如何規(guī)避房產(chǎn)測繪的風(fēng)險精編版

1、17：有關(guān)部門在圖紙設(shè)計、施工、規(guī)劃上踩線，也是使房屋面積發(fā)生測繪錯誤的原因 設(shè)計時，某些房屋在一棟房屋外，而施工后確和房屋發(fā)生了關(guān)聯(lián)，性質(zhì)變成了該房屋的附屬物，必定要計算面積，且要按情況分?jǐn)偡?；或者報建是沒有部分房屋，施工中卻發(fā)生了變化，而測繪人員是根據(jù)實際的面積測繪的，必然也會發(fā)生面積錯誤；有的房屋根本就是違章建筑，測繪人員也不一定知道，必然也會發(fā)生錯誤。20：房屋的“中空”部分判斷不對也會發(fā)生錯誤？ 樓梯內(nèi)的中空，復(fù)式房屋的樓梯預(yù)留空間，這些空間是房屋的重要組成部分，是一定要算面積的，有的部門不算面積，使房屋失去了真正的意義；有的房屋中空很高，有些單位卻按高度多算面積等。這就是天井類中空

2、 2：什么是改動設(shè)計圖紙增大和縮小房屋面積？ 答：在房屋未建成之前，要求測繪人員按先交給的設(shè)計圖紙進行預(yù)測算，求得預(yù)售的房屋面積后，施工確按另外一套圖紙施工，且不告訴測繪人員修改，致使房屋的面積與原計算的面積不符合，這里面有幾種情況，一是本來就是兩套圖紙，給測繪人員的是建筑施工圖，而實際施工的確實建筑施工修改圖；第二種情況是，按原設(shè)計圖紙施工，但在過程中有變化，且不告訴測繪人員修改；第三種情況是，根本不按原施工圖紙進行施工，任意在施工過程中加大和縮小施工面積，造成面積的擴大和放小。3：什么是用多（或少）分?jǐn)偟姆绞絹頂U大或縮小房屋面積？ 答：房產(chǎn)測量規(guī)范中有好多需要分?jǐn)偟拿娣e或不分?jǐn)偟拿娣e，但是

3、一般的老百姓是不太清楚或者不了解的，例如為多棟服務(wù)的物業(yè)管理房屋等，在計算中確把他分?jǐn)偟矫刻祝☉簦┟娣e中去，擴大了每套的面積；同樣把應(yīng)該分?jǐn)偟哪承┟娣e，例如為本棟服務(wù)的物業(yè)管理房屋，確不分?jǐn)偟矫刻祝☉簦┑拿娣e中去，縮小了每套（戶）的面積。5：什么是房屋銷售合同中不符合國標(biāo)規(guī)定的面積？ 答：有些開發(fā)商在與購房者簽定購房合同時，有意或無意中寫明不符合我國房產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)的面積計算條款或分?jǐn)倵l款，例如：小于2.20米，大于1.75米的要算一半面積，這是不符合規(guī)定的；例如：純架空層是不被分?jǐn)偟?，而合同中卻要求分?jǐn)偟取?：什么是房屋面積的重復(fù)計算？ 答：本來房屋的面積已經(jīng)按標(biāo)準(zhǔn)計算了面積，而且沒有錯誤，但在

4、實際中確把一些計算分?jǐn)偭说拿娣e又用來銷售和出售；例如：商場樓梯的下方空間，內(nèi)部的共有通道，走廊、門廳等；重復(fù)銷售和出租。7；什么是人為增大或縮小房屋的面積？ 答：不法開發(fā)商利用其不正當(dāng)?shù)氖址ǎ筒糠譁y繪人員，確定房屋面積的權(quán)力人員，采取賄賂等方法，將房屋的法定面積改寫、或者自報面積就是多少面積的行為；甚至有的還操縱某些公證人員、領(lǐng)導(dǎo)人，房屋中介人等不據(jù)實際面積隨意增大或縮小房屋的權(quán)屬面積。8：房屋銷售合同中的預(yù)售面積約定會出現(xiàn)的錯誤？ 答：一是寫暫定面積，不告訴你到底有多大面積；二是寫按以當(dāng)?shù)氐臏y繪單位測量的為準(zhǔn)，而實際上根本不是測繪的面積；三是將預(yù)售的面積在施工過程中變更；四是即使擴大或縮小

5、了面積，購房人也已經(jīng)簽定了合同，也必須按合同的面積交錢。 9：什么是所謂“合理”利用房屋面積分?jǐn)偫碚撛龃蠡蚩s小房屋面積？ 答：房屋的一些部位的分?jǐn)?，在國?biāo)中沒有十分明確的規(guī)定；例如：獨立使用的地下室、車庫，平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程等，他們里面一般都有包括可能是該房屋應(yīng)該分?jǐn)偟拿娣e，如里面的走道、設(shè)備間等，但卻不分?jǐn)傊撩刻追课堇铮换蛘邞?yīng)該這些面積本來是獨立使用的，卻把他分?jǐn)偟狡渌牡胤健?0：房屋分棟原則不確定對房屋面積的影響？ 國標(biāo)里房屋的“棟”的定義太簡單，特別是大型房屋，尤其是裙塔樓相連的房屋的分棟，如果裙塔樓分別分棟與不單獨分棟，面積會有很大的不同，甚至相差較大。11：房屋外墻的一半按棟攤和不

6、按棟攤出現(xiàn)的錯誤？ 國標(biāo)中規(guī)定，一棟房屋的所有外墻按棟攤；但是，有的地方和地區(qū)五花八門，有的按層攤，有的按單元攤，有的按功能區(qū)攤，有的是誰使用、誰攤；這樣必然也會出現(xiàn)面積的不一樣(如何規(guī)避房產(chǎn)測繪的風(fēng)險)（一）房產(chǎn)測繪中的錯誤 1：房屋面積出現(xiàn)錯誤一般表現(xiàn)在哪些環(huán)節(jié)？答：一般表現(xiàn)在政府相關(guān)部門監(jiān)督不力，不法開發(fā)商報批房屋面積弄虛作假，國標(biāo)的某些規(guī)定不完善，測繪人員的技術(shù)水平的參差不齊，各地理解國標(biāo)的規(guī)定不盡相同，不實地測繪，測繪隊伍的不確定性，可能的勾結(jié)行為，其他等環(huán)節(jié)。 13：國標(biāo)GB/T.17986房產(chǎn)測量規(guī)范中有哪些還沒有明確的規(guī)定？ 由于中國地域遼闊，南北差異，建筑形式，人文，經(jīng)濟條件

7、等個方面的不同，習(xí)慣的不同，必然導(dǎo)致建筑面積的計算理解是不同，因此，國標(biāo)不可能包羅萬象；到底在目前階段時間內(nèi)出現(xiàn)的還有哪些沒有明確的內(nèi)容呢？應(yīng)該有以下幾個大的方面：棟的劃分不明確；垂直和水平通道分?jǐn)偛幻鞔_；功能區(qū)的劃分不明確；物業(yè)管理房屋的計算不明確；陽臺有蓋無蓋的計算不明確；誰使用、誰分?jǐn)傔@個錯的理論不明確；共有面積和公有面積不明確；商業(yè)網(wǎng)點鋪位劃分不明確；純住宅應(yīng)該一個系數(shù)分?jǐn)?、而實際按多種方法攤不明確；架空層、避難層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層、獨立使用的地下室 、車庫、人防工程等部位的分?jǐn)偛幻鞔_；實測與預(yù)測的關(guān)系不明確；大型房屋的分?jǐn)偛幻鞔_；歷史遺留問題的面積處理不明確；其它若干小技術(shù)問題的技術(shù)分?jǐn)偛?/p>

8、明確等。14:房屋測繪當(dāng)事人理解測繪1方法和計算規(guī)則片面引起的錯誤？ 由于房屋的結(jié)構(gòu)復(fù)雜和地區(qū)的差異，加上對規(guī)則的片面理解，不少測繪當(dāng)事人會出現(xiàn)對同一問題理解不一樣，在房屋的面積計算和分?jǐn)偵习l(fā)生歧義和不同，例如當(dāng)前對外墻抹灰就有三種不同的算法，有的算邊長，有的不算，有的部分算等，而真正是要算的。15：執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一樣也會造成面積的計算錯誤？ 我國很多部門對房屋的面積計算都相應(yīng)的發(fā)布了一些規(guī)定，甚至同一部門對房屋的面積發(fā)布了多個相矛盾的規(guī)定，而我們有些測繪單位各取所需，按不屬于房屋測量范圍的規(guī)定進行計算和測繪，有的甚至用過期的標(biāo)準(zhǔn)來測繪房屋，也是面積發(fā)生錯誤的原因；例如：2.20米以下高度的房屋

9、在國標(biāo)里是不算面積的，而有些標(biāo)準(zhǔn)是要算一半的等。有的部門不分管房屋面積計算，可能還按本部門的利益來干涉房屋面積的測繪。16：功能區(qū)的劃分不正確會是面積分?jǐn)偛徽_的重要原因？ 18：樓梯層數(shù)判斷不對發(fā)生的錯誤？ 答：房屋的室外和室內(nèi)樓梯一般的情況是按房屋的總層數(shù)來計算面積的；但是，樓梯通過的某些部位，例如通過夾、假、計算層、閣樓等，這里面的樓梯也是要計算建筑面積的。21：杠桿部門的權(quán)力干預(yù)也會使面積計算發(fā)生大的錯誤？12：陽臺面積的計算部位不同出現(xiàn)的錯誤 陽臺的計算只有兩種方法，封閉的按外圍全算面積；不封閉、有全蓋的按真正的底板外圍算一半面積；但是沒有規(guī)定什么是蓋，蓋的大小和什么叫有蓋、無蓋、隔

10、層的上陽臺的底版算不算下下一層的蓋等，就會引起同樣房屋因為有蓋或無蓋的較大差別19：房屋的外掛和外貼面不分清楚也會發(fā)生面積錯誤？ 答：有些房屋的外墻面是用各種玻璃、大理石、其他裝飾材料作成的墻面，有的是貼在外主墻上，有的是掛在主墻或柱上，有的是扣在主墻柱上等，不分清，也會出現(xiàn)面積的錯誤。 答：樓梯內(nèi)的中空，復(fù)式房屋的樓梯預(yù)留空間，這些空間是房屋的重要組成部分，是一定要算面積的，有的部門不算面積，使房屋失去了真正的意義；有的房屋中空很高，有些單位卻按高度多算面積等。 在有意或無意中影響測繪人員答：規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、設(shè)計、計劃等部門的極少部分人員的個人行為影響房屋面積的測繪錯誤。本來，房屋的

11、建筑面積是以測繪時點上的實際面積為準(zhǔn)的面積，但個部門都強調(diào)自己的面積是準(zhǔn)確的，建筑部門說，是我們驗收的，規(guī)劃部門說是我們設(shè)計的，房產(chǎn)部門說，應(yīng)該由我們確定面積，計劃部門說是我們下達(dá)的計劃等，的測繪成果，唯心的去拼湊測繪成果，這是最害人的。22：時點測繪的不同也會發(fā)生面積錯誤？ 答：房屋的測繪一般是竣工交付使用后，還未居住時測繪為最佳時機，但是有的部門或者選擇在房屋圖紙出現(xiàn)時、或則選擇在房屋未封頂時、或者選擇在房屋的施工中間把這些成果當(dāng)成最終成果，這肯定會發(fā)生錯誤。 23：使用測繪儀器不得當(dāng)發(fā)生的面積錯誤？ 測繪儀器不檢測，不校對、不改正限差，用問題儀器測繪，用不符合規(guī)定的儀器測繪房屋的面積一定

12、是不準(zhǔn)確的。 24：不熟悉技術(shù)，不經(jīng)過持證上崗會發(fā)生的錯誤？ 近段時間來，由于房產(chǎn)測繪市場的開放，一些非專業(yè)的隊伍打著專業(yè)的旗號從事房產(chǎn)測繪，不經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，或則一上崗就測繪，不了解房產(chǎn)法規(guī)，標(biāo)準(zhǔn)，甚至是非專業(yè)的的人員搞房產(chǎn)測繪，這是一定會出現(xiàn)房屋面積錯誤的，而且是可怕的。25：規(guī)章制度不健全發(fā)生的面積錯誤？ 每個房產(chǎn)測繪單位都要具備嚴(yán)格的測繪質(zhì)量檢查、驗收制度；在一般的情況下，對測繪的數(shù)據(jù)要實行自檢、互檢，在此基礎(chǔ)上，由專兼職質(zhì)量檢查人員做最后的檢查，對測繪成果做進一步的評定，合格后再由審核人員驗收，簽字蓋章后出具測繪成果；然而，不少單位是沒有這些程序的，必然會造成錯漏面積的發(fā)生，而且有的是

13、致命的錯誤。 26：國標(biāo)和有關(guān)文件本身存在某些缺陷也會造成面積的計算和判斷錯誤？ 例如，房屋建筑面積的定義表述矛盾，語法不對，引起全國對陽臺的面積計算的五花八門；有些文件對走廊問題的不全面界定，也引起相關(guān)廊道問題的面積計算混亂等。29：糾正房屋面積錯誤的方法有哪些？ 熟讀國標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行國標(biāo)，到實地測繪，不漏掉所有測繪的項目，和房屋關(guān)系人密切溝通，用精良和先進的儀器，用最好的技術(shù)水平和技術(shù)人員，最具信譽和最具有資格的房產(chǎn)測繪單位，用公正合理合法的方法，仔細(xì)分析，嚴(yán)格檢查，認(rèn)真負(fù)責(zé)，完美的服務(wù)態(tài)度和職業(yè)道德等；才是糾正房屋面積錯誤的好方法。4：什么是多（或少）計算面積？房屋的 答：房產(chǎn)測量規(guī)范中對

14、房屋的各部位、結(jié)構(gòu)、附屬房屋等，規(guī)定十分清楚明了，但有時候各地的情況不盡相同，把應(yīng)該或不應(yīng)該計算面積的部位不計算和計算，例如：外墻抹灰不計算面積，樓梯下空間又計算面積（樓梯已計算過），這樣，房屋的面積就會出現(xiàn)多或少。30：房屋面積誤差不是錯誤？ 在理論上說，測繪上的數(shù)據(jù)是沒有真正的最精確的數(shù)值的，房屋面積測繪也不例外；也就是說它一定會有誤差，這誤差只要在允許的范圍內(nèi)（即“精度“范圍）在這個范圍內(nèi)就是正確的，是允許的，他不叫錯誤，就象2.04*2.04=4.0616也等于4.06一樣，后面的0.0016就舍掉了，你不能說他是錯誤；但是如果2.04*2.04=4.07，那就是錯誤16：功能區(qū)的劃分不正確會是面積分?jǐn)偛徽_