[房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析]房地產(chǎn)估價理論與方法模擬36

1、房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價理論與方法模擬36房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價理論與方法模擬36房地產(chǎn)估價理論與方法模擬36一、單項選擇題(每題的備選答案中有1個最符合題意)問題:1. 某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，該期房目前的價格為 元/m2。A.2834B.1834C.2934D.3934答案:C問題:2. “五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、 等設(shè)施或條件以及場地平整。A.給水、排水、電力、通信B.給水、排水、燃氣、熱力C.排水

2、、電力、通信、燃氣D.排水、電力、通信、熱力答案:A問題:3. 某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為 。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7答案:C問題:4. 房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及 。A.相應配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間答案:C問題:5. 房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的 三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率D.價值、使用價值、供求答案:A問題:6.

3、某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價 萬元。A.1250B.1750C.2050D.2150答案:B問題:7. 一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為 年。A.40B.42C.48D.50答案:C問題:8. 某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和

4、地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數(shù)量為 m2。A.700B.600C.500D.200答案:B問題:9. 某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為 萬元。A.992.06B.983.10C.1080D.832答案:B問題:10. 估價上的折舊注重的是 。A.原始取得價值的減價調(diào)整B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價調(diào)整答案:D問

5、題:11. 城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則 。A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況答案:C問題:12. 房地產(chǎn)抵押估價指導意見針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的 。A.規(guī)范估價行為B.防范估價風險C.保障估價質(zhì)量D.實地查勘答案:D問題:13. 難以采用市場法估價的房地產(chǎn)是 。A.標準廠房B.商鋪C.在

6、建工程D.房地產(chǎn)開發(fā)用地答案:C問題:14. 房地產(chǎn)估價之所以要遵守合法原則，是因為 不同。A.估價對象B.實物狀況C.房地產(chǎn)狀況D.區(qū)位狀況答案:C問題:15. 不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是 。A.經(jīng)濟狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整C.實物狀況調(diào)整D.權(quán)益狀況調(diào)整答案:A問題:16. 某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8%，則其現(xiàn)值是 萬元。A.300B.213.50C.171.19D.500答案:B問題:17. 成本利潤率的計算基數(shù)不包括 。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售稅費答案:D問題:18. 甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗

7、土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是 萬元。A.050B.5075C.50100D.100150答案:C問題:19. 價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為 。A.前期價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)答案:D問題:20. 具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用 作為其中的一種估價方法。A.市場法B.假設(shè)開發(fā)C.收益法D.成本法答案:B問題:21. 求取建筑物重新構(gòu)建價格的建筑安裝工程費的具體方法不包括 。 A單位比較法 B分部分項 C造價分析D指數(shù)調(diào)整法 答案:C問題:2

8、2. 建筑物凈收益= 建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。A.建筑物重置價B.建筑物現(xiàn)值C.土地價格D.房地產(chǎn)價格答案:B問題:23. 如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度 ，就可以計算其平均發(fā)展速度。A.較大B.較小C.差距較大D.大致接近答案:D問題:24. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為 年。A.50B.40C.35D.30答案:C問題:25. 在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的 作為標準深度。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.平均數(shù)D.分位數(shù)答案:B問題:26. 估算估價對象為某個商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場法

9、得到了類似商品房的建設(shè)期為36個月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個月，則后續(xù)建設(shè)期為 個月。A.36B.24C.16D.12答案:D問題:27. 估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔的主要作用不包括 。A.有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核答案:C問題:28. 某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的使用權(quán)年限為

10、40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為 萬元。A.180B.196C.200D.300答案:B問題:29. 在長期趨勢法中，當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用 進行預測。A.數(shù)學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.指數(shù)修勻法答案:C問題:30. 路線價法與一般的市場法主要的不同點不包括 。A.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場狀況調(diào)整”，僅進行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不

11、是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調(diào)整，然后再進行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側(cè)的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值答案:A問題:31. 運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的 。A.實用價值B.有效價值C.折算價值D.時間價值答案:D問題:32. 已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為 萬元。A.112.5B.155.6C.144.6D.132.4答案:C問題:33. 地租即為土地的 。A.凈價值B.利潤C.凈收益D.價格答案:C問題:34. 路線價法實質(zhì)是一種 。A.經(jīng)濟

12、法B.權(quán)益法C.市場法D.比價法答案:C問題:35. 在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點和價值類型之間是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中 是龍頭。A.估價時點B.估價對象C.價值類型D.估價目的答案:D二、多項選擇題(每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意)問題:1. 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處是 。A.供求變化B.生產(chǎn)成本C.價格差異D.按質(zhì)論價E.是價值的貨幣表現(xiàn) A B C D E答案:DE問題:2. 房地產(chǎn)價格的形成條件有 。A.房地產(chǎn)的需要B.房地產(chǎn)的有用性C.房地產(chǎn)的有效需求D.房地產(chǎn)的相對稀缺性E.房地產(chǎn)的有效供給 A B C D E答案:BCD問題:3. 關(guān)于對估價準

13、確性問題的認識，表述正確的有 。A.即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，但在實際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序方面是否有疏漏B.大部分的評估價值都有一定程度的誤差C.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值D.判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將該評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較E.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度 A B C D E答案:ACDE問題

14、:4. 在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格 賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于 A B C D E答案:AB問題:5. 不屬于影響房地產(chǎn)價格的自身因素是 。A.社會因素B.區(qū)位因素C.經(jīng)濟因素D.權(quán)益因素E.實物因素 A B C D E答案:AC問題:6. 收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于 。A.未來凈收益的大小B.獲得凈收益的可靠性C.獲得凈收益期限的長短D.獲得凈收益預期E.估價對象的現(xiàn)值 A B C D E答案:ABC問題:7. 影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有 等。A.建筑規(guī)模B.道路狀況C.樓層

15、D.建筑容積率E.視覺環(huán)境 A B C D E答案:BCE問題:8. 成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括 等。A.圖書館B.鋼鐵廠C.空置的寫字樓D.單獨的建筑物E.加油站 A B C D E答案:ABD問題:9. 在土地估價時，根據(jù)土地的實際開發(fā)程度或者在特殊情況下假設(shè)的開發(fā)程度的不同，俗稱“生熟”程度不同，會有不同的價格，土地的“生熟”程度主要有 。A.未完成房屋征收補償?shù)慕ㄖ顱.已完成土地征收補償和“三通一平”以上開發(fā)的土地C.已完成房屋征收補償?shù)膰型恋谼.已完成土地征收補償?shù)赐瓿伞叭ㄒ黄健币陨祥_發(fā)的土地E.未完成土地征收補償?shù)募w土地 A

16、 B C D E答案:BCDE問題:10. 關(guān)于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有 。A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原率的直接測算C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整D.長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏E.長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢 A B C D E答案:ACDE問題:11. 影響放射出價格的自身因素可分為 。A.房地產(chǎn)權(quán)益因素B.房地產(chǎn)實物因素C.房地產(chǎn)區(qū)位因素D.制度政策因素E.經(jīng)濟因素 A B C D E答案:ABC問題:12. 不屬于土地取得成本構(gòu)成的項目有

17、。A.可行性研究費用B.土地開發(fā)補償費C.土地取得稅費D.基礎(chǔ)設(shè)施配套費用E.勘察設(shè)計工程費 A B C D E答案:ADE問題:13. 不屬于房地產(chǎn)估價程序作用的是 。A.提高估價利潤B.保證估價權(quán)益C.保障估價質(zhì)量D.提高估價效率E.規(guī)范估價行為 A B C D E答案:AB問題:14. 不屬于房地產(chǎn)估價資料的是 。A.反映估價對象狀況的資料B.反映當?shù)亟?jīng)濟狀況的資料C.相關(guān)實例資料D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E.可長期發(fā)展項目的資料 A B C D E答案:BCE問題:15. 求取估價對象價值可分 。A.分析估價對象價值B.制定估價對象價值C.測算估價對象價值D.增加估價對象價值E.

18、判斷估價對象價值 A B C D E答案:ACE三、判斷題問題:1. 按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類。答案:A問題:2. 在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。答案:B問題:3. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。答案:A問題:4. 建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產(chǎn)生的收入等于其運營費用時的持續(xù)年數(shù)。答案:B問題:5. 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換

19、算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。答案:A問題:6. 人口結(jié)構(gòu)是指一定時期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。答案:A問題:7. 行政隸屬變更顯然會影響房地產(chǎn)價格。答案:A問題:8. 有甲乙兩宗房地產(chǎn)，報酬率相同。甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2，乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，那么乙的價格高于甲的價格。答案:B問題:9. 對于估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是唯一實用的估價方法。答案:B問題:10. 長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。答案:A問題:11

20、. 距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標。答案:B問題:12. 移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。答案:A問題:13. 長期趨勢法的含義是運用預測科學的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析來推測判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。答案:A問題:14. 基準地價修正法是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價值的方法。答案:B問題:15. 房地產(chǎn)估價程序是指保質(zhì)和按時完成一

21、個房地產(chǎn)估價項目所需要做的各項工作及其進行的先后次序。答案:A四、計算題(要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。)問題:1. 某商場的土地使用年限為40年，從2006年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積均為300m2。一層于2007年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運營費用率為20%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2010年10月16日帶租約出售時的正

22、常價格。答案:該商場2010年10月16日帶租約出售時正常價格測算如下。 商場一層價格的測算： 租賃期限內(nèi)年凈收益=300200(1-20%)12=57.60(萬元) 租賃期限外年凈收益=300180(1-20%)12=51.84(萬元) 商場二層價格的測算： 年凈收益=300160(1-20%)12=46.08(萬元) 該商場的正常價格=商場一層的價格+商場二層的價格 =511.63+445.89 =957.52(萬元) 問題:2. 為評估某寫字樓2010年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下。 (1)可比實例的成

23、交價格與成交日期如下表所示。 項 目 可比實例A 可比實例B 可比實例C 成交價格/(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2010年4月1日 2010年2月1日 2010年5月1日 (2)交易情況分析判斷如下表所示。 項 目 可比實例A 可比實例B 可比實例C 交易情況 3% -1% 2% 交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為基準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。 (3)調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2009年11月1日到2010年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2010年6月1日至2010年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。 (4)房地產(chǎn)狀況分析判斷如下表所示。 項 目 可比實例A 可比實例B 可比實例C 因素1 +2% +4% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3% 房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價對象狀況的幅度。 試利用上述資料估算該寫字樓2