二線城市高層公共建筑策劃

1、二線城市高層公共建筑策劃項目位于二線城市。全市人口 58萬，市區(qū)人口 14萬。本項目位于城北新區(qū)，距 離老城區(qū)中心地段大約4.5公里。城北區(qū)屬于項目所在城市城市發(fā)展主要方向。市新規(guī)劃地段，是未來城市的發(fā)展方向。在政府規(guī)劃中，城北規(guī)劃人口 8.6萬人, 是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域，為項目提供了較好的人口支撐。規(guī)劃：長約200米，寬約133米。 總用地面積：27000 m2總建筑面積：65243 m其中大型超市面積：16750 m 商務(wù)樓建筑面積：18583 m （三層）商業(yè)用房服務(wù)面積：30000 m （28層、100m以下） 容積率：2.39建筑密度：55.4%綠地率：8%地下車庫泊位：

2、113地面停車泊位：152地面自行車泊位：920 需要解決三個問題：1、 超市的開業(yè)時間預(yù)測（已解決，答案在15#）2、 1.8萬方商業(yè)用房的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品建議（已解決，答案在47#48#49#）3、28層公建部分的功能定位和產(chǎn)品建議（提供了 3種組合方案給甲方，正在確 認(rèn)，大家拭目以待。確認(rèn)后馬上雙手奉上。）大家可針對以上情況發(fā)表看法。本次模擬操盤主要是提高大家思考問題時邏輯能 力。發(fā)言內(nèi)容可涉及解決問題的需要哪些數(shù)據(jù)，哪些方法。當(dāng)需要相關(guān)資料LZ會認(rèn)真回復(fù)，直至解決問題。重點是 28層公建部分的功能定位、產(chǎn)品建議。問題探討之一：分析現(xiàn)狀1. 項目位于二三線城市，全市人口 58萬，老市區(qū)人口

3、 14萬，若在浙江 則是偏小型縣級市的人口規(guī)模，外來人口不會多吧？購房人群以公務(wù)員、 教師為 主，屬于高收入群體。這正是缺乏商業(yè)人口和外來購買力的典型現(xiàn)象。2. 項目位于城北新區(qū)距老城區(qū)中心約 4.5公里，規(guī)劃人口 8.6萬人（老城 人口至少遷1/3?），組團型啞鈴式規(guī)劃，新老區(qū)間存在著遷居抗力和短期生活交 通成本加大；3. 新區(qū)距最近的一、二線中心城市有多遠(yuǎn)？交通聯(lián)系方式，主要靠快速干 道、高速公路、火車或航運？附近不會有機場吧？4. 新區(qū)的經(jīng)濟模式存在著向周邊幅射的能力和條件嗎？5. 新區(qū)可以有爭取成為周邊經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)的一、 二線中心城市的衛(wèi)星城的 條件嗎？（加工區(qū)、貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、教育區(qū)

4、、生活區(qū)等） 問題探討之二：務(wù)點虛1. 人均GDP水平（實際購買力評價），該地城鎮(zhèn)居民人均總支出為$ 905元還達(dá)不到人均GDP1980美元低收入組的一半。恩格爾系數(shù)=食物支出金額/總支出金額 =35.43%卻相當(dāng)于人均 GDP$3000 元的水平,只能判斷當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)食物 比省內(nèi)一、二線中心城市量多且價廉 , 應(yīng)該屬于生活成本較低的地區(qū)。象天津?qū)?北京，蘇州和嘉興對上海。該地雜項商品和服務(wù)僅占2.06 偏低，本地娛樂休閑消費力較差。2. 按經(jīng)濟發(fā)展階段看人均 GDP, 該地城鎮(zhèn)居民人均總收入為$ 1591 元, 已超過人均總收入$ 1000 元溫飽線開始走向小康階段 , 但距人均總收入$ 300

5、0 元的富裕階段還有差距 , 也只有浙江省人均總收入的一半左右 , 應(yīng)屬于欠發(fā)達(dá) 地區(qū), 分級也只能在二 三線城市中間偏下 ;3. GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。GDPfi在1000美元以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在 1000美元 2000美元，生活超市產(chǎn)生，食 品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在 2000美元3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連 鎖店在各領(lǐng)域發(fā)展；在 3000 美元 4000 美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展， Shoppingmall 等產(chǎn)生；在 4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。4. 在二，三級城市中，如政府遷移、新城區(qū)規(guī)劃、支柱產(chǎn)業(yè)、大型交通 道路規(guī)劃等對該地的商業(yè)

6、結(jié)構(gòu)會產(chǎn)生重大影響。5. 在人均收入低的國家，市場也因人均消費力低所限，雖然市場的環(huán)境 差，但產(chǎn)品價格便宜，適合這個層次消費者，所以在任何一個城市，消費較高的 往往去商場，專賣店，而中低收入者一般都喜歡去市場。 越是人均GDF收入低的 城市，市場業(yè)態(tài)的生意越紅火；收入越高，則越差。6. 城市化水平低的城市，人均收入越低，在市場的供給方式也就越初級， 購物都集中在集貿(mào)市場， 導(dǎo)致大部分大商場倒閉或半死不活； 反之在人均收入高 的城市， 供給方式越高級， 則購物多集中在商場， 而初級或中級的攤位式市場生 意很差。問題探討之三：研究重點1. 布局性； 在商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)施中， 布局尤為重要， 一個暢通

7、的設(shè)計， 切合實際的布 局會使一個市場，迅速火爆，反之，很多類似迷宮的設(shè)計適得其反，一個錯誤的 格局對市場的影響有時是致命的。2. 商業(yè)進程性：在市場領(lǐng)域中， 最可怕的就是在選擇進入時的時機性不對或選擇行業(yè)的行 業(yè)發(fā)展進入尾期，它將無可抵擋的，不可挽回的失敗，投資也往往南轅北轍，遠(yuǎn) 比因地段，價格等失誤造成的損失可怕多了。3. 人氣性：人流、車流和交通狀況， 三部分聚集為人氣。 包括商戶人氣和消費者人氣 兩個方面，招商時考慮商戶較多，運營時考慮消費者較多。交通狀況指顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的交通方便程度， 交通便捷程度主要考察商業(yè) 區(qū)內(nèi)道路類型，道路寬度，路面狀況、公交站點總數(shù)及密度，平均車流量。主要

8、考察商業(yè)物業(yè)與火車站、 港口、長途汽車站等設(shè)施的空間距離和對外交通聯(lián)接的 方便程度。人氣與財氣相通， 人流既錢潮， 人氣主要指 2個方面招商期的商戶聚 集和有效購買的人群。4. 競爭性：市場的建設(shè)， 投資和發(fā)展過程中， 往往會有競爭對手產(chǎn)生， 從熟知地段上 來說，進行地理位置優(yōu)劣的比較，人人有目共睹。另一個是從規(guī)模性比較，如果 一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模性的競爭， 或是除非地況位置優(yōu)越可彌補此方缺陷。在硬件上，如一方的條件好，價格低， 則極具競爭性， 在競爭性的諸因素中， 地段、規(guī)模、價格、硬件更要素同等重要， 正是由于競爭性的存在，才使市場不斷發(fā)展和更換。5

9、. 兼容性：業(yè)態(tài)在各級市場是越初級的市場， 其業(yè)態(tài)的兼容性越大。 城市越發(fā)達(dá)， 越 細(xì)分化。在三級城市食品、糧油、服裝、家居、電器等，往往市場組合在一起。 而二級城市就細(xì)分一些， 在一級城市，則徹底的細(xì)分化。 在市場發(fā)展的不同階段， 業(yè)態(tài)也是越初級，業(yè)態(tài)之間越兼容，越高級越開始細(xì)分化。但二三級市場中，常 見樓層業(yè)態(tài)為小百貨鞋、服裝、家居、窗簾、食品等大雜燴在一個商業(yè)物業(yè)中。兼容性強不代表利潤高， 每個業(yè)態(tài)中只有一個最恰當(dāng)合適項目， 只能說項 目的操作安全保障性大點， 或是未來發(fā)展的空間度大點。 同一建筑物內(nèi)的兼容性 強弱，表明消費者或商戶的認(rèn)同度，如強則認(rèn)同度弱，如弱則對業(yè)態(tài)認(rèn)同度強。 在同一

10、建筑物中， 兼容性是平衡租金價差時要考慮的因素， 以及項目綜合回報率 的關(guān)系。十分抱欠!問題探討之一 三，均尚未涉及阿男版主的實際問題 , 主要是在思考和想弄 清如下問題 :該綜合樓不同類型的物業(yè)形態(tài) （13 層商業(yè)形態(tài) ,427 層商業(yè)形態(tài) ,28 層商業(yè)形態(tài) ） 的主要市場需求的方向在哪兒 ?該綜合樓開發(fā)不同品質(zhì)物業(yè)的主要目標(biāo)客戶群在哪兒 ?該綜合樓最佳的運營摸式是什么 ? 全售？ 全租？ 部份售部份 租 ?委托專業(yè)公司管理好還是自管請顧問好 ?該綜合樓最佳的品質(zhì)定位是中低擋 ?是中高擋 ?是高擋? （本項目作 為項目所在市發(fā)展新區(qū)， 是政府建設(shè)城市新中心的重點項目之一， 可以考慮打造 一

11、個填補市場空白，滿足市場需求，提升城市的商務(wù)辦公環(huán)境和城市形象。 . 地標(biāo)性建筑。 ）該綜合樓養(yǎng)鋪期（至少得 25 年）最佳的經(jīng)營業(yè)態(tài)是什么 ? 該綜合樓 旺鋪期最佳的經(jīng)營業(yè)態(tài)是什么 ?該綜合樓實現(xiàn)利潤最大化的機會點在哪兒？ 該綜合樓實現(xiàn)利潤最大化的時間予測（這與開發(fā)商的主導(dǎo)需求和資金 鏈承受度密切相關(guān)）。弄清這些問題的方向就在問題探討之一 三所包含的探討中， 如何完成 只有靠艱難的市場調(diào)研了。自問題探討之四開始，將涉及阿男版主的實際問題，一步一步地和大 家一起把阿男版主出的考核題解答得更準(zhǔn)確更有實戰(zhàn)效力?；貜?fù) :1-71. 需求需要經(jīng)過調(diào)研資料整理方能給予，目前正在整理資料。2. 項目 28

12、層的商業(yè)用房建成后將成為標(biāo)志性建筑，為了最大限度得發(fā)揮項目的 經(jīng)濟效益與社會效益， 其項目功能的準(zhǔn)確定位和合理劃分是本項目首先要考慮的 問題。結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r和項目的自身條件， 我司認(rèn)為該項目的功能存在三種 可能性：賓館、寫字樓和酒店式公寓。通過對各個市場的分析，我們將得出本項 目較為合理的功能組合以及產(chǎn)品建議。3. 全售?？刂其N售節(jié)奏，難以去化的首先銷售。4. 高檔。毋庸質(zhì)疑。5. 養(yǎng)鋪：剛建成的兩年里，會選擇引進經(jīng)營裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。在 人口入住率達(dá)到一定水平、 尚未達(dá)到高峰之際， 選擇滿足周遍人口日常消費的業(yè) 種，譬如：便利店，洗衣店等，當(dāng)商業(yè)街市進入成市階段以后根據(jù)人口需

13、求調(diào)整 業(yè)態(tài)。6. 優(yōu)勢衍生機會。最大優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢。機會點：目前項目所在市商業(yè)業(yè)態(tài)較為 落后，商業(yè)聚集度不高，需要更先進的業(yè)態(tài)來填補，一個綜合型的消費場所、提 高其商業(yè)水平、滿足當(dāng)?shù)氐膴蕵沸枨蟆?. 商業(yè)機密。哈哈(不好說哦)問題探討之四：基地研究1. 規(guī)劃基地呈長方形，長約 200 米，寬約 133 米。分析：關(guān)鍵是土地四至周邊規(guī)劃道路狀況， 至少該用地有兩面應(yīng)臨城 市已經(jīng)形成或近期可以形成的主干道， 其余兩面宜與規(guī)劃中的住宅小區(qū)相鄰， 若 該用地有三面臨街就是良好的商業(yè)用地了。二面臨街時，臨街面商業(yè)建筑長度扣除15%入口寬度后至少可達(dá)( 200m+133m)x 85%=283m三面臨街時

14、，臨街面商業(yè)建筑長度扣除15%入口寬度后至少可達(dá)( 200m+133mx)2 x 85%=396m 臨街面商業(yè)建筑的商用價值較高、也易出售出租。2. 總用地面積：27000 m20分析：200米X 133米=26600川，說明該用地比較規(guī)矩，周邊局部略有向外擴展03. 總建筑面積：65243 m2:其中 1 2層擬作超市，首層面積為 9000左右，二層面積為 8000左右； 第3 層擬作商務(wù)樓，面積為 18583 m -16750 m =1833m； 第427層擬作商務(wù)用房， 平均每層面積為 (65243 m -18583 m)/25 層=1866.4 m ;第28層擬作特殊商業(yè)用房，層面積暫

15、同下層為 1866.4 m；分 析 ：13 層 擬 作 超 市 和 商 務(wù) 用 ， 一 般 層 高 至 少 應(yīng) 為4.5m+4.2m+3.9m=12.6m；427 層擬作商務(wù)用房平均層高暫定 3m, 則這部份總高應(yīng)為 3m x27=81m；28 層擬作特殊商業(yè)用房層高暫定 4.5m；首層地面暫定高于室外地坪 0.45m, 頂層出屋面樓電梯間高度至少為 2.4m,頂層女兒墻高至少為1.5m；該樓總高則為：0.45m+12.6m+81m+4.5m+2.4m=100.95n大于 100m不經(jīng) 濟, 設(shè)計施工復(fù)雜成本顯著增高；（若4層和14層作為設(shè)備轉(zhuǎn)換層兼輔助用房時（會所、物管、花園平臺等），層高可

16、按需要上下微調(diào)）建議該樓按26層設(shè)計,426層平均每層面積為（65243 m2-18583 m2） /23層=2028.3 m ,13層和26層層高適當(dāng)加高,使招商兼容性更優(yōu)；同時屋面予留屋頂建筑造型構(gòu)架、 廣告牌和發(fā)射塔空間， 對提升該建筑的 外立面形象和地標(biāo)性是絕對需要的，這也是產(chǎn)品策劃與建筑設(shè)計切磋的要點之一。4. 總?cè)莘e率： 2.39建筑密度： 55.4%分析：該用地容積率偏低而建筑密度高 ;該項目首層建筑占地面積可作到 27000x55.4%=14958 m , 而首層商業(yè)建筑 面積為9000左右,還有近6000 m的差距,又該作什么呢？查了一下浙江有關(guān)土地招拍掛條件中 , 建筑密度

17、一般均控制在 30%35%之 間, 越是新區(qū)越嚴(yán)格 , 懷疑建筑密度 =55.4%出錯了。實際該項目容積率 =65243 m /27000 m =2.42 略超過規(guī)劃用地條件 2.39 的總 容積率 , 需向下微調(diào)。5. 綠地率： 8%分析：該用地綠地率偏低，雖省綠化費用但降低環(huán)境品質(zhì)， 懷疑綠地率=8 % 出錯了。查了一下浙江有關(guān)土地招拍掛條件中 , 商業(yè)建筑綠地率一般均控制 在15 %33沱間，越是新區(qū)越大，該項用地指標(biāo)還存在提高綠地率的條件。6. 地下車庫泊位： 113 地面停車泊位： 152分析：合計總停車泊位為 265臺, 停車位配比指標(biāo) =65243 m /265 臺 =246 m

18、/臺,大大低于商業(yè)綜合樓100 m配一個停車位的最低需求,說明該地區(qū)汽 車占有率偏低，居民出行多數(shù)選用公共交通、自行車或步行。該項目地下室建筑面積暫估為：113臺X 40 m /臺=4525 m,作單層 地地下室即可滿足，費用較省。該項目地面停車位建筑面積暫估為：152臺X 25 m /臺=3800 m； 地面停車位用地率=3800 m/27000 m =14.1%;說明該地區(qū)汽車泊位特 別是地下車庫泊位銷售困難， 有車一族還沒有形成買車位的習(xí)慣， 甚至是不交費 亂停車。7. 地面自行車泊位： 920輛（應(yīng)包括摩托和電動自行車）分析：該項目自行車泊位建筑面積暫估為： 920輛x 1.5 m /

19、臺=1380 m；地面自行車泊位用地率=1380 m/27000 m =5.1%,說明該地區(qū)使用自 行車（包括摩托和電動自行車）的居民較多，城市化程度偏低?；匮芯拷Y(jié)論：1. 由于基地面積較大有 40.5 畝，而綜合樓主體標(biāo)準(zhǔn)層平面僅有 1866m 2028 m,底層商業(yè)面積充分開發(fā)是本案重點之一；2. 由于首層面積為9000 m左右，二層面積為8000 m左右，兩層合計達(dá)17000卅左右，是一個大底盤的商務(wù)綜合樓；若 12層不采用L型或冂形平面布 置則很難處理通風(fēng)采光等技術(shù)問題，也會產(chǎn)生很多有缺陷的低價鋪位十分不經(jīng) 濟；3. 建議本案采用商務(wù)綜合樓和內(nèi)外商街組合的方式進行開發(fā)， 最大限度利

20、用該基地的商業(yè)價值， 化整為零、大小面積搭配、 多層與高層裙房并存更容易引 進各種互補的商業(yè)形態(tài)，適合現(xiàn)實市場需求和可予測期發(fā)展需求。問題探討之五：商業(yè)開發(fā)1. 由于12層商業(yè)面積分別為9000川左右、8000川左右，3層到頂層商業(yè)面積為1866 m2 2028卅左右，商務(wù)綜合樓柱網(wǎng)平面布置十分復(fù)雜也十分專業(yè)， 在缺乏總規(guī)首層平面圖和商務(wù)綜合樓 1、 2、 3層平面圖的條件下不敢妄加評論。2. 僅從突出地標(biāo)性建筑特征的目的說幾點：1）商務(wù)綜合樓2層頂有近6000 m的屋頂平臺，和3層之間立面也有 收臺，這近6000 m?的屋頂平臺也是大有商業(yè)文章可作， 作好了可以大大提升12 層裙房商業(yè)面積附

21、加價值； 處理好了會成為有特色的空中商業(yè)花園， 也可以給立 面增色。2）如果要突出地標(biāo)性建筑特征的體量，宜作成商務(wù)綜合樓與臨街的 外商街立面相連為主， 由基地兩側(cè)面進入內(nèi)商街和停車區(qū)； 如果要突出地標(biāo)性建 筑特征的挺拔， 宜作成商務(wù)綜合樓組團與臨街的內(nèi)商街組團相連為主， 由基地主 要臨街面進入內(nèi)商街和停車區(qū)。3）停車區(qū)與停車區(qū)緊相鄰的內(nèi)商街宜統(tǒng)籌安排，在前期停車需求量 不大時，白天可考慮作成區(qū)域性臨時集貿(mào)中心， 晚上可考慮作成區(qū)域性夜市休閑 娛樂餐飲區(qū)， 很適合二三線中小城市， 可迅速提升區(qū)位人氣和知名度。 （只需在 停車區(qū)外墻內(nèi)側(cè)適當(dāng)區(qū)段分割成適合臨時攤擋的露天分區(qū)， 配上下水和電源接口 即

22、可。）3. 商務(wù)綜合樓和內(nèi)外商街組合的方式進行開發(fā)方案中， 可優(yōu)先開發(fā)內(nèi)外商 街組團和商務(wù)綜合樓 12層與內(nèi)外商街相連部份，先施工、先銷售、先運營，提 前收回部份資金，還可提前為商務(wù)綜合樓主樓營銷營造人氣興旺的氣氛。4. 內(nèi)外商街除特色餐飲外， 宜選幾類本土需求性強或本土資源性強的業(yè)態(tài) 作主力店，還可以引進與商務(wù)綜合樓主樓經(jīng)營業(yè)態(tài)定位相匹配的旅游配套業(yè)態(tài)作 主力店，但不要太雜太低擋與商務(wù)綜合樓高擋品質(zhì)不匹配。5. 暫不宜考慮沃爾瑪這類零售業(yè)巨無霸， 更不可能引進麥得龍這類以中小 企業(yè)客戶為主要目標(biāo)客戶群的單層超高空間倉儲型超市， 也暫不宜考慮麥當(dāng)勞和 肯德基這類以青少年高消費時尚一族為主要目標(biāo)

23、客戶群為主的洋快餐文化； 可以 引進國內(nèi)有名氣的連鎖超市和家電專賣店。6. 商務(wù)綜合樓主樓的13層每層也僅有2000 m左右，是商務(wù)綜合樓主樓 本身配套需要的商業(yè)面積，不可輕易分割出售；除銀行外，只有高擋休閑餐飲、 高擋休閑產(chǎn)品和服務(wù)可配； 而且應(yīng)先定位商務(wù)綜合樓主樓業(yè)態(tài)和運營方式， 后定 位商務(wù)綜合樓主樓 13層裙樓業(yè)態(tài)和運營方式，否則必出大錯。7. 商務(wù)綜合樓主樓 13層裙樓前一定要留有相配的廣場空間， 商務(wù)綜合樓主樓與內(nèi)外商街的空間關(guān)系、車流流關(guān)系一定要有分有合處理好。8. 商務(wù)綜合樓主樓定位基本確定后， 多聽聽商業(yè)咨詢公司和有商業(yè)物業(yè)設(shè) 計經(jīng)驗的設(shè)計師建議是明智的和必要的。9. 頂層商

24、業(yè)布局和業(yè)態(tài)與商務(wù)綜合樓主樓業(yè)態(tài)定位密切相關(guān)，并在下篇 議。問題探討之六：主樓開發(fā) 第3層到頂層商業(yè)面積暫定為1866 m2 2028卅左右，商務(wù)綜合樓主樓柱網(wǎng)平面 布置一般均按內(nèi)廊式設(shè)計， 頂層可適當(dāng)抽柱作成局部大空間。 在缺乏標(biāo)準(zhǔn)層平面 圖和豎向交通組織方式的條件下，也不可深議。僅就豎向業(yè)態(tài)分割提點建議。I. 4 層和 14（或 16）層作為設(shè)備轉(zhuǎn)換層兼輔助用房時（會所、物管、商 務(wù)平價餐廳、花園平臺等） ，上下不同功能平面也好錯位。2. 5層到13層共九層作為A豎向段,15層到24層共十層作為B豎向段，25 層到26層共二層作為C豎向段。3. A 段和 B 段一段作商務(wù)，一段作寫字樓，誰

25、上誰下看市場需求和地區(qū) 寫字樓使用習(xí)慣；A段在上與C段功能相近好經(jīng)營，B段在上與C段功能相互干 擾C段不好經(jīng)營（豎向交通很難獨立）而且B段也售不了高價（有品牌有實力的 公司- 如中國移動等都希望在居在別人頭上） 。4. 無論作商務(wù)或作寫字樓，均應(yīng)考慮開間可分可合問題；商務(wù)部份一般 多按開間分，分為單間、套間和大套間（兩單夾一廳）等；寫字樓部份一般多按 柱網(wǎng)分，分雙柱網(wǎng)、多柱網(wǎng)等。這是設(shè)計問題，但要由商業(yè)策劃提出使用功能要 求。5. 寫字樓商辦部份最好能引進 12 個至少能買進 13層的有品牌有實力 的大公司，少量部份出租或出售給有品牌有實力的中小型公司。6. 商務(wù)部份最好是一種業(yè)態(tài)，若量太大不

26、好引資和經(jīng)營也可增加一兩個 業(yè)態(tài)；例如：按每層平均 40 間標(biāo)準(zhǔn)客房計算，一個日接待 300 人左右的精品自 助型旅游酒店可占用56層；A段商務(wù)部份還剩下23層可作成酒店式小戶型青 年公寓、宜居宜商，為周邊商業(yè)戶、本地有實力的家庭分裂戶二次過渡置業(yè)、有 獨居和家庭辦公生活習(xí)慣的丁克一族提供條件， 市場前景看好； 同時旅游酒店和 13層的商業(yè)服務(wù)可很方便地延伸，增加商機又提升居住品質(zhì)。7. 精品自助型旅游酒店可參照國外流行的青年自助旅舍和國內(nèi)正在興起 的家庭包間式自助旅舍，其核心就是簡化廚房功能（但必須有） ，廚房餐廳客廳臨時書房一體化，洗浴舒適衛(wèi) 生（多淋浴加配小型冼衣機） ，臥室小巧溫馨（壁

27、掛電視、靠床夜讀或玩手提電 腦配套電訊設(shè)施）8. 宜居宜商酒店式小戶型青年公寓， 其核心特征可揉合上條自助旅舍和現(xiàn) 在流行的小戶型公寓特征，書房區(qū)大點，配一個多功能陽臺；單間套內(nèi)面積30 m左右，套間套內(nèi)面積 60m左右，可與下面自助旅舍同柱網(wǎng)，在外挑部份作變化。9. C段在B段上時，屋頂留12層作寫字樓配套服務(wù)比較適合，作點便于 商務(wù)交流的咖啡屋、茶室、精品 KYV商務(wù)餐飲甚至網(wǎng)吧等；若該區(qū)域缺乏大型 KYV娛樂中心，有這類消費需求，正好利用辦公和娛樂時間差充分利用豎向交通。10. C段在A段上時，屋頂留12層作大型餐飲及娛樂項目比較適合，作 一層便于商務(wù)交流的咖啡屋、茶室、精品 KYV網(wǎng)吧

28、，作一層帶屋面的大型品牌 餐飲等；這正好充分利用專用商務(wù)豎向交通。 也可騰出 13層平面作高擋專業(yè)精 品商鋪。II. 商務(wù)綜合樓主樓內(nèi)不宜考慮作書城，書城對豎向獨立交通引導(dǎo)功能要求較高，會影響商務(wù)綜合樓主樓內(nèi) 13 層商業(yè)面積的功能分割； 此外書城需要發(fā) 行大量教輔材作支撐，對學(xué)校數(shù)量和品種有要求，除非作專業(yè)批發(fā)書城。12. 幾點提醒：1）二三線內(nèi)向型消費城市， 更多商業(yè)物業(yè)由本市或居住本地的市民 消化，這種經(jīng)濟模式對外來的沖擊有很強的抵抗力， 目標(biāo)客戶定位一定要有依據(jù)， 最好先試探性召商蓄水測試市場反映。2）二三線城市，房價漲速平穩(wěn)、不宜急速上升，要有過渡的過程， 給投資者一定的升值期望空間

29、， 找到不同組團和分區(qū)的適當(dāng)?shù)膬r格切入點， 以獲 得豐厚的收益。3）商業(yè)地產(chǎn)價格很高， 租金若偏低會影響到投資者信心。 二三線城 市若地方經(jīng)濟模式缺乏外向性生命力時， 過度超前的商業(yè)地產(chǎn)易陷入困境， 要有 所警惕。4）市場證明多數(shù)空置的商業(yè)地產(chǎn)，不少還具有區(qū)位和資源優(yōu)勢，閑 置是因為營銷召商和后期運營管理不善所帶來的問題，也就是常見的旺銷不旺 鋪。投資選擇應(yīng)優(yōu)選大客戶， 不要過早把有規(guī)模的商業(yè)面積分割出售； 很多有實 力的投資大客戶青睞投資有獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪、 寫字樓等大面積商業(yè)地產(chǎn)， 小盤很 少考慮。其他人回復(fù) 摟主的話題始終沒有涉及層高？，倉儲式的超市對層高要求是至少 6.5 米 一般生活超

30、市要求不是太高，可是你的超市面積 3 萬 超出你所在區(qū)域的 人口、消費能力，在招商上會存在困難。 估計當(dāng)?shù)氐娜司啼伱娣e也已經(jīng)飽和 了，是吧？建議超市部分找 2 家超市 一家建材家具、 一家生活用品，（由于家電超市和生活 超市部分商品重復(fù)，所以不予考慮）同時可以輔以健身、美容等業(yè)態(tài)，周圍綴 1 圈小商品。（通常小商品是由超市 （生活）自己招商的，在簽訂合同時需注意） 三層商業(yè)可以定位為： 1F 書城、工藝品、音像制品及相關(guān)業(yè)態(tài) （如移動連 通營業(yè)廳）等2F中低檔餐飲以快餐小吃為主（和超市、辦公配套） 、游戲機房、網(wǎng)吧也可以放在 2 樓3F咖啡、KYV大型餐飲（配合商務(wù)用餐以及娛樂）鑒于你所在的

31、區(qū)域人口不多、 通常這種地級縣商業(yè)設(shè)施也不會很完善， 商務(wù)樓的 做法可以按照摟主自己所想的做綜合的。建議 1 層商務(wù)、大堂、配套2 層 18 層辦公19層 22層經(jīng)濟酒店23層28 層 商務(wù)套房以上僅是項目定位的一些看法，看上去比較雜，呵呵但是，項目所在區(qū)域的消費人群、消費水平以及該項目的體量不容許這個項目朝專業(yè)市場的方向做?？纯雌渌诉€有什么高見沒有，都現(xiàn)出來切磋切磋。VSTING勺想法很好。1. 項目08年底竣工。高層部分的售價目前估算約為 3000左右/平方米。（28高 層建筑的建安成本大約1500左右/平方米。不包括土地成本。）2. 目前正在引進娛樂公司等目的性消費業(yè)態(tài)入場經(jīng)營。至于餐

32、飲等業(yè)態(tài)目前尚不考慮。等“招商意向書”整理分析后再做下一步方案。3. 沃爾瑪之類的大型超市是絕對不會去這種三線城市。本項目正在引進大潤發(fā)等大型超市。20000方超市（15000的營業(yè)面積）日營業(yè)額需要30萬才是盈虧平衡 點。目前項目所在地消費尚沒有達(dá)到。根據(jù)市場研究得出，2009-2010尚可以勉強達(dá)到。大型超市的開業(yè)時間定為 2009年新年。4. 高層復(fù)式的話會提高總價，市場抗性會更大，但是做少部分也是存在可行性， 可做針對性分析。5. 項目所在地教師、公務(wù)員月薪 2000多，不是本案的主流客戶。本案主流客戶 定位當(dāng)?shù)氐闹行推髽I(yè)、私營業(yè)主等高收入人群。還沒從事過策劃呢，第一次!一、28層咖啡

33、廳18-27作為寫字樓417作為小戶型商品房三層酒吧、餐飲、游藝廳、be for time 之類的一二層大型超市二、項目位于城北新區(qū)，距離老城區(qū)中心地段大約4.5公里。城北 區(qū)屬于項目所在城市城市發(fā)展主要方向。市新規(guī)劃地段，是未來城市的發(fā)展方向。在政府規(guī)劃中，城北規(guī)劃人口 8.6萬人，是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域， 為項目提供了較好的人口支撐。18 27為寫字樓作為前瞻型的功能定位，是為了適應(yīng)未來城市發(fā)展的方向。三、4 17作為小戶型商品房其為寫字樓的年輕白領(lǐng)首選的過渡性用房，一些公司管理者不一定是本地人，公司也可以為其管理者置房，而不必住酒店了。其客戶定位可以是年輕白領(lǐng)、入駐公司管理層、

34、向往獨立自由生活的人、私人空 間、個人工作室、小型辦公聯(lián)絡(luò)點、投資。四、令2.純寫字樓需求很小，現(xiàn)有辦公樓以傳統(tǒng)辦公樓為主，酒 吧、餐飲、游藝廳、be for time 、咖啡廳可以吸引那些傳統(tǒng)辦公樓的客戶，這 些場所可以為緊張工作的年輕白領(lǐng)們提供必要的娛樂、休閑、交友、放松、釋放 自我場所，也可以為來一二層超市購物的人提供進餐、等人、休息。五、一二樓大型超市，設(shè)室外電梯直通二樓超市入口，下可購物， 上可進餐、休閑等六、令28層作為咖啡屋可作為入駐公司員工中午休息及非工作時 間坐坐。項目位于二線城市。全市人口 58 萬，市區(qū)人口 14 萬。本項目位于城北新區(qū)， 距離老城區(qū)中心地段大約 4.5

35、公里。城北區(qū)屬于項目所在城市城市發(fā)展主要方 向。市新規(guī)劃地段，是未來城市的發(fā)展方向。在政府規(guī)劃中，城北規(guī)劃人口 8.6 萬人，是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域，為項目提供了較好的人口支撐 個人看法一、首層 9000 左右，新區(qū)規(guī)劃 8.6 萬人，消費水平有限，一層做超市已足夠。 做為一個新區(qū)未來房價還要增長， 大型超市肯定需要大量人口， 市區(qū)人口 14 萬， 那肯定現(xiàn)有寫字樓會滿足需求，所以 428 做為商品房，戶型根據(jù)情況來定。 那二、三層應(yīng)該考慮做夜總會 , 演繹吧或酒樓、餐廳。二 設(shè)置公交車站臺合理引導(dǎo)人流， 開通到老市區(qū)核心地段的直通車。項目位于二線城市。全市人口 58 萬，市區(qū)人口

36、14 萬。本項目位于城北新區(qū)，距 離老城區(qū)中心地段大約 4.5 公里。城北區(qū)屬于項目所在城市城市發(fā)展主要方向。 市新規(guī)劃地段， 是未來城市的發(fā)展方向。 在政府規(guī)劃中， 城北規(guī)劃人口 8.6 萬人， 是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域，為項目提供了較好的人口支撐 . 1;首先市場信息 ,此區(qū)域已納入政府規(guī)劃中 ,項目距老城區(qū) 1.5 公里,老城區(qū)的商 業(yè)業(yè)態(tài)以什么為主 , 百貨、零售、估計都缺乏商業(yè)管理，從老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)中找 到商業(yè)真空點與發(fā)展點、 超市先行你可以先與公交公司聯(lián)合， 在開業(yè)后免費班車。 帶動人氣與關(guān)注，媒體配合。你知道了嗎？就不多談了。2、1.8 萬商業(yè)，在三線城市，必修進行有效商

37、業(yè)業(yè)態(tài)組合。建材超市（有很多 業(yè)態(tài)的）、服裝、鞋帽。或者影城，老城區(qū)缺少的或是有待整合，都可以考慮。3、28 層、第一我不知道項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)是怎樣的， 簡單談，按樓層給予功能分區(qū)， 一定要上一些檔次， 業(yè)態(tài)組合上， 先引入酒樓餐飲， 因為三線城市當(dāng)?shù)卣賳T 就喜歡吃新鮮的。 10 層以下可以安排，桑拿中心、象上海的：海藍(lán)云天的模式， 10 層以上劃分成酒點式小戶型，后期可以引入快捷酒店進行管理，告訴你想要 項目火，定位是一、媒體和 SP活動宣傳造市最重要。4、項目那邊有什么旅游觀光點，還有什么對項目后期有利的信息，你可以在挖 掘下。當(dāng)然有些項目上的政策也可以和當(dāng)?shù)卣疁贤ê献?。我的一點淺見，說

38、得不妥之處，還請大家包涵 項目定位是該地區(qū)的地標(biāo)型物業(yè)， 所以基本經(jīng)營理念必然是高風(fēng)險高利潤， 不可 以用傳統(tǒng)跟隨市場的思路去操作，主導(dǎo)市場是項目成功的必然途徑。大型超市：招商建議大潤發(fā)、蘇果等二線超市，沃爾瑪?shù)纫痪€超市不會進入此類二線城市 三層商務(wù)樓：體量1.8萬卅，相對于周邊8.6萬人的人口數(shù)量，似乎過大，只能做組合業(yè)態(tài)。 建議一層定位精品家居、電器連鎖、銀行、電信等業(yè)態(tài)二層可以考慮影城、KTV休閑型業(yè)態(tài)，由于本項目系地標(biāo)型物業(yè)，招商中應(yīng)注重 入住商家的品牌素質(zhì)，不建議網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)進駐 三層及商務(wù)樓頂層可作通盤考慮， 建議三層經(jīng)營餐飲， 并可考慮將三層頂層經(jīng)營成為特色露天餐廳，提高產(chǎn)品附加值

39、28 層商業(yè)用房： 由于當(dāng)?shù)匦羌壻e館市場容量有限，且經(jīng)營狀況不佳；此 28 層物業(yè)不適宜做酒店 且純寫字樓需求很小，現(xiàn)有辦公樓以傳統(tǒng)辦公樓為主；考慮寫字樓似有困難 住宅市場以多層為主，銷售情況良好，高層電梯項目存在較大的銷售抗性。且28 層建筑方案的建筑成本過高，以現(xiàn)有商品房市場平均價格為2300 元/ 米，投資收益率不樂觀。根據(jù)以上條件，此 28 層物業(yè)定位問題很大，但考慮到政府對本項目的重視，以 上不利因素可以暫不考慮。項目 1-3 層建議定位為經(jīng)營性商務(wù)會所， 供本項目周邊高收入人群消費、 休閑使 用4 層建議作物業(yè)用房和設(shè)備用房5-28 層定位建議如下 建議一：酒店式公寓 本項目周邊現(xiàn)

40、有商品房市場平均價格為 2300元/ 米，但本項目目前建筑成本已經(jīng) 1500 元，利潤空間太少，但考慮到本項目高端定位，適當(dāng)注入部分時尚概念， 采用低總價高單價的策略，提供酒店式物業(yè)服務(wù)，立足于本地區(qū)高端收入人群， 還是可以考慮的。建議二：寫字樓 本項目目前周邊寫字樓市場仍是以傳統(tǒng)辦公樓為主， 寫字樓市場出現(xiàn)空缺， 雖然 在客戶接受觀念上可能出現(xiàn)問題， 但是由于本項目系該地區(qū)地標(biāo)型建筑， 具備打 造該區(qū)域最高端的商務(wù)辦公中心的素質(zhì)， 可以考慮以目前該地區(qū)政府及事業(yè)單位 為其中一個客群目標(biāo)。以上定位可能帶有一定風(fēng)險性， 但是考慮到項目的高端定位， 還是具有一定可操 作性，從良一個意義上說，策劃的

41、另一個作用不是跟隨市場，而是引領(lǐng)市場，該 項目雖然風(fēng)險性比較大， 但是如果能夠把握住項目的某些優(yōu)勢， 還是具備成功的 基本素質(zhì)。分析的都很專業(yè)昂，我就不班門弄斧了。 簡單做一個邊緣分析：1、政府將當(dāng)?shù)貥?biāo)志性項目交給該開發(fā)商，說明該開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣娜嗣}關(guān)系 密切。2、當(dāng)?shù)卣?28 層建筑建設(shè)在新規(guī)劃的北部新區(qū)， 目的在于讓該開發(fā)商先期投 入資金帶動這一帶的發(fā)展。3、該項目的成功與否可能影響到當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)的政績。邊緣性結(jié)論與建議：1、當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)對該項目寄予厚望，該項目的定位就一定要成為當(dāng)?shù)刈詈玫模辽?要保持領(lǐng)先地位 5 年以上（ 5年一屆昂，嘿嘿?。?，重點做好外立面設(shè)計，選用現(xiàn) 代感強的外裝

42、飾材料，力求建筑的挺拔和時代感（不要忘了頂上要加上個頂帶花 翎什么的，對外宣傳的高度就要高很多了昂，呵呵！）。2、因為當(dāng)?shù)卣畷χС衷擁椖康拈_發(fā)建設(shè)，而建設(shè)該項目的開發(fā)商在該項 目上不會追求高回報（再好的策劃也別想做成高回報項目， 這項目根本就不是那 個料?。?，但是，其他項目上的回報肯定沒得說，咱們做策劃的心里知道，不必說明，趕緊做好了這個，就等下一塊肥的吧，嘿嘿！3、怕寫字樓銷售不好？放心吧！讓當(dāng)?shù)卣慵覀€什么局什么委的先進駐，再 不行，就弄個什么銀行什么保險公司的先進駐， 放心吧，領(lǐng)導(dǎo)們也不愿意讓樓建 完了就在那兒空著，那樣他們不至少得被罵 5年？再胡說一通商業(yè)昂。4、商業(yè)反而不樂觀

43、，政府幫不上忙，要知道，規(guī)劃8萬余人口，那不得5年后？ 現(xiàn)在建這么個玩意兒？根本不現(xiàn)實， 沒有人就沒有市！沒有市哪有場？所以，要 考慮商業(yè)招商和運營，首先考慮什么業(yè)態(tài)進來能賺錢（誰不想賺錢？你不給我房 策幣的話，我才不伺候你呢！噓說漏了，閉嘴！），將來的經(jīng)營客戶看不到賺錢 的希望，根本不會進場，很多二線城市的新開發(fā)區(qū)，都有類似的大盤項目，為了 銷售住宅，先建設(shè)一個大型超級市場，不要租金，甚至賠錢讓名店進場經(jīng)營，目 前這個項目，沒有運營大中型零售商業(yè)所需要的足夠的人口，市區(qū)離這里4.5公里,超過了大型超級市場 3公里的輻射范圍，況且,老城市零售商業(yè)較發(fā)達(dá)，人 們根本不會來這里購物。因此，可以將這

44、里作為將來的大型超級市場來設(shè)計，但是，經(jīng)營的前5年，先把2、3層商業(yè)房全部做成娛樂業(yè)、酒店業(yè)、要知道，好的酒店不怕遠(yuǎn)，而且，新 城市中心建在哪里，哪里幾會先出現(xiàn)大吃大喝的餐飲需求，娛樂場所更不怕遠(yuǎn)（安 全保密性好昂，嘿嘿?。?，現(xiàn)在中國國情就是請客就要吃喝玩樂一體化嗎！哈哈！結(jié)論1.8萬方商業(yè)用房的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品建議（1）這里不羅列數(shù)據(jù)以及過程（涉及到商業(yè)機密）。下面只把甲方認(rèn)可結(jié)論部分公布于眾，希望大家踴躍探討商業(yè)供需小結(jié)：購物類Ø供應(yīng)：各類大型購物場所集中分布在老城區(qū)， 以服飾、副食品和各類生活用品為主；城市新區(qū)和邊緣地帶的購物場所分布少且規(guī)模小， 商 業(yè)服務(wù)功能薄弱；&Osl

45、ash;需求：大型超市是居民最喜歡去的購物場所， 服飾、精品家居、圖書糲袷鞘忻褡钚枰黽擁墓何錟諶蕁?餐飲類Ø供應(yīng)：以大型餐飲為主，分布于酒店、賓館，缺乏特色餐飲。Ø需求：市民出外就餐的次數(shù)和消費額都較少， 市民最希望增加的餐飲店是各種特色小店以及美食廣場，對就餐環(huán)境和價格比較看重。 娛樂休閑Ø供應(yīng)：現(xiàn)有娛樂場所以棋牌/茶樓、KTV以及足浴桑拿為主，娛樂設(shè)施較為落后，經(jīng)娛樂功能較為單一。Ø需求：消費需求較為旺盛，量販?zhǔn)?KTV健身房和美容美發(fā)是江山市民最希望增加的娛樂休閑場所，開始注重品牌消費。項目整體定位 目前，商業(yè)消費逐漸出現(xiàn)了消費多樣

46、化、體驗化、方便化、綜合化、 人性化、經(jīng)濟化等多種消費新趨勢。 隨著商業(yè)消費新趨勢的出現(xiàn)， 我們的商業(yè)項 目根據(jù)自身的條件來迎合這些新趨勢，以滿足消費者的真正需求。 因此，本項目可以考慮從解決這個矛盾的角度出發(fā)， 將本項目的商業(yè)部分打造成 位于市區(qū)城北新區(qū)，集購物、餐飲、休閑娛樂、文化教育于一體的，覆蓋全市的 “復(fù)合型”商業(yè)中心， 實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的升級和商業(yè)業(yè)種的聚合， 打造新的商業(yè)中 心。1.8 萬方商業(yè)用房的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品建議( 2) 2) 商業(yè)部分業(yè)態(tài)組合 購物類 大型賣場 新華書店 精品家居 精品服飾 餐飲類中式快餐西式快餐 特色餐飲街 娛樂休閑量販?zhǔn)?KTV健身中心美容美體 電玩城、兒

47、童娛樂城3) 各部分商業(yè)業(yè)態(tài)的面積配比建議業(yè)態(tài)配比娛樂30%餐飲20%健身美容15%精品家居10%精品服飾10%面積（平方米）45003000225015001500其他總計15%100%2250150004) 產(chǎn)品建議 各業(yè)態(tài)建筑要求分析及建議 Ø 書店 對于建筑格局的要求相對較低， 一本商業(yè)類物業(yè)建筑格局都可以承受； 一般喜歡 沿街一層，可以接受一層有門面，主要分布在二層的分布；Ø 精品家居 面積靈活，喜歡大開間；對層高要求不高，大都希望在 4 米以上；沿街一層，或 者沿街一、二層組合；Ø精品服飾開間進深比 不大于 1/2 ；面積靈活；空間方正；最好沿街一層；Ø中式快餐面積 80-200 平方米，框架結(jié)構(gòu)，層高最好在 4.5 米；配套設(shè)施：電力不少于 20 千瓦 /100 平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生 化處理裝置； 流線通暢， 有不受影響的人流物流通道； 位置在一、 二、三樓均可， 但忌分布數(shù)個樓面；Ø 西式快餐首層使用面積 350 平方米，門面 12 米；凈高不低于 3 米；提供相應(yīng)的排水管線 位置，排水管徑不小于 6 英寸；提供適宜位置的隔油池、排放油煙管道(排煙管 道的截面積為500mm*700mm、化糞池管道，以及臨時卸貨車位等； Ø 特色餐飲面