南京某五星級酒店項目可行性研究報告

1、中國廣廈南京鄧府巷商業(yè)廣場項目第三期物業(yè)定位五星酒店開發(fā)模式可行性研究報告書瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)可行性研究報告書結(jié)論經(jīng)過我司的市場調(diào)研，行業(yè)專業(yè)咨詢和可行性論證分析， 我司提 出以下幾點結(jié)論：第一：南京城市的總體建設(shè)和發(fā)展是健康的， 必將向國際性大都 市的目標(biāo)快速挺進(jìn)。因此南京的高檔商務(wù)市場前景廣闊。第二：目前南京高檔商務(wù)型租賃物業(yè)市場發(fā)展空間很大， 市場競 爭壓力較小。南京鄧府巷商業(yè)廣場項目第三期物業(yè)主體按照 “五星級 酒店模式“建設(shè)和開發(fā)是合適和可行的。第三：該項目按照上述模式開發(fā)建設(shè)有利于資金的回籠及實現(xiàn)預(yù) 期的收益率。第四：目前已經(jīng)有了可以借鑒的成功案例， 大大減少了項目運作 風(fēng)險。第

2、五：在咨詢和邀請酒店業(yè)內(nèi)著名的“豪生國際集團(tuán)“考察后， 他們也對本項目的開發(fā)前景看好。第六：為保證該項目的成功開發(fā)和銷售，下一步應(yīng)該盡快委托世 界級專業(yè)的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行更進(jìn)一步的專業(yè)策劃咨詢。目前南京五星級酒店的運作情況南京目前已開業(yè)有11家五星級酒店，未來幾年間將陸續(xù)再開業(yè) 多家五星級和超五星級酒店，他們的開業(yè)時間和簡要情況如下:序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01金陵飯店市中心新街口88年4月37層800余間02僑鴻皇冠假日市中心新街口98年1月24層300間03金絲利喜來登城西漢中門99年2月42層371間04狀元樓城南夫子廟98年12層500間05蘇寧環(huán)球城西廣州路2002年1月

3、204間06名人城市城北鼓樓廣場04年12月278間07湖濱金陵城南江寧百家湖200年5月22000平米131間08維景國際酒店城東中山門05年換牌561間09玄武飯店城北中央門05年裝修408間10古南都飯店城西廣州路93開00裝24層305間11丁山香格里拉城西虎踞路01年7月11層366間12索菲特酒店城北山西潞預(yù)計09年暫不詳13索菲特酒店東郊下五旗預(yù)計09年暫不詳14威斯汀酒店城北中央門預(yù)計09年暫不詳15凱悅酒店城北世貿(mào)濱江城預(yù)計10年暫不詳二、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家對南京高級酒店業(yè)的發(fā)展看法市旅游局局長認(rèn)為，隨著南京城市國際化程度越來越高，外資來 寧將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會議

4、經(jīng)濟(jì)、歐美市場的開拓等原 因都將導(dǎo)致高星級酒店供不應(yīng)求。南京目前共有各等級的星級酒店114座，客房數(shù)為15315間，按 每個標(biāo)間兩個床位計算，南京星級酒店的接待量僅為3萬余人，包括 各類社會旅館飯店，南京的總接待量在 11萬至12萬人次之間，比 蘇州的接待能力要差，僅排在江蘇第二的位置，這顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到一 個省會城市和旅游城市所應(yīng)具備的接待能力。金鷹皇冠酒店的數(shù)據(jù)說明了以上的觀點，這家酒店自 1998年開 業(yè)以來經(jīng)營收入每年遞增20%, 2004年在全國28家皇冠姊妹店中 甚至獲得最佳皇冠酒店榮譽(yù)，酒店年入住率達(dá)到 70 %，而據(jù)悉，南 京的高星級酒店入住率平均都達(dá)到了 63 %左右，銷售業(yè)績

5、都不錯。從南京最老牌的金陵飯店也能了解到，該酒店 2005年& 9月 客房平均入住率超過近70 %, 期間的入住率高達(dá)97 %，有些天 則是客房全滿，市場需求十分旺盛。一位業(yè)內(nèi)人士稱，有那么多高星級酒店出現(xiàn)在十運會前， 投資商 看中的不僅是酒店的高回報率，而是南京房地產(chǎn)的巨大潛力，若干年 后酒店所處位置的房地產(chǎn)價格不知要翻幾番。三、定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及成本測算（一）、定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下：1、酒店總體基本要求1）酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。2）酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。3）酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合 LB/AT0

6、01標(biāo)準(zhǔn)。4）有中央空調(diào)系統(tǒng)。5）有背景音響系統(tǒng)。6）有與五星級酒店相適應(yīng)的計算機(jī)管理系統(tǒng)。2、酒店接待大廳基本要求1）接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。2）有與酒店規(guī)模、五星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，總服務(wù)臺有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、24小時有工作人員在崗。3）提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、18小 時提供外幣兌換服務(wù)。4）總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項目宣傳品、 酒店價目表、中英文本 市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、 各種交通工具時刻表、報刊雜志等。5）可8小時直接接受國內(nèi)、國際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時 開啟的保險箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班

7、經(jīng)理、大 堂經(jīng)理。6）在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租 車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、 配備輪椅。7）至少能用2種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），總機(jī)至 少能用3種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），各種指示 用和服務(wù)用文字至少用中英文同時表示。3、客房基本要求1）至少有40間（套）可供出租的客房，70%客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20平方米，至少有5個開間的豪華 套房，有殘疾人客房。2）客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地?zé)?、全身鏡，行李 架等高級配套家具。3）衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚

8、，用良好的排 風(fēng)設(shè)施，110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重 稱。裝咼級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩，24小時供應(yīng)冷熱水。4）有直撥的國內(nèi)、國際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于16個，自辦節(jié)目至少有2 個頻道。5）有與五星級相匹配的文具用品，提供開夜床服務(wù)，24小時 提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微 型酒吧，24小時提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。6）提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。7）客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用 品和消耗品每天補(bǔ)齊。4、餐飲基本要求1

9、）有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供2種風(fēng)味的中餐。2）有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。3）有獨具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。4）有適當(dāng)?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。5）餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語提供服務(wù)。6）廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫， 有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉。5、公共區(qū)域基本要求1）有足夠的停車場，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔， 并有服務(wù)電梯。2）有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。3）有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。4）有商場，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品

10、、工藝品等商品。5）有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報、電傳、傳真、 復(fù)印、國際長途電話、國內(nèi)行李托運、沖洗膠卷等。提供打 字服務(wù)。6）有醫(yī)務(wù)室。7）提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。8）提供市內(nèi)觀光服務(wù)。9）有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。6、選擇項目（共78項，至少具備35項，具備項目越多，酒店 越高檔）客房（10項）1）客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。2）衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。3）不少于50%的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。4）不少于50%的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。5）所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。6）設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，

11、 樓層有供 客人使用的商務(wù)中心及休息場所。7）商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。8）為客人提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。9）24小時提供洗衣加急服務(wù)。10）委托代辦服務(wù)。餐廳及酒吧（8項）1）有大堂酒吧。2）有專業(yè)性茶室。3）有除西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。4）有餅屋。5）有風(fēng)味餐廳。6）有至少能容納200人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴 會廚房。7）有至少10個不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會廳除外）。8）有24小時營業(yè)的餐廳。商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（5項）1）提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于64kbit/s2）封閉的電話間（至少2個）。3）洽談室（至少容納10人）。4）提供筆譯、口譯和

12、專職秘書服務(wù)。5）圖書館（至少有1000冊圖書）O會議設(shè)施（10項）1）有至少能容納200人會議的專用會議廳、配有衣帽間。2）至少配有2個小會議室。3）有同聲傳譯設(shè)施（至少 4種語言）。4）有電話會議設(shè)施。5）有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。6）有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、 錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。7）有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。8）有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。9）有照相膠卷沖印室。10）至少5000平方米的展覽廳。公共及健康娛樂設(shè)施（共計42分項）1）歌舞廳2）卡拉OK廳或KTV房（至少4間）3）游戲機(jī)室、棋牌室、影劇場。4）定期歌舞表演。5）多功能廳，能提供會議，冷餐會

13、、酒會等服務(wù)及兼作歌舞廳。6）健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。7）室內(nèi)游泳池（水面積至少 40平方米）。8）室外游泳池（水面積至少 100平方米）。9）網(wǎng)球場、保齡球室（至少4道）、攀巖練習(xí)室10）壁球室、桌球室。11）多功能綜合健身按摩撐。12）電子模擬高爾夫球場、高爾夫練習(xí)場。13）高爾夫球場（至少9洞）。14）賽車場、公園。15）跑馬場、射擊場、射箭場。16）實戰(zhàn)模擬游藝場。17）乒乓球室、溜冰場。18）室外滑雪場。19）自用海濱浴場。20）潛水、海上沖浪、釣魚。21）美容美發(fā)室。22）精品店、獨立的書店、獨立的鮮花店23）嬰兒看護(hù)及兒童娛樂室。安全設(shè)施（3項）1）電子

14、卡門鎖。2）客房貴重物品保險。3）自備發(fā)電系統(tǒng)。（二）、本項目定位五星級酒店的成本運營測算1、測算基礎(chǔ) 本五星級酒店物業(yè)面積構(gòu)成:2000 m 2一層：酒店大堂一一1500 m2;精品店、商務(wù)中心二層四層：餐飲、休閑、娛樂、健身中心等10500 m 2五層：商務(wù)會議中心、多功能廳、宴會廳一一3500 m2 六層三十六層：酒店客房一一31層共31000 m2三十七層：高級餐飲咖啡休閑中心1000 m2地下二層車庫與人防：8000 m 2 （不計入建筑面積） 五星級酒店共計面積約：48500 m 22、投資成本：（以下投資成本未計算財務(wù)成本）A .土地成本：6.23 億/25 萬=2492 元/m

15、 2酒店土地成本：2492元/ m 2*48500 m 2 = 12086萬元B.建安與裝修設(shè)備成本包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟(jì)值（見下表）：序 號分項工程名稱計算依據(jù)單方造價 （元 /m 2）1樁基工程（受力樁）總建筑面積160-1802地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積3800-42003建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積800-9004外墻玻璃幕墻外立面建筑面積1200-15005結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積900-11006給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積350-3807噴淋、氣體消防總建筑面積100-1108污水處理（含管線）總建筑面積35-409空調(diào)工程地上建筑面積550

16、-60010地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積170-19011照明、防雷、動力、變配電總建筑面積800-90012電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、 廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報警、 共用天線、電報電傳總建筑面積500-55013煤氣工程總建筑面積45-5014電梯、自動扶梯總建筑面積320-36015室外總體總建筑面積100-11516室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3200-350017雜項工程總建筑面積280-33018洗衣房設(shè)備地上建筑面積150-17019廚房設(shè)備地上建筑面積250-280總建筑面積為56500平方米，其中地上建筑面積為 48500平方米,地下建筑面積約8000平方米，外墻面積約

17、15000平方米。成本合計：2690*56500+5850*48500+3970*8000+1200*15000=48547 萬元C .管理成本與不可預(yù)見費用：300元/ m 2*56500 m 2= 1695萬元 總開發(fā)成本：48547+1695+12086 = 62328 萬元3、酒店運營成本A .運營費用營業(yè)費用（含營業(yè)稅費、財務(wù)成本直接費用、人工費用）：占總收入20%管理費用（經(jīng)營管理費用、水電、維修保險、裝修和設(shè)備更新等費用）：占總收入的20%B.管理提成（引進(jìn)世界著名五星級酒店管理公司）占總收入的25%。四、本項目定位五星級酒店的運營收入測算1、推算依據(jù)：酒店面積約31000平方米

18、，按每間客房建筑面積65平方米計算， 約480間客房；按照南京市酒店發(fā)展行情預(yù)計未來 （2009-2019年）十年間平均 客房每日實收房價850元/天計算。按照南京五星級酒店平均開放率 63%分析，本物業(yè)未來十年平均 每3年增長率7%計算，開放率平均按77%計算。2、計算結(jié)果：客房年收入約：850*480*77%*365 = 11466.84 萬元餐飲、會議、商場收入約：8000萬娛樂休閑收入約：2500萬元其他收入約：500萬元整體酒店總收入約：22467萬元以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級酒店年收入均數(shù)(見附件)五、本項目定位五星級酒店收益測算成本合計：總開發(fā)成本：62328萬元年運營成本：2246

19、7* (20% + 20%) = 8986.8 萬元年管理提成：22467*25% = 5616.75萬元年收益額(稅后)：(22467-8986.8-5616.75 ) * ( 100%-33%)=5268.5 萬兀年經(jīng)營利潤率：5268.5/22467=23.44%年投資收益率：5268.5/62328 = 8.45%結(jié)論：定位五星級酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十二年時間可以收回基本收本(靜態(tài)投資回收期)O附件一:南京主城區(qū)五星級酒店分布圖酒店分布圖N北化工動力高帯專秒H悄湖1叮中山石3航文書胡！1 Mt 小甫新.旦/W k龍平門.山幻矽郅產(chǎn)帥會科轄儲玫麻 R*門尿貝L河麗-嗎工I -1JF

20、j疲Bl奸絡(luò)設(shè)* A翌罰賓專WWg *JiTE 門南京莊上/甲山 左SL山茨斗動問肖 小虹山威斯3T*#*玄武飯店 *維景國際酒店 名人城市酒店7 iq、； /莎心曲D， 仝金陵惋店 x*xinc券建中？ *resih、丁山香箱里屆f*七出出占fir#蘇寧環(huán)球飯店產(chǎn)*x*狀元樓 *僑溥皇冠 n*古南都惋店金理利喜來晉 附件二:國內(nèi)五星級酒店參考經(jīng)營收支情況:項目華亭飯店類另y2004 年備注1、客房收入（萬元）15072是上海第一家五星級 國際飯店，位于徐家 匯商業(yè)中心，毗鄰地 鐵一號線出口和內(nèi)環(huán) 線高架，附近有上海 大劇場、八萬人體育 館、上海游泳館等多 個文化體育設(shè)施，以 及上海旅游集散中心 可通往上海郊區(qū)和周 邊各旅游景點。共有 770間客房和36套 套房。隸屬錦江集團(tuán)。