總部經(jīng)濟(jì)下的商務(wù)花園項目發(fā)展

1、總部經(jīng)濟(jì)下的商務(wù)花園商務(wù)花園產(chǎn)品發(fā)展的原則探討從制造產(chǎn)地到世界制造業(yè)中心，中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時，很多國內(nèi)知名企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，也紛紛開始重新進(jìn)行自身總部的選址。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，總部經(jīng)濟(jì)成為許多中國大城市（如北京、上海）的經(jīng)濟(jì)增長點?？梢哉f，總部經(jīng)濟(jì)在一定程度上成為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的有效手段。正如前面文章所言，作為總部聚集區(qū)重要形式之一的商務(wù)花園，近年來在各地政府和開發(fā)商的扶持之下獲得了長足的發(fā)展。例如在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的北京，“總部經(jīng)濟(jì)下的商務(wù)花園”已成為相對成熟的產(chǎn)品，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面作出了很大的貢獻(xiàn)。然而在其他眾多城市，商務(wù)花園的形成

2、和發(fā)展卻還是一個長期的過程，拔苗助長只能使商務(wù)花園成為“無源之水、無本之木”。因而在發(fā)展商務(wù)花園產(chǎn)品時，開發(fā)商應(yīng)適當(dāng)遵從因時制宜、因地制宜和因人制宜的原則。所謂因時制宜，是指商務(wù)花園應(yīng)符合不同生命周期的企業(yè)需求，開發(fā)商應(yīng)針對不同的需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計；所謂因地制宜，是指商務(wù)花園應(yīng)符合不同城市和地區(qū)的實際情況，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身區(qū)域的特征來確定發(fā)展策略；而所謂因人制宜，則是指商務(wù)花園應(yīng)符合不同開發(fā)商的實力，開發(fā)商要根據(jù)自身的能力來選擇相應(yīng)的開發(fā)模式。為了能將以上內(nèi)容闡述得更加清晰，接下來我們以北京為例，詳細(xì)闡述因時制宜、因地制宜和因人制宜原則的具體內(nèi)涵。* 因時制宜從生命周期的角度出發(fā)，企業(yè)的發(fā)展需要

3、經(jīng)歷若干階段，從生存期、成長期到成熟期、衰敗期，每個階段的企業(yè)在總部選址時都有著不同的需求。這正如出生的嬰兒和健壯的成年人需求不同一樣，因而開發(fā)商要根據(jù)不同階段的企業(yè)來“投其所好”，切勿找錯“對象”，這就是因時制宜的內(nèi)涵。首先來看生存期的“嬰兒”企業(yè)，這個階段的企業(yè)所追求的“第一要義”是“能否生存下去”。在“活著”這個信念的指引之下，節(jié)省公司開支就顯得格外重要。因而，良好的辦公環(huán)境、彰顯自己身份的顯赫位置對其不具有很強的誘惑力。企業(yè)追求目標(biāo)的“低下”，導(dǎo)致了商務(wù)花園這種奢侈品難以成為其“盤中大餐”。對于此階段的企業(yè)，開發(fā)商可暫不考慮其需求，更無須將其作為主要的客戶予以看待，因為他們還需慢慢的成

4、長。而對于成長期的企業(yè)，“活著”此時已不再是企業(yè)經(jīng)營的第一要務(wù)。在“嬰兒期”的后期，此類企業(yè)早將自己的總部移入了知名寫字樓中，希望能在該寫字樓的光環(huán)照耀下茁壯成長。而步入“成長期”后，這些“年青人”已經(jīng)不滿足于此，非獨立使用已無法滿足企業(yè)形象展示的需要，此時的借勢已不太重要了。在這種背景之下，商務(wù)花園逐漸成為企業(yè)總部選址時的首選產(chǎn)品，因為它具有獨立性、具有良好的形象展示功能。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，這類企業(yè)的數(shù)量會日益增加。因而，成長期的企業(yè)應(yīng)是開發(fā)商重點贏取的客戶。對于此類客戶，在商務(wù)花園的產(chǎn)品設(shè)計時，應(yīng)強調(diào)產(chǎn)品的獨立性，并且要加強產(chǎn)品的形象展示功能。接下來我們看成熟期的企業(yè)，對于體系龐大的成熟期企

5、業(yè)，規(guī)模和市場占有率都已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)穩(wěn)定的程度。在此條件下，分散辦公已經(jīng)難以滿足企業(yè)發(fā)展的需求，控制成本、集約化的發(fā)展模式成為眾多企業(yè)的選擇。因而具有相當(dāng)實力的大企業(yè)逐漸將各種研發(fā)、辦公和配套生活設(shè)施規(guī)劃在一起，形成規(guī)模巨大的商務(wù)花園。例如愛立信為了一改目前分散辦公的局面，將其中國研發(fā)總院、中國地區(qū)總部落戶于中關(guān)村科技園區(qū)的電子城西區(qū)。此項目總占地面積達(dá)到4萬平方米，其中一期占地2萬平方米，建筑面積超過42000平方米。而同樣落戶于望京的摩托羅拉園區(qū)和研發(fā)中心，總占地面積更是達(dá)到9.7公頃，它的一期建筑面積高達(dá)55000平方米。對于此類成熟期企業(yè)，開發(fā)商應(yīng)適時抓住客戶“集約化發(fā)展”的心理。在產(chǎn)

6、業(yè)鏈條比較完善、配套設(shè)施齊全的區(qū)域，根據(jù)具體需求提供規(guī)模較大的區(qū)域開發(fā)商務(wù)花園產(chǎn)品，通過規(guī)?；陌l(fā)展來降低客戶的辦公成本。對于成熟期企業(yè)，以上所述的集約化辦公僅僅是推動商務(wù)花園發(fā)展的一個因素。除此之外，企業(yè)的行業(yè)特征也發(fā)揮了極為重要的作用。例如制藥、郵政、食品和航空航天設(shè)備等多個行業(yè)的公司，其生產(chǎn)和制造工藝均要求良好的衛(wèi)生和自然環(huán)境條件，因而總部設(shè)置于擁有良好生態(tài)環(huán)境的區(qū)域是與其企業(yè)形象相一致。例如食品行業(yè)的世界500強企業(yè)farmland industries的總部就設(shè)置在密蘇里堪薩斯城的郊區(qū)，航空航天巨頭lockheed martin的總部就選在馬里蘭州湖畔，而化工企業(yè)驕子chevron

7、texaco的總部則設(shè)在加州的st. ramon城市邊緣的低密度生態(tài)區(qū)。對于這部分成熟企業(yè)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美是制約其總部選址的關(guān)鍵因素。因而開發(fā)商可選擇城市邊緣區(qū)域來開發(fā)商務(wù)花園產(chǎn)品，通過項目自身和外在環(huán)境的塑造來吸引客戶。 * 因地制宜盡管商務(wù)花園的發(fā)展是推動總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“引擎”，但并非所有的區(qū)域和城市都適合發(fā)展類似產(chǎn)品。投資這一總部經(jīng)濟(jì)項目需要具備良好的軟環(huán)境，換句話說，商務(wù)花園需要完善的產(chǎn)業(yè)鏈和便利的交通網(wǎng)絡(luò)予以支持。除此之外，濃厚的國際化生活氛圍、成熟的生活配套等因素也發(fā)揮著極為重要的作用。因而，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身項目所處的位置，來衡量是否適合發(fā)展商務(wù)花園，如果適合則應(yīng)面對哪類客戶進(jìn)行產(chǎn)品

8、銷售。這就是本文所說的因地制宜的具體內(nèi)涵。1) 產(chǎn)業(yè)鏈條完善的區(qū)域可形成商務(wù)花園對于it行業(yè)的眾多大企業(yè)而言，其總部并不一定需要聚集在城市核心區(qū)域。由于此類企業(yè)具有很強的行業(yè)聚集性，因而他們往往更樂于聚集在傳統(tǒng)軟件公司的聚集區(qū)。在此特性影響之下，具有良好生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈條完善的區(qū)域就成為此行業(yè)的喜好之處。而作為“中國硅谷”的中關(guān)村和上地區(qū)域，依托城市西北部的優(yōu)勢，擁有了得天獨厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。同時在政府政策引導(dǎo)之下，此區(qū)域已形成相當(dāng)完善的it產(chǎn)業(yè)鏈。無論是從研發(fā)到中間環(huán)節(jié)，還是從中間環(huán)節(jié)到產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈的完善為區(qū)域儲備了大量的高科技人才。以上兩方面因素的結(jié)合，使得中關(guān)村和上地區(qū)域成為眾多

9、it企業(yè)的總部首選地，其中又尤以上地信息產(chǎn)業(yè)基地突出。位于該基地內(nèi)部的中關(guān)村科技園區(qū)，吸引了23家全球500強企業(yè)在此設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)，例如hp、甲骨文公司，此外還有本土的聯(lián)想和北大方正等大型智力型企業(yè)。對于產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展成熟的區(qū)域，開發(fā)商完全可以依托現(xiàn)有優(yōu)勢，在結(jié)合相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求的基礎(chǔ)之上，發(fā)展適合此產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）的商務(wù)花園產(chǎn)品。然而，由于并非所有產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）都需要類似產(chǎn)品，因此開發(fā)商要適度謹(jǐn)慎。2) 國際化生活氛圍濃厚、生活配套成熟的區(qū)域也可形成商務(wù)花園產(chǎn)業(yè)鏈條的完善能促使商務(wù)花園的產(chǎn)生和發(fā)展，但如果此條件不具備，那是否就意味著我們只能“望而生嘆”呢？答案當(dāng)然是否定的，如果區(qū)域內(nèi)國際化生活氛圍濃厚、

10、生活配套成熟，則也有可能適合發(fā)展商務(wù)花園產(chǎn)品。地處北京東北部的望京區(qū)域，原本就具有一定的國際化商務(wù)氛圍，西門子、國際竹藤組織總部、lg、松下等跨國公司的入住，促使區(qū)域形成了完善的電子產(chǎn)業(yè)鏈。而即將入住該區(qū)域的愛立信中國總部、摩托羅拉和北電網(wǎng)絡(luò)，更加強了望京的國際化商務(wù)氛圍。在國際化商務(wù)氛圍日益增強的同時，望京區(qū)域的生活配套設(shè)施也日趨完善。按照規(guī)劃，未來該區(qū)域?qū)⒋罅恳M(jìn)國際大型商業(yè)企業(yè)，如英國百安居、美國沃爾瑪、法國樂華梅蘭、家樂福，以及瑞典宜家家居等。商務(wù)功能的加強和商業(yè)功能的引入，將使望京區(qū)域由單一的居住生活區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楣δ軓?fù)合的綜合性城市區(qū)域。依托以上兩方面優(yōu)勢，望京吸引了世界500強中本土化

11、水平較高的企業(yè)，從而使商務(wù)花園產(chǎn)品落戶于中關(guān)村科技園區(qū)的電子城西區(qū)。望京科技園區(qū)的發(fā)展，提供給我們開發(fā)商眾多有益的經(jīng)驗。對于那些不具備完善產(chǎn)業(yè)鏈的區(qū)域而言，通過國際化生活氛圍的營造和生活配套設(shè)施的完善，區(qū)域內(nèi)也有可能培育出適合商務(wù)花園生存的“沃土”。3) 擁有便利交通網(wǎng)絡(luò)、良好形象展示面的區(qū)域，同樣可形成商務(wù)花園上文分析了產(chǎn)業(yè)鏈條、國際化生活氛圍和生活配套設(shè)施等條件的影響，對于一個諸條件都不具備的項目而言，商務(wù)花園也未必不能在此出現(xiàn)。但此時項目就需要具備另外一個很重要的條件，那就是要擁有便利的交通網(wǎng)絡(luò)，同時要有很好的形象展示面。北京西南部的豐臺總部基地，缺乏濃厚的國際化氛圍、明晰的產(chǎn)業(yè)鏈條和產(chǎn)

12、業(yè)基礎(chǔ)，當(dāng)前條件下不具備發(fā)展商務(wù)花園的條件。然而該基地緊鄰京石高速公路，道路通行能力非常理想，同時又具有良好的形象展示力。這兩點優(yōu)勢吸引了眾多“經(jīng)京石高速北上”的外地企業(yè)，因為對于他們而言，良好的形象展示可帶來極強的廣告宣傳效應(yīng)。同時，豐臺區(qū)用地充裕度比較高，滿足建立規(guī)模較小的獨立辦公建筑的需要，因而優(yōu)美舒適的辦公環(huán)境、低廉的辦公成本也吸引了外地企業(yè)的入住。由于總部基地周邊還沒有相當(dāng)?shù)木幼『蜕虡I(yè)配套設(shè)施，因而其打造的是一種“飛地”，即與周邊城市環(huán)境現(xiàn)狀不同的商務(wù)小環(huán)境。為了滿足商務(wù)花園產(chǎn)品的發(fā)展需求，園區(qū)之內(nèi)規(guī)劃了4萬平米的公寓作為居住配套，同時還將加大商業(yè)設(shè)施的配套規(guī)模。隨著法國樂華梅蘭大型

13、建材超市、法國歐尚連鎖超市的引入，總部基地區(qū)域的商業(yè)環(huán)境將得到顯著改善。對于商務(wù)花園產(chǎn)品，不同的企業(yè)對應(yīng)著不同的需求。因而，作為項目的具體操作者，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身項目的條件因勢利導(dǎo)，選擇適合本區(qū)域、本地塊的客戶入住，切忌無針對性的進(jìn)行產(chǎn)品定位，更忌不合時宜的發(fā)展商務(wù)花園產(chǎn)品。 * 因人制宜作為總部經(jīng)濟(jì)的載體，商務(wù)花園的興建需要雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，不一定適合所有的開發(fā)商進(jìn)行運營，因而項目的運作者應(yīng)量力而行，選擇不同的模式進(jìn)行商務(wù)花園的開發(fā)建設(shè)。與前述原則類似，這就是因人制宜原則的具體內(nèi)涵。1) 商務(wù)花園產(chǎn)品的定制化生產(chǎn)為了滿足商務(wù)花園的低密度特征，必須有大面積的綠化作為基礎(chǔ)，因此先期階段眾多項目均致

14、力于環(huán)境的營造。在營造完外部環(huán)境之后，資金實力雄厚的開發(fā)商會采用定制化的生產(chǎn)模式，即針對入住園區(qū)的客戶需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計工作。定制化的產(chǎn)品滿足了客戶的特定需求，降低了項目運作的不確定性。但由于產(chǎn)品具有極強的針對性，因而若入住企業(yè)違約，則產(chǎn)品再次入市的風(fēng)險將明顯加大。鑒于以上分析，綜合實力較強的開發(fā)商可能比較適合此類開發(fā)模式。因為，定制化的生產(chǎn)要求開發(fā)商擁有雄厚的資金實力，同時還要具備暢通的招商渠道。除此之外，具有一定政府背景也是項目成敗的關(guān)鍵因素，這在海淀eod項目上體現(xiàn)最為明顯。海淀eod區(qū)域地處上風(fēng)上水區(qū)位、自然環(huán)境優(yōu)美，吸引了眾多世界500強企業(yè)總部在此落戶。然而此類企業(yè)大多希望擁有定制化

15、的產(chǎn)品，從而加大了項目運營商的風(fēng)險。然而本項目開發(fā)商依托與海淀區(qū)政府的良好關(guān)系，通過分稅的模式獲得了比較優(yōu)惠的政策，從而降低了項目運作的風(fēng)險。2) 商務(wù)花園產(chǎn)品的規(guī)模化生產(chǎn)與定制化產(chǎn)品生產(chǎn)相比，規(guī)?；a(chǎn)使產(chǎn)品適應(yīng)面增大，可以滿足不同公司的不同需求。因而，此種模式比較適合于資金實力相對薄弱的開發(fā)商。由于項目的成敗取決于對目標(biāo)客戶的準(zhǔn)確判斷、取決于對需求產(chǎn)品的精確把握，因而盡管對資金實力要求較低，但要求開發(fā)商具備豐富的開發(fā)經(jīng)驗和準(zhǔn)確的市場判斷能力。在總部基地發(fā)展初期，規(guī)?；a(chǎn)就成為開發(fā)商的首選模式。開發(fā)商在完成外部環(huán)境建設(shè)之后，采取了多產(chǎn)品形態(tài)的銷售策略，滿足了眾多外地進(jìn)京企業(yè)的需求。此種模式在一定程度上彌補了資金不足的影響，但同時規(guī)?；纳a(chǎn)也帶來了對需求把握的錯失。由于項目對客戶面積需求