會(huì)計(jì)電算化社會(huì)實(shí)踐報(bào)告-對(duì)南堡區(qū)房地產(chǎn)納稅籌劃問(wèn)題情況的調(diào)查分析

1、河北廣播電視大學(xué)社會(huì)實(shí)踐考核表實(shí)踐課題 對(duì)南堡區(qū)房地產(chǎn)納稅籌劃問(wèn)題情況的調(diào)查分析姓 名 教育層次 開(kāi)放教育本科 學(xué) 號(hào) 分 校 唐山電大 專 業(yè) 金 融 教學(xué)點(diǎn) 唐海電大 指導(dǎo)教師 日 期 年 月 河北廣播電視大學(xué)學(xué)生社會(huì)實(shí)踐考核表實(shí)踐單位（基地）實(shí)踐活動(dòng)時(shí)間實(shí)踐課題2009年8月-9月對(duì)南堡區(qū)房地產(chǎn)納稅籌劃問(wèn)題情況的調(diào)查分析指 導(dǎo) 教 師 情 況姓名工作單位學(xué)歷專業(yè)專業(yè)技術(shù)職務(wù)社會(huì)實(shí)踐報(bào)告（由學(xué)生填寫）： 目 錄一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅現(xiàn)狀-2二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的必要性-2三、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的可行性-2四、稅負(fù)分析-3 （一）、營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)分析-3（二）、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅負(fù)分析-4

2、（三）、房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅稅負(fù)分析-5五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的方法及案例分析-5（一）、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境考慮-7（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的事前、事中、事后的納稅籌劃-9（三）、銷售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入-12六、納稅籌劃的意義-14對(duì)南堡區(qū)房地產(chǎn)納稅籌劃問(wèn)題情況的調(diào)查分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅現(xiàn)狀我國(guó)稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來(lái)，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對(duì)集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處、為納稅籌劃提供了條件和可能。從90年代后期到本世紀(jì)初，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展?？v觀

3、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，其外部環(huán)境主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):1、國(guó)家宏觀調(diào)控政策以“穩(wěn)定中求發(fā)展”為主導(dǎo)自2003年到2006年，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，包括“8.31”大限、銀行信貸收縮和房屋銷售司法解釋、“國(guó)六條”及“國(guó)八條”，以及最近出臺(tái)的財(cái)稅201094號(hào)文件調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策的通知，和自2010年10月20日銀行貸款加息等措施以規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的投資。隨著產(chǎn)業(yè)政策發(fā)生變化和行業(yè)發(fā)展更趨理性，行業(yè)內(nèi)有實(shí)力者將脫穎而出并迅速提高市場(chǎng)占有率。而對(duì)于那些規(guī)模較小，資質(zhì)不全的企業(yè)，將會(huì)面臨更大的生存壓力。2、行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日趨公平和激烈隨著我國(guó)加入WTO后與房地產(chǎn)行業(yè)

4、相關(guān)的關(guān)稅降低，從而使海外資金和發(fā)展商進(jìn)入大陸房地產(chǎn)行業(yè)的成本降低，獲利空間增大，必將形成外資、外商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高潮，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局，加速房地產(chǎn)行業(yè)走向集中化。3、行業(yè)發(fā)展向注重打造核心競(jìng)爭(zhēng)力轉(zhuǎn)變作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力與其他企業(yè)有所不同，它包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的策劃能力，融資能力，營(yíng)銷能力和引進(jìn)、應(yīng)用、開(kāi)發(fā)高新技術(shù)的能力。其中十分重要的內(nèi)容之一就是納稅籌劃。二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的必要性1、房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這就使得納稅籌劃的空間增大。2、房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中稅費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例大3、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多三、房地產(chǎn)

5、行業(yè)納稅籌劃的可行性1、國(guó)家提倡納稅籌劃納稅籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識(shí)；有利于增加國(guó)家的稅收收入；有利于降低征稅和納稅成本；有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平；有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2、我國(guó)的稅收大環(huán)境越來(lái)越好稅收和我們?nèi)粘Ｉ畹年P(guān)系從來(lái)沒(méi)有比今天更密切隨著企業(yè)和個(gè)人涉稅事項(xiàng)不斷增多，合法降低稅務(wù)成本、增加個(gè)人收入、增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，成為大家關(guān)注的熱門話題。但是對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，稅收籌劃還是一個(gè)陌生的概念，而對(duì)于企業(yè)的日常稅務(wù)實(shí)務(wù)人員與管理人員來(lái)說(shuō)，稅收籌劃則仍然是一個(gè)還沒(méi)有活學(xué)活用的實(shí)用工具。我們從案例入手，由淺及深，揭開(kāi)稅收籌劃的神秘面紗，將稅收籌劃

6、這一非常實(shí)用的財(cái)務(wù)管理工具真正運(yùn)用到會(huì)計(jì)工作中去。四、稅負(fù)分析除土地費(fèi)用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等之外，與房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)，也是影響開(kāi)發(fā)商或投資商實(shí)際可獲得的凈利潤(rùn)的重要因素。據(jù)國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料分析，稅收占商品房房?jī)r(jià)的比重約為10.96%左右，值得研究。我國(guó)現(xiàn)行稅法體系是在憲法精神的指引下，直接由各單行稅法及相關(guān)征收管理法律、法規(guī)構(gòu)成。其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前由22個(gè)稅種構(gòu)成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到其中9種，占到了40.91%，可籌劃空間很大。但考慮到納稅籌劃成本與效益的因素以及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前具有的行業(yè)特色等，稅收主要集中在

7、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三個(gè)稅種上，本文重點(diǎn)分析營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這三個(gè)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的稅種的納稅籌劃。（一）、營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)分析（1）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)情況營(yíng)業(yè)稅是指以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。而由于應(yīng)稅勞務(wù)不同，其所適用的稅率也不同，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言主要的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅勞務(wù)應(yīng)該是建設(shè)、裝飾、修繕、銷售不動(dòng)產(chǎn)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等，而前述幾種應(yīng)稅行為適用稅率不同，建設(shè)、裝飾、修繕行為適用3%的營(yíng)業(yè)稅稅率；銷售不動(dòng)產(chǎn)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓適用5%的稅率。（2）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)偏重原因分析通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)公司具體業(yè)務(wù)的研究，總結(jié)出房地產(chǎn)公

8、司營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)偏重的原因主要有以下幾點(diǎn):一是房地產(chǎn)公司對(duì)“其它業(yè)務(wù)收入”的核算方法不準(zhǔn)確造成了低稅率業(yè)務(wù)誤用高稅率，增加稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)公司將所有除工程建設(shè)收入外的所有收入，比如工程技術(shù)服務(wù)收入、分包收入、租賃收入等全部計(jì)入“其它業(yè)務(wù)收入”科目，且不分別核算每項(xiàng)收入的確認(rèn)時(shí)間和相關(guān)費(fèi)用。這樣一方面會(huì)造成企業(yè)取得的這些非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本核算不準(zhǔn)確的問(wèn)題，另一方面也造成了混淆了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為、用錯(cuò)稅率、多繳稅款的問(wèn)題。比如，工程技術(shù)服務(wù)收入應(yīng)當(dāng)按營(yíng)業(yè)稅稅目中的“服務(wù)業(yè)”繳納服務(wù)收入5%的營(yíng)業(yè)稅，而分包工程收入應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅稅目中的“建筑業(yè)”繳納分包收入3%的營(yíng)業(yè)稅，而房地產(chǎn)公司由于沒(méi)有分別核算，就按

9、照稅法規(guī)定均按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司對(duì)其它業(yè)務(wù)收入的核算不準(zhǔn)確造成了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重。 照我國(guó)稅法的規(guī)定，如果物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，不單獨(dú)核算，則這部分代收收入均應(yīng)并入應(yīng)稅勞務(wù)計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，而如果物業(yè)公司為獨(dú)立法人，實(shí)行單獨(dú)核算，則只對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)部分按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。而房地產(chǎn)公司下屬的物業(yè)公司未實(shí)行獨(dú)立核算，則房地產(chǎn)公司就要為代收的這部分根本不能帶來(lái)企業(yè)收益的資金承擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)。（二）、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅負(fù)分析（1）土地增值稅稅負(fù)情況土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得

10、的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。土地增值稅自實(shí)施以來(lái)，一直被業(yè)界認(rèn)為是對(duì)房地

11、產(chǎn)收益影響最大的稅種之一。2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)，相應(yīng)增加企業(yè)的盈利顯得尤為重要。（2）土地增值稅稅負(fù)偏重原因分析房地產(chǎn)公司土地增值稅稅負(fù)偏重的原因之一是沒(méi)有考慮商品房銷售價(jià)格與土地增值稅累進(jìn)稅率之間的關(guān)系。在開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)行定價(jià)時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門僅提供了工程的全部成本給公司管理層作為定價(jià)的主要參考因素，并沒(méi)有提供不同定價(jià)對(duì)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)影響的有關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)，造成了房地

12、產(chǎn)公司商品房銷售價(jià)格不盡科學(xué)，銷售收入很高可利潤(rùn)很低的現(xiàn)狀。另一個(gè)房地產(chǎn)公司土地增值稅稅負(fù)偏重的原因是扣除項(xiàng)目金額不合理。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的?？捎行┓康禺a(chǎn)企業(yè)未能歸集合理的扣除項(xiàng)目金額，造成多繳土地增值稅的情況。（三）、房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅稅負(fù)分析一是房地產(chǎn)公司未能根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況的變化適時(shí)調(diào)整成本核算方法。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)的會(huì)計(jì)核算要遵循客觀性原則，即真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)可以根據(jù)自身情況調(diào)整會(huì)計(jì)核算方法，以最大程度的實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。而房地產(chǎn)公司就沒(méi)有很好的利用這一原則，沒(méi)有適時(shí)調(diào)整企業(yè)不利于降低稅負(fù)的會(huì)計(jì)核算方法

13、，造成了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的增加。二是房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅核算方法不利于降低稅負(fù)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，施工企業(yè)與發(fā)包單位進(jìn)行工程結(jié)算時(shí),按結(jié)算額確認(rèn)合同收入和與合同收入相關(guān)的費(fèi)用。具體執(zhí)行時(shí)，該企業(yè)出現(xiàn)了兩種情況。一是實(shí)行合同完工后一次性結(jié)算工程價(jià)款的工程項(xiàng)目，于合同完工時(shí)一次竣工結(jié)算確認(rèn)工程結(jié)算收入和工程結(jié)算成本；二是采用按工程進(jìn)度劃分階段，分段結(jié)算工程價(jià)款的工程項(xiàng)目，于各次結(jié)算時(shí)按分段結(jié)算金額確認(rèn)工程結(jié)算收入和工程結(jié)算成本。一個(gè)會(huì)計(jì)期間實(shí)現(xiàn)的收入額，為當(dāng)期結(jié)算的已完工程價(jià)款和竣工一次結(jié)算的全部合同價(jià)款。這種會(huì)計(jì)核算方法雖然中規(guī)中矩，但是不利于及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，因?yàn)橹挥性诮Y(jié)算時(shí)才能確認(rèn)收入

14、和相關(guān)費(fèi)用，這樣必然會(huì)造成費(fèi)用無(wú)法和工程進(jìn)度一起進(jìn)行核算，在工程未竣工期間內(nèi)企業(yè)凈利潤(rùn)虛高，如果工程跨年度，必然造成當(dāng)年多繳企業(yè)所得稅的情況。三是房地產(chǎn)公司在執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法時(shí)對(duì)部分規(guī)定掌握不準(zhǔn)確，相關(guān)的配比原則運(yùn)用不恰當(dāng)，造成了成本、費(fèi)用與工程進(jìn)度不配比的情況，在固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)處理中，這種現(xiàn)象尤為明顯。四是房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)成本歸集方法上不盡合理。房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)核算中對(duì)小區(qū)的公建分?jǐn)偯娣e、公共設(shè)施、配套設(shè)施的核算都沒(méi)有明確劃分，沒(méi)有根據(jù)成本對(duì)象在產(chǎn)成品中分配，不利于成本有效、及時(shí)歸集、結(jié)轉(zhuǎn)，造成所得稅稅負(fù)偏重。同時(shí)，房地產(chǎn)公司未能及時(shí)利用新出臺(tái)的國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策

15、，領(lǐng)導(dǎo)缺乏納稅籌劃意識(shí)，也是房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)偏重的原因之一。近年來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)家從促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)發(fā)展的角度，在有效控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的前提下，陸續(xù)出臺(tái)了財(cái)稅2002191號(hào)文件、國(guó)稅發(fā)200383號(hào)等文件，有效規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算行為，也提供了一些有助于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。比如:根據(jù)政策規(guī)定，采取委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，或者開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租后銷售都可以按照實(shí)際銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，這樣，就給企業(yè)提供了延期納稅的有利條件。但房地產(chǎn)公司沒(méi)有利用這些政策，沒(méi)有享受本該享受的優(yōu)惠政策。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的方法及案例分析房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜

16、而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完

17、成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅

18、方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理地、最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。（一）、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來(lái)探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面：1、精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)。 首先，精通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)、投資、營(yíng)銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃

19、的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜?lái)的，不僅受到“知識(shí)有限”和“理性有限”的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。 例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本金50%的，超過(guò)其注冊(cè)資本50%，超過(guò)部分的利息不得在稅前扣除。2004年年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬(wàn)元，年

20、利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1 00011.16%3=334.8萬(wàn)元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.833%=110.48萬(wàn)元。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國(guó)地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收

21、負(fù)擔(dān)。可見(jiàn)稅收籌劃需要有超前的預(yù)見(jiàn)性。再次，稅收籌劃方案的選擇應(yīng)注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅收籌劃方案才有用。 轉(zhuǎn)貼于 中國(guó)論文下載規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障 俗話說(shuō)：“管理出效益”反之，管理不善會(huì)使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房的銷售委托給一家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張，發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾持卡人購(gòu)房時(shí)

22、可在房款中抵1萬(wàn)元購(gòu)房款，結(jié)果30萬(wàn)元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬(wàn)元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬(wàn)元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬(wàn)元沒(méi)有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的每套商品房多交了營(yíng)業(yè)稅：（300 000-291 000）0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300 000-29

23、1 000）0.33=2970元、多交印花稅：（300 000-291 000）0.0003=2.7元、多交預(yù)繳土地增值稅：（300 000-291 000）0.01=90元、多交四稅合計(jì)3 512.7元。納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2006年年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)年末終了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃

24、的效果進(jìn)行一次評(píng)價(jià)，通過(guò)與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無(wú)疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。 俗話說(shuō)“亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣”在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開(kāi)展，防患于未然。 綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì)越來(lái)越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來(lái)越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

25、業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的事前、事中、事后的納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅

26、人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)

27、開(kāi)發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加一分錢的開(kāi)支情況下，可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。稅法規(guī)定：以無(wú)型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需貸款的金融政策有越來(lái)越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過(guò)去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利

28、潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。選擇合適的建房方式 大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。（2）合作建房

29、方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。 開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如

30、何核算，需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。 例：某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600400=150，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50-40015=240(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加10005.5=55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為5001000=50，應(yīng)繳納土地增值稅500x30=150(萬(wàn)元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加15005.5=83.55(萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-4

31、001000-2405515083.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為11001400=78.5。應(yīng)該繳納土地增值稅11004014005=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加25005.5=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為25001100370137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5571.45=321.05萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃 1、通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)

32、準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20，從而享受免稅待遇。 例：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200800=25。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅20030=60(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅10005=50(萬(wàn)元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加5010=5(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000800-60-50-5=85(萬(wàn)元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)

33、目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為2001000=20，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅12005=60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6010=6(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為12001000-60-6=134(萬(wàn)元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬(wàn)元)。2、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。（1）針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)

34、用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。（2）針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除

35、。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。 （三）、銷售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入 隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過(guò)改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地

36、獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及以下幾個(gè)方面。1、針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司

37、可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.9720，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：15005.5=82.5(萬(wàn)元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬(wàn)元)，其增值率為16.6720，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金14005.5=77(萬(wàn)元)，獲利潤(rùn)1500(1167.5+77)=255.5(萬(wàn)元)，比籌劃前增加255.5232.75=22.75(萬(wàn)元)。2、減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售

38、公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。 （2）將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。 由此可見(jiàn)，進(jìn)行合理的納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的必然要求，是增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)放在重要位置進(jìn)行研究的一個(gè)課題。3、合理定價(jià)的籌劃依據(jù)實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定，“

39、納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過(guò)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”企業(yè)可利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅，除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項(xiàng)目金額為A，銷售房?jī)r(jià)總額為X，營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價(jià)只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于X，雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤(rùn)較低。如果企業(yè)欲通過(guò)提

40、高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說(shuō)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增值的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加時(shí)，提價(jià)才有利可圖。假設(shè)售價(jià)提高Y，X為增值率20%時(shí)的售價(jià)，則新的價(jià)格為（X+Y），新增營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項(xiàng)目金額為A+5.5（X+Y），假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%（X+Y）。土地增值稅為：30%（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過(guò)新增的稅負(fù)而增加收益為30%（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）

41、+5.5%Y。甲房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)在11000萬(wàn)元到14000萬(wàn)元之間，已知取得土地使用權(quán)的金額為3000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)?，?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。通過(guò)選擇籌劃方案可在保證售價(jià)較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業(yè)利潤(rùn)。上述案例中除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的可扣除項(xiàng)目金額為：3000+5000+（3000+5000）10%+（3000+5000）20%=10400（萬(wàn)元），從而形成以下兩個(gè)方案： 方案1：公司既享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又獲得最高利潤(rùn)，則最高售價(jià)為104001.2848=13361.92（萬(wàn)元），此時(shí)獲利為：（13361.92-10400-13361.925.5%）=2227.0144（萬(wàn)元）。當(dāng)價(jià)格在11000萬(wàn)元至13361.92萬(wàn)元之間時(shí)，雖售價(jià)上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬(wàn)元。 轉(zhuǎn)貼于 中國(guó)論文下載中心 方案2：公司想通過(guò)提高售價(jià)再多獲收益，則提價(jià)至少要大于：Y30%（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價(jià)要大于1009.84 （萬(wàn)元）。即房地產(chǎn)總售價(jià)至少要超過(guò)1009.