兆隆金盾國(guó)際A區(qū)商業(yè)定價(jià)方案PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1兆隆金盾國(guó)際兆隆金盾國(guó)際A區(qū)商業(yè)定價(jià)方案區(qū)商業(yè)定價(jià)方案Part1 商丘市商業(yè)市場(chǎng)分析第1頁(yè)/共16頁(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)總體概況平原路長(zhǎng)征路凱旋路民主路文化路南京路北海路神火大道華馳繽紛廣場(chǎng)帝和溫莎廣場(chǎng)神火大道沿街商業(yè)凱旋路沿街商業(yè)長(zhǎng)江路歸德路長(zhǎng)江路商業(yè)歸德路沿街商業(yè)大商新瑪特巴比倫藍(lán)鉆尚書苑碧曉家園米蘭花園商業(yè)步行街租金情況主要路段租金新城國(guó)際2.1-2.5元/天神火大道南京路-珠江路1.6-2元/天歸德路長(zhǎng)江路-香君路1.85-2元/天項(xiàng)目周邊商業(yè)整體形象較差，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較單一，多數(shù)商鋪為民改商，很難提升商業(yè)形象，新建小區(qū)目前的空置率較高。第2頁(yè)/共16頁(yè)項(xiàng)目周邊競(jìng)品市場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱物

2、業(yè)形態(tài)銷售方式租金商業(yè)均價(jià)（元/） 住宅均價(jià)（元/）價(jià)格系數(shù)米蘭花園一拖二自然銷售13000元4400元1:3巴比倫藍(lán)鉆一拖二自然銷售13800元5300元1:2.6尚書苑一拖二自然銷售12500元4350元1:2.8帝和溫莎廣場(chǎng)一拖二自然銷售2.8-3元/天20000元5500元1：3.6在售商業(yè)均為住宅底商，銷售均價(jià)在12000-20000元/，銷售均價(jià)整體相差不大，競(jìng)品中商鋪均為現(xiàn)鋪銷售。住宅與商業(yè)的平均價(jià)差關(guān)系為1:3.1。第3頁(yè)/共16頁(yè)商場(chǎng)租金情況樓層京港百貨大商新瑪特丹尼斯層差關(guān)系5F1元/月0.3-0.354F1.2元/月0.38-0.43F1元/月1.4-1.6元/1.7元/

3、月0.48-0.522F1.4-1.6元/月1.8-2.3元/月2-3元/月0.6-0.681F2.5-3元/天3.5-4元/月3.8-4.2元/月1.1-12-1F一拖二租金2.1-2.3元/天2.8-3.5元/月3-3.6元/天1根據(jù)目前營(yíng)業(yè)商場(chǎng)租金推導(dǎo)層差價(jià)格關(guān)系為1:1.15:0.65:0.5:0.4:0.35，一拖二商鋪價(jià)格基數(shù)為1。第4頁(yè)/共16頁(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)1.項(xiàng)目周邊在售商業(yè)均價(jià)在12000元-20000元/；2.周邊商業(yè)租金水平在1.6-2.5元/天；3.住宅均價(jià)在4300-5500元/；4.業(yè)態(tài)檔次：項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，多為餐飲、煙酒和副食品銷售。周邊新建項(xiàng)目

4、商業(yè)租金高但空置率較多；第5頁(yè)/共16頁(yè)P(yáng)art2 本案商業(yè)價(jià)格研判第6頁(yè)/共16頁(yè)整體定價(jià)策略定價(jià)原則l依據(jù)一：選取項(xiàng)目周邊同類或相似商鋪?zhàn)饨疬€原l依據(jù)二：確定選取對(duì)比項(xiàng)目周邊商鋪銷售均價(jià)l依據(jù)三：根據(jù)項(xiàng)目住宅售價(jià)，得到本項(xiàng)目預(yù)測(cè)參考價(jià)格市場(chǎng)比較法租金還原法住宅反推法第7頁(yè)/共16頁(yè)價(jià)格制定常規(guī)推導(dǎo)僅考慮周邊住宅價(jià)格市場(chǎng)比較僅考慮周邊商鋪價(jià)格租金還原僅考慮項(xiàng)目租賃價(jià)格第8頁(yè)/共16頁(yè)價(jià)格推導(dǎo)住宅推導(dǎo)法4900元/一拖二17150元/周邊住宅均價(jià)商鋪價(jià)格為住宅的3.5倍一層18865元/二層11147元/樓層價(jià)格系數(shù)1.15：0.65：0.5三層8575元/第9頁(yè)/共16頁(yè)價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法1

5、6250元/周邊一拖二商鋪均價(jià)一層18687元/二層12146元/根據(jù)樓層價(jià)格系數(shù)1.15：0.65：0.5推導(dǎo)三層8125元/一拖二15572元/根據(jù)樓層價(jià)格系數(shù)1：1.15推導(dǎo)第10頁(yè)/共16頁(yè)價(jià)格推導(dǎo)租金還原法2元/天一拖二9125元/周邊一拖二商鋪?zhàn)饨鹨粚?0493元/二層5931元/三層4562元/按投資回報(bào)率年8%計(jì)算：即2*365/0.08根據(jù)樓層價(jià)格系數(shù)1.15：0.65：0.5推導(dǎo)第11頁(yè)/共16頁(yè)價(jià)格制定一層16015元/二層10630元/三層7087元/一拖二13949元/三種價(jià)格推導(dǎo)的平均數(shù)一層19218元/二層11055元/三層8502元/一拖二16738元/賣場(chǎng)效應(yīng)

6、提升20%第12頁(yè)/共16頁(yè)案例借鑒金水萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目概況金水商圈的未來(lái)典范開發(fā)商鄭州金水萬(wàn)達(dá)投資有限公司 代理公司鄭州金水萬(wàn)達(dá)投資有限公司 項(xiàng)目位置金水區(qū)花園路和農(nóng)科路交匯處向西200米項(xiàng)目規(guī)模/指標(biāo)總占地83.5畝，建筑面積36萬(wàn)，容積率3.54，綠化率13% 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目由11棟高層、小高層組成，集酒店，寫字樓，商業(yè)，soho，住宅于一體。一批推出房源為科源路、科新路、科明路沿街外鋪全面推出，共90套一拖二商鋪，內(nèi)街一二層商鋪分開銷售，其中1#、2#底商未推出，共262套房源；二批推出房源為本次推出公寓產(chǎn)品共216套；三批推出剩余商鋪；四棟豪宅推出時(shí)間待定.項(xiàng)目近況寫字樓開盤熱銷建筑風(fēng)格歐式物業(yè)公司/物業(yè)費(fèi)大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理有限公司鄭州分公司車位機(jī)械停車位1515，地下停車位900項(xiàng)目賣點(diǎn)城市中心地產(chǎn)，知名品牌，綜合體，精裝修交房時(shí)間2016年底N第13頁(yè)/共16頁(yè)位置戶型均價(jià)（萬(wàn)元）整體均價(jià)（萬(wàn)元）價(jià)格關(guān)系科明路一拖二3.750.74科源路一拖二4.80.96科新路一拖二51商業(yè)街內(nèi)街純一層61.2南北向內(nèi)街純一層5.061.01金水萬(wàn)達(dá)新天地內(nèi)街與外街價(jià)格關(guān)系比是1:0.84案例借鑒金水萬(wàn)達(dá)第14