項目投資估算及資金籌措計劃

1、項目概況項目位于周口市川匯區(qū)，北臨育新街、南臨七一路、西臨文明路、東臨工農(nóng)路，項目總用地_畝，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積m m2,計容積率建筑面積率為m m2。（表：6-1-16-1-1）【項目主要技術經(jīng)濟指標】內(nèi)容指標內(nèi)容指標建設地點周口市川匯區(qū)規(guī)劃總用地面積實際用地面積計容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度綠地率住宅面積商業(yè)面積地下室面積居住總戶數(shù)根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，計容積率總建筑面積m m2，其中住宅m m 2,商業(yè)部分m m 2,另外不計容積率之地下室建筑面積2 2 m m，共 _個車位，項目總建筑面積m m ，擬建 _棟_層商住樓。項目投資

2、方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使我們很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設期利息）為_萬元，整個建設經(jīng)營期為 _年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，建議公司采用投資多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低我們的風險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入% % 計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計萬元，

3、自有資金 _萬元，占總投資的 % %，銷售收入再投入用于投資合計 _萬元，另需貸款額合計 _萬元。（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當商業(yè)、住宅建筑物建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1 1 、自有資金整個項目的自有資金為 _萬元，占總投資的% % ，分_年投入。詳見表：6-1-26-1-2（表：6-1-26-1-2）自有資金年度投入表（ 單位：萬元）第一年第二年第三年第四年2 2、銀行貸款銀行

4、長期貸款共有 _筆，共計 _萬元，占總投資% %;從第一年每年借一筆。（表：6-1-36-1-3）銀行貸款年度投入表（單位: :萬元）第一年第二年第三年第四年, ,設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。開發(fā)計劃安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、。（見圖表:6-2-1:6-2-1 ）3 3 、銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的% %計算，從項目有銷售收入最后第 _年開始，直到項目建設經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的 _%,%,半年為整個銷售收入的_%總銷售收入再投入為 _萬元，占總投資的_坐。（表：6-1-46-1-4）銷售收入再投入年度投入表（單位：萬元）第年上半年下半年分段周期設定 開發(fā)

5、正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時 各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）（表：6-2-16-2-1）項目實施計劃表A7r I第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第八季度第八季第九季第十季第季第二季項目開發(fā)計劃項目的設計及開工準備初步及施工圖設計三通一平報建招標住宅的主體建筑基礎主體外裝及設備室外環(huán)境配套道路管網(wǎng)環(huán)藝驗收項目投資估算及資金籌措計劃一、項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算（1 1） 土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金_萬元人民幣。（2 2） 前期工程費： _萬元，詳見本項

6、目前期工程費估算表（見表： 6-3-16-3-1 ）。（表：6-3-16-3-1）前期工程費估算表（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1 1規(guī)劃設計費建安工程費2 2可行性研究費建安工程費3 3水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費4 4籌建開辦費建安工程費合計（3 3）建安工程費： _萬元。（見表：6-3-26-3-2）（表：6-3-26-3-2 ）高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價（ 單位: :萬元）項目高層（兀/ /平方米）項目高層（元/ /平方米）樁基礎土建工程電梯消防一般水電安裝煤氣通訊公用天線普通裝修對講機系統(tǒng)地下室費用智能化設施高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 _元/

7、/平方米建安工程費：高層建安工程費= = _萬元注：其中（）為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。（4 4）基礎設施費（紅線內(nèi)外工程費）：1348.621348.62萬元，（詳見表：6-3-36-3-3 ）。（表：6-3-36-3-3）基礎設施費估算表（單位: :萬元）序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1 1供電工程2 2供水工程3 3電信工程4 4天然氣工程5 5綠化工程6 6道路工程7 7排水工程合計（5 5）公建配套設施費： _萬元,詳見表:6-3-4:6-3-4（表：6-3-46-3-4）公建配套設施費估算表（單位: :萬元）序號項目建筑面積（平方米）單價（元/ /平方米）金額（萬兀）

8、1 1幼兒園(6(6 )開發(fā)期間稅費:萬元,詳見表6-3-56-3-5 。2 2物業(yè)管理處3 3會所4 4公廁合計(8(8)開發(fā)成本。 _萬元, ,開發(fā)費用估算1 1、管理費用：_萬元。序號類別計算依據(jù)交納稅額(萬元)1 1配套設施建設費2 2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費3 3供水管網(wǎng)補償費住宅：元/T/T住宅：商鋪：兀/T/T商鋪：4 4供電用電負荷費住宅：/ / 戶,/KVA/KVA住宅：商鋪: :平方米，元/KVA/KVA商鋪：5 5其他6 6物業(yè)管理基金合計（表：6-3-56-3-5 ）開發(fā)期間稅費一覽表( (單位：萬元) )(7)(7) 不可預見費。 _萬元。2 2、銷售費用：_萬元，詳見

9、表6-3-66-3-6。（表: 6-3-66-3-6 ）銷售費用估算表（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1 1廣告宣傳及市場推廣費2 2銷售代理費3 3其他銷售費用合計3 3、 財務費用： _萬元，詳見貸款還本付息表。4 4、 開發(fā)費用： _萬元。三、總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表(表:6-3-76-3-7 )總原則：所有的總投資均應分攤到可售（可租）的面積中去。細則：（1 1 ）按計算投資的各項成本來分攤得房成本(元/ /平方米)成本項目總額(萬兀)高層商鋪車位1 1開發(fā)成本(1 1)土地成本(2 2)前期工程費(3 3)建安工程費(4 4)基礎設

10、施費(5 5)公建配套設施(6 6)開發(fā)期間稅費(7 7)不可預見費2 2 開發(fā)費用(1 1)管理費用(2 2)銷售費用(3 3)財務費用3 3合計(表：6-3-76-3-7)投資成本費用估算匯總表( (單位：萬元) )注：投資分攤的原則:（2 2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤（3 3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤（4 4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤（5 5）與工程無關的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1 1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個

11、渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金_萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 _萬元用于投資，剩余部分 _萬元由銷售房收入補充， 總投資為 _萬元，其中 _萬 元的銀行貸款利息從銷售收入中支付。詳細投資見計劃與資金籌措表（表:6-3-86-3-8 ）建 設 經(jīng) 營 期序號項目合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年1 1投資總額1 1. 1 1建設投資1 1. 1 1. 1 1土地成本1 1. 1 1 . 2 2前期工程費1 1. 1 1 . 3 3建安工程費1 1. 1 1 . 4 4基礎設施費1 1. 1 1 . 5 5公建配套設施費1 1.

12、 1 1 . 6 6開發(fā)期間稅費1 1. 1 1 . 7 7不可預見費1 1. 1 1 . 8 8管理費1 1. 1 1 . 9 9銷售費用1 1 . 2 2貸款利息1 1 . 3 3流動資金（表：6-3-86-3-8 ）投資計劃與資金籌措表（單位：萬元）2 2資金籌措2 2. 1 1自有資金2 2. 2 2借款2 2. 3 3銷售收入再投入（2 2）貸款本金的償還及利息支付長期借款采用每年本金等額償還方案，最后年還清，從建設經(jīng)營期第年開始計算。詳見貸款還本付息表。（央行20142014年 月起執(zhí)行的貸款利率：% % ）（表：6-3-96-3-9）貸款還本付息結(jié)算表（單位：萬元）合計建設經(jīng)營期

13、序號項目名稱第一年第二年第三年1 1借款還本付息1 1. 1 1年初借款累計本年借款本年應計利息年底還本付息第一筆借款年末借款累計年初借款累計1 1. 2 2本年借款本年應計利息年底還本付息第二筆借款年末借款累計年初借款累計本年借款本年應計利息年底還本付息1 1. 3 3借款匯總年末借款累計2 2借款還本付息的資金來源2 2. 1 1投資回收注：1 1貸款利率為%;%;2 2 、當年利息= =（年初借款本息累計+ +當年借款）x年利率項目銷售和租賃收入測算住宅銷售單價的確定：用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）根據(jù)本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為：_元/

14、/平方米建議銷售測算單價：為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?_元/ /平方米為計算單價總銷售收入的確定：根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分價格增長分別 為 % % % % % % _% % % %，價格分別為： 元/ /平方米、_元/ /平方米、 _元/ /平方米、 _元/ /平方米，銷售率 75%75% 商鋪部分從建設經(jīng)營期第 _年中開始出售，整個銷售過程分 _批進行，商鋪部分分別為：% % % % % % % % _，價格分別為： _元/ /平方米、 _元/ /平方米、_元/ /平方米、 _元/ /平方米，銷售率 _%

15、;車位部分從建設經(jīng)營期第 _年中開始出售，整個銷售過程分 _批進行，車位部分分別為：% % % % % % % % _，價格分別為：_萬/ /個，銷售率 % % 。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細見表：6-4-56-4-5）（表：6-4-16-4-1）住宅銷售總收入預測（單位：萬元）項目可銷售面積建議銷售單價（元/ /平方米）銷售收入（萬元）第一批高層住宅第二批第三批第四批合計商鋪銷售總收入預測（表：6-4-26-4-2 ）項目可銷售面積建議銷售單價（元/ /平方米）銷售收入（萬元）第一批鋪面第二批鋪面合計單位：萬元）車位銷售總收入預測單位: :萬元）項目可銷售

16、個數(shù)建議銷售單價（萬/ /個）銷售收入（萬元）第一批第二批合計（表：6-4-36-4-3 ）（表：6-4-56-4-5）全部銷售收入分批比例預測單位: :萬元）批數(shù)銷售計劃比例面積20152015% %高層% %高層上半年建設經(jīng)營期年收入（萬元）2016201620172017下半年上半年下半年合計3 3% %高層4 4% %高層5 5% %鋪面2813.922813.926 6% %鋪面7 7%:匕例370537058 8%:匕例合計（建設項目的財務評價一、稅金計算1 1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表序項目建 設 經(jīng) 營期合計號名稱1 1銷售收入2 2銷售稅金及附加（

17、表：6-5-16-5-1）住宅部分銷售稅金及附加表（單位：萬元）2.12.1營業(yè)2.22.2城市維護建設稅2.32.3教育附加稅2.42.4安防工程維護費2.52.5交易管理費2.62.6交易印花稅3 3土地增值稅合計建設期經(jīng)營 期序號目 稱 項 名1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192020212122222323轉(zhuǎn)售租賃（轉(zhuǎn)售）收入力兀租賃稅金及附加營業(yè)稅城市維護建設稅教育附加防洪工程維護費交易管理費交易印花稅土地增值稅合計（表：6-5-36-5-3 ）車位租賃稅金及附加（單位：萬元）注：各種

18、稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目）損益表與靜態(tài)盈利分析 1 1、住宅部分損益表。建 設經(jīng) 營 期序號項目合計1 1銷售收入2 2總成本費用3 3土地增值稅4 4銷售稅金及附加5 5利潤總額6 6所得稅（表：6-5-46-5-4 ）住宅部分損益表（單位：萬元）7 7稅后利潤8 8盈余公積金9 9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資金本利潤率評價指標：(1)(1)住宅部分投資的投資利潤率 =% %(2)(2) 住宅部分投資的投資利稅率 =_%=_%(3)(3) 住宅部分資金的投資利潤率 =_%=_%本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應指標比較，可以接受，故項目可行?，F(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分

19、析對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) ，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPVFNPV及項目動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-56-5-5 ）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 6-5-76-5-7 ）注：財務內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所

20、占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當FIRRFIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。財務凈現(xiàn)值（FNPVFNPV按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率IcIc將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，本項目貸款利率為5.463%5.463% ，故基準收益率 IcIc 取為 8%8%。建設經(jīng)營期序號項目名稱1 1現(xiàn)金流入1 1. 1 1銷售收入1 1 . 2 2其他現(xiàn)金流入2 2現(xiàn)金流出2 2. 1 1建設投資2 2. 2 2土地增值稅2 2

21、. 3 3銷售稅金及附加2 2. 4 4所得稅3 3凈現(xiàn)金流4 4累計凈現(xiàn)金流5 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7 7稅前凈現(xiàn)金流住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-56-5-5 ）住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表( (單位：萬元）8 8稅前累計凈現(xiàn)金流9 9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流1010稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標稅前稅后財務凈現(xiàn)值（1=8%1=8%）財務內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）建設經(jīng)營期序號項目名稱1 1現(xiàn)金流入1 1. 1 1銷售收入1 1 . 2 2其他現(xiàn)金流入2 2現(xiàn)金流出2 2. 1 1自有資金2 2. 2 2銷售收入再投入2 2. 3 3償還貸款本金2 2. 4

22、4償還貸款利息2 2. 5 5銷售稅金及附加2 2. 6 6土地增值稅2 2 . 7 7所得稅3 3凈現(xiàn)金流4 4累計凈現(xiàn)金流5 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流（表：6-5-76-5-7 ）住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表6 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標稅后備注財務凈現(xiàn)值（1=8%1=8%）由于本項目的內(nèi)部收益率大于財務內(nèi)部收益率%,%,所以項目可行性！投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）整理上表（表：6-5-56-5-5 ）得評價指標：（詳見表：6-5-86-5-8 ）（表：6-5-86-5-8 ）評價指標（單位: :萬元）評價指標稅前稅后財務凈現(xiàn)值（1=1= _

23、%_%）_ _財務內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）由上述指標可以看出，本項目住宅全部投資的財務凈現(xiàn)值均為一較大的正值，稅前稅后的財務內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率%,%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求，故本項目住宅部分投資可行整理上表（表：6-5-76-5-7 ）,得評價指標（見表：6-5-96-5-9 ）（表：6-5-96-5-9）評價指標（ 單位：萬元）評價指標稅后財務凈現(xiàn)值（1=1=% %）財務內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可

24、行。資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表本項目住宅 銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目兩方案可行。 詳見資金來源與運用表。經(jīng) 營 期序號項目名稱1 1資金來源1.11.1銷售收入1.21.2自有資金1.31.3銀行借款1.41.4其他收入2 2資金運用2.12.1建設投資2.22.2借款還本付息2.32.3銷售稅金及附加2.42.4土地增值稅2.52.5所得稅3 3盈余資金4 4累

25、計盈余資金(表:6-5-106-5-10 )住宅部分資金來源與運用表( (單位：萬元）項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變 化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。盈虧平衡分析住宅銷售部分盈虧平衡假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為% % 時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率W% % 時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為% %，可見其風險程度較高。結(jié)論本項目之所以住宅、停車位銷售部分的風險較大，

26、而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小，一方面原因是商鋪位于周口市城市規(guī)劃的核心區(qū)域及老城區(qū)，資金回收較快，商鋪、住宅銷售回收資金的速度較快，回收資金馬上又投入到項目的投資中去，減少了其他項目的資金投入量 ，像貸款利息，全用商鋪、住宅銷售收入來支付。敏感性分析影響本項目財務效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是銷售速度和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 亠、% 和建安工程費上下波動 _% %、_% 時，對經(jīng)濟評價指標影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表

27、（表：6-6-16-6-1 ）（表：6-6-16-6-1 ）全部投資敏感性分析（單位：萬元）售價變動建安工程費變動全部投資基準萬案- - - - -財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得:（1 1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。售價下降 % % 、亠，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降 _匯、亠 ；當售價下降 _匯 時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。建安工程費上升 _%、呂，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降%、_2% ；當建安工程費上升 _%時，該項目財務凈現(xiàn)值

28、等于零，到達臨界 點，此時，若建安工程費再上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2 2）售價、建安工程費的變動對財務內(nèi)部收益率的影響。售價下降% % 、% %，將引起該項目的財務內(nèi)部收益率分別下降% % ；當售價下降_2%時，該項目財務內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=IC= % % ），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。建安工程費上升 _%、，將引起該項目的財務內(nèi)部收益率分別下降_%_%、；當建安工程費上升% % %時，該項目財務內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=IC= _%），至U U達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。（3 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤