雙流東升區(qū)域商業(yè)市調(diào)報告

1、2016年5月28日雙流東升商業(yè)市場調(diào)研報告區(qū)域競品地圖東立國際東立國際花城花城優(yōu)品道優(yōu)品道廣場廣場交大歸交大歸谷楠岸谷楠岸公園1898滿座滿座萬達(dá)萬達(dá)金座金座威尼谷威尼谷十里畫十里畫卷卷佳兆業(yè)佳兆業(yè)8 8號號紅街紅街區(qū)域典型在售住宅兼商業(yè)：紅街、滿座、佳兆業(yè)8號、交大歸谷楠岸、東立國際花城、金座威尼谷、遠(yuǎn)大林語城、燕楠國際、公園1898未售住宅兼商業(yè)：十里畫卷未售獨立商業(yè)：滿座、萬達(dá)：在售：在售：未售：未售：已售：已售本案遠(yuǎn)大遠(yuǎn)大林語林語城城燕楠燕楠國際國際區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，以2層住宅底商為主，僅公園1898及滿座有獨立商業(yè)，各項目商業(yè)核心整體競爭力較弱。區(qū)域在售項目概況項目北大資源公

2、園1898交大歸谷楠岸佳兆業(yè)8號遠(yuǎn)大林語城滿座東立國際花城金座威尼谷燕楠國際景茂名都東郡紅街商業(yè)體量約3萬約3000約4萬約2萬約3萬約1.萬約2.9萬約2.4萬約0.73萬商業(yè)街底商住宅底商住宅底商住宅底商獨立商業(yè)住宅底商住宅底商底商底商層高-1F：5.1m1-2F：4.5m1F：4.5m1F：4.5m1F：3.6m1F：3.6m1F:6m1F：5.9m1F：5.1m負(fù)1-3F：5.1m4-5F：4.2m3F : 3.8m2F：3.5m2F：3.3m2F：3.4m2F：3.4m2F:4m2F：4.5m2F：4.5m4-5F：4.2m開間3.2-6.4m（3.5m）3.2-6.4m（3.5m）

3、3-6m3.6-8.5m（4m）3.6-5.1m（4.1m） 3.6-5.1m（4.1m） 3-5.8m（3.8m） 3.8-43.5-6.6m進深11-20m（13.6m） 11-20m（13.6m） 11-23m（13.6m） 11.6-21m（12m） 8.8-11.6m（9.5m） 8.8-11.6m（9.5m） 10m12-156.0-17.2m主力面積區(qū)間50-20030-10020-8030-50100-200100-20030-30050-30013-13024-50/200-250贈送面積部分贈送（最高贈送比例1:1）無無部分商鋪少量贈送（5-10）部分商鋪少量贈送（5-10

4、）無無無無煙道設(shè)計有有有一樓110以上口袋鋪有煙道，其他無有有有有有有天然氣每棟設(shè)置燃?xì)饪偪?，分戶自行開戶接通無部分配置（大面積商鋪）有有有有每棟設(shè)置燃?xì)饪偪?，分戶自行開戶接通每棟設(shè)置燃?xì)饪偪冢謶糇孕虚_戶接通上下水、排污預(yù)設(shè)上下水、排污口預(yù)設(shè)上下水、排污口設(shè)計衛(wèi)生間，預(yù)留上下水設(shè)計衛(wèi)生間，預(yù)留上下水設(shè)計衛(wèi)生間，預(yù)留上下水預(yù)設(shè)上下水、排污口預(yù)設(shè)上下水、排污口預(yù)設(shè)上下水、排污口預(yù)設(shè)上下水、排污口物管費地上4.5元/，地下2.5元/4元/暫無暫無暫無3元/產(chǎn)品面積段17-50617-31020-25026-206 20209202093930050-30013-26524-284u區(qū)域內(nèi)1F商業(yè)主

5、力面積區(qū)間為30-100，2F:100-200u佳兆業(yè)8號成交均價低于市場成交均價，去化速度領(lǐng)先，區(qū)域客戶對價格抗性較大u區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶對價格抗性較大，雙流目前的商業(yè)銷冠以1F2.3萬元/的價格實現(xiàn)走量區(qū)域在售商業(yè)概況項目名稱分割面積（）層高（米）價格（元/）月均去化（）總套數(shù)銷售套數(shù)去化率開售時間佳兆業(yè)8號1F：40-601F：4.51F：21000-25000796312套230套74%2013年中旬2F：60-1002F：3.32F：10000-13000交大歸谷楠岸1F：20-1001F：4.5m1F：23000-2500020045套10套22%2015年12月2F：140

6、-2502F：3.5m2F：15000-17000公園1898商業(yè)街：50-200商業(yè)街：4.2-5.1m100108套5套4%2016年1月底商：30-100底商：3.8-4.5m1F:28000-320002F:18000-210003F:15000-17000金座威尼谷50-3001F：5.91F：25000 -280007717套2015年中旬2F：4.52F：15000左右東立國際花城1F：30-2001F：61F：21000-300002016年5月2F：150-3002F：42F：10000-15000燕楠國際50-1301F：5.11F：23000-25000162344套9套

7、3%2016年3月2F：4.52F：12000左右隆鑫十里畫卷項目規(guī)劃臨街住宅底商，體量約2.2萬平米（目前項目商業(yè)暫未出售）未開合能珍寶翡翠項目規(guī)劃商業(yè)約1萬平米，以住宅底商為主（目前項目商業(yè)暫未出售）滿座項目規(guī)劃獨棟商業(yè)，體量2.6萬平米（目前項目商業(yè)暫未出售）未開區(qū)域重點個案研究北大資源公園1898劣勢：u 段時間內(nèi)難以形成城市繁華商業(yè)圈，未有足夠消費力支撐商業(yè)物業(yè)持續(xù)盈利。商業(yè)體量定位開間進深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價開售時間備注30000第五代商業(yè)天街3.3-8.751.-8.120-601樓5.4米，2/3樓4.9米生活配套30%自持；70%裸售1樓3.2萬2樓2.1萬3樓1

8、.5萬2016年1月現(xiàn)售1/9棟底商；售出5套優(yōu)勢：u 打造退臺式花園商業(yè)街，除樓棟底商外，還打造有獨棟商業(yè)樓及地下商業(yè)街；u 涵蓋內(nèi)街與外街；u 產(chǎn)品均預(yù)留上下水和煙道；u 地處新老城區(qū)交匯處，既享老城區(qū)龐大的消費人口，也擁有雙流新城區(qū)發(fā)展?jié)摿淼慕?jīng)濟紅利。 9# 1#目前在售產(chǎn)品以底商為主，主力面積段50，銷售僅5套，以20小戶型為主，銷售較差區(qū)域重點個案研究交大歸谷楠岸劣勢：u 由于項目所處位置不臨主要街道，人氣不足；u 總體商業(yè)體量太小，更無合理規(guī)劃和招商，除項目本身和相鄰住戶外，無法吸引周邊客戶前去消費。商業(yè)體量定位開間進深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價備注約3000平米楠岸水街

9、3.6-47-1320-801樓4.5米，2樓3.8餐飲10%自持、90%裸售1樓：3萬2樓：2.5在售優(yōu)勢：u 項目位于鳳翔湖公園廣場對面，面積小，投資門檻低，屬臨湖小金鋪；u 項目可做餐飲，利于吸引客戶；u 均有煙道設(shè)計，業(yè)態(tài)受限小。無主力店的依托，定位“楠岸水街”住宅社區(qū)底商，總統(tǒng)體量小，主要以總價控制為主銷售情況：楠岸商業(yè)于2016年2月正式開售，月均去化約200，去化速度相對較快；截止目前累計去化10套/833，1F成交均價集中在23000-26000,2F成交均價在13000-16000，；成交主要集中為小面積商鋪，成交面積集中在20-50，成交總價主要集中在45-100萬；目前存

10、量僅30套/1800，去化壓力較小；面積段供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)均價(元/)去化率50以下3272634521.8850-7041258762570-90200090-1101000130-1501000200-2503000250-3002212526100合計451022.221251263632636312981256672655205000100001500020000250003000001234562014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2

11、016年1月2016年2月2016年3月2016年4月交大歸谷楠岸商業(yè)開盤至今量價走勢項目2015年年底開售，通過嚴(yán)格控制總價，去化10套，約200，去化速度緩慢區(qū)域重點個案研究交大歸谷楠岸區(qū)域重點個案研究劣勢：u 佳兆業(yè)8號主推18號樓底商，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為生活配套，消費群體主要為有限的小區(qū)住戶。商業(yè)體量定位開間進深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價備注4萬平米雙流商業(yè)財富領(lǐng)地3.7-4.510-151樓26-160；2樓40-1001樓4.5米；2樓4米生活配套裸售1樓2.2萬；2樓0.9萬現(xiàn)鋪，目前去化70%優(yōu)點：u 現(xiàn)鋪，購買者可即買即租，對部分投資者有一定吸引；u 2樓內(nèi)連廊設(shè)計，商業(yè)動

12、線更加合理化；u 部分大面積商鋪通天然氣；u 品牌開發(fā)商，對客戶心里有一定穩(wěn)定作用。佳兆業(yè)8號無主力店的依托、主要依靠雙流第一醫(yī)院、地鐵口優(yōu)勢為項目賣點，典型住宅社區(qū)底商，體量較大銷售情況：商業(yè)至2013年入市，截止目前累計去化約17724，整體去化速度相對區(qū)域領(lǐng)先；1F均價在21000-25000,2F均價在11000-14000之間，價格相對偏低；成交主要集中為中小面積商鋪，總價段集中在100-150萬；目前存量余0.8萬；面積段供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)均價(元/)去化率50以下101652349364.4%50-7093762030581.7%70-9041311796775.6%90-1102

13、0141558170.0%110-130421966750.0%130-15015122372680.0%150-17025212462484.0%170-2001082447180.0%200-250313018033.3%合計3122302171773.7%受整體市場影響，項目主要銷售期集中在2013年，2014-2016年銷售速度明顯下滑78682784414204664162620433316441886970100020003000400050006000700080009000四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度2013年2014年

14、2015年2016年佳兆業(yè)佳兆業(yè)8 8號商業(yè)銷售季度趨勢（）號商業(yè)銷售季度趨勢（）區(qū)域重點個案研究佳兆業(yè)8號區(qū)域重點個案研究商業(yè)體量定位開間進深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價備注7000平米萬達(dá)旁，地鐵口，臨街底鋪3.6-7.58-1524-2801樓4.2米，2樓3.8米美食街未售錦茂名都東郡紅街 劣勢：u 項目臨近蛟龍工業(yè)港，金恒德汽配城等專業(yè)市場；u 在城市規(guī)劃中，工業(yè)港和專業(yè)市場由于其特殊的地位，均坐落在城市發(fā)展邊緣區(qū)域；u 東郡紅街所在區(qū)域不在城市規(guī)劃主線上，發(fā)展?jié)摿τ邢?；u 萬達(dá)廣場距離該項目不遠(yuǎn)，擁有更大的商業(yè)體量和吸引力，分散了部分人群的消費力。優(yōu)勢：u 萬達(dá)旁，地鐵口，面積

15、小，投資門檻低銷售情況：商業(yè)至2015年入市，截止目前累計去化約1590，整體去化以50小戶型為主；均價在16000-22000之間，價格相對偏低；成交主要集中為中小面積商鋪，總價段集中在50-85萬；目前存量余0.54萬；面積段供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)均價(元/)去化率50以下2591718636%50-70421709350%70-90211696950%110-130321693467%130-150421697350%150-17042050%170-200911746211%200-25010000%250-3002000%合計63191710235%2015年9月開售至今去化主要集中在50

16、以下商鋪，去化商鋪19套，銷售均價17102元/區(qū)域重點個案研究錦茂名都東郡紅街區(qū)域重點個案研究劣勢：u 拿地多年，基坑做好數(shù)月，長期處于半停工狀態(tài)；u 項目知名度較低，市場存在感弱，且資料缺乏；u 后期運營風(fēng)險較大。商業(yè)體量定位開間進深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價備注2.6萬平米棠湖特色商業(yè)街區(qū)30-2801F精品、2-3F餐飲、4F兒童用品、5F娛樂自持+裸售優(yōu)勢：u 項目處于西安路與白衣上街交匯處，雙流縣法院旁，周邊居住人口較多，且周邊配套成熟，利于項目銷售；u 項目商業(yè)體量較大，易形成規(guī)模，便于聚集人流；u 開發(fā)商自持三分之一用于酒店開發(fā)，利于穩(wěn)定購買客戶心里顧慮。滿座區(qū)域重點個案

17、研究商業(yè)體量定位開間進深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價備注1萬平米萬達(dá)旁臨街底商20-290生活配套裸售目前排號中，交暫未定開盤時間遠(yuǎn)大林語城優(yōu)勢：u 萬達(dá)旁，面積小，投資門檻低；u 項目前期已部分入住，社區(qū)投資可快速見效。劣勢：u 社區(qū)底商， 商業(yè)輻射有限，業(yè)態(tài)選擇面窄；u 萬達(dá)廣場距離較近，分散了大多消費力。區(qū)域重點個案研究金座威尼谷劣勢：u 項目周邊均為在售項目，常住人口較少。；u 大量消費力暫缺，市場需要長時間培育；u 商業(yè)物業(yè)會承擔(dān)高額時間成本和市場發(fā)展風(fēng)險；u 預(yù)計需要510年區(qū)域才能形成城市繁華商業(yè)圈，才擁有足夠消費力支撐商業(yè)物業(yè)持續(xù)盈利。商業(yè)體量定位開間進深面積區(qū)間層高業(yè)態(tài)銷售模式在售均價備注2.9萬平米無3.8-412-1550-300