西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、西安文海工程咨詢有限公司目錄第一章項(xiàng)目摘要.11.1項(xiàng)目公司.11.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介.11.3客戶基礎(chǔ).21.4市場(chǎng)機(jī)遇.21.5項(xiàng)目資金及合作.3第二章公司介紹.42.1公司組織結(jié)構(gòu).42.2公司地理位置.42.3公司發(fā)展戰(zhàn)略.4第三章項(xiàng)目介紹.53.1開發(fā)目標(biāo).63.2項(xiàng)目建設(shè)基本方案.63.3項(xiàng)目功能分區(qū)及主要建設(shè)方案.8第四章市場(chǎng)分析.124.1政策符合性分析.124.2項(xiàng)目市場(chǎng)前景.154.3市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè).17第五章項(xiàng)目區(qū)位選擇及建設(shè)條件.215.1區(qū)位選擇.215.2基地概況.215.3建設(shè)條件.21第六章項(xiàng)目背景與swot分析.256.1項(xiàng)目開發(fā)背景.266.2項(xiàng)目開發(fā)情況.276.

2、3項(xiàng)目swot分析.28西安文海工程咨詢有限公司第七章項(xiàng)目開發(fā)模式與開發(fā)策略.317.1項(xiàng)目開發(fā)模式.317.2項(xiàng)目開發(fā)策略.32第八章設(shè)計(jì)方案與價(jià)值評(píng)估.358.1設(shè)計(jì)目標(biāo)與原則.358.2設(shè)計(jì)方案.398.3項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估.43第九章營(yíng)銷策略.459.1項(xiàng)目需求分析.459.2目標(biāo)市場(chǎng).459.3供給競(jìng)爭(zhēng)分析.479.4營(yíng)銷推廣計(jì)劃.47第十章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與控制.5010.1風(fēng)險(xiǎn)分析.5010.2項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制.53第十一章投資估算與資金籌措.5711.1投資估算編制說(shuō)明.5711.2投資估算.5811.3資金籌措及資金使用計(jì)劃.67第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).6912.1收入估算.6912.2

3、效益分析.70西安文海工程咨詢有限公司西安養(yǎng)老養(yǎng)生基地項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書編制單位：西安文海工程咨詢有限公司二一四年五月西安文海工程咨詢有限公司第一章項(xiàng)目概要1.1項(xiàng)目公司公司自成立以來(lái)，全體員工同心協(xié)力、精益求精、誠(chéng)信做人、靈活做事、積極開展業(yè)務(wù)，取得了良好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。公司本著抓住機(jī)遇，與時(shí)俱進(jìn)的宗旨，開拓進(jìn)取、艱苦奮斗、以專一化操作、多元化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作為理念發(fā)展業(yè)務(wù)。全體員工滿腔熱枕、共同努力，以卓越的業(yè)績(jī)回報(bào)社會(huì)。1.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.2.1項(xiàng)目名稱西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村1.2.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)陜西省藍(lán)田縣1.2.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村是藍(lán)田縣政府為了配合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展而招商引進(jìn)的配套

4、項(xiàng)目。1.3客戶基礎(chǔ)1.4市場(chǎng)機(jī)遇21世紀(jì)，中國(guó)已成為世界上老齡人口最多的國(guó)家，占世界老齡人口總數(shù)的20%，并正以年均約3%的速度增長(zhǎng)。由此可見，解決好養(yǎng)老問(wèn)題已成為影響到構(gòu)建“和諧社會(huì)”的基礎(chǔ)性問(wèn)題。根據(jù)報(bào)告，中國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口的1.8，低于發(fā)達(dá)國(guó)家5至7的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2至3的水平?，F(xiàn)階段，我國(guó)的老年住宅的開發(fā)建設(shè)還處于起步探索階段，開放式純贏利性的老年住宅或公寓幾乎接近于西安文海工程咨詢有限公司市場(chǎng)空白，老年住宅這一產(chǎn)品存在巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。另一方面，旅游業(yè)作為“無(wú)煙工業(yè)”和“綜合性產(chǎn)業(yè)”，具有“一業(yè)興，百業(yè)旺”的帶動(dòng)作用。近年來(lái)，隨著社會(huì)的發(fā)展和全民文化水平的提

5、高，人們的旅游觀念逐漸向重人文、重自然、重歷史古跡等方面轉(zhuǎn)變，這對(duì)旅游景區(qū)提出了更高的要求和更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。1.5項(xiàng)目資金及合作1、股權(quán)融資方式2、債權(quán)融資方式西安文海工程咨詢有限公司第二章公司介紹2.1公司組織結(jié)構(gòu)2.2公司地理位置項(xiàng)目位于藍(lán)田縣城南新區(qū)東北角，與縣城隔灞河相望，5分鐘車程可達(dá)縣城中心。2.3公司發(fā)展戰(zhàn)略任何企業(yè)的發(fā)展都需要有一定的戰(zhàn)略規(guī)劃，遵循良性的發(fā)展規(guī)律，陜西世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司也不例外。企業(yè)的做大做強(qiáng)有三方面最為重要，資金、人才、品牌?？梢哉f(shuō)資金是根本，人才是保障，品牌是提升。資金是任何企業(yè)發(fā)展的根本。缺乏資金，資金斷流不單企業(yè)無(wú)法發(fā)展，就連能否生存都是個(gè)問(wèn)題，

6、只有資金有保證，才能談到發(fā)展。從資金角度看企業(yè)的發(fā)展可以分為三個(gè)階段前期階段、成熟階段、穩(wěn)步壯大階段。也可以稱之為資金發(fā)展的三部曲，一資金快速回籠，二融資上市、三穩(wěn)步擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額。西安文海工程咨詢有限公司第三章項(xiàng)目介紹3.1開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)主要圍繞解決養(yǎng)老的社會(huì)問(wèn)題，并與養(yǎng)生、旅游相結(jié)合，為社會(huì)健康養(yǎng)老、商業(yè)交流和文化交流做出貢獻(xiàn)。3.2項(xiàng)目建設(shè)基本方案3.2.1規(guī)劃建設(shè)年限與階段本項(xiàng)目計(jì)劃2014年7月開工建設(shè)，2017年12月竣工，建設(shè)期三年六個(gè)月。3.2.2項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)1、是滿足我國(guó)齡化人口的快速增長(zhǎng)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需要2、項(xiàng)目建設(shè)是滿足現(xiàn)代人休閑養(yǎng)生的生活需求3、項(xiàng)目建設(shè)是優(yōu)化當(dāng)

7、地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需要3.2.3建設(shè)內(nèi)容該項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于藍(lán)田縣城南區(qū)藍(lán)水路，總占地789畝（凈用地719畝），分三期建設(shè)。3.3項(xiàng)目功能分區(qū)及主要建設(shè)方案1、養(yǎng)老養(yǎng)生理療會(huì)館：2、體育場(chǎng)：3、養(yǎng)生會(huì)所、養(yǎng)心殿：4、養(yǎng)老基地：5、養(yǎng)生苑：6、書畫院：7、職工居住區(qū)：西安文海工程咨詢有限公司第四章市場(chǎng)分析4.1政策符合性分析1.項(xiàng)目符合我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃的要求2.符合國(guó)務(wù)院出臺(tái)的關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見3.符合國(guó)務(wù)院印發(fā)的關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見4.符合陜西省旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃5.符合陜西省關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的若干意見4.2項(xiàng)目市場(chǎng)前景加

8、強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，已越來(lái)越成為各級(jí)黨委政府關(guān)心、社會(huì)廣泛關(guān)注、群眾迫切期待解決的重大民生問(wèn)題。同時(shí)，隨著我國(guó)綜合國(guó)力的不斷增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增多，公共財(cái)政更多地投向民生領(lǐng)域，以及人民群眾自我保障能力的提高，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)已具備了堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。隨著中國(guó)老齡化人口的快速增長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療、服務(wù)甚至金融業(yè)都有望得到政策支持，從而開啟新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)窗口。8月16日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，將從建設(shè)、服務(wù)、模式創(chuàng)新等多個(gè)方面加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老

9、市場(chǎng)誕生。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，2013年突破2億，2025年突破3億，2034年突破4億。另西安文海工程咨詢有限公司據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬(wàn)億元。與此同時(shí)，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”也在逐漸升溫，目前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)消費(fèi)需求在3萬(wàn)億元以上，2050年左右將達(dá)到5萬(wàn)億元，一個(gè)潛力極大的新興產(chǎn)業(yè)正在形成。4.3市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1、老年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2、項(xiàng)目所處區(qū)域老年住宅市場(chǎng)供需現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)本項(xiàng)目工程開發(fā)占地達(dá)719畝，主要建設(shè)老年公寓、住宅，并圍

10、繞老年公寓建設(shè)療養(yǎng)所、陪護(hù)室、娛樂(lè)室等。第五章項(xiàng)目區(qū)位選擇及建設(shè)條件5.1區(qū)位選擇項(xiàng)目位于藍(lán)田縣城南新區(qū)東北角，與縣城隔灞河相望，5分鐘車程可達(dá)縣城中心。5.2基地概況西安老養(yǎng)生度假村項(xiàng)目用地位于藍(lán)田縣城主城區(qū)以南，用地形態(tài)呈7形，建設(shè)總用地面積789畝，其中道路用地70畝，度假區(qū)用地719畝。該區(qū)地勢(shì)平坦，現(xiàn)為農(nóng)耕用地。5.3建設(shè)條件5.3.1自然條件1.地形地貌2.地質(zhì)條件西安文海工程咨詢有限公司3.氣象條件4.水文條件5.交通條件項(xiàng)目在此建設(shè)，項(xiàng)目所在地的地形、地貌及氣候情況能滿足建設(shè)要求。5.3.2社會(huì)條件藍(lán)田縣良好的社會(huì)條件為項(xiàng)目在此建設(shè)在創(chuàng)造了良好的條件。5.3.3文化及自然資源1

11、、湯峪溫泉：2、藍(lán)田玉：3、廚師之鄉(xiāng)：4、藍(lán)田猿人遺址：5.3.4項(xiàng)目開發(fā)已具備條件1、根據(jù)西安市人民政府辦公廳文件西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市2013年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃的通知（市政辦發(fā)【2013】48號(hào)文），西安世茂養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項(xiàng)目已經(jīng)被列為西安市2013年重點(diǎn)前期項(xiàng)目。2、根據(jù)藍(lán)田縣發(fā)展和改革委員會(huì)文件藍(lán)發(fā)該發(fā)【2014】015號(hào)文，西安世茂養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項(xiàng)目已于2014年一月正式獲得備案確認(rèn)。3、招商引資政策藍(lán)田縣招商局嚴(yán)格按照縣委、縣政府以“開發(fā)促發(fā)展”的戰(zhàn)略決策，以全新的招商理念，真誠(chéng)的服務(wù)態(tài)度為投資者打造和諧的投資平臺(tái)，營(yíng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，藍(lán)田縣湯峪溫泉旅游度

12、假區(qū)，作為西安文海工程咨詢有限公司陜西秦嶺北麓地?zé)豳Y源開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一，規(guī)劃面積7.6平方公里，區(qū)內(nèi)的溫泉?dú)v史悠久，儲(chǔ)量豐富，是投資旅游、度假和房地產(chǎn)的理想地方。已經(jīng)被列為藍(lán)田縣人民政府列為鼓勵(lì)投資的重點(diǎn)區(qū)域?？h城南區(qū)開發(fā)投資7億元的天鵝湖項(xiàng)目正在建設(shè)之中。灞河縣城段綜合治理項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的進(jìn)行，項(xiàng)目完成后，灞河兩岸將成為眾多客商投資的風(fēng)水寶地。并且根據(jù)當(dāng)?shù)卣猩桃Y產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，旅游、商貿(mào)及其他現(xiàn)代服務(wù)項(xiàng)目、以商用、居住為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等都被列為藍(lán)田縣鼓勵(lì)投資的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目的建設(shè)已經(jīng)獲得當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的支持和認(rèn)可，前期工作開展順利，已經(jīng)具備開工建設(shè)條件。西安文海工程咨詢有限公司第六

13、章項(xiàng)目背景與swot分析6.1項(xiàng)目開發(fā)背景藍(lán)田縣歷史悠久，藍(lán)田玉聞名中外，自然景觀、人文古跡眾多。有古遺址、古墓葬、古建筑、石刻、革命舊址等29處，國(guó)家、省、市重點(diǎn)文物保護(hù)單位25處。同時(shí)，藍(lán)田溫泉?dú)v史悠久，儲(chǔ)量豐富。近年來(lái)，當(dāng)?shù)卣柚S富的自然資源和歷史人文優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游業(yè)，帶動(dòng)藍(lán)田經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使人民生活水平得到了顯著提高。但是目前，當(dāng)?shù)芈糜问杖胫饕劳修r(nóng)家樂(lè)、旅游景點(diǎn)兩大吸引力，旅游資源較多，開發(fā)還不夠全面。本項(xiàng)目充分利用藍(lán)田豐富的旅游資源，建設(shè)集養(yǎng)老、養(yǎng)生、旅游、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的大型綜合度假村，項(xiàng)目建成后，可大力推動(dòng)社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)和當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，促進(jìn)富民強(qiáng)縣和對(duì)內(nèi)對(duì)外開放，

14、有利于資源整合、美化城市景觀、改善養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境和旅游環(huán)境，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展?？傊?，為使藍(lán)田旅游業(yè)得到健康較快發(fā)展，進(jìn)一步改善城市景觀，建設(shè)當(dāng)?shù)靥厣袼孜幕O(shè)施，加大旅游環(huán)境保護(hù)和改造力度。項(xiàng)目充分利用藍(lán)田悠久的歷史文化和豐富的自然資源，倡導(dǎo)“健康養(yǎng)老、自然養(yǎng)生、綠色旅游”，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高居民收入、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極意義，是促進(jìn)藍(lán)田旅游業(yè)發(fā)展的需要，也是我國(guó)促進(jìn)城市建設(shè)、提高人民生活水平的需要。6.2項(xiàng)目開發(fā)情況西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村是藍(lán)田縣政府為了配合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展而招商引進(jìn)的配套項(xiàng)目。6.3項(xiàng)目swot分析一、優(yōu)勢(shì)西安文海工程咨詢有限公司二、劣勢(shì)三、機(jī)會(huì)四、風(fēng)險(xiǎn)分析

15、結(jié)論：該項(xiàng)目雖然有一定的風(fēng)險(xiǎn)存在，但在整體看來(lái)，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利用陜西世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司既有客戶資源，又有先期宣傳原則的優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必能在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中出彩。西安文海工程咨詢有限公司第七章項(xiàng)目開發(fā)模式與開發(fā)策略7.1項(xiàng)目開發(fā)模式7.1.1我國(guó)養(yǎng)老旅游度假區(qū)開發(fā)模式分析我國(guó)養(yǎng)老旅游度假區(qū)主要形成了以下五種主要發(fā)展模式。1、候鳥式養(yǎng)老模式2、居家式養(yǎng)老模式3、療養(yǎng)型養(yǎng)老模式4、立體化養(yǎng)老模式5、農(nóng)家休閑養(yǎng)老模式五種模式在產(chǎn)品特色、目標(biāo)群體、盈利模式上有所差異、各有所長(zhǎng)。前兩種目前較為普遍，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，后三種則剛剛起步，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽蟆?.1.2本項(xiàng)目開發(fā)模式選擇綜合分析各類開發(fā)模

16、式的特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模及內(nèi)容，西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項(xiàng)目擬采用立體化養(yǎng)老模式。7.2項(xiàng)目開發(fā)策略本項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位交通、發(fā)展環(huán)境、場(chǎng)地規(guī)模、資金實(shí)力和資源整合能力選擇適合的開發(fā)策略，、做好“四個(gè)結(jié)合”。1、專業(yè)化與綜合化的結(jié)合2、公益性與市場(chǎng)化的結(jié)合3、地產(chǎn)銷售與多元經(jīng)營(yíng)的結(jié)合4、自主經(jīng)營(yíng)與合作經(jīng)營(yíng)的結(jié)合西安文海工程咨詢有限公司第八章設(shè)計(jì)方案及價(jià)值評(píng)估8.1設(shè)計(jì)目標(biāo)及原則一、設(shè)計(jì)目標(biāo)總體目標(biāo)：依據(jù)藍(lán)田的自然、人文優(yōu)勢(shì)，挖掘藍(lán)田溫泉文化、藍(lán)田美食文化、藍(lán)田玉文化及藍(lán)田人文文化，打造以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的綜合養(yǎng)老養(yǎng)生旅游項(xiàng)目。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念規(guī)劃設(shè)計(jì)圍繞養(yǎng)老養(yǎng)生為主題，融入溫泉養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、社區(qū)養(yǎng)老養(yǎng)

17、生、美食養(yǎng)生、玉器養(yǎng)生五大元素，結(jié)合藍(lán)田悠久的歷史人文文化，構(gòu)建七大養(yǎng)生板塊，形成藍(lán)田乃至西北地區(qū)的養(yǎng)老度假村標(biāo)桿。三、設(shè)計(jì)原則1、統(tǒng)一規(guī)劃，合理分部，無(wú)障礙設(shè)計(jì)原則2、有本身特色原則3、保護(hù)自然環(huán)境和生態(tài)平衡原則4、協(xié)調(diào)開發(fā)原則5、最佳保護(hù)原則四、建設(shè)的特色1、具有鮮明的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特色2、具有鮮活的生態(tài)特色3、具有文化品位的建筑特色五、項(xiàng)目運(yùn)作理念8.2設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)2、設(shè)計(jì)概念西安文海工程咨詢有限公司3、規(guī)劃設(shè)計(jì)4、建筑風(fēng)格5、功能分類6、建筑日照7、消防設(shè)計(jì)8、景觀設(shè)計(jì)9、可持續(xù)性設(shè)計(jì)10、環(huán)保設(shè)計(jì)（1）污廢水處理（2）廢氣11、市政公共設(shè)施8.3項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估擬建的西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村

18、開發(fā)，既要求被開發(fā)資源要有很高的利用價(jià)值，也要有可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值，同時(shí)還要求具備吸引、容納其它配套設(shè)施和功能，從而使其才能具有更高的實(shí)用價(jià)值。同時(shí)，要求在能耗上要有最少的開發(fā)投資，最短的建設(shè)周期，以期達(dá)到使用功能最大限度的發(fā)揮、投資回報(bào)快，經(jīng)濟(jì)效益高的目的。第九章營(yíng)銷策略9.1項(xiàng)目需求分析人口老齡化程度的加深，致使全社會(huì)正在面對(duì)著一個(gè)龐大的老年群體，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題已成為整個(gè)社會(huì)亟待解決的問(wèn)題，西安世茂養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項(xiàng)目在某種程度上無(wú)疑緩解了這一社會(huì)矛盾。西安文海工程咨詢有限公司9.2目標(biāo)市場(chǎng)作為大規(guī)模，多功能組合的養(yǎng)老項(xiàng)目，其消費(fèi)具有廣域性、常年性、經(jīng)常性的特點(diǎn)，其市場(chǎng)面廣。一、目標(biāo)消費(fèi)群體

19、客源分析二、目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分9.3供給競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目的創(chuàng)建在整體有序開發(fā)的基礎(chǔ)上，通過(guò)項(xiàng)目設(shè)置、環(huán)境營(yíng)造、功能配套、設(shè)施健全等方面主題高效發(fā)揮，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。9.4營(yíng)銷推廣計(jì)劃1、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理2、進(jìn)行細(xì)致的營(yíng)銷3、做好自身品牌總之，公司會(huì)通過(guò)西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村養(yǎng)老項(xiàng)目的延伸，不斷誘發(fā)社會(huì)對(duì)新的養(yǎng)老概念的認(rèn)可，鼓勵(lì)人們向往新的養(yǎng)老方式，吸引他們前來(lái)養(yǎng)老。并且，在接待和服務(wù)上盡量使不同類型、不同性格的老人均能得到滿足。西安文海工程咨詢有限公司第十章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與控制西安養(yǎng)老養(yǎng)生度假村項(xiàng)目要經(jīng)歷4個(gè)階段，即項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目建設(shè)前期階段、項(xiàng)目建設(shè)階段及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段。在每個(gè)階段都會(huì)

20、面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)。10.1風(fēng)險(xiǎn)分析10.1.1項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中擁有最大不確定性、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段。決策的準(zhǔn)確與否關(guān)系到這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。投資決策階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有：(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。(2)投資位置風(fēng)險(xiǎn)。(3)投資時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)。10.1.2項(xiàng)目建設(shè)前期階段的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。通過(guò)征地拆遷落實(shí)建設(shè)場(chǎng)地問(wèn)題。通過(guò)工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過(guò)開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件。在項(xiàng)目開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：(1)置地風(fēng)險(xiǎn)。(2)融資風(fēng)險(xiǎn)。(3)勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。西安文海工程咨詢有限公司10

21、.1.3項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是施工過(guò)程中由于管理不善、措施不當(dāng)?shù)纫鸬娘L(fēng)險(xiǎn)。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有：(1)工期風(fēng)險(xiǎn)。(2)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。(3)成本風(fēng)險(xiǎn)。(4)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。10.1.4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目完成交付使用后，公司面臨的主要任務(wù)是通過(guò)廣告宣傳，讓客戶入住。盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤(rùn)。這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有：(1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。(3)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。10.2項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制10.2.1項(xiàng)目投資及前期階段風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于項(xiàng)目投資前期的風(fēng)險(xiǎn)控制，主要從政策、選址、市場(chǎng)調(diào)研和融資等方面考慮10.2.2項(xiàng)目建設(shè)階段投資風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)分析項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)可以發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致這一階段的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有資金、工程質(zhì)量、工期以及生產(chǎn)成本。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制。西安文海工程咨詢有限公司10.2.3項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段投資風(fēng)險(xiǎn)控制根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段的主要特點(diǎn)及影響因素。對(duì)于這一階段的風(fēng)險(xiǎn)控制主要可以從以下幾個(gè)方面考慮：(1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制。(2)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的控制。(3)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制。西安文海工程咨詢有限公司第十一章投資估算和資金籌措11.1投資估算說(shuō)明1