房地產(chǎn)踩盤技巧

1、踩盤是每個(gè)做房地產(chǎn)呢銷售必經(jīng)的一堂課， 可是對(duì)于新手， 如何踩盤， 踩哪 些內(nèi)容，是他們所不知道的。在這里，將自己的一些見(jiàn)解和看法總結(jié)下來(lái)，和廣 大置業(yè)參謀分享。踩盤的目的：獲知區(qū)域內(nèi)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的最新消息， 從而掌握消費(fèi)者的需求及心理， 以 便我方做出最貼合市場(chǎng)的營(yíng)銷策略。古彥訊“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。踩盤的方式 ：明踩和暗踩 明踩：表示歡送前來(lái)學(xué)習(xí)，大體告知工程情況， 并詢問(wèn)對(duì)方樓盤是何種情況， 但對(duì)于我方信息不要過(guò)多的透漏。暗踩：就是同行假裝客戶前來(lái)踩盤， 其目的就是為了獲得更多更真實(shí)的銷售 資料情況。如果你感覺(jué)對(duì)方像是踩盤人員，可以深入的去問(wèn)問(wèn)題，比方說(shuō)：他說(shuō) 我是做服裝的，那好，你就

2、可以去問(wèn)他，具體負(fù)責(zé)哪塊業(yè)務(wù)，服裝生產(chǎn)的流程是 什么，你們是做自有品牌還是 OEh加工等問(wèn)題。看對(duì)方的對(duì)答反響，你就能大體 得知是否為踩盤 .踩盤的重點(diǎn)： 工程根本信息總建、容積率、居住戶數(shù)、價(jià)格、均價(jià)、起價(jià)、最高價(jià)、 差價(jià)及走勢(shì) 、規(guī)模、賣點(diǎn)、開盤時(shí)間、銷售進(jìn)度、戶型面積及配比、 推盤樓座、 優(yōu)惠幅度、配套外配、內(nèi)配、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、營(yíng)銷活動(dòng)、所剩房源情 況。關(guān)于價(jià)格：可以起到借鑒參考的作用， 例如牡丹萬(wàn)象城已經(jīng)開始了所謂的團(tuán) 購(gòu)認(rèn)籌活動(dòng)，并制定出了今年的團(tuán)購(gòu)價(jià)格 -3980 元每平米，可以說(shuō)我們兩家樓 盤目前處在同一階段， 其提早制定出價(jià)格， 對(duì)于我們來(lái)說(shuō)反而是好事， 這樣我們 針對(duì)市

3、場(chǎng)情況， 參考對(duì)方的價(jià)格， 制定出我工程價(jià)格。 這樣就能到達(dá)制勝對(duì)手的 目的。關(guān)于戶型面積： 了解對(duì)手戶型面積， 是我們要知道對(duì)手的具體戶型配比、 面 積區(qū)間、所剩房源情況， 一來(lái)可以很好的應(yīng)對(duì)客戶提出的戶型問(wèn)題， 二來(lái)可以掌 握市場(chǎng)的面積需求區(qū)間踩盤的時(shí)間： 分為工程前期、銷售前期、銷售中期、銷售后期。不同時(shí)期踩盤的策略點(diǎn)極 不相同。工程前期 ：此時(shí)重點(diǎn)是研究對(duì)手的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品包含戶型、面積區(qū)間、物 業(yè)形態(tài)、社區(qū)配套及檔次。 當(dāng)然以上肯定是從客戶的角度出發(fā)去思考問(wèn)題， 但是 研究客戶不如研究對(duì)手， 因?yàn)閷?duì)手早就對(duì)客戶研究透徹了， 研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是對(duì)市 場(chǎng)的最直接認(rèn)識(shí)，從而制定我方產(chǎn)品規(guī)劃及定

4、位策略。銷售前期 ：此時(shí)重點(diǎn)是研究對(duì)手的價(jià)格， 深入了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格， 也就是 對(duì)手的定價(jià)策略， 將幾家樓盤的定價(jià)策略作比照分析， 然后指定本工程的價(jià)格走 勢(shì)。銷售中期 ：此階段屬于工程正常銷售時(shí)期， 此時(shí)我們就需要了解對(duì)手的營(yíng)銷 活動(dòng)及優(yōu)惠策略，以此為依據(jù)來(lái)調(diào)整我方的戰(zhàn)略方針。銷售后期：此階段根本屬于工程的尾盤期， 關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品或營(yíng)銷策略 對(duì)我工程根本并無(wú)影響， 重點(diǎn)就是對(duì)手的優(yōu)惠程度， 然后針對(duì)我工程所剩產(chǎn)品情 況制定合理的打折優(yōu)惠幅度，以此來(lái)吸引客戶前來(lái)購(gòu)房，到達(dá)清盤的目的。備注：1、踩完盤后做電子分析檔，將全部采集信息整理成章，做好優(yōu)劣勢(shì)分析， 并標(biāo)注好踩盤時(shí)間。2、在這樣還有一點(diǎn)很是重要，一家樓盤不是采集一次信息即可的，特別是 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 我們要在不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)其采集， 并在其電子檔標(biāo)注最新時(shí)間 及