上海房地產(chǎn)市場2013年4月月報

1、長三角重點城市土地及房地產(chǎn)市場監(jiān)測月報2013年4月 上海 蘇州 無錫 常州 南京鎮(zhèn)江 泰州 南通 杭州 寧波湖州 嘉興上海中建楷昕投資發(fā)展有限公司 上海公司投資開發(fā)部上 海 市1、 房地產(chǎn)政策及城市規(guī)劃動態(tài)1.1 政策最新動態(tài)1.1.1 上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟適用住房）準入標準和供應標準（2013.4.1）根據(jù)上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法（滬府發(fā)200929號）的規(guī)定，制訂本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（即經(jīng)濟適用住房，下同）準入標準和供應標準如下：1、準入標準同時符合下列標準的本市城鎮(zhèn)居民家庭，可以申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房：（一）家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿3年，且在提

2、出申請所在地的城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年。（二）家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。（三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于6萬元（含6萬元）、人均財產(chǎn)低于15萬元（含15萬元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產(chǎn)標準按前述標準上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2萬元（含7.2萬元）、人均財產(chǎn)低于18萬元（含18萬元）。（四）家庭成員在提出申請前5年內(nèi)未發(fā)生過住房出售行為和贈與行為，但家庭成員之間住房贈與行為除外。同時符合上述標準，具有完全民事行為能力的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿3年的人士），男性年滿28周歲、女性年滿25周歲，可以單獨申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

3、2、供應標準對申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，按照下列標準供應：（一）單身申請人士，購買一套一居室。（二）2人或者3人申請家庭，購買一套二居室。（三）4人及以上申請家庭，購買一套三居室。（四）申請家庭人員較多、申請家庭人員代際結(jié)構(gòu)較復雜，或者經(jīng)區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)同意，申請家庭將原有住房交政府指定機構(gòu)收購的，區(qū)（縣）政府可以酌情放寬住房供應標準，但須報市住房保障房屋管理局備案。申請家庭可以根據(jù)自身情況和房源供應數(shù)量，選擇申請購買較小的房型。上述準入標準和供應標準，自2013年5月1日起實施。（摘自上海市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站）1.2 城市最新規(guī)劃動態(tài) 暫無2、 土地市場2.1 本月新增土地供

4、應情況12月份共推出住宅土地4塊，總出讓面積約8.3萬平方米，主要分布在松江、青浦、嘉定等周邊區(qū)域；共推出商業(yè)寫字樓土10塊，總出讓面積約28.9萬平方米。競拍時間集中在1月上旬和中旬。（詳見附表）2.2 2013年上海市住宅土地市場2.2.1近三年上海市住宅土地成交情況對比（表）表1 2010-2013.4上海住宅用地成交情況數(shù)據(jù)來源：中國土地掛牌網(wǎng)2012全年上海市住宅用地成交面積共約333.9萬平方米，受宏觀調(diào)控政策影響，住宅用地成交面積連續(xù)三年下滑。2.2.2 近12月上海市住宅土地市場成交情況（表）表2 2012年5月-2013年4月上海住宅用地成交情況數(shù)據(jù)來源：中國土地掛牌網(wǎng)進入1

5、2月份，上海住宅用地市場成交面積37.2萬平方米，相對10月份大幅下降，成交樓面均價為9763元/平方米，為本年度最高。2.2.3 2013年4月上海市住宅土地成交同比環(huán)比情況（表）表3 2013年4月上海住宅用地成交同比環(huán)比數(shù)據(jù)來源：中國土地掛牌網(wǎng)本月住宅用地成交面積約37.2萬平米，同比上升50.6%，環(huán)比下降42.7%，成交樓板價為9763元/平方米， 同比上升5.7%，基本持平，環(huán)比大幅上漲74.7%。2.2.4 2013年4月上海市住宅土地成交明細（列表）表4 2013年4月上海住宅土地成交明細序號地塊四至規(guī)劃用途容積率樓面地價(元/平方米)建設(shè)用地面積（平方米）每畝價格（萬元/畝）

6、競得方出讓時間溢價率1車亭公路三號地塊東至:規(guī)劃一路,南至:規(guī)劃四路,西至:影城路,北至:上海影視樂園商住 商業(yè)1.4，住宅1.6-94193江景投資2013/4/2756.23%2趙巷特色居住區(qū)0號地塊1東至:置鼎路,南至:尚涇支流,西至:新通波塘,北至:淀浦河居住用地1.0211405121377776融信（福建）投資集團有限公司2013/4/2719.30%3康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)D01-04地塊東至:規(guī)劃邊界,南至:川周公路,西至:D01-03地塊邊界,北至:康綿路（地塊四至范圍應以附圖紅線為準）居住用地1.1914326302081137旭輝集團股份有限公司2013/4/2794.74%4奉

7、賢區(qū)四團鎮(zhèn)46-01區(qū)域地塊東至:陸家橋港,南至:大田,西至:環(huán)西路,北至:河濱南路商住2218230711291上海東源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013/4/354.72%5浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01地塊東至:路西聯(lián)系河西側(cè)6米綠帶,南至:三林浦河北側(cè)6米綠帶,西至:規(guī)劃經(jīng)六北路,北至:腰涇港南側(cè)6米綠帶居住用地1.7181991220192063浦東發(fā)展有限公司2013/4/1065.43%數(shù)據(jù)來源：中國土地掛牌網(wǎng)4月份上海共成交5塊住宅用地，土地市場與去年12月同比顯得較為熱鬧，但相對11月明顯下滑，環(huán)比下降42.7%。成交價方面，浦東發(fā)展有限公司所摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01地

8、塊樓面地價高達18199元/平方米，位居本月成交地塊樓面價第一位，本月成交5幅地塊全部超過起拍價成交，其中4幅地塊的溢價率超過50%。2.2.5 小結(jié)12月住宅用地成交面積約37.2萬平米，同比上升50.6%，環(huán)比下降42.7%，成交樓板價為9763元/平方米， 同比上升5.7%，基本持平，環(huán)比大幅上漲74.7%。從全年來看，今年的土地形勢相對2010年和2011年較為平淡，在本月推出的土地中，純住宅用地僅有4幅，考慮春節(jié)因素在內(nèi)，預計2013年1月土地市場將會大幅降溫。2.3 2012年上海市寫字樓/商業(yè)土地市場2.3.1 近三年上海市寫字樓/商業(yè)土地成交情況對比（表）表5 2010-201

9、3.4上海土地市場成交量價數(shù)據(jù)來源：中國土地掛牌網(wǎng) 2012年度上海市寫字樓/商業(yè)土地共成交201.8萬平方米，成交樓板均價為7599元/平方米，從近三年趨勢來看，成交量成下滑趨勢，成交價與去年基本持平。2.3.2 近12個月上海市寫字樓/商業(yè)土地市場成交情況（表）表6 2012年5月-2013年4月上海商辦用地成交情況數(shù)據(jù)來源：中國土地掛牌網(wǎng) 2012年1-12月商辦用地成交面積起伏較大，12月成交面積達到今年以來最大值，約47.7萬平方米，目前為全年月度成交量第三，成交樓板價為9209元/平方米，市場明顯呈翹尾態(tài)勢。2.3.3 2013年4月上海市寫字樓/商業(yè)土地成交同比環(huán)比情況（表）表7

10、 2013年4月上海商辦用地成交同比環(huán)比數(shù)據(jù)來源：中國土地掛牌網(wǎng)2012年12月商辦用地成交面積約47.7萬平方米，同比大幅上升297.5%，環(huán)比上漲80%；成交樓板均價為9209元/平方米，同比下降14.3%，環(huán)比上升29.8%。2.3.4 2013年4月上海市寫字樓/商業(yè)土地成交明細表8 2013年4月上海市寫字樓/商業(yè)土地成交明細序號地塊四至規(guī)劃用途容積率樓面地價(元/平方米)建設(shè)用地面積（平方米）每畝價格（萬元/畝）競得方成交時間溢價率1奉賢區(qū)南橋新城11單元A02-05（東塊）區(qū)域東至:望園路,南至:環(huán)城南路,西至:未建設(shè)用地,北至:A02-04地塊辦公樓2262917062351上

11、海南郊能源開發(fā)有限公司2013/4/28-2嘉定區(qū)嘉定新城B18-1B地塊東至:芮家涇,南至:寶塔路,西至:合作路、基地邊界,北至:天祝路、基地邊界商辦2.8220025836411上海新圓投資管理有限公司2013/4/27-3長寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊（古北5-2）東至:伊犁路,南至:紅寶石路,西至:瑪瑙路,北至:虹橋路道路綠帶商辦6.37302441655812845SOHO中國、悅洋有限公司2013/4/2548.37%4浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)B片區(qū)B02A-05號地塊東至:B02A-06地塊,南至:博城路,西至:B02A-01地塊,北至:B02A-02地塊商辦3.51

12、862035794345上海世博發(fā)展（集團）有限公司2013/4/18-5浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)B片區(qū)B02B-01、04，B03B-01號地塊B02B-01地塊東至規(guī)劃B02B-02地塊，B02B-04地塊東至規(guī)劃B02B-05地塊，B03B-01地塊東至規(guī)劃B03B-03地塊；B02B-01地塊南至規(guī)劃B02B-04地塊，B02B-04地塊南至博城路，B03B-01地塊南至規(guī)劃公共綠地；西至規(guī)劃一路；B02B-01地塊北至世博大道，B02B-04地塊北至規(guī)劃B02B-01地塊，B03B-01地塊北至博城路（見附圖）辦公樓B02B-01地塊為3.5；B02B-04地塊為3.5，B03B-01

13、地塊為5.519190173505954寶鋼集團（上海）置業(yè)有限公司2013/4/11-6浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn)G03-17地塊東至:G03-7地塊,南至:G03-06地塊,西至:G03-06地塊,北至:德愛路辦公樓、商業(yè)用地 342677851853福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013/4/3-數(shù)據(jù)來源：中國土地掛牌網(wǎng)4月上海市寫字樓/商業(yè)土地共成交6塊，主要分布在浦東新區(qū)、嘉定等周邊區(qū)域，其中長寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊（古北5-2）成交樓板價最高，為30244元/平方米，該地塊也是本月地王。成交樓板均價總體依然遵循市區(qū)高于周郊的規(guī)律。本月所成交6幅地塊中，僅有1幅是以略高于起

14、拍價成交，其余5幅地塊都以起拍價格成交。2.3.5 小結(jié)在12月份上海兩度誕生了新的總價地王，但從全年來看，比往年的形勢相對較為平淡，考慮到國家政策始終沒有顯著性的放松，目前商辦土地的成交情況已經(jīng)算是不錯的情況，而且受益于上海寫字樓市場、商場租金的穩(wěn)定收益，成交價格方面維持堅挺的態(tài)勢。預計2013年1月至3月，成交量受春節(jié)的影響會有較大幅度的影響，但成交價格不會有太大波動。3、 房地產(chǎn)市場運行概況3.1 近三年商品房和商品住宅成交情況（表）表7 2010年2013年4月住宅供應及成交量價表數(shù)據(jù)來源：易居CRIC年報2012年住宅供應面積為764.57萬平方米，成交面積為844.69萬平方米，成

15、交量價連續(xù)下滑，宏觀調(diào)控政策對市場面的影響極其明顯。但是由于剛需對市場的刺激作用，價格始終堅挺，甚至相對2011年有小幅上漲。3.2 最近12個月上海市住宅供應及成交情況（表）表8 2012年5月2013年4月全市住宅供應及成交量價表數(shù)據(jù)來源：易居CRIC年報12月的住宅市場一度比較火爆，成交量創(chuàng)下本年度新高，為120.87萬平方米，受益于房地產(chǎn)市場下半年回暖的態(tài)勢，部分市場需求也實時地釋放出來。3.3 2013年4月住宅成交量價同比環(huán)比表9 2012年4月上海住宅供應及成交量價同比環(huán)比數(shù)據(jù)來源：易居CRIC年報2012年12月，上海市商品住宅成交面積為120.87萬平方米，環(huán)比（較上月）上漲23.15%，同比（較上年同期）上漲109.21%，這一成交量創(chuàng)下自2011年1月以來的近兩年“月度成交量”新高；成交均價為21943元/平方米，環(huán)比上漲0.77%，同比下跌1.06%。3.4 后市預判2012年上海市商品住宅新