樓盤專項市場調(diào)查報告最新

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改云南南華野生菌物流加工出口旅游基地項目專項市場調(diào)查報告 招 商 策 劃 部 目錄前言3第一部分：樓盤調(diào)查篇 第一章：調(diào)查背景5 第二章：樓盤宏觀環(huán)境6 一、楚雄市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本概況6 二、解讀城市整體規(guī)劃對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響8 第三章：市調(diào)區(qū)域房地產(chǎn)市場整體環(huán)境11 一、楚雄房地產(chǎn)市場整體發(fā)展11 二、南華房地產(chǎn)發(fā)展概括13 三、兩地房地產(chǎn)市場整體發(fā)展小結(jié)13 第四章：市調(diào)區(qū)域樓盤分析14 一、市調(diào)區(qū)域樓盤分析14 二、住房、商鋪面積和建筑分析16 三、典型項目類比分析18第二部分：消費(fèi)者調(diào)查篇 第一章：調(diào)查背景26 第二章：調(diào)查內(nèi)容27第三部分：電子

2、商務(wù)大樓調(diào)查篇34第四部分：調(diào)查總論及建議37第一章：總論38第二章：南華房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)39第三章：南華房地產(chǎn)發(fā)展展望39第四章：南華房地產(chǎn)價格展望40第五章：關(guān)于公司項目開發(fā)的有關(guān)建議41 一、各功能區(qū)戶型、面積、層高等建議41 二、我司樓盤價格建議46 三、電子商務(wù)大樓規(guī)劃建議47前言本次市場調(diào)查工作是針對我司即將上市的“野生菌王國”樓盤項目的戶型、價格、套型等，全面性的對南華正在銷售的樓盤，選擇性的對楚雄市、祥云縣部分樓盤，進(jìn)行的第一期為期11天的實(shí)地市場調(diào)查。調(diào)查中，主要對住宅房地產(chǎn)、商鋪房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)進(jìn)行了針對性的調(diào)查研究。為了更全面和更深入地了解楚雄地區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展情況，還針對

3、餐飲業(yè)、休閑娛樂、地方特產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了專項調(diào)查。為了更清晰地分析和判斷本次調(diào)查的結(jié)果，本報告將分為三大部分：住宅篇、商鋪篇、電子商務(wù)篇。第一部分：樓盤調(diào)查篇第一章 調(diào)查背景一、調(diào)查時間：2010年10月29日11月5日。二、調(diào)查目的：1、通過對南華、楚雄、祥云在銷樓盤實(shí)地調(diào)查，收集板塊產(chǎn)品及銷售信息；2、通過對資料的整理，研究競爭樓盤的可借鑒之處，為公司項目的開發(fā)提供建議；3、通過案例研究，不斷提高招商策劃人員素質(zhì)。三、調(diào)查實(shí)施：本次調(diào)查參與人員：蔣洪濤、許文會；四、調(diào)查范圍：1、南華完成麗景佳園、龍城花園、家豪廣場財富中心三家；2、楚雄完成翠湖雅苑、鑫茂時代廣場、新龍江廣場、錦都花園、兆順財

4、富中心、康和園、西辰壹品、彝人古鎮(zhèn)、福塔旅游街等九家。3、祥云完成潤城、溫州商業(yè)街、萬利達(dá)商業(yè)街、世紀(jì)商城、金都商城、印象花園等六家；五、調(diào)查方法：采用實(shí)地查看、詢問相結(jié)合。六、資料統(tǒng)計及分析方法：本次調(diào)查資料統(tǒng)計根據(jù)調(diào)查記錄和所收集的各樓盤資料加以整理，分析方法力求全面、客觀、實(shí)事求是。七、調(diào)查結(jié)果的可信度分析：1、二手資料通過楚雄市房管局、房地產(chǎn)協(xié)會等相關(guān)職能部門提供，準(zhǔn)確率90%；2、樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，由調(diào)研人員對相關(guān)樓盤進(jìn)行實(shí)地訪問，并在官方網(wǎng)站上對數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)，準(zhǔn)確率85%以上；3、以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回公司后通過對比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗證、調(diào)整，

5、本報告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率可達(dá)90%以上。第二章 宏觀環(huán)境一、楚雄市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本概況（一）楚雄城市綜述2022年3月，由昆明理工大學(xué)建筑學(xué)系和楚雄州規(guī)劃局共同完成了構(gòu)建滇中特色大城市楚雄規(guī)劃研究，其中提出了楚雄滇中特色大城市為“一主、兩軸、四副”的區(qū)域組團(tuán)式空間發(fā)展格局。一主為楚雄市，為楚雄城市發(fā)展的核心部分和區(qū)域城市增長極核；兩軸為一主、一次兩條城鎮(zhèn)較為集中的帶狀地域，東西主軸沿昆楚、楚大高速路及其它鄰近交通干線，包括廣通、楚雄、南華等城鎮(zhèn)，南北次軸沿元雙公路，包括牟定、楚雄、雙柏及其它小城鎮(zhèn)；四副為南華縣城龍川鎮(zhèn)、牟定縣城共和鎮(zhèn)、雙柏縣城妥甸鎮(zhèn)以及祿豐縣廣通鎮(zhèn)，是未來楚雄城市發(fā)展的四個次

6、級中心和次級增長極核。楚雄滇中特色大城市的特色定位：一是山水園林城市；二是生態(tài)花園城市；三是最佳宜居城市；四是彝族文化名城；五是云南天然藥城；六是國際葡萄酒城。據(jù)此定位，要建成山水園林城市，在楚雄市約50平方公里的壩子內(nèi)，將留出約10平方公里的田地園林。同時，將充分利用青山嘴水庫、靈秀湖、彝海公園、龍川江、青龍河串連互通和西山、東山四周環(huán)繞的山水結(jié)合特點(diǎn)，建成云南省少有的山水園林城市；要建成彝族文化名城，將利用各種彝族節(jié)日宣傳楚雄，發(fā)展以彝族文化為主要內(nèi)容的旅游業(yè)，把彝族文化的魅力充分發(fā)揮，打造以彝族文化為特色的城市名片；要建成云南天然藥城，將利用楚雄現(xiàn)有的天然藥業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展壯大醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)，

7、把天然藥業(yè)培育成楚雄的支柱產(chǎn)業(yè)之一；要建成國際葡萄酒城，將利用楚雄適宜種植葡萄的優(yōu)勢和政府的重視，努力在楚雄建成云南最強(qiáng)、中國領(lǐng)先、國際知名的葡萄酒城，培育各種關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，提高楚雄的知名度和影響力。（二）南華城市綜述為了大力發(fā)展南華縣第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，南華縣新一輪城市總體規(guī)劃對城市發(fā)展定位是：房地產(chǎn)業(yè)是南華縣重要組成部分，以發(fā)展科教文化及食用菌美食城為高新配套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住，又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”。 南華縣自身的定位是：率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的南華縣新型工業(yè)中心。到2022年南華縣城區(qū)將新增建設(shè)用地12平方公里，城區(qū)總用地達(dá)到16平方公里，人口達(dá)

8、到6萬人以上。將承擔(dān)南華縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模12平方公里，規(guī)劃道路共7條，總長約12公里。到2022年全縣城市化水平將達(dá)到85，縣城片區(qū)新增1.9萬人以上，以人均建筑面積16計算，需新建住宅30.4萬。 （三）小結(jié)來自楚雄房協(xié)介紹，房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)從2022年的8個增加到2022年6月的133個。房地產(chǎn)投資2022年完成14.3億元，同比增長18.7%，2022年完成投資20.5億元，同比增長43.5%，2022年1至6月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10.04億元，同比增長78.70%。 2022年一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全市商品房銷售1900套，

9、銷售面積20.22萬平方米，銷售金額4.6億元，與去年同期相比分別上升38.28%、18.59%、42.44%。但是，從銷售價格來看，多層住宅均價為2150元每平米，別墅均價2900元每平米，與去年同期相比分別上漲了13.2%、16%。而二手房2022年四季度交易量全面下跌，套數(shù)下降了55.76%、面積下降了63.34%、成交金額下降了79.6%。二、解讀城市整體規(guī)劃對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響（一）房地產(chǎn)發(fā)展前景較好在楚雄城市整體規(guī)劃文件中，已經(jīng)明確將楚雄市定位為“山水園林生態(tài)文化旅游城市”、“昆明的后花園”，未來對于楚雄的生態(tài)建設(shè)及市政配套建設(shè)必定加強(qiáng)，為城市人居提供了有利條件，為楚雄城市發(fā)展帶來

10、的廣闊的發(fā)展空間。（二）未來政府政策傾向 未來楚雄城市發(fā)展，已經(jīng)明確了城市“東接和西拓”，而且目前州政府已經(jīng)搬遷到開發(fā)區(qū)，對于楚雄西部的發(fā)展政策傾向相當(dāng)明顯，消費(fèi)者對于城市發(fā)展方向認(rèn)知度也普遍較高。相比之下，對于西部以外的投資建設(shè)的扶持力度明顯較弱。（三）未來南華區(qū)域發(fā)展 南華圍繞“城市建設(shè)年”目標(biāo)，實(shí)施“東進(jìn)、北擴(kuò)、南連、西拓”建設(shè)思路，加快推進(jìn)縣城東北片區(qū)開發(fā)、工業(yè)園區(qū)路網(wǎng)、野生菌王國等項目的建設(shè)進(jìn)度，立足于把南華納入楚雄未來城市發(fā)展框架的目標(biāo)，圍繞320國道南華段改擴(kuò)建，結(jié)合“野生菌王國”、“中國核桃之鄉(xiāng)”、“生態(tài)美食城”三大品牌的打造，突出民族特色。由此，南華地產(chǎn)行業(yè)將得到極大的政策刺

11、激，迎來新的一輪建房高峰。（四）南華未來競爭狀況 根椐南華縣規(guī)劃，在我司“野生菌王國”項目外圍將新建一個滇西區(qū)域僅有的超級大盤，不論面積規(guī)模、配套設(shè)施等均可算整個云南少有的大盤。具體情況如下： 1、項目名稱：“中國南華野生菌旅游文化美食產(chǎn)業(yè)區(qū)”； 2、項目投資：云南圖鴻投資有限公司； 3、規(guī)劃設(shè)計單位：吉林省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院上海分院昆明智興旅游規(guī)劃設(shè)計有限公司諾思國際建筑設(shè)計事務(wù)所（該所4名主創(chuàng)人員為羅馬A級建筑師，其執(zhí)業(yè)資格具有中華人民和共和國駐意大利大使館參贊簽字的認(rèn)證書）。 4、項目地點(diǎn)： 南華縣龍川鎮(zhèn)，片區(qū)東抵南華污水處理廠，南連老高壩工業(yè)園區(qū)，北依南華主城區(qū)，西達(dá)鸚鵡山，總用地面積

12、6.67平方公里。 5、項目總占地面積：13704畝； 6、總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地面積：9135975平方米；總建筑占地面積：1328479平方米；建筑總面積：2481716平方米：建筑密度：15%；容積率：0.27%； 綠地率：65%?？偼顿Y72億元。 7、項目核心主題定位： A、打造中國最大的野生菌交易中心； B、打造中國最大的野生菌美食養(yǎng)生中心； C、打造中國最大的野生菌研發(fā)加工基地； D、打造中國最大的野生菌主題公園。 8、項目功能分區(qū)： A、中國南華野生菌生態(tài)運(yùn)動區(qū)； B、中國南華野生菌旅游商務(wù)中心； C、中國南華野生菌工業(yè)研發(fā)基地； D、中國南華野生菌濱河休閑綠化帶； E、中國南

13、華野生菌生態(tài)美食城； F、中國南華野王山森林公園； G、中國南華野生菌交易及產(chǎn)品深加工基地； H、中國南華野生菌高尚居住區(qū)； 以上為“中國南華野生菌旅游文化美食產(chǎn)業(yè)區(qū)”基本情況。根椐項目詳規(guī)，其建成后整體規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我司當(dāng)前項目。同時，也必定對我司項目的營銷造成一定的困難，但對我司項目有利的是，因其在我司項目四周，且我司項目處于楚大高速出口，對我司項目今后的運(yùn)營有利。 因其影響，我司項目如果不能加快建設(shè)推廣速度，將失去先決條件，對招商、銷售等諸多方面帶來無法預(yù)見的困難。第三章 市調(diào)區(qū)域房地產(chǎn)市場整體環(huán)境一、楚雄房地產(chǎn)市場整體發(fā)展1、楚雄房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長2021年-2022年楚雄房地產(chǎn)投

14、資額（億元）14.320.530.501015203108年09年10年（數(shù)據(jù)來源：楚雄房地產(chǎn)協(xié)會）楚雄房地產(chǎn)市場真正發(fā)展是從2022年開始，07年、08年楚雄房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個高速增長階段，08年一年房地產(chǎn)完成投資總額接近06年和07年兩年投資總額之和。楚雄房地產(chǎn)市場進(jìn)入增長噴發(fā)階段。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2022年第三季度止，楚雄在建在售項目達(dá)到20個，計劃投資總額規(guī)模達(dá)到13億元。2、楚雄房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額有一定回落 商品房銷售量（單位：套） 銷售面積（單位：萬平方米） 銷售金額（單位：億元）2022年楚雄商品房銷售2622套，銷售面積47.44萬平方米，銷售金額108687萬元

15、；2022年商品房銷售3367套，銷售面積49.9萬平方米，銷售金額100680萬元；2022年商品房銷售7434套，銷售面積85.45萬平方米，銷售金額166961.6萬元；2022年商品房銷售6875套，銷售面積78.78萬平方米，銷售金額165500.87萬元；與2022年同期相比，2022年商品房銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額分別下降了7.52、7.81、0.87。3、楚雄房地產(chǎn)房產(chǎn)平均價格增速平緩： 楚雄地產(chǎn)銷售價格（單位：元）2022年，楚雄市多層商品住宅銷售均價為1450元/平方米，別墅銷售均價為1850元/平方米，商業(yè)用房銷售均價為3340元/平方米；2022年，多層商品住宅銷售

16、均價為1696元/平方米，同比上漲了16.96 ,別墅銷售均價為2250元/平方米，同比上漲了21.6,商業(yè)用房銷售均價為5320元/平方米,同比上漲了59.28；2022年，多層住宅銷售均價1852元/平方米,同比上漲了9.198，別墅的均價在每平方米2558元/平方米,同比上漲了13.69；商業(yè)用房銷售均價為7870元/平方米,同比上漲了47.93；2022年，多層住宅均價2178元/平方米，同比上漲了17.6,別墅的銷售均價3200元/平方米，同比上漲了25.09,商業(yè)用房銷售均價為12320元/平方米，同比上漲了56.54。2022年到2022年，多層商品住宅、別墅和商業(yè)用房銷售均價分

17、別上漲了50.21、72.97、260.88。二、南華房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r： 南華縣房地產(chǎn)是從2022年才開始進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)的第一期商住項目為家豪二樓一底的商住小區(qū)，其一樓商鋪開盤價為5000元每平方米，住房為1100元每平方米。同期開發(fā)的是麗景花園第一期其商鋪為5200元每平方米，住房為900元每平方米。 但從08年開始，南華除了麗景、家豪以外，還有外來的龍城等地產(chǎn)公司進(jìn)駐，同時龍城2022開發(fā)出南華縣有史來第一批別墅，其龍城別墅共16套，均價為2800元每平方米。到2022年11月整個南華縣即將開工的有建筑面積10萬平方米的廉租房920套，和建筑面積6萬平方米的公租房600來套。從以上數(shù)據(jù)來看，

18、政府廉租房和公租房的開工，將會對南華房地產(chǎn)整體行業(yè)帶來很大的沖擊。三、房地產(chǎn)市場整體發(fā)展小結(jié)：l 楚雄房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，但發(fā)展迅速。一系列的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，楚雄市房地產(chǎn)市場真正開始發(fā)展是從05年開始，06年步入飛速發(fā)展階段，各項數(shù)據(jù)增幅較大，房地產(chǎn)項目施工、竣工面積等主要指標(biāo)都在80%以上增長。l 各區(qū)域發(fā)展差別明顯，差距較大。在楚雄城市向西發(fā)展大趨勢的帶動下，老城區(qū)無論是市場供應(yīng)還是銷售價格水平都與開發(fā)區(qū)有著較為明顯的差距，各區(qū)域發(fā)展極不均衡。l 南華房地產(chǎn)雖然起步更晚，但由于很多外來發(fā)展商的進(jìn)駐，且與楚雄十分接近，因此整體發(fā)展水平提高很快，在產(chǎn)品形態(tài)上涵蓋了目前市場上的多數(shù)產(chǎn)品類型，已

19、經(jīng)出現(xiàn)高端的別墅住宅產(chǎn)品與情景洋房產(chǎn)品等，已達(dá)到國內(nèi)普通三線城市的正常開發(fā)水平。l 由于本地人口數(shù)量限制，且人口增速不會太快，而未來市場樓盤數(shù)量將會大幅增加，因此，市場競爭將加劇。第四章 市調(diào)區(qū)域樓盤分析一、市調(diào)區(qū)域樓盤分析： 1、區(qū)域范圍： 楚雄市老城區(qū)5家樓盤和開發(fā)區(qū)4家樓盤； 2、綜述： 作為楚雄的老城區(qū)，雖然具有一定的商業(yè)底蘊(yùn)，但由于地域面積狹小，故整體新開樓盤的價位明顯高于開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)雖然處于城市的發(fā)展方向，且居住環(huán)境相對老城區(qū)好，同時該區(qū)域出現(xiàn)了千畝以上的大盤彝人古鎮(zhèn)，但未能形成濃厚的居住氛圍，加之消費(fèi)者對該板塊認(rèn)可度還相對欠缺，區(qū)域內(nèi)所開發(fā)的樓盤均未能形成熱銷。 3、各樓盤的對

20、比分析：A、各板塊區(qū)域現(xiàn)狀對比分析板塊地段自然資源配套開發(fā)強(qiáng)度楚雄老城區(qū)板塊老城區(qū)，地段認(rèn)可度高。除沿江外，其他地塊自然資源缺少。區(qū)域配套完善，但綠化率低。樓盤數(shù)量多，但總房套數(shù)少。楚雄開發(fā)區(qū)板塊與老城區(qū)一江之隔，環(huán)境優(yōu)美。地塊自然資源良好，有太陽歷公園、福塔公園。生活配套與市政配套完善。以商業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強(qiáng)度較大。南華板塊處于滇西黃金旅游線上。自然景觀較為豐富，有菌子山等。配套較為完善。開發(fā)強(qiáng)度較大，目前有多個樓盤在開發(fā)中。祥云板塊緊接大理、賓川等區(qū)域自然景觀少，但人文景觀多。配套較為完善、綠化率高。開發(fā)強(qiáng)度較大，目前有多個樓盤在開發(fā)中。B、各板塊產(chǎn)品對比分析板塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產(chǎn)品類別戶

21、型概況楚雄老城區(qū)板塊小盤為主中高檔以平層為主，錯層和躍層為輔。 標(biāo)準(zhǔn)三房二廳為主。楚雄開發(fā)區(qū)板塊大中小盤并存中高檔樓盤為主以平層產(chǎn)品為主，錯層、躍層為輔。以三房一廳戶型為主，三房二廳、及其他戶型為輔。南華板塊中小盤并存中低檔樓盤為主絕大部分為平層，先開發(fā)的個別樓盤以錯層為主。以小三房和四房戶型為主。祥云版塊大中小盤并存中低檔樓盤為主絕大部分為平層，有小部分錯層和躍層和別墅。以三房一廳和三房二廳戶型為主，其他戶型為輔。C、各板塊價格對比分析板塊價格綜述楚雄老城區(qū)板塊該區(qū)域價格相對較高，目前該區(qū)域平層均價為3000元/，錯層均價為3200/。商鋪均價為34000元/。楚雄開發(fā)區(qū)板塊該區(qū)域由于是新開

22、發(fā)的區(qū)域，主要為楚雄周邊縣城人員購買多，其價格并未處于城市最高水準(zhǔn)，目前區(qū)域平層均價約在2600元/左右，錯層均價約在2800元/。商鋪均價為20000元/。彝人古鎮(zhèn)該樓盤為楚雄的旅游地產(chǎn)標(biāo)志性建筑，06年開盤，占地1750畝。入住率為98%，其價格并處于城市最高水準(zhǔn)，目前區(qū)域主要以二樓一底為主，其第一期樓盤為3600元/左右，第二期樓盤均價約在4900元/，新開發(fā)的彝人外灘，住宅5000元/左右，商鋪15000元/左右。福塔旅游步行街該樓盤為緊跟彝人古鎮(zhèn)的一個旅游地產(chǎn)項目，09開盤，占地103畝，入住率為75%左右，其價格處于中檔水準(zhǔn)，其建筑風(fēng)格完全模仿彝人古鎮(zhèn)，樓層全為二樓一底，銷售為每層

23、單獨(dú)分開銷售和整套銷售兩種。分開銷售：住房均價為2300元/左右，商鋪12000元/左右。整套銷售：3500元/左右。南華板塊由于處于城市發(fā)展方向，該區(qū)域價格相對較低，但商鋪價格相差巨大，平層均價為1700/，躍層住宅為1650元/。商鋪均價6500元/（最高價格在28800元/）。祥云版塊由于祥云整體地勢平坦，城市面積大，故該區(qū)域價格相對平衡，平層均價為2800/，別墅住宅為3800元/。商鋪均價7000元/。祥云溫州商業(yè)街、萬利達(dá)商業(yè)街板塊溫州商業(yè)街板、萬利達(dá)商業(yè)街屬于祥云非常特殊的區(qū)域地段，處于老城區(qū)和新城區(qū)的交界處，其建筑統(tǒng)一為四樓一底。住房均價2800元/，商鋪均價7600元/。二、

24、住房、商鋪面積和建筑分析： （一）、楚雄老城區(qū)： 1、住房：樓盤占地面積建筑面積綠化率公攤率主力戶型建筑形態(tài)平均售價差價錦都花園4752.39 m214096.39m221%18%四室兩廳電梯房3633元/ m2520元/ m2康和園8078 m216829 m226%16%四室兩廳常規(guī)3600元/ m21200元/ m2西辰壹品7523.23 m241494.75m237.2%17%三室一廳電梯房2800元/ m21000元/ m2鑫茂時代廣場6336 m235000m220%18%三室兩廳電梯房2750元/ m2900元/ m2 2、商鋪：樓盤層高進(jìn)深最小面積最大面積主力戶型主力開間數(shù)平均

25、售價差價銷售情況鑫茂時代廣場5.8m7.2 m30.96 m286.4 m245 m26.3 m36000元/ m215000100%兆順財富中心5.3 m不出售見備注新龍江廣場4.8 m不出售見備注備注：1、兆順財富中心：該樓盤商鋪不銷售，是采用投資租賃模式。無單獨(dú)鋪面，屬于超市類型；2、新龍江廣場：該樓盤不銷售，是純租賃模式，其內(nèi)部為超市型。（二）、楚雄開發(fā)區(qū)： 1、住房：樓盤占地面積建筑面積綠化率公攤率主力戶型建筑形態(tài)平均售價差價匯東勝景9551.5 m215202.77m219.43%13%三室兩廳常規(guī)1720 元/ m2100福塔旅游步行街69146 m2120000m242.16%

26、13%2+1彝族風(fēng)情2300元/ m2400 2、商鋪：樓盤層高進(jìn)深最小面積最大面積主力戶型主力開間數(shù)平均售價差價銷售情況福塔旅游步行街3.8m7.6m49.4 m295.76 m253.2 m27m12000元/ m26000100%（三）、彝人古鎮(zhèn)： 1、住房：樓盤占地面積建筑面積綠化率公攤率主力戶型建筑形態(tài)平均售價差價彝人古鎮(zhèn)1750畝100萬平米36.3%10%2+1彝族風(fēng)情5000元/ m21300 2、商鋪：樓盤層高進(jìn)深最小面積最大面積主力戶型主力開間數(shù)平均售價差價銷售情況彝人古鎮(zhèn)3.9m6.0 m25.8 m254 m22+14.3 m15000元/ m22000100% （四）

27、、南華： 1、住房：樓盤占地面積建筑面積綠化率公攤率主力戶型建筑形態(tài)平均售價差價家豪廣場財富中心中心2000m29637m221.97%10%-15%三室兩廳商住樓盤1792元/ m2400龍城花園266640 m2（一期）2167 m232.6%11%-14%三室兩廳（錯層）商住樓盤1765元/ m2200麗景家園13993 m232385 m235%10.9%-13.4%三室兩廳商住樓盤1750元/ m270 2、商鋪：樓盤層高進(jìn)深最小面積最大面積主力戶型主力開間數(shù)平均售價差價銷售情況家豪廣場財富中心一層5.5m9.12m14.3 m246.73 m234.8 m23.8m16000元/

28、m21200051%二層5m9.12m14.3 m246.73 m234.8 m23.8m8000元/ m22600龍城花園4.2m12.6m63 m2113.4 m288.2 m27m2800元/ m2100%麗景家園4.2m12m48 m284 m260 m25m5916元/ m2（五）、祥云： 1、住房：樓盤占地面積建筑面積綠化率公攤率主力戶型建筑形態(tài)平均售價差價潤城34889.8 m262671 m233.27%10%-13%三室兩廳兩衛(wèi)常規(guī)2800元/ m21000世紀(jì)商城1600m234168 m233%10%-12%三室兩廳兩衛(wèi)常規(guī)2800元/ m2200金都商城2682 m28

29、719.92 m231.3%10%-11.3%三室一廳常規(guī)2920元/ m2400印象花園70854.4 m2127406 m233.13%11%三室兩廳歐式建筑2680元/ m2600 2、商鋪：樓盤層高進(jìn)深最小面積最大面積主力戶型主力開間數(shù)平均售價差價銷售情況潤城3.8m14m 42 m2108 m254 m26m5000元/ m21800100%世紀(jì)商城6m12m42 m2c112 m266m25.5m7600元/ m21600100%印象花園6m13m45.5m291 m272m26.5m7800元/ m21400100%金都商城(縣城中心3.9m11m38.5 m299 m260 m

30、26m9600元/ m23000（六）、溫州商業(yè)街和萬利達(dá)商業(yè)街： 1、住房：樓盤占地面積建筑面積綠化率公攤率主力戶型建筑形態(tài)平均售價差價溫州商業(yè)街33333 m2150000 m210%11%4+1歐式建筑3950元/ m2400萬利達(dá)商業(yè)街1560 m27800 m210.6%10%4+1歐式建筑3800元/ m2 2、商鋪：樓盤層高進(jìn)深最小面積最大面積主力戶型主力開間數(shù)平均售價差價銷售情況溫州商業(yè)街4.8m13m39.9m278m259.58 m24.5m6000元/ m21500100%萬利達(dá)商業(yè)街4.8m13.848.3 m296.662.4 m25.2m5500元/ m250010

31、0%三、典型項目類比分析：1、項目規(guī)模項目名稱項目占地建筑面積彝人古鎮(zhèn)1750畝100萬平方米福塔旅游步行街103.7畝12萬平方米祥云溫州商業(yè)街50畝15萬平方米龍城花園2+1400畝第一期2167平方米分析：項目開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)兩級分化雖然楚雄房地產(chǎn)市場剛剛起步，但由于政府政策的支持，少數(shù)本土發(fā)展商的資金實(shí)力已經(jīng)具備千畝大盤的開發(fā)實(shí)力。但就目前楚雄在售房地產(chǎn)項目規(guī)模上呈現(xiàn)明顯的兩極分化。除彝人古鎮(zhèn)建筑面積在100萬平方米以外，所有大盤均為楚雄以外的發(fā)展商所開發(fā)，其余的本土發(fā)展商開發(fā)的項目規(guī)模都很小，建筑面積普遍在10萬平米以內(nèi)。2、建筑風(fēng)格及產(chǎn)品形態(tài)項目名稱建筑風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)彝人古鎮(zhèn)彝族古典風(fēng)格

32、1200套，三樓一底有998套，四樓一底有202套。福塔旅游步行街彝族古典風(fēng)格145套，全為三樓一底。祥云溫州商業(yè)街歐陸風(fēng)格180棟，全為四樓一底。龍城花園2+1現(xiàn)代中式風(fēng)格一期16套分析：彝族風(fēng)格為主、民族特色和小高層將成為市場的新趨勢l 在建筑風(fēng)格上目前基本上以彝族風(fēng)格為主，少數(shù)項目走的是歐式路線；l 在產(chǎn)品形態(tài)上，根據(jù)我們調(diào)查，滇西房地產(chǎn)市場發(fā)展起步時間雖然不長，但在產(chǎn)品形態(tài)上十分豐富，獨(dú)棟別墅、連排、情景洋房、小高層等同時在市場上銷售，小高層和具有民族特色的建筑風(fēng)格特色的項目將成為未來開發(fā)的主流產(chǎn)品。3、配套及景觀園林項目名稱配套設(shè)施景觀園林彝人古鎮(zhèn)商業(yè)裙樓、銀行、酒店、會所、廣場、商

33、務(wù)中心水體面積20畝，綠化面積635畝福塔旅游步行街廣場、商業(yè)裙樓綠化面積43.85畝，同時他把福塔公園圈入樓盤中，減少了它的景觀占地，強(qiáng)化了景觀布置。祥云溫州商業(yè)街銀行、廣場，商業(yè)裙樓無任何景觀園林，僅靠歐式建筑和商業(yè)街炒作的人氣，吸引消費(fèi)者購物。龍城花園2+1酒店、商務(wù)中心，商業(yè)裙樓、小型步行街無景觀分析：多數(shù)項目以商業(yè)為主要配套；大盤項目配套齊全。除個別項目外，多數(shù)項目園林景觀設(shè)計水平中等。l 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于許多項目規(guī)模較小，在社區(qū)配套上普遍以商業(yè)為主，幾乎每個項目都建有底層商業(yè)，兆順財富中心、彝人古鎮(zhèn)更是將商業(yè)作為項目的主要組成部分；l 彝人古鎮(zhèn)和祥云溫州商業(yè)街兩個大規(guī)模項目在社區(qū)

34、配套上比較齊全，高檔會所、商業(yè)中心、酒店等一應(yīng)俱全，體現(xiàn)高檔項目風(fēng)范；l 在景觀設(shè)計方面，從各個項目的規(guī)劃設(shè)計方面來看，對于景觀設(shè)計開始有所重視。因此，景觀設(shè)計將成為買房賣房的重要因素之一。4、主力戶型及銷售均價A、住宅：區(qū)域項目名稱主力戶型銷售均價銷售情況楚雄市錦都花園四室兩廳：125m2，占29%；三室兩廳：92m2，占28%；三室一廳：65m2，占26%；3633元/平方米四室兩廳：銷售了100%；三室兩廳：銷售了95%；三室一廳：銷售了80%；康和園四室兩廳：124m2，占33%；三室兩廳：92m2，占30%；三室兩廳：84m2，占28%；3600元/平方米還沒開盤西辰壹品三室一廳：8

35、6m2，占22%；三室一廳：72m2，占22%；兩室一廳：57m2，占22%；2800元/平方米三室一廳：銷售了98%；三室一廳：銷售了100%；兩室一廳：銷售了100%；鑫茂時代廣場三室一廳：56m2，占23.9%；三室二廳：96m2，占23.9%；2750元/平方米還沒開盤匯東勝景三室兩廳：125.7m2，占60%；四室兩廳：146.74 m2，占15%；2720元/平方米三室兩廳：銷售了100%；四室兩廳：銷售了100%；福塔旅游步行街2+1:156m2，占50%；2+1:248m2，占25%；2+1:316m2，占25%；2300元/平方米2+1:156m2：銷售了100%；2+1:2

36、48m2：銷售了100%；2+1:316m2：銷售了100%；彝人古鎮(zhèn)2+1:230m2，占35%；2+1:188m2，占35%；3+1:300m2，占30%；5000元/平方米2+1:230m2，銷售了100%；2+1:188m2，銷售了100%；3+1:300m2，銷售了100%；南華縣家豪廣場財富中心中心三室兩廳：124m2，占20%；三室兩廳：126m2，占20%；四室兩廳：140m2，占18%；1792元/平方米三室兩廳：銷售了50%；三室兩廳：銷售了60%；四室兩廳：銷售了44%；龍城花園三室兩廳：122m2，占50%；三室兩廳：97m2，占50%；1765元/平方米三室兩廳：銷售

37、了100%；三室兩廳：銷售了100%；錯層：142m2，占50%；錯層：128m2，占50%；1800元/平方米錯層：銷售了44%；錯層：銷售了30.5%；3+1：268m2，占35.3%；3+1：223m2，占35.3%；3+1：334m2，占29.4%；2800元/平方米3+1：銷售了100%；3+1：銷售了100%；3+1：銷售了100%；麗景家園三室兩廳：103m2，占18.98%；三室兩廳：119m2，占16.27%；三室兩廳：95m2，占15.9%；1750元/平方米三室兩廳：銷售了41%；三室兩廳：銷售了41.7%；三室兩廳：銷售了42.5%；祥云縣潤城三室兩廳：118m2，占1

38、8.75%；三室兩廳：121m2，占15%；三室兩廳：124m2，占15%；2800元/平方米三室兩廳：銷售了100%；三室兩廳：銷售了100%；三室兩廳：銷售了100%；世紀(jì)商城三室兩廳：112m2，占26%；三室兩廳：108m2，占24%；三室兩廳：116m2，占22%；2800元/平方米三室兩廳：銷售了89.7%；三室兩廳：銷售了83%；三室兩廳：銷售了90%；金都商城三室一廳：106m2，占30.8%；三室兩廳：121m2，占25.6%；2920元/平方米三室一廳：銷售了100%；三室兩廳：銷售了100%；印象花園三室兩廳：118m2，占13.75%；三室兩廳：112m2，占13.1%

39、；三室兩廳：121 m2，占12.5%；2680元/平方米三室兩廳：銷售了100%；三室兩廳：銷售了100%；三室兩廳：銷售了100%；分析：l 目前住房銷售均價楚雄市普遍在28003800元/之間；縣份在18002800之間；l 目前楚雄區(qū)域還沒有1+1的商住建筑，原因是成本高，售價高，楚雄區(qū)域銷售者經(jīng)濟(jì)上無法接受。l 從調(diào)查中能明顯看出，楚雄、南華、祥云等區(qū)域最低商住層數(shù)為2+1，楚雄市老城區(qū)有部分高層電梯房，但銷售都不太理想。原因是公攤太大，銷售者接受能力欠缺。l 有旅游景觀的樓盤銷售價格較高，如彝人古鎮(zhèn)。B、商鋪：區(qū)域項目名稱主力戶型（開間進(jìn)深(m)）銷售均價銷售情況楚雄市錦都花園4m

40、9.5m5m9.5m8.74m9.5m45000元/平方米全部銷售完康和園3.8m8.97m4.9m8.97m5.7m8.97m43000元/平方米未開盤西辰壹品3.2m11.65m4.7m11.65m7.4m11.65m49000元/平方米全部銷售完鑫茂時代廣場2+1:4.3m8.9m2+1:6.5m9.7m2+1:8.3m7.9m38000元/平方米全部銷售完福塔旅游步行街2+1:3.4m9.0m2+1:5.2m9.0m2+1:7.4m9.0m12000元/平方米全部銷售完彝人古鎮(zhèn)2+1:4.5m8.7m2+1:6.2m8.7m3+1:9.2m10.5m5000元/平方米不單獨(dú)售賣商鋪全部

41、銷售完兆順財富中心超市類型每人投資5萬元，獲得10平方米的租賃權(quán)，但由兆順財富中心統(tǒng)一經(jīng)營。每年可獲得8%10%的租賃補(bǔ)償。三年后全部返還投資。租賃出70%新龍江廣場大型超市租賃，每平方米租金均價為90元/平方米全部租賃完畢南華縣家豪廣場財富中心中心超市類型一樓：16000元/平方米二樓：8000元/平方米銷售61%龍城花園3+1：3.6m8.6m3+1：4.8m8.6m3+1：6.5m8.6m2800元/平方米不單獨(dú)售賣商鋪全部銷售完麗景家園4.8m10.6m6000元/平方米銷售98%祥云縣潤城2+1：4.7m10.6m2+1：6.4m10.6m3400元/平方米（不單獨(dú)賣商鋪）全部銷售完

42、4.5m10.6m5.8m10.6m10.4m10.6m4600元/平方米全部銷售完世紀(jì)商城4.2m9.5m6.8m9.5m7600元/平方米未開盤金都商城4.4m8.4m5.7m8.4m7.2m8.4m9600元/平方米全部銷售完印象花園4.5m9.3m5.5m9.3m8.5m9.3m7000元/平方米全部銷售完溫州商業(yè)街6m12m8m12m12m12m6000元/平方米全部銷售完分析：l 商鋪銷售均價楚雄普遍在1500040000元/之間；縣份在5800元15000元之間；l 商鋪相對銷售率能達(dá)到97%左右。其中常規(guī)單層鋪面銷售率為99%左右，2+1的銷售率為97%左右，3+1的銷售率為9

43、6%左右，4+1的基本在銷售中售賣方式比較靈活，可以單獨(dú)購買一層商鋪，也可以成套的購買。5、各商業(yè)街比較商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)租金水平檔次商業(yè)發(fā)展?jié)摿σ腿斯沛?zhèn)經(jīng)營項目豐富，有飲食一條街、民族特產(chǎn)一條街、酒吧一條街等。租金差別很大經(jīng)營檔次較高良好福塔旅游步行街經(jīng)營項目不太豐富，主要以民族特產(chǎn)、飲食為主。租金差別中等經(jīng)營檔次較低一般溫州商業(yè)街經(jīng)營項目繁雜租金中等經(jīng)營檔次高中低均有良好6、小結(jié)：從以上表格可分析概括出滇西房地產(chǎn)的如下特點(diǎn):A、從單個項目價格比較，同一片區(qū)的價格差距不大，但從區(qū)域與區(qū)域之間的價格對比來看基本是參差不齊，開發(fā)區(qū)的彝人古鎮(zhèn)、南華的家豪廣場憑借其品牌優(yōu)勢和地理優(yōu)勢價格遙遙領(lǐng)先，而其他

44、樓盤在區(qū)域內(nèi)價格懸殊不大；B、從熱銷戶型來看，整個滇西區(qū)域商鋪銷售情況較好，除祥云外，住宅的銷售相對較差，尤其是140平方米以上的大戶型住宅不太受歡迎，而從整體住宅環(huán)境來看，大臥室、大客廳相對比較受歡迎；C、在商鋪銷售方面，最受投資者歡迎的有兩種，一種為無風(fēng)險的產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式；另一種為第一年為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營，第二年投資者收回自行經(jīng)營；D、在商鋪的面積上，在調(diào)查的十六家商鋪中，最受消費(fèi)者歡迎的是40平方米80平方米的商鋪，但彝人古鎮(zhèn)、福塔旅游街除外，因其具有一定的旅游附加值，故最受歡迎的商鋪面積為60平方米120平方米之間。E、在銷售宣傳上，在市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，宣傳炒作力度越大的其銷售情況越好，尤其是人氣

45、越集中的開盤銷售，其銷售力越強(qiáng)。由此可以看出整個滇西區(qū)域的購房者在購買樓盤時仍然處于非理性的購買狀態(tài)。F、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房者對居住區(qū)的綠化、水體、服務(wù)功能等要求相對比較高。同時，楚雄、南華、祥云三區(qū)域綠化面積越大的，其樓盤銷售越火爆。同樣，楚雄彝人古鎮(zhèn)因綠化與水體面積大，成為銷售火爆的最大賣點(diǎn)。 G、從楚雄彝人古鎮(zhèn)、福塔旅游街和祥云溫州商業(yè)街、萬利達(dá)商業(yè)街的銷售情況來看，多數(shù)購房者愿意選擇商住一體化的樓盤。 H、綜合以上情況和數(shù)據(jù)分析： 住宅：消費(fèi)者喜歡78128之間的大主臥、大客廳形態(tài)的樓盤住房；商鋪：普通投資者喜歡購買或租賃40100之間大開間商鋪；樓層：滇西區(qū)域消費(fèi)者普遍喜歡購買7層以下

46、住房，同時，調(diào)查樓盤中銷售最好的80%為24樓；聯(lián)排式：根據(jù)我們實(shí)地調(diào)查和考察，2+1最好銷售，其次是4+1，祥云的溫州商業(yè)城和萬利達(dá)商業(yè)城4+1的樓盤中，頂樓的銷售率不足40%；景觀：消費(fèi)者對建筑景觀要求比較高，調(diào)查中普遍綠化率在30%以上的，帶部分小景觀的樓盤銷售情況基本為旺銷，如果還有一定的水景，基本空房率不足3%；建筑風(fēng)格：調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對房屋建筑基本沒有太大要求，唯一要求就是不喜歡回族風(fēng)格的建筑模式。但對彝人古鎮(zhèn)的建筑風(fēng)格，消費(fèi)者喜歡率很高。第二部分：消費(fèi)者調(diào)查篇第一章 調(diào)查背景一、調(diào)查時間：2010年11月12日11月15日。二、調(diào)查目的：1、通過對南華消費(fèi)者進(jìn)行問卷調(diào)查，了解

47、南華消費(fèi)者購房期望價格、希望住房面積、希望住房戶型、希望建筑風(fēng)格等意向；2、通過對南華縣現(xiàn)有商鋪進(jìn)行入戶問卷調(diào)查，了解商鋪客戶群體對商鋪的面積、戶型、價格等的意向；3、通過對資料的整理，研究消費(fèi)者的需求意向，為公司項目的開發(fā)設(shè)計提供建議；三、調(diào)查實(shí)施：本次調(diào)查參與人員：許文會、自菊珍、吳華明、蔣洪濤；四、調(diào)查范圍：1、完成南華消費(fèi)者200人的問卷調(diào)查；2、完成南華商鋪100戶的問卷調(diào)查；3、實(shí)際完成南華合計312個問卷調(diào)查。五、調(diào)查方法：采用蹲點(diǎn)和直接入戶形式進(jìn)行。六、本次調(diào)研樣本構(gòu)成情況分析： 本次調(diào)查共投放樣本320份，回收樣本312份。經(jīng)嚴(yán)格的一審和復(fù)核后（一審主要就問卷的完整性、填寫方

48、法進(jìn)行審查；二審主要針對一審出現(xiàn)的問題進(jìn)行復(fù)核），最終確定有效樣本為312份，問卷的有效率為97.5%，符合本次調(diào)查的有效性和代表性。調(diào)查期間對區(qū)域和訪問場所進(jìn)行了嚴(yán)密的配額分配。 調(diào)查中，由調(diào)研人員對年齡30歲以上60歲以下、個人月收入在1200元以上或家庭年收入在2萬元以上、近三年內(nèi)有購房計劃、符合常規(guī)甄別的人群進(jìn)行了實(shí)地問卷調(diào)查；第二章 市調(diào)內(nèi)容一、當(dāng)前調(diào)查對象居住情況：本次調(diào)查中，南華縣居民45.48%的消費(fèi)者是住以前的老宅基房，18.26%的人群是住近兩年購買的商品房，16.34%的調(diào)查人群是租房，9.29%的人群是住單位房。二、調(diào)查對象住房面積： 調(diào)查對象中，居住面積在7090平方

49、米之間的占總調(diào)查對象的28.2%，居住面積在100120平方米之間的占26.92%，居住面積在120150平方米之間的占18.58%，居住面積不足50平方米的占13.46%，居住面積超過150平方米以上的有10.89%； 三、調(diào)查對象是否有購房意愿：調(diào)查對象中，有20.5的購房者預(yù)計在1年內(nèi)購買住宅，還沒考慮好的有26.6%，這兩個合計有47.1%；而不想購房的有9.29%，已經(jīng)購買的有10.25%，這兩個的合計有19.54%；余下的一年內(nèi)不想購房的占了15.06%，二年內(nèi)不想購房的占了9.9%，三年內(nèi)不想購房的占了12.5%；由此可以說明南華的市場需求潛力仍然居高不下。 四、希望購房區(qū)域： 從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)還是希望未來房子是在南華區(qū)域，其占了整個調(diào)查人群的72.4%，希望住房購在楚雄的占19.87%，希望去昆明居住的占4.16%，去其他區(qū)域居住的占3.52%；五、是否有投資商鋪意愿： 調(diào)查中，想投資店鋪?zhàn)錾獾挠?9.23%，還沒考慮好的占了26.28%，暫時不想投資店鋪的占了26.28%，不想投資的占了9.61%，已經(jīng)在投資的占了8.01%。由此可以看出當(dāng)前南華樓盤銷售中，為何商鋪價格一直不斷攀高的原因。六、調(diào)查對象希望居住的建筑面積： 在居住面積的項目調(diào)查中，有33.65%的人群希望居住面積在110120平方米之間，有16.67%的人群希望居住面積在90100