購房七論某某苑現(xiàn)象剖析錄

1、購房七論*苑現(xiàn)象剖析錄能被稱之為現(xiàn)象的，必然或多或少地有不凡之處。就拿*市地產(chǎn)市場來說，最近*苑以不容置疑的銷售數(shù)字，業(yè)內(nèi)人士的良好口碑和市場的熱情反饋而倍受矚目，并形成了“*苑現(xiàn)象”。*苑和開發(fā)商是如何在房地產(chǎn)界不溫不火現(xiàn)實(shí)中創(chuàng)造這些業(yè)績的？剖析現(xiàn)象引發(fā)思考，也許能給房地產(chǎn)市場提供一種啟示。正牌論在房產(chǎn)地市場中，一個成熟的購房者不光要了解項(xiàng)目自身的情況，更要打探一下開發(fā)商的實(shí)力。這是因?yàn)?，通過對發(fā)展商的了解，能夠?qū)ζ漤?xiàng)目的現(xiàn)狀及未來有一個大概的把握，有的時候開發(fā)商的實(shí)力背景、信譽(yù)度、口碑效應(yīng)甚至能成為決定購房決定性因素。房地產(chǎn)投訴的統(tǒng)計(jì)資料表明，投訴的問題項(xiàng)目大多數(shù)由項(xiàng)目公司一手操作。由于項(xiàng)

2、目公司是為某個項(xiàng)目的運(yùn)作開發(fā)而成立的，這些公司大多沒有土地儲備，只能購買多次倒手的土地，有的公司甚至不具備房地產(chǎn)的開發(fā)資格。其次，大多數(shù)項(xiàng)目公司都會遇到資金不夠雄厚的問題。資金實(shí)力不夠，如果沒有很好的資金來源，就會大做廣告以求迅速收回工程款，這是一場賭博性的游戲，稍有不慎，就有可能導(dǎo)致爛尾工程的出現(xiàn)，而先期認(rèn)購的買家，也就可能會成為這場游戲的犧牲品。而綜合開發(fā)公司則與之不同。開發(fā)公司多屬于正牌國有企業(yè)，成立較早，是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，大都十分注重品牌和信譽(yù)。它們有大量的土地儲備、充足的資金支持和豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，每個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)都按正規(guī)的方式去運(yùn)作；項(xiàng)目完成后，還有其它后續(xù)項(xiàng)目繼續(xù)運(yùn)作，同時會

3、有專門的部門接受客戶的投訴，解決業(yè)主入住后存在的問題。所以綜合開發(fā)公司對客戶的問題總是能夠給予及時的解決。*苑的開發(fā)商*市*房地產(chǎn)開發(fā)公司可以稱做“實(shí)力雄厚、信譽(yù)卓著”，該公司隸屬于*區(qū)建設(shè)委員會，是國家二級資質(zhì)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，先后開發(fā)建設(shè)了*、*、*、*、*、*苑等住宅小區(qū)，開發(fā)面積達(dá)幾百萬平方米。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，*公司積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，也培養(yǎng)出很多房地產(chǎn)行業(yè)的各種專家，他們知客戶所需，急客戶所急，并明了解決各種問題之道，這樣就保證所有資金都能花在刀刃上，使房屋價格性能比達(dá)到最佳。這一切，是正牌開發(fā)商的優(yōu)勢，是國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢。位置論房地產(chǎn)業(yè)有一句著名的格言：第一是位置，第

4、二是位置，第三還是位置，這充分說明了地理位置對房地產(chǎn)的重要性。什么地方是最好的位置？一般來說，越靠近中心的區(qū)域，越具有無可替代的重要性。以*的中心區(qū)域來說，中南海的所在地府右街代表著國家的權(quán)力中心；以西單、王府井為代表的商業(yè)街是京城的商業(yè)中心；而以建國門國貿(mào)為代表的區(qū)域，則成為京城的商務(wù)中心這些地方是京城核心地帶，自然寸土寸金。不過話說回來，有一利必有一弊。核心地帶地處繁榮，便于工作，卻不便于生活。這就需要與之相配套的生活核心區(qū)。改革開放之初，憑借使館區(qū)的先天優(yōu)勢，建國門國貿(mào)京廣中心朝陽門一帶迅速形成了具有一定規(guī)模的建國門商圈，其周邊的項(xiàng)目也隨之蓬勃發(fā)展。這一帶高檔項(xiàng)目林立，容積率高居不下。因

5、為項(xiàng)目過分集中，一度形成了天價物業(yè)區(qū)，并有力地帶動了東城、朝陽兩區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著改革開放的深入和*市政建設(shè)的加快，老的建國門商圈已經(jīng)不能滿足其各項(xiàng)功能的要求，急需向外擴(kuò)張，而北部和西部因?yàn)榘l(fā)展空間有限，建國門商圈開始沿長安街沿線向西向南擴(kuò)張。*區(qū)的發(fā)展，正符合了上述的若干條件。*區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目*苑正是為上述中心區(qū)域準(zhǔn)備的生活核心區(qū)，它位于東二環(huán)內(nèi)，左鄰天壇公園，右靠東二環(huán)主路和護(hù)城河，南依龍?zhí)豆珗@，北接建國門商圈，地理位置得天獨(dú)厚。這里，高檔小區(qū)林立，儼然已經(jīng)成為京城高檔生活圈之一。能夠輻射京城核心區(qū)域，是*苑倍受諸多買家青睞的主要原因之一。生活論購房首選是環(huán)境。自然，讓人滿意的環(huán)境

6、不僅要地理位置出色，同時還要注意到好位置給生活質(zhì)量帶來的改變：可能提高，也有可能降低?！叭?，給你半小時時間，買一瓶啤酒回來。”這雖是一句笑談，卻也道出了一些高呼個性、時尚、品味的偏僻小區(qū)面臨的尷尬。走進(jìn)小區(qū)，一切美不勝收，走出小區(qū)，四面卻人煙稀少，這樣的環(huán)境，適合神仙，卻不適合你我肉體凡胎居住。這是因?yàn)?，生活圈首先要衣食住行方便，其次要充分滿足業(yè)主的娛樂、旅游、休閑、交際等方面的需求。這也就是說要有很好的生活氛圍?；始覉@林天壇公園飲譽(yù)中外，是世界著名的旅游景點(diǎn)。*苑位于天壇公園不遠(yuǎn)，居家在此，可以日夜領(lǐng)略天壇風(fēng)采。縱眼看去，龍?zhí)逗珗@、*游樂園、國家棋院、國際網(wǎng)球中心、新世界商城、京倫大廈、美

7、食一條街、金壇保齡球館、紅橋市場等就分布周圍，匯文中學(xué)和市五幼散落其中老城區(qū)城市配套齊全，使得*苑業(yè)主的種種需求變得觸手可及。“事業(yè)發(fā)展在建國門，居家生活在*區(qū)”，位于*區(qū)夕照寺街的*苑雖地處繁華，卻又鬧中取靜、動靜結(jié)合，成為商圈成功人士的垂青之地。戶型論戶型設(shè)計(jì)是衡量一套房子優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)。一處好的物業(yè)，既要有以人為本的環(huán)境設(shè)計(jì)，也要有合理的戶內(nèi)空間設(shè)計(jì)。三大一小（即大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室）一度成為時尚的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。可隨著樓市的日趨成熟，越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)三大一小有很多地方讓人不滿意：臥室太小、動靜不分區(qū)、使用率不高等，這在很大程度上影響生活質(zhì)量水平的優(yōu)化和提高。這時候，“以人為

8、本”戶型開始走向前臺，并成為一種潮流和時尚。*苑戶型設(shè)計(jì)真正實(shí)現(xiàn)了以人為本：從結(jié)構(gòu)上說，為板式結(jié)構(gòu)；從采光上說，均為南北朝向、戶戶朝陽；從面積上說，從120平方米的兩居室，到270平方米的復(fù)式結(jié)構(gòu)。同時，主臥均帶衛(wèi)生間，避免了多人同時使用的尷尬，客廳面積有40平方米左右，寬敞而幽雅；南北朝向通風(fēng)更是良好，自來之風(fēng)，遠(yuǎn)勝任何空調(diào)和換氣機(jī)。*苑的樓梯設(shè)計(jì)為一梯兩戶，這也是吸引業(yè)主投資的重要原因。居住輕松、空間適度，這是好的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)之一。而居住輕松要看住戶居住密度。密度太大，會有種種不便，例如坐電梯比爬樓梯還慢。考察居住密度的標(biāo)準(zhǔn)是一個標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)。有的項(xiàng)目一個標(biāo)準(zhǔn)層能達(dá)到10戶，甚至更多，但電梯卻

9、只有一部，這種居住環(huán)境質(zhì)量自然說不上優(yōu)越。*苑的一梯兩戶則充分體現(xiàn)了方便性和私密性，最多只有20戶使用一部奧的斯高級電梯，極大程度上方便了業(yè)主。此外，*苑戶型設(shè)計(jì)上還有以下獨(dú)到之處。好布局：餐廳和客廳是家人共聚的地方，應(yīng)制造融洽而親切的氣氛。而對于獨(dú)處的空間，則應(yīng)適合個人的個性。*苑戶型設(shè)計(jì)整體平面布局以餐廳為中心，以廚房、書房作為緩沖地帶，個人生活私密性與公共服務(wù)親合性在不知不覺中得到巧妙轉(zhuǎn)換。好臥室：面積適中并帶衛(wèi)生間的主臥室，雙面自然采光，寧靜幽雅；次臥室連接小陽臺的狹長空間，可通過區(qū)隔自成一體，可以用作強(qiáng)身健體的健身房，也可以用作照顧親親寶貝的保姆室，一切都恰到好處，作到方便自如。好客

10、廳：總面積40多平方米的大客廳，是*苑目前銷售戶型中客廳最為寬敞的一個。它采用獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)手法，可以使人在一天勞累之后細(xì)細(xì)品味高尚品位的生活。好采光：三面采光的全明式設(shè)計(jì)、陽光充足、自然通風(fēng)。好景觀：客廳觀景，陽光、鮮花掩映下的噴泉淙淙等美景引導(dǎo)入室；透過書房窗戶，可以看到四周綠草如茵迎目而來。綠化論呼吸一口新鮮空氣，仿佛已經(jīng)成為城里人的奢求。許多人為了新鮮空氣，為了讓孩子“稚嫩的肺”不受傷害，不得不以放棄孩子成長教育的機(jī)會為代價，跑到鄉(xiāng)下置辦家業(yè)，有意思的是，這還被人認(rèn)為是追求時尚。而事實(shí)上，其實(shí)生活不必這樣累，空氣質(zhì)量問題也遠(yuǎn)不像一些文章說的那樣可怕。提高空氣質(zhì)量，要有良好的綠化環(huán)境。在

11、*區(qū)，天壇和龍?zhí)逗@兩個大公園綠地面積都在一萬平方米以上，它們就像兩個巨大的肺葉，朝夕不止地納故吐新，凈化著空氣。*苑非但社區(qū)周邊綠化好，小區(qū)內(nèi)的綠化也如其美麗的名字，非常的出色。走進(jìn)*苑，滿眼是綠色的風(fēng)景：深綠、淺綠、明綠、翠綠，還有許多叫不出名字的綠，花木交映，重重疊疊，讓人懷疑走錯地方來到了植物園。據(jù)介紹，*苑發(fā)展商對環(huán)境綠化十分重視，該小區(qū)綠化率高達(dá)40，這在京城二環(huán)內(nèi)的小區(qū)里實(shí)屬難得。同時，為了進(jìn)一步提高社區(qū)綠化率，發(fā)展商還不計(jì)成本，將原本在規(guī)劃中的、用于公司辦公的六層小樓拆除，騰出地方來種花栽草。物業(yè)論物業(yè)管理是業(yè)主都十分關(guān)心的問題，也是高品質(zhì)生活的基本保障。有的小區(qū)就是因?yàn)槲飿I(yè)管

12、理跟不上，不僅生活不便，而且糾紛不斷。說到物業(yè)管理，首先要談物業(yè)公司。這是因?yàn)?，物業(yè)管理的水平，實(shí)際上就是物業(yè)公司的管理水平。好的物業(yè)公司以業(yè)主為上帝，管理規(guī)范到位，工作體貼入微，讓業(yè)主感到溫暖無處不在；而差的物業(yè)公司則相反，許多很好的管理方式，到了這里就陡然走味：保安變成了毆打業(yè)主的兇手，地下車庫成了恐怖的作案場不規(guī)范的物業(yè)公司，對業(yè)主高品質(zhì)的生活進(jìn)行了全盤否定。這樣的事情在京城例子不少，不信翻開報紙，這類報道讀來讓人心寒。*苑項(xiàng)目作為一流的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在物業(yè)管理上也真正做到以人為本。首先在硬件上，*苑配備了家庭可視防盜對講系統(tǒng)；同時在小區(qū)關(guān)鍵地點(diǎn)設(shè)置了監(jiān)測器，不給任何心懷不軌者以可乘之機(jī)。其次，*苑的物業(yè)由經(jīng)驗(yàn)豐富的*萬勝全物業(yè)管理中心精心打理，24小時全封閉管理，24小時門禁制度，每一棟樓門都設(shè)有訓(xùn)練有素的保安人員執(zhí)勤，確保業(yè)主不會受到不必要的干擾。*苑物業(yè)不僅體現(xiàn)在社區(qū)安全上，還體現(xiàn)在更多細(xì)致瑣碎的小事上。萬勝全的物業(yè)管理不是機(jī)械式的刻板冷漠，而是一種人性化的職業(yè)管理。未來論無論是投資型買家還是自住型用戶，都希望自己買的房產(chǎn)有發(fā)展?jié)摿妥銐虻纳悼臻g。*苑正是這樣的一個項(xiàng)目。地理位置的優(yōu)勢自不待言，2000年即將開工的*