農(nóng)房貸不良處置制度建設分析

1、農(nóng)房貸不良處置制度建設分析 武漢江夏農(nóng)房貸不良貸款制度安排的現(xiàn)狀與問題 2017年，按照國務院關于農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款改革試點工作的部署和要求，武漢市江夏區(qū)出臺了農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款實施細則和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款風險補償基金管理辦法，這些政策主要以雙方協(xié)商、債務展期、債務重組、按序清償、房產(chǎn)拍賣、風險補償方法為主來處置農(nóng)房貸不良貸款。與房產(chǎn)拍賣制度的模糊性相比，江夏區(qū)對風險補償制度做了較為具體的規(guī)劃，設立了一定額度的農(nóng)房貸風險補償基金，專項用于分擔貸款人農(nóng)房貸風險損失，不足部分由區(qū)政府在下一財政年度予以補齊。這一政府兜底性的制度安排只對貸款銀行的損失作出了明確的補償安排，對發(fā)生不良貸款的

2、農(nóng)戶安置問題則未有考慮。雖然相關政策要求，不良貸款資產(chǎn)賣斷或者抵押物處置變現(xiàn)資金，在扣除處置變現(xiàn)產(chǎn)生的直接費用后，按照該筆貸款的代償比例，用于補充農(nóng)房貸風險補償基金和彌補貸款人貸款本息損失，但房產(chǎn)拍賣制度的模糊性，不良貸款農(nóng)戶的住房安置未能得到有效解決。因此，從制度設計層面來看，農(nóng)房貸風險補償基金無法單獨處置農(nóng)房貸不良貸款。如果農(nóng)房貸風險補償基金無法從農(nóng)房處置中獲得補償，僅僅依靠財政性補充的政府兜底型補償方式必然會因財政壓力過大而不具有可持續(xù)性。另外，盡管政府和央行分支機構對商業(yè)銀行在貸款方面給予一定的優(yōu)惠政策，但商業(yè)銀行為將潛在風險和損失降到最低，它們提供的農(nóng)房貸大多是1年期的短期貸款，貸款

3、基本在2018年底到期，與試點工作的結束期剛好吻合。因此，不論是從制度安排還是從商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)實運作來看，江夏區(qū)風險補償制度的定位不準、可行性不強，這一制度也無法單獨成為處置農(nóng)房貸不良貸款的有效制度。 溫州樂清農(nóng)房貸不良貸款制度安排的做法與成效 在試點期內，樂清市制定了一系列政策制度，在處置不良貸款方面，該市出臺了樂清市農(nóng)房抵押貸款風險補償專項資金管理辦法和樂清市農(nóng)房抵押貸款風險補償專項資金操作規(guī)程，這些政策主要以債務展期或重組、以貸還貸、協(xié)議轉讓、司法拍賣等方法為主來處置農(nóng)房貸不良貸款。當債務展期或重組、以貸還貸、協(xié)議轉讓等方法無法處置時，樂清市以司法處置為主、政府保障為輔的方式處置農(nóng)房貸

4、不良貸款，設立農(nóng)房抵押貸款風險補償基金，并與金融機構共同設立“信聯(lián)信惠農(nóng)貸”風險保障金。樂清市風險補償專項資金并不是用于彌補農(nóng)房貸產(chǎn)生的不良貸款，而是用于發(fā)生不良貸款農(nóng)戶的房屋騰退及其房屋安置，這種制度安排基本解決了農(nóng)房貸不良貸款發(fā)生時農(nóng)戶“無家可歸”的難題，為房屋拍賣和流轉提供了有利環(huán)境，在一定程度上提高了司法判決執(zhí)行率，這種迂回處置的方式反而更加有效。為使風險補償專項資金能夠自給自足，當房屋拍賣成功后，法院會及時從拍賣款中優(yōu)先歸還用于房屋騰退及其房屋安置的貨幣周轉金，迅速增補風險補償金專戶。此外，當借款人申請農(nóng)房抵押貸款時，個人按貸款本金的5繳入風險保障金專用賬戶，自愿繳納風險保障金的貸款

5、農(nóng)戶，銀行貸款利率上浮比例不超過基準利率的5%，從而構建了良性循環(huán)的風險補償機制。 相關建議 農(nóng)房抵押貸款離不開確權頒證、合法合規(guī)、產(chǎn)權流轉市場等重要制度的建設，但從商業(yè)銀行的角度來看，他們最為關心的則是風險可控條件下的利潤最大化。當前，農(nóng)村信用環(huán)境普遍不高，農(nóng)戶貸款存在較大的道德風險，當銀行擔心貸款無法收回時，必然會形成逆向選擇。通過對比分析和思考，筆者提出以下幾點建議。一是風險補償資金制度應是使司法拍賣農(nóng)房的資金前置化，該制度的主要功能應是保證農(nóng)戶房屋騰退及其房屋安置，解決農(nóng)戶“無家可歸”的難題，然后通過法院拍賣房屋獲得的資金優(yōu)先補充風險補償資金的制度安排，實現(xiàn)風險補償資金的自給自足而使其具有可持續(xù)性，減輕政府財政壓力。二是為降低農(nóng)戶道德風險和銀行逆向選擇，應當加強農(nóng)村信用體系建設，不斷提高農(nóng)民的信用意識，通過建立農(nóng)村信用評價系統(tǒng)，逐步解決農(nóng)戶與金融機構之間的信息不對稱問題，打消金融機構放貸的后顧之憂。三是為加大銀行放貸的主動性，應注重培育農(nóng)戶的生產(chǎn)能力，使農(nóng)民的投資項目具有可持續(xù)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，提高農(nóng)民經(jīng)營生產(chǎn)、創(chuàng)造價值的能力，從