戴德梁行物業(yè)培訓_裝修管理實施與控制技巧(培訓)（PPT48頁)

1、 Page 2 隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進駐，物業(yè)公司的日常管理重點將轉移到裝修管理中。 裝修管理將使業(yè)主逐步認識到物業(yè)公司的管理模式、管理理念、管理人員素質等 具體信息，從而認識、了解、認可物業(yè)企業(yè)的管理與服務。同時也是物業(yè)管理人 員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。 在業(yè)主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、 施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或 者不發(fā)生，就是考驗我們工作能力的時候。 為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要 足夠的專業(yè)知識。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)

2、管理人員的敬佩，更多 的是對物業(yè)企業(yè)服務的認可。 Page 3 裝修管理工作，是一項綜合性的服務工作，不僅需要專業(yè)知識，還需 具備其它的知識，甚至心理學知識。 1、房屋建筑工程知識 2、識圖 3、裝修知識 4、施工操作及安全常識 5、消防知識 6、環(huán)境條例 7、行為心理學 8、風水學知識 Page 5 住宅室內裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國建設部令第110號） 于2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過，自2002年5月1日 起實施。 Page 7 非結構變動由物業(yè)管理公司查勘、鑒定、批準； 結構變動應經房地產行政主管部門批準，物業(yè)管理公司可有償代 辦； 專用設備（如煤氣表、管線等）

3、的變動，必須報請有關主管部門 批準，物業(yè)管理公司可有償代辦。 Page 8 改變建筑外部面貌 涉及消防隱患 有可能破壞預埋管線 對承重和分戶有影響 9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2021-5-252021-5-25Tuesday, May 25, 2021 10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2021-5-252021-5-252021-5-255/25/2021 11:33:40 PM 11、人總是珍惜為得到。2021-5-252021-5-252021-5-25May-2125-May-21 12、人亂于心，不寬余請。2021-5-252021-5-252021-5-25Tues

4、day, May 25, 2021 13、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。2021-5-252021-5-252021-5-252021-5-255/25/2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年5月25日星期二2021-5-252021-5-252021-5-25 15、一個人炫耀什么，說明他內心缺少什么。2021年5月2021-5-252021-5-252021-5-255/25/2021 16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021-5-252021-5-25May 25, 2021 17、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。2021-5-252021-5-252021-5

5、-252021-5-25 Page 11 業(yè)主申請業(yè)主申請 填寫裝修申請表填寫裝修申請表 簽訂裝修管理協(xié)議簽訂裝修管理協(xié)議 繳納相關費用繳納相關費用 重新設計重新設計 限期整改限期整改 裝修施工審核裝修施工審核 動工動工 驗收驗收 退還保證金退還保證金 不合格不合格 未通過未通過通過通過 再審核再審核 合格合格 Page 12 在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實裝修意 圖，解答業(yè)主的相關問題。 例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動 水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開 口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線

6、路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、 改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位 置和樣式、改變空調安裝位置等等。 解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對不 可改變的，同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如 果這樣做將產生巨大損失的意識。 Page 13 委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話； 住宅室內裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的項目、方式、 規(guī)格、質量要求以及質量驗收方式； 裝飾裝修工程的開工、竣工時間； 裝飾裝修工程保修的內容、期限； 裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間； 合同變更

7、和解除的條件； 違約責任及解決糾紛的途徑； 合同的生效時間； 雙方認為需要明確的其他條款。 Page 14 審閱裝修圖紙、技術資料及提出意見; 裝修垃圾的清運； 額外的保安、清潔、保護措施及電梯使用等； 裝修期間加派的工程監(jiān)察人員。 Page 15 裝修保證金收取的對象 裝修保證金的收取標準 裝修保證金退還的時間 注：業(yè)主裝修后經管理處驗收合格，裝修保證金可按規(guī)定退還。 Page 16 只在下列情況下，裝修工作方能展開: 管理處已書面發(fā)出批準裝修許可證 所有有關費用已經繳付 所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸 消防機關已發(fā)出批準文件 Page 17 業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進場裝修，根據(jù)裝

8、修工程的工種大致可分 為：水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主 和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業(yè)管理人 員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。 業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，物業(yè)管理人員一定 要發(fā)揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處 理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據(jù)可查，有字（業(yè)主簽字）可認。 同時盡可能詳細記錄業(yè)主的裝修進程，包括業(yè)主的水電改動情況。當業(yè)主入住 后，如果裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在，將會給 我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業(yè)主感受到我們的細心、周到

9、的服務， 貫徹了公司的服務宗旨。 Page 18 當施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗收需求時，物業(yè)管理人員應當和業(yè)主、 施工單位負責人一起對業(yè)主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄 和確認業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發(fā)現(xiàn)容 然存在相關問題，一定要讓業(yè)主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后 的工作中所擔的責任和維修工作量。 通過對業(yè)主裝修工程的驗收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真實 感受到我們?yōu)樗氲?，進一步增進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整 體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。 Page 20 一般

10、情況下業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸繪制施工圖紙辦理 裝修手續(xù)材料、工人進場水、電線路改造結構改動鋪設地板、瓷片木工 制作墻壁施工油漆打掃衛(wèi)生入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時 相關工作可能同時交叉進行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中，上下水管線的改造最快， 也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左 右，木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù)，但一般來講，木工占總工期的時間最長， 強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。 分解業(yè)主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時 間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡

11、查力度，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。 Page 21 當業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾 了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一 旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數(shù) 業(yè)主已經入住的小區(qū)更加重要。 Page 22 在業(yè)主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝 修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的 真實用途，對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括： 大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。 往往這些材料

12、的進場預示著業(yè)主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺 上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地 板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是 違反物業(yè)管理條例和小區(qū)業(yè)主公約的行為，這些行為我們都要嚴加制止。 Page 23 大多數(shù)的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我 們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的 讀數(shù)變化情況，壓力表在0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡 單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力 表和打壓泵是正

13、規(guī)裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。 業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設在離地面30以 上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開 具整改通知單，提醒業(yè)主防水層已經破壞，地產公司將不在負責維修其防水層， 改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽，將來樓下的業(yè)主會 頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下， 因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。 Page 24 衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。 強電線路的改動，要注意電線的

14、質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有 相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以 便將來檢修。房頂?shù)幕炷翆虞^薄，切槽深度不得超過1.5。所有線路暗埋必須串 管（PVC管），穿線管內不準有接頭。 弱電線路的改動一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成。小區(qū)的可視對講、安全 防范系統(tǒng)必須經過物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動，而且是收費服務，一旦 私自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價賠償?shù)摹?Page 25 小區(qū)的房屋戶型，是經過專業(yè)的設計師精心設計的，業(yè)主在購買房產時已經認 可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座 樓的安全。 如果業(yè)主改

15、動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn) 有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場后文明情況再行處 理。 Page 26 業(yè)主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷 重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設置防水層， 不能讓樓下“下雨”。 衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定 要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥， 要用洼膠。 Page 27 廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、 瓷片封閉，否則將來維修時將增加難

16、度和恢復成本，尤其是底層業(yè)主更應注意。 廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串 煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應該告訴他物業(yè)企業(yè)不會在接受他的報修。如果業(yè)主已 經改動，當發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。 廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。 連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發(fā)生泄漏，后果將十 分嚴重。 Page 28 相對來講，對于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進度， 注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持 等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家

17、具內安裝的電線一定要穿線管，減 少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。 Page 29 業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人 員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門， 提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。 Page 30 所謂裝修驗收，就是將業(yè)主在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改 情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負責人簽字認可，分清責任。 然后可以恭喜業(yè)主喬遷新居了，如果知道業(yè)主的詳細搬家之日，到時上門恭喜， 將會達到意想不到的效果。 經過2個月左右的緊張施工，裝修施工基

18、本結束，剩下收尾工程，我們的工 作也即將告一段落。此時需要提醒業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的 質保金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業(yè)主空置房 屋3個月以后再入住。 可以告知業(yè)主一些常用的消除室內異味的方法。活性炭對甲苯、二甲苯、乙 醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、 竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室 內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽?；ǖ然ɑ芊置诔鰜淼臍⒕啬軌驓⑺揽?氣中的某些細菌，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛(wèi) 生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。 P

19、age 32 了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業(yè)主材料 進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二 次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱 患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。 Page 33 這一類違規(guī)裝修是最嚴重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁 櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝 閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應該堅 決制止這一類違規(guī)裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門

20、共 同處理。 Page 34 這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的 位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改 變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應 盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活 帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。 Page 35 這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內， 用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道， 改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式 顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應盡量阻止 其改動，告知業(yè)主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產公司保修期將取消。將改 動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。 Page 36 這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運放，污染損壞公用設施 設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違 規(guī)一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一起，嚴 肅