設(shè)計(jì)階段成本管理與控制

1、 設(shè)計(jì)階段成本管理集團(tuán)設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引 1. 目的 提高設(shè)計(jì)階段的成本意識(shí)，提供在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的基本手段。 2. 范圍 概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)五個(gè)專(zhuān)業(yè)。 3. 原則： 3.1. 以客戶價(jià)值為核心：在設(shè)計(jì)階段應(yīng)選擇客戶認(rèn)可價(jià)值與支付代價(jià)最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可結(jié)合成本收益等綜合情況，選擇應(yīng)用一定的新產(chǎn)品、新技術(shù)，但從中長(zhǎng)期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時(shí)的項(xiàng)目利潤(rùn)率，在應(yīng)用新產(chǎn)品、新技術(shù)的同時(shí)，應(yīng)作好市場(chǎng)培育和客戶引導(dǎo)工作，增加品牌價(jià)值并盡早讓客戶認(rèn)同。 3.2. 方案優(yōu)化：在各階段設(shè)計(jì)

2、和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)持續(xù)地開(kāi)展方案優(yōu)化工作，比較不同設(shè)計(jì)方案的所帶來(lái)品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異，同時(shí)還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，兼顧長(zhǎng)期利益和短期利益的平衡。 3.3.動(dòng)態(tài)測(cè)算、及時(shí)反饋：成本管理部門(mén)在概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等決策過(guò)程中，都應(yīng)全面測(cè)算項(xiàng)目成本，及時(shí)計(jì)算出單位可售面積成本等指標(biāo)，并聯(lián)合財(cái)務(wù)部門(mén)測(cè)算項(xiàng)目效益水平，提供給設(shè)計(jì)部門(mén)和公司決策層調(diào)整設(shè)計(jì)，使之滿足公司的經(jīng)營(yíng)要求作為最后設(shè)計(jì)決策的必備資料。 3.4. 取得設(shè)計(jì)單位配合：公司應(yīng)作好與設(shè)計(jì)單位溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予

3、的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中，可設(shè)置一定的履約獎(jiǎng)懲措施。 4. 組織與分工 4.1. 集團(tuán)成本審算中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程管理部負(fù)責(zé)本指引的編寫(xiě)、修訂、解釋和培訓(xùn)。 4.2. 項(xiàng)目一經(jīng)確定，進(jìn)入設(shè)計(jì)階段后，分公司設(shè)計(jì)部應(yīng)牽頭設(shè)立一非常設(shè)性組織-項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組。小組成員應(yīng)覆蓋設(shè)計(jì)、成本、工程、物業(yè)四個(gè)職能部門(mén)，并必須包括建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)等各個(gè)專(zhuān)業(yè)，公司設(shè)計(jì)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織工作的開(kāi)展。 4.3. 小組可根據(jù)自身能力，外聘專(zhuān)家，協(xié)同做好設(shè)計(jì)階段的成本管理工作。 4.4. 在各設(shè)計(jì)階段的重要節(jié)點(diǎn)工作中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)組織專(zhuān)題研討會(huì)，并與設(shè)計(jì)院保持良

4、好和緊密的溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經(jīng)濟(jì)性。成本部應(yīng)及時(shí)提供方案比較需要的成本分析，綜合效果與經(jīng)濟(jì)性、以及各專(zhuān)業(yè)的要求選擇最優(yōu)秀的方案。 4.5. 各階段設(shè)計(jì)完成后，成本部提供包括成本測(cè)算在內(nèi)的成本資料，方案論證應(yīng)結(jié)合成本因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 5. 概念設(shè)計(jì)階段 5.1. 本階段工作的基礎(chǔ)是在投資分析階段營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本共同完成的項(xiàng)目定位分析報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，定位需要調(diào)整時(shí)仍需以上三個(gè)專(zhuān)業(yè)共同討論。 5.2. 公司于設(shè)計(jì)工作開(kāi)展之前，應(yīng)按項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)要求和市場(chǎng)定位，確定項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。一般情況下，項(xiàng)目可行性研究及定位報(bào)告中確定的成本估算應(yīng)作為確定設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)的主要參考

5、。 5.3. 本階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中，除應(yīng)包含項(xiàng)目概況及用地分析等設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)的要求外；對(duì)于成本，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、自然景觀、配套情況等自身特點(diǎn)，以及項(xiàng)目定位時(shí)確定的擬建產(chǎn)品類(lèi)型及風(fēng)格，結(jié)合預(yù)期售價(jià)，給出一個(gè)相對(duì)寬松的成本區(qū)間范圍，對(duì)概念設(shè)計(jì)單位進(jìn)行交底。 5.4. 在多個(gè)概念設(shè)計(jì)間進(jìn)行選擇時(shí)，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面： u 建筑主體應(yīng)避開(kāi)原水塘等軟地基所在位置； u 0.00的標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最小； u 水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長(zhǎng)度最短。 5.5. 對(duì)方案調(diào)整引起的下

6、列變化應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注： u 商業(yè)面積調(diào)整； u 地下室及人防面積調(diào)整； u 停車(chē)比例及方式的調(diào)整(停車(chē)率提高；架空停車(chē)、地下車(chē)庫(kù)等非路面停 u 車(chē)的比例)； u 基礎(chǔ)形式的調(diào)整； u 設(shè)備配套方案的調(diào)整； u 以及場(chǎng)地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加等等。 5.6. 方案調(diào)整引起的建筑覆蓋率、計(jì)容積率面積、不計(jì)容積率面積等發(fā)生變化時(shí)，各項(xiàng)具體的成本費(fèi)用的變化是不一致的，部分科目的費(fèi)用等比例變化、部分科目不嚴(yán)格按照比例改變，部分費(fèi)用甚至不變。即不同方案進(jìn)行成本收益比較時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確反應(yīng)其實(shí)際變化情況。 5.7. 因各產(chǎn)品的利潤(rùn)率不同，在測(cè)算項(xiàng)目總利潤(rùn)時(shí)，往往會(huì)調(diào)整各產(chǎn)品類(lèi)型的比例。在測(cè)算地價(jià)、配套設(shè)施、環(huán)境等費(fèi)

7、用時(shí)，應(yīng)綜合考慮各產(chǎn)品的實(shí)際受益，在按占地面積、建筑面積、可售面積等分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)中選擇最切合實(shí)際的分?jǐn)偡椒?，?zhǔn)確反應(yīng)各產(chǎn)品類(lèi)型的成本和收益情況，為產(chǎn)品比例的調(diào)整指引正確的方向。 5.8. 概念設(shè)計(jì)階段需要特別注意不可售的建筑面積(會(huì)所、管理用房、設(shè)備用房、不可分?jǐn)偟淖呃?，在滿足項(xiàng)目配套需要的前提下，要與項(xiàng)目的定位相適應(yīng)，同時(shí)兼顧長(zhǎng)期的使用和經(jīng)營(yíng)管理的成本。 5.9. 人防地下室造價(jià)較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費(fèi)中選擇，本階段應(yīng)對(duì)兩種方案分別測(cè)算，選擇較為經(jīng)濟(jì)的方案。 5.10. 進(jìn)行實(shí)施方案的成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)檢查設(shè)計(jì)有沒(méi)有考慮物業(yè)管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。 5.11

8、. 測(cè)算時(shí)要注意不計(jì)建筑面積的實(shí)體(不足2.2米的設(shè)備層、不利用的吊腳架空層等)對(duì)成本的影響，防止遺漏。 5.12. 不同階段的成本測(cè)算發(fā)生變化時(shí)，成本人員應(yīng)對(duì)變化情況和原因作分析，并向設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)提供改進(jìn)建議。 5.13. 本階段應(yīng)對(duì)建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車(chē)方式等的可行性及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行預(yù)研究，避免實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段調(diào)整幅度過(guò)大。 6. 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 本階段重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、停車(chē)方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型。 6.1. 建筑專(zhuān)業(yè) 6.1.1. 確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專(zhuān)業(yè)的不合理布置帶來(lái)

9、的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本的增加。同時(shí)兼顧結(jié)構(gòu)類(lèi)型的選擇，分別評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。 6.1.2. 單體及戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體型過(guò)分復(fù)雜的單體；單體周長(zhǎng)與面積的比例系數(shù)無(wú)特殊要求時(shí)應(yīng)選擇適中，在體現(xiàn)一定超前意識(shí)的同時(shí)，不至于同市場(chǎng)上的常規(guī)選擇差異懸殊，符合產(chǎn)品的定位。 6.1.3. 在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷的能源消耗，不盲從客戶要求，對(duì)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)以對(duì)客戶能有正確的引導(dǎo)。選擇合適的層高，層高每增加0.1m造價(jià)增加該層造價(jià)的3-5% 。 6.1.4. 在門(mén)窗的設(shè)計(jì)中，在必須

10、滿足通風(fēng)及采光要求的同時(shí)，應(yīng)注意選擇合適的窗地比(外墻門(mén)窗面積與建筑面積比)。鋁合金或塑鋼門(mén)窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過(guò)小，以降低型材的用量。 6.1.5. 在選擇停車(chē)方式時(shí)，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車(chē)位的數(shù)量，各停車(chē)方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)一般如下所述： u 地面露天停車(chē)：造價(jià)最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷(xiāo)售，除月租金可補(bǔ)貼物業(yè)管理外，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有收益；且對(duì)于景觀的影響較大。 u 建筑物一層架空停車(chē)：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷(xiāo)售或長(zhǎng)租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無(wú)環(huán)境的要求，對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價(jià)屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個(gè)車(chē)位的面積往往較大；對(duì)環(huán)境亦有輕微的

11、影響。 u 建筑物下的地下停車(chē)庫(kù)：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷(xiāo)售或長(zhǎng)租。造價(jià)較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個(gè)車(chē)位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實(shí)際增加的成本較空地下的停車(chē)庫(kù)反而要低，多數(shù)情況下可以通過(guò)銷(xiāo)售收回成本。地下室兼作地下車(chē)庫(kù)的經(jīng)濟(jì)柱凈距建議為： 停車(chē)類(lèi)型 小轎車(chē)(標(biāo)準(zhǔn)車(chē)型尺寸為長(zhǎng)寬高4.90m1.80m1.60m) 兩柱間停車(chē)數(shù) 1 2 3 4 建議柱凈距 2.4 4.7 7.0 9.3 u 平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車(chē)庫(kù)：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷(xiāo)售，但對(duì)于是否可以長(zhǎng)租各城市規(guī)定不一，可以長(zhǎng)租的往往還需與人防管理單位分成；和平時(shí)期一般可以用月租的方式補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用

12、。人防地下室兼作停車(chē)庫(kù)的成本非常高，即便可以長(zhǎng)租往往也無(wú)法收回成本，故該種停車(chē)方式除硬性要求外，一般不主動(dòng)選擇。 u 半地下停車(chē)：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車(chē)與地下室停車(chē)之間。 6.1.6. 材料部品的選擇必須滿足集團(tuán)工程或設(shè)計(jì)部確定的通用標(biāo)準(zhǔn)，另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價(jià)相適應(yīng)，在此基礎(chǔ)上尚有選擇余地時(shí)，可以運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行計(jì)算，選擇最合適的材料部品。 6.1.7. 材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求狀況，盡可能利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源，減少選用差異不大但需從外地購(gòu)買(mǎi)的材料部品。 6.1.8. 地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實(shí)用經(jīng)濟(jì)的原則。 6.1

13、.9. 方案比較進(jìn)行成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)注意容易忽略的露臺(tái)、不算面積的架空層、假?gòu)?fù)式、騎樓等引起的成本增加；有計(jì)算退臺(tái)的建筑的占地面積和屋面面積時(shí)，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。 6.1.10. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定之后，成本部應(yīng)即根據(jù)方案做出細(xì)致的成本測(cè)算，并分析與可行性研究階段成本估算的差異，反饋給公司設(shè)計(jì)部和公司管理層。 6.2. 結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè) 6.2.1. 鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制、審查重點(diǎn)，并于同類(lèi)建筑進(jìn)行比較分析。 6.2.2. 設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點(diǎn)審查以下內(nèi)容

14、：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。 6.2.3. 一般情況，各基礎(chǔ)類(lèi)型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)(有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計(jì)方案中成本有時(shí)會(huì)顛倒，最準(zhǔn)確的方法是請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，再測(cè)算其準(zhǔn)確造價(jià)。 6.2.4. 結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計(jì)方案中成本有時(shí)會(huì)顛倒。 6.2.5. 采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時(shí)，建筑與結(jié)

15、構(gòu)專(zhuān)業(yè)應(yīng)互相進(jìn)行反復(fù)修正，在對(duì)戶型進(jìn)行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的被動(dòng)局面。 6.2.6. 異型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價(jià)一般會(huì)高出10-20%，同時(shí)矩形柱的使用可能會(huì)對(duì)建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮。 6.2.7. 柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對(duì)建筑使用功能有一定影響，項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組需著重考慮。 6.2.8. 上述三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)工作確定時(shí)的成本工作，一種方法是根據(jù)初設(shè)進(jìn)行計(jì)算，另外也可邀請(qǐng)外部專(zhuān)家進(jìn)行成本比較的定性分析，選擇合適的方案。 6.3. 安裝專(zhuān)業(yè) 6.3.1. 給水管、排水管、導(dǎo)線的

16、種類(lèi)選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被淘汰。 6.3.2. 給水管、排水管、導(dǎo)線的規(guī)格選擇：滿足使用要求有一定的富余量。 6.3.3. 給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價(jià)比較高，且兼顧長(zhǎng)期使用成本。6.3.4. 對(duì)于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。 6.3.5. 提交設(shè)計(jì)院的住宅套內(nèi)的設(shè)計(jì)負(fù)荷指標(biāo)、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對(duì)于項(xiàng)目應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以便進(jìn)行發(fā)電機(jī)型號(hào)、功率的合理選擇。 7. 施工圖設(shè)計(jì)階段 7.1. 建筑專(zhuān)業(yè) 7.1.1

17、. 設(shè)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果，撰寫(xiě)施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)合同，制訂項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。負(fù)責(zé)跟蹤控制目標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；負(fù)責(zé)保證圖紙及時(shí)到位和質(zhì)量；組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底等工作。 7.1.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組中的成本人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計(jì)人員確定設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，須及時(shí)提供設(shè)計(jì)優(yōu)化需要的各項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。 7.1.3. 主體的外立面及公共部位的二次裝修費(fèi)用易被忽略或控制不嚴(yán)，設(shè)計(jì)與成本應(yīng)提前在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)測(cè)、確定其費(fèi)用控制目標(biāo)。 7.1.4. 廚衛(wèi)有裝修時(shí)，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚(或地磚)。 7.2. 結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè) 7.2.1. 若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成

18、本工作的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)計(jì)算書(shū)進(jìn)行復(fù)核，核查配筋率，并在正式出圖之前進(jìn)行細(xì)致的審圖工作。 7.2.2. 設(shè)計(jì)前應(yīng)根據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的成果，結(jié)合集團(tuán)成本數(shù)據(jù)庫(kù)中已建類(lèi)似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標(biāo)：并在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前在設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)中列明；可在合同中約定，在最終成果達(dá)到要求后，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，懲罰條款需謹(jǐn)慎采用。 7.2.3. 應(yīng)要求設(shè)計(jì)院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)結(jié)算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡(jiǎn)圖、柱底內(nèi)力圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計(jì)算書(shū)中的內(nèi)容與設(shè)計(jì)師交涉、探討； 7.2.4. 具體結(jié)構(gòu)計(jì)算及設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中，以下手段可供參考： u 地基承載力的確定：勘察單位提

19、供持力層地基承載力數(shù)據(jù)后，與相近類(lèi)似地塊的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，在保證安全的前提下，與設(shè)計(jì)院一道同勘察單位溝通，保證提供的地基承載力數(shù)據(jù)不偏于保守。 u 地下水壓(浮)力是確定地下室底板與外墻厚度的主要因素。設(shè)計(jì)部、成本部負(fù)責(zé)爭(zhēng)取勘察單位提供的地下水壓(浮)力數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，無(wú)夸大。 u 明確各層使用功能，可以得出較為準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)使用荷載，有利于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。豎向墻體荷載按已明確的材料計(jì)算，并注意扣除窗和門(mén)洞的面積。 u 在滿足規(guī)范最小埋深及建筑功能的前提下，盡量減小地下室的高度和埋深。 u 裙樓、地下室剪力墻與上部塔樓剪力墻及其洞口應(yīng)盡量保持上下對(duì)齊。 u 剪力墻體厚度在滿足結(jié)構(gòu)要求的前提下，在當(dāng)?shù)厥┕すに嚨哪?/p>

20、力范圍內(nèi)應(yīng)盡量取接近規(guī)范要求的最小厚度，墻非計(jì)算要求時(shí)一般采用構(gòu)造配筋。 u 高層建筑中,柱墻等豎向構(gòu)件砼等級(jí)與梁板砼等級(jí)宜按受力要求分別采用,不得將梁板砼等級(jí)為求施工方便而刻意提高。 u 梁板體系及簡(jiǎn)支構(gòu)件的跨高比選擇要經(jīng)濟(jì)；梁、柱截面尺寸都可按初估的荷載先行估算，并結(jié)合工程師自己的經(jīng)驗(yàn)確定，再進(jìn)行細(xì)致核算。柱在滿足規(guī)范軸壓比限值的情況下，宜減小截面尺寸，柱截面尺寸以軸壓比和構(gòu)造配筋為衡量標(biāo)準(zhǔn)。梁筋按計(jì)算配置即可，尤其是梁端面筋不應(yīng)人為放大。 u 主、次梁的負(fù)筋全部拉通的數(shù)量滿足規(guī)范要求即可，不得全部直通。 u 除地下室底板、屋面、剪力墻板及特殊要求部位外，其他各板式構(gòu)件一般不宜采用雙層雙向

21、配筋，其上部負(fù)筋在跨中應(yīng)考慮斷開(kāi)； u 滿足使用功能前提下，優(yōu)先采用規(guī)范規(guī)定的最小板厚，但要驗(yàn)算變形和裂縫。條件許可時(shí)(板跨在經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi))，應(yīng)盡量少設(shè)梁，尤其是廚衛(wèi)降板處不宜多設(shè)小梁(可采取折板或建筑墊層的做法)，去掉小梁后板仍為構(gòu)造配筋。不要因預(yù)埋或其他局部性的構(gòu)造要求全面加大板厚。 7.3. 給排水專(zhuān)業(yè) 7.3.1. 室內(nèi)管線敷設(shè),滿足管線敷設(shè)長(zhǎng)度最短。 7.3.2. 外立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工?？照{(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，避免影響門(mén)窗的開(kāi)啟。 7.3.3. 避免雨污水管穿越

22、斜屋面，并詳細(xì)標(biāo)注安裝高度。禁止雨污水管穿越客廳及臥室，禁止雨水直接排放到露臺(tái)。 7.3.4. 對(duì)于底層花園、頂層為假?gòu)?fù)式或斜層面有單獨(dú)水電要求時(shí)，應(yīng)單獨(dú)繪制水電施工圖；避免用標(biāo)準(zhǔn)層代替，而在施工過(guò)程中再以變更進(jìn)行糾正。 7.3.5. 給排水施工圖中各類(lèi)套管的位置及規(guī)格標(biāo)注不能遺漏。 7.3.6. 雨污水出戶管應(yīng)結(jié)合總平排水設(shè)計(jì)，避免施工期間的大量調(diào)整。 7.4. 電氣專(zhuān)業(yè) 7.4.1. 電氣系統(tǒng)的線路設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮各樓層共用電纜母線，到達(dá)樓層再接分枝，在具備條件的情況下，優(yōu)先考慮使用預(yù)分支電纜。室內(nèi)線管的敷設(shè)方案應(yīng)在沿地暗敷、沿墻敷設(shè)中選擇線路較短的敷設(shè)方式。 7.4.2. 衛(wèi)生間的金屬構(gòu)件

23、接地建議采用在衛(wèi)生間埋設(shè)構(gòu)件的方法，不從配電箱內(nèi)單獨(dú)分設(shè)pe線回路。特別是給排水管采用塑料管的，在滿足規(guī)范的前提下建議不進(jìn)行等電位聯(lián)結(jié)板的設(shè)計(jì)。 7.4.3. 選擇低壓斷路器，確定保護(hù)整定值，校驗(yàn)低壓線路末端單相短路保護(hù)靈敏度應(yīng)符合規(guī)范要求。導(dǎo)線電纜截面的選擇應(yīng)在滿足發(fā)熱及各種校驗(yàn)的條件下，取最經(jīng)濟(jì)值。 7.4.4. 戶內(nèi)配電箱的系統(tǒng)圖設(shè)計(jì)應(yīng)做到在滿足規(guī)范的前提下，盡量減少漏電開(kāi)關(guān)數(shù)量，建議優(yōu)先采用插座回路共用一個(gè)總的帶漏電保護(hù)的斷路器的配電方式、照明回路采用單級(jí)開(kāi)關(guān)，根據(jù)戶內(nèi)配電箱與上級(jí)電表箱的開(kāi)關(guān)配合情況選擇雙級(jí)隔離開(kāi)關(guān)作為戶內(nèi)配電箱的總開(kāi)關(guān)。 7.4.5. 小區(qū)智能化系統(tǒng)中，監(jiān)控系統(tǒng)的攝

24、像頭、周界防越界系統(tǒng)的定位應(yīng)做到合理考慮，在滿足功能的情況下采用盡量合理的設(shè)備數(shù)量。 7.4.6. 居家防盜報(bào)警、對(duì)講系統(tǒng)的方案設(shè)計(jì)，應(yīng)充分了解產(chǎn)品性能，確定性能穩(wěn)定的對(duì)講產(chǎn)品，了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量?jī)?yōu)先選擇安保型(對(duì)講報(bào)警一體)的對(duì)講產(chǎn)品。8. 環(huán)境設(shè)計(jì) 8.1. 委托環(huán)境設(shè)計(jì)之前，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目檔次、定位報(bào)告的目標(biāo)成本，確定環(huán)境工程的單位成本(元/景觀m2)，并向設(shè)計(jì)師進(jìn)行交底，作為概念設(shè)計(jì)的依據(jù)。 8.2. 根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重。 8.3. 詳細(xì)的環(huán)境方案設(shè)計(jì)中，可把總的環(huán)境費(fèi)用按道路及廣場(chǎng)、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進(jìn)行拆分，明確方案的成本目標(biāo)。在方