口，在銷售回款不能補(bǔ)足的情形下，剛泰集團(tuán)承諾其以自有資金補(bǔ)足；如果由于本項(xiàng)目投資總額超出預(yù)算，則超出部分全部由剛泰集團(tuán)以自有資金補(bǔ)足。（3）臺州華居承諾，在信托計(jì)劃存續(xù)期間，未經(jīng)中泰信托書面同意，不得將本項(xiàng)目編號為路國用（2010）第00053號地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括但不限于贈與、交換、出售等）、作價(jià)入股、抵押或以其他任何方式處分。（4）臺州華居承諾，在信托計(jì)劃存續(xù)期間，剛泰尚品項(xiàng)目的在建工程不作融資抵押用途。四、擔(dān)保措施（一）

42、臺州華居將剛泰尚品項(xiàng)目編號為路國用（2010）第00053號地塊的土地使用權(quán)抵押給中泰信托，為剛泰集團(tuán)在股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)提供抵押擔(dān)保。該土地經(jīng)浙江博南土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司評估，價(jià)值為2.3億元，抵押率為65% 。臺州華居至遲在信托計(jì)劃發(fā)行之前與中泰信托簽署土地使用權(quán)抵押合同并辦理完畢以中泰信托為第一順位抵押權(quán)人或唯一抵押權(quán)人的土地使用權(quán)抵押手續(xù)。并辦理管轄地為上海的強(qiáng)制執(zhí)行公正。（二）剛泰集團(tuán)將其所持臺州華居【95.4】股權(quán)質(zhì)押給中泰信托，為剛泰集團(tuán)在股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)提供抵押擔(dān)保。剛泰集團(tuán)至遲在信托計(jì)劃發(fā)行之前與中泰信托簽署股權(quán)質(zhì)押合同并辦理完畢以中泰信托為第一順

43、位質(zhì)押權(quán)人或唯一質(zhì)押權(quán)人的質(zhì)押手續(xù)。并辦理管轄地為上海的強(qiáng)制執(zhí)行公正。（三）徐建剛先生為剛泰集團(tuán)在股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。徐建剛先生至遲在信托計(jì)劃發(fā)行之前與中泰信托簽署保證合同。并辦理管轄地為上海的強(qiáng)制執(zhí)行公正。五、信托退出資金來源及敏感性分析（一）資金來源1、剛泰尚品項(xiàng)目收入在信托期內(nèi)，通過前述分析可知，剛泰尚品項(xiàng)目預(yù)計(jì)可形成用于還款的資金為78855萬元，可作為信托資金的還款來源。2、質(zhì)押股權(quán)的處置剛泰集團(tuán)將臺州華居95.4%的股權(quán)質(zhì)押給中泰信托，臺州華居所擁有的剛泰尚品項(xiàng)目，總投資達(dá)42215.66萬元。該項(xiàng)目可銷售78855萬元、可實(shí)現(xiàn)凈利潤22925.63萬

44、元。處置該股權(quán)應(yīng)可順利變現(xiàn)，以補(bǔ)充本信托股權(quán)收益權(quán)回購款。3、股權(quán)收益權(quán)出讓根據(jù)股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，剛泰集團(tuán)將臺州華居95.4%的股權(quán)收益權(quán)以1.5億元轉(zhuǎn)讓給我司，若剛泰集團(tuán)不能履行回購承諾，我司即出讓該等股權(quán)收益權(quán)，可回收部分資金。4、執(zhí)行擔(dān)保人根據(jù)擔(dān)保合同，我司在剛泰集團(tuán)未履行回購義務(wù)時(shí)，可要求剛泰集團(tuán)實(shí)際控制人徐建剛履行擔(dān)保義務(wù)。5、抵押物處置所得臺州華居擁有的路橋地塊作為抵押擔(dān)保。按評估價(jià)值計(jì)算，處置土地所得可作為本信托還款補(bǔ)充來源。綜上，從剛泰尚品項(xiàng)目銷售、抵押物出售、和股權(quán)的處置或執(zhí)行擔(dān)保人變現(xiàn)，本信托資金的還款來源較為充分。（二） 敏感性分析下跌幅度住宅（）均價(jià)（元/）銷售收入(

45、萬元)股權(quán)收益權(quán)受讓價(jià)款（萬元）0.00%52,570.00 15,000.00 78,855.00 16，800.0010.00%13,500.00 70,969.50 16，800.0020.00%12,000.00 63,084.00 16，800.0030.00%10,500.00 45,150.00 16，800.0040.00%9,000.00 47,313.00 16，800.0050.00%7,500.00 39,427.50 16，800.0060.00%6,000.00 31,542.00 16，800.0070.00%4,500.00 23,656.50 16，800.0

46、075.00%3,750.00 19,713.75 16，800.0078.70%3,195.74 16，800.00 16，800.00本信托的信托利益（信托資金本金與信托資金收益之和）即股權(quán)收益權(quán)受讓價(jià)款為16800.00萬元，當(dāng)銷售均價(jià)下跌78.7%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)銷售收入仍可覆蓋本信托的信托利益。當(dāng)銷售均價(jià)下跌78.7%時(shí)，住宅均價(jià)3195.74元/平方米，該價(jià)格就本項(xiàng)目而言，近期內(nèi)可能性極小。故此，本信托信托利益的安全邊界較寬。六、信托收益分配（一）信托終止時(shí)的利益分配1、受益人年化收益率預(yù)計(jì)為：10%/年于信托終止后十個(gè)工作日內(nèi)分配；2、監(jiān)管銀行及監(jiān)管費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)：建設(shè)銀行為監(jiān)管銀行，收取1%/年的監(jiān)管費(fèi)和造價(jià)審核費(fèi)（以所有信托資金為基礎(chǔ)計(jì)算，于支付完畢股權(quán)收益權(quán)價(jià)款次日支付）；3、信托費(fèi)用與報(bào)酬的計(jì)算與支付：信托報(bào)酬為1%/年，信托費(fèi)用0%年，由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān), 于支付完畢股權(quán)收益權(quán)價(jià)款次日支付；（二）信托延期期間的利益分配延期期間的收益由受益人與受托人按照該期間收益的6：4比例分配。七、信托交易