上海富陽興力達國際廣場項目市場報告

1、目錄前言一、項目可行性分析1.1立地分析1.1.1環(huán)境概述1.1.2項目現(xiàn)狀1.1.3項目優(yōu)、劣勢分析1.2項目可行性分析1.2.1可行性因素1.2.2風險因素二、市場分析2.1上海辦公樓市場整體分析2.2相關市場分析2.2.1相關市場分布2.2.2板塊分析2.3區(qū)域市場分析三、項目建議3.1項目市場定位3.2項目價格建議3.3項目客源定位前言根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本項目屬于綜合地塊，集商業(yè)、辦公、賓館、商住于一體。結合項目周邊區(qū)域?qū)傩?，區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)正處于一個高潮期，購房者認可度較高。本報告主要針對商住部分進行詳細分析。項目可行性分析市場分析項目定位一、項目可行性分析1.1立地分析1.1.1環(huán)境概述本

2、案n 位置本項目位于普陀區(qū)西部，曹安路、真光路交界處，緊鄰真北路、滬寧高速公路。根據(jù)市政府規(guī)劃，真北路為中環(huán)線西段，是本市繼內(nèi)、外環(huán)線后又一環(huán)型交通主干道。曹安路-武寧路既是區(qū)內(nèi)東西向進入市區(qū)的主干道，又連接滬寧高速公路，交通極為便捷。基地北鄰曹安路，南接歐倍德建材、家飾大賣場?；匚鱾?cè)為祥和家園、祥和名邸居住區(qū)。n 環(huán)境 生活機能南望歐倍德建材家居大賣場；鄰近麥德龍大賣場和樂購大型超市。近梅川路歐風休閑街周邊多建材批發(fā)市場，如紅星美凱龍等。 物業(yè)基地四周多新建住宅小區(qū)和在建住宅項目，如祥和家園、祥和名邸、未來窗等，居住環(huán)境較佳?；乇眰?cè)、西側(cè)分別為滬寧高速公路高架、中環(huán)線真北路高架（在建），

3、視覺感觀較差，噪音較大，環(huán)境略顯不足。1.1.2項目現(xiàn)狀n 基地現(xiàn)狀項目建設中，建至三層n 技術指標地塊性質(zhì)：綜合性用地用地面積（萬m2）10總建筑面積（萬m2）45其中辦公建筑面積（萬m2）2.9商業(yè)建筑面積（萬m2）19.2賓館建筑面積（萬m2）5.4公寓式辦公建筑面積（萬m2）15.6容積率4.5其中本次評估主要為2.5萬商辦樓（公寓式辦公）部分n 整體規(guī)劃 總體布局分為辦公、商業(yè)、賓館及商住四大類建筑，又細分為商業(yè)廣場、汽車城、步行街、影城、酒店、娛樂城及辦公樓七大類，形成一個分工不同又相互聯(lián)系的整體。 項目內(nèi)產(chǎn)品類型較為豐富，由2幢30f、1幢14f公寓式辦公樓、2幢16f賓館、1幢

4、14純辦公樓、6幢別墅式辦公樓、1幢4f、1幢5f商業(yè)以及4f整體商業(yè)組成。整體商業(yè)屋頂設置了2萬空中花園。 建筑立面均采用現(xiàn)代簡約風格，以體現(xiàn)整個社區(qū)的質(zhì)感。1.1.3項目優(yōu)、劣勢分析n 優(yōu)勢 項目所在區(qū)域已有大量新建居住社區(qū)形成，地域認可度較高。 具高架、地面交通優(yōu)勢，道路狀況良好。 大型商業(yè)設施較多，為周邊居民提供了必要的生活購物保障。 項目自身規(guī)模大，規(guī)劃較為新穎，具有較強的氣勢力。項目推出會對市場造成一定的震撼力。n 劣勢 區(qū)域內(nèi)商務辦公認可度較低，客源吸引有難度。 毗鄰高架，噪音污染大，環(huán)境有待改善。 周邊多建材批發(fā)市場、大賣場，商業(yè)層次不高。 商業(yè)部分量體大，招商、經(jīng)營能否順利完

5、成，會影響項目辦公部分的檔次創(chuàng)造。由項目自身條件可知，項目產(chǎn)品偏向商住樓，故應重點考察該類產(chǎn)品市場。1.2項目可行性分析根據(jù)本項目的地理位置，以及現(xiàn)有的規(guī)劃，認為本項目存在較大的可行性，但也存在一定的間或風險。1.2.1可行性因素n 本區(qū)域鄰近普陀區(qū)行政中心，依托政府機構，有利于商務氛圍的形成。n 區(qū)域正逐步成為普陀西部的聚居區(qū)，區(qū)域認可度高。n 項目周邊交通便利，便于物流。n 本項目規(guī)劃獨特極具震撼力，為引爆市場提供了條件。n 周邊現(xiàn)有多個大型賣場，具較強的人氣積聚效應，這對本項目商業(yè)用房的經(jīng)營提供了一定的人流保障。n 區(qū)域內(nèi)辦公樓、賓館、公寓式辦公產(chǎn)品數(shù)量極少，產(chǎn)品的稀有性、唯一性，可吸引

6、有相應需求的客源或投資者。1.2.2風險因素n 項目規(guī)劃起點較高，產(chǎn)品具較高檔次，與周邊現(xiàn)有消費層有一定距離。中高消費層數(shù)量的有限性，將對本項目整體運營造成較大的風險性。n 辦公樓市場在本區(qū)域尚未形成，辦公樓需求者對本區(qū)的認可度和接受度具有不確定性，這為本項目辦公樓啟動帶來較大風險。n 小戶型公寓式辦公產(chǎn)品從出現(xiàn)的地域性來看，多集中在市中心地區(qū)或軌道交通沿線。從價格上來看，這些產(chǎn)品在各區(qū)域內(nèi)均具有較明顯的總價優(yōu)勢。就本案而言，地段與價格優(yōu)勢均不明顯，今后本產(chǎn)品推向市場會有一定阻力。n 由于兩大交通主干道的存在，將會對人流起到一定的阻隔作用。n 中央及上海市政府宏觀調(diào)控力度的加大，將會降低投資客

7、的投資興趣，從而減少投資客源數(shù)量，會對本案造成需求不足。綜上所述，本項目商住樓部分的操作重點將在于項目的定位與客源的把握。如能充分利用項目獨特、新穎、大氣的規(guī)劃，結合自身規(guī)模優(yōu)勢，營造強撼的市場影響力，來吸引各界人士的注意力。二、市場分析市場分析思路:項目自身條件項目可行價格項目定位考察區(qū)域住宅市場，尋找項目投資空間分析內(nèi)環(huán)、中心環(huán)商住樓市場，尋找環(huán)線間價格差缺乏可比個案項目位于中環(huán)線定位商住樓2.1上海辦公樓市場整體分析分析：n 96年以來，上海辦公樓市場供應相對平穩(wěn)。n 99年后，辦公樓市場需求逐步放大，形成供不應求的態(tài)勢。n 98年開始，辦公樓市場空置率的直線下降，反映了市場有效需求持續(xù)

8、擴大。n 市中心土地稀缺性決定供求矛盾相當時期內(nèi)難以得到根本解決。n 全市高檔辦公樓租金差距的縮小，說明了辦公樓由于傳統(tǒng)市中心cbd區(qū)域的供應不足，需求開始向全市各區(qū)域輻射。n 高入住率、高租金收益勢必引發(fā)新一輪辦公樓興建高潮。辦公樓開發(fā)建設呈現(xiàn)逐漸抬頭之勢，但市區(qū)辦公樓需求持續(xù)增長，供不應求狀況難有根本改善，為新商務區(qū)域的崛起創(chuàng)造機遇。2.2相關商住樓市場分析2.2.1相關商住樓市場分布長壽路沿線中山北路沿線本案武寧路相關商住樓市場主要分布在長壽路沿線板塊中山北路沿線板塊2.2.2板塊分析區(qū)域長壽路板塊中山北路板塊區(qū)域范圍長壽路沿線中山北路沿線產(chǎn)品純辦公樓為主部分商住樓商住樓為主部分純辦公樓

9、租金（元/m2/天）1.8-2.61.5-1.8價格（元/m2）11000-130008500-10000市場綜述1、 位置距市中心較近。2、 交通相對較便利。3、 商業(yè)、辦公氛圍較成熟。4、 租金緩慢上漲，漲幅不大。1、 依托內(nèi)環(huán)線，交通便利。2、 個案租金落差大。3、 整體檔次較低，租金較低。4、 出租情況較好。代表個案世紀之門商務大廈、維多利廣場、富麗大廈、智慧廣場銀城大廈、中環(huán)大廈、綠洲國際廣場分析：n 商務樓多采用出租為經(jīng)營方式，可售物業(yè)較少。n 長壽路板塊與中山北路板塊商務樓租金差較大，在0.6-1.1元/天，而反映在售價上，差距較平均，在2500元/左右，這反映由于地段差異，兩板

10、塊客源租金承受力存在較大差異，但作為投資客源為主的出售物業(yè)來看，其價格差距相對穩(wěn)定，且部分個案還有超區(qū)域表現(xiàn)。n 各物業(yè)出租單元面積集中在100m2左右段和200m2左右段，200m2左右的大單元，多配備獨立衛(wèi)生間。n 目前，各商務樓經(jīng)營狀況良好，租（售）率均在95%以上，表明客源充足，市場需求較大。綜上，辦公物業(yè)市場具備一定規(guī)模，市場反應較好，市場需求可進一步引導釋放；同時可以看出，沿著內(nèi)環(huán)線向外方向，該類產(chǎn)品存在價格跌落。2.3區(qū)域住宅市場分析區(qū)域市場目前缺乏可比個案，現(xiàn)以周邊住宅個案以及規(guī)模、產(chǎn)品與本案有一定相似性的綠洲中環(huán)廣場項目為例，分析區(qū)域市場未來潛力。本案祥和名邸象源麗都綠洲中環(huán)

11、廣場真如副中心長風國際生態(tài)社區(qū)案名位置產(chǎn)品形態(tài)主力面積（）均價（元/）總價（萬元/套）主訴求去化綠洲中環(huán)廣場（湖畔花園）金沙江路1688號結構封頂2r:98-1103r:116-13693002r:88-993r:104-122規(guī)模99%象源麗都（二期）真光路688號現(xiàn)房3r:136-1708800120-150景觀85%祥和名邸梅川路1301號現(xiàn)房2r:80-1103r:116-15792002r:72-1003r:104-140配套90%分析：v 產(chǎn)品 以上區(qū)域基本以高層、小高層產(chǎn)品為主，輔有小高層； 產(chǎn)品的定位與區(qū)域土地稀缺有關。v 房型面積 區(qū)域中以面積偏大的舒適型2房、3房為主，其中

12、，2房面積為100110m2，3r面積為120150m2； 從房型面積大小來看，無論是2房、3房，單元面積趨大，注重產(chǎn)品功能布局，且頗為講究氣派、尊貴的氣質(zhì)。v 價格 周邊住宅市場的均價范圍在85009300元/m2； 規(guī)模樓盤售價明顯高于競爭市場的行情約500元/m2。v 客源 區(qū)域客源基本鎖定在中高收入者； 客源基本以自住為主，并輔有部分投資客，但由于政府新出臺“期房不得轉(zhuǎn)讓”的政策，打壓了不少對該區(qū)域看好的投資者。分析周邊住宅市場可知，區(qū)域已進入中高收入階層視野；區(qū)域內(nèi)規(guī)模個案較易創(chuàng)造價值，得到購房者認可；本區(qū)域日漸成熟的品質(zhì)提升整體房價?？梢姡捅卷椖慷?，做為規(guī)模個案存在價格創(chuàng)造空間

13、。三、項目定位3.1、項目市場定位綜上，結合項目所在的立地條件和自身因素，項目初步定位于home office 定位依據(jù)：n 項目自身條件： 項目自身為商住樓，且產(chǎn)品面積較小。n 外部環(huán)境 項目具備優(yōu)良的地段優(yōu)勢，區(qū)位和交通狀況俱佳，且周邊生活機能較為完善。 區(qū)域內(nèi)純辦公環(huán)境一般，純辦公產(chǎn)品市場風險大。 相關區(qū)域來看，商住產(chǎn)品市場消化形勢良好，交易活躍，商住物業(yè)的市場空間仍十分廣闊。3.2項目價格建議：建議2005年中后期開盤均價：11000-12000元/m2（毛坯價）定位依據(jù)：n 主要考慮項目自身整體檔次較高，單價應可突破市場行情；但作為以投資客源為主產(chǎn)品，項目宜適當控制總價，故采用毛坯產(chǎn)

14、品入市，價格走向?qū)ΡＪ芈肪€，低開高走。n 中央宏觀調(diào)控力度加強，上海市政府也出臺相應政策，限制了市場客源的投資行為，對于投資型物業(yè)來說，未來市場客源支撐受到一定程度的削弱，該類物業(yè)未來市場不確定性因素較大。故本項目單價、總價應合理控制，以求降低市場風險，縮短項目銷售周期。n 出于縮短項目銷售周期、加快資金回收、降低市場風險等因素，本項目總價均合理控制。n 從相關商住樓市場來看 相關的中山北路板塊商住樓售價在8500-10000元/m2左右，市場反應良好。 市場以毛坯交房為主，市場接受都高，基本無抗性。 以出租為主，少數(shù)個案可以出售，市場存在較大的空白點。 全市可售型辦公物業(yè)市場整體表現(xiàn)為供不應

15、求的態(tài)勢，市場有效購買力充足。 本項目在中環(huán)線，與內(nèi)環(huán)線板塊存在價格落差，但差距已不大，約在500元/n 從周邊個案市場來看 相似地段、相同產(chǎn)品，規(guī)模個案具有優(yōu)勢，能創(chuàng)造價格，由于本項目自身規(guī)模優(yōu)勢較強，因此可創(chuàng)造區(qū)域價格。 周邊市場暫無相似個案，但從住宅市場來看，區(qū)域價格已達8500-9300元/水平，考慮未來半年價格上升空間，預計05年底區(qū)域住宅價格可達9200-10000元/，在考慮項目產(chǎn)品為商住產(chǎn)品，價格應高于區(qū)域住宅，因此其價格應向上修正。n 從投資收益來看中山北路商住樓租金在1.2-1.5元/m2天，本案修正后租金應在此平均租金水平之上，預計可達2.3-2.5元/m2天，本項目預期

16、可取得的投資收益如下表：（以65m2為例，單價為11000元/m2）參數(shù)指標租金水平（元/m2天）2.52.3年收益（元）5931254567總投資額（元）715000715000年投資收益率（%）8.37.6注：考慮到契稅等稅收費用與空置率，此收益率可能下降1個百分點?？梢?，本項目依照現(xiàn)有的租金水平可以取得相當不錯的收益率（7.6-8.3），作為投資性產(chǎn)品，本項目具有良好的投資潛力。3.3項目客源定位自用型n 個人工作室。n 外地、境外公司的駐滬辦事處。n 小型私營企業(yè)。投資型n 本地和外地各種專業(yè)投資者。n 由周邊工作的外籍人士介紹而來的境外投資客。預計客源構成比例3.4銷售速度預計對本項目現(xiàn)場考察后，對項目銷售執(zhí)行，提出以下觀點第一：評估部分2.5萬平米左右量體，銷售周期在6個月可以完成，單月平均銷售量體40004500平米。銷售過程中，在常規(guī)銷控執(zhí)行的前提下，預計去化速度較平穩(wěn)。尾盤期（1個月）強銷期（3個月）醞釀期（2個月）階段去化速度總?cè)セ康谝浑A段醞釀期（2個