某賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目可行報(bào)告

1、某賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、賓館基本情況（某賓館注冊(cè)資本 3,500萬(wàn)元，距市中心 25公里，占地面積十萬(wàn)平方米，擁有各類客房 近300套，可滿足600余人同時(shí)入住。經(jīng)營(yíng)范圍有餐廳、酒吧、洗浴健身、棋牌茶室、歌舞廳 等。二、賓館經(jīng)營(yíng)情況（一）接待情況項(xiàng)目2007 年2008 年2009 年2010 年 1-6月平均客房出租率（%）58.04%51.88%39.72%38.68%主要客源地（人次）外賓75150678744876321353合計(jì)76876682844883521393公司2007年、2008年、2009年和2010年1-6月平均客房出租率逐步下降，

2、分別為58.04%、51.88%、39.72%和38.68% ;其中約99%的客人為國(guó)內(nèi)賓客，外賓占比較低。（二）收入情況（萬(wàn)元）年份房費(fèi)收入同比增長(zhǎng)餐費(fèi)收入同比增長(zhǎng)其他收入同比增長(zhǎng)銷售收入同比增長(zhǎng)2007 年1895-2.27%3594-3.83%1598-11.12%7087-5.18%2008 年1854-2.16%3475-3.31%1566-2.00%6895-2.71%2009 年1627-12.24%2909-16.29%1368-12.64%5904-14.37%2010 年 1-6 月686-57.84%1572-45.96%451-67.03%2709-54.12%公司20

3、07年、2008年、2009年和2010年1-6月銷售收入逐年下降，分別為7087萬(wàn)元、6895萬(wàn)元、5904萬(wàn)元和2709萬(wàn)元。其中餐費(fèi)收入占營(yíng)業(yè)收入的 50%左右，房費(fèi)收入占營(yíng)業(yè)收入不足 30%（三）盈利狀況（萬(wàn)元）項(xiàng)目2010 年 1-6 月2009 年2008 年2007 年金額占營(yíng)業(yè)收 入比例金額占營(yíng)業(yè)收 入比例金額占營(yíng)業(yè)收 入比例金額占營(yíng)業(yè)收 入比例營(yíng)業(yè)收入2709100.00%5904100.00%6895100.00%7087100.00%營(yíng)業(yè)成本229584.72%471779.89%499672.46%522073.66%銷售費(fèi)用1023.77%1662.81%2253.2

4、6%2112.98%管理費(fèi)用57521.23%115019.48%98714.31%156622.10%財(cái)務(wù)費(fèi)用2489.15%5569.42%5998.69%5768.13%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-461-17.02%-1131-19.16%-277-4.02%-867-12.23%利潤(rùn)總額-447-16.50%-1111-18.82%190.28%1732.44%凈利潤(rùn)-447-16.50%-1080-18.29%60.09%1191.68%公司2007年、2008年、2009年和2010年1-6月?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)均為負(fù)，分別為-867萬(wàn)元、-277萬(wàn)元、-1131萬(wàn)元和-461萬(wàn)元，凈利潤(rùn)分別為119萬(wàn)元、6

5、萬(wàn)元、-1080萬(wàn)元和-447萬(wàn)元。三、賓館市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析（一）優(yōu)勢(shì)1、獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格，古樸典雅。2、優(yōu)越的區(qū)位條件，交通便利。3、現(xiàn)有資源空間集聚度高，形成了較為健全的建筑群，有利于特色環(huán)境氛圍的營(yíng)造。（二）劣勢(shì)1、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈2、歷史悠久，具有較高的藝術(shù)、文化價(jià)值，但缺少參與性強(qiáng)的項(xiàng)目3、市場(chǎng)單一，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展緩慢、缺乏對(duì)國(guó)內(nèi)年輕群體的吸引4、開(kāi)發(fā)力度不夠，缺乏高端設(shè)施四、項(xiàng)目建設(shè)投資情況建設(shè)投資情況根據(jù)本項(xiàng)目總體建設(shè)內(nèi)容，對(duì)建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)與安裝調(diào)試費(fèi)、其他 工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行了投資估算。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資 18,720.18萬(wàn)元, 其構(gòu)成情況如下：建

6、設(shè)投資構(gòu)成表項(xiàng)目估算價(jià)值（萬(wàn)元）占投資比例土建工程設(shè)備購(gòu)置及 安裝其它費(fèi)用合計(jì)*工程費(fèi)用13670.203120.040.0016790.2489.7%（一）擴(kuò)建工程11143.802303.400.0013447.2071.8%1貴賓樓10110.002059.000.0012169.0065.0%2秦淮樓428.80104.400.00533.202.8%3紳士會(huì)所305.00140.000.00445.002.4%4室外休閑運(yùn) 動(dòng)場(chǎng)300.00300.001.6%（二）裝修改造工 程2526.40816.640.003343.0417.9%1會(huì)議中心800.00240.000.00104

7、0.005.6%2客房裝修改 造1393.401393.407.4%3風(fēng)味餐廳333.0076.640.00409.642.2%4配電室增容200.00200.001.1%5能源改造300.00300.001.6%-二二工程建設(shè)其 他費(fèi)用1051.841051.845.6%二基本預(yù)備費(fèi)878.10878.104.7%四建設(shè)投資13670.203120.041929.9418720.18100.0%五、投資效益分析（一）經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年接待量預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目需求分析，龍泉賓館每年接待總?cè)藬?shù)需求占區(qū)內(nèi)星級(jí)賓館的三分之一左右。龍泉賓館改造主要圍繞提升住宿、餐飲和娛樂(lè)實(shí)施的。通過(guò)改造擴(kuò)建， 增強(qiáng)接 待服務(wù)能力

8、、提升服務(wù)水平。以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)， 龍泉賓館 接待情況詳見(jiàn)下表：序 號(hào)服務(wù)項(xiàng)目指標(biāo)單位經(jīng)營(yíng)期第1年第2年第 3-10年1客房擴(kuò)建增加數(shù)量間100100100平均房?jī)r(jià)元侗. 天550550550入住率%7070702客房改造客房數(shù)量間287287287平均房?jī)r(jià)增加 值元侗. 天505050入住率%6060603餐飲設(shè)施擴(kuò) 建增加上座人/月400040004000平均消費(fèi)元/人2002002004餐飲設(shè)施改造平均上座人/月500050005000消費(fèi)水平增加 值元/人5050505娛樂(lè)增加新增消費(fèi)人數(shù)人/月180018001800平均消費(fèi)水平元/人500500500（二）產(chǎn)品成

9、本估算序 號(hào)新增項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)新增成 本費(fèi)用1原輔材料483萬(wàn)元2燃料動(dòng)力71萬(wàn)元3工資及福利 費(fèi)用人員40名80萬(wàn)元4折舊及攤銷固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法， 設(shè)備按10年進(jìn)行折舊，留殘值建筑物按30年進(jìn)行折舊，留殘值5% ; 5% ;待攤投資按10年進(jìn)行折舊。922萬(wàn)元5修理費(fèi)按年折舊費(fèi)的30%計(jì)提277萬(wàn)元6利息支岀本項(xiàng)目無(wú)利息產(chǎn)生，不支付利息0萬(wàn)元7其它費(fèi)用121萬(wàn)元其中：其它 管理費(fèi)用含產(chǎn)品研發(fā)費(fèi)、日常管理部門的辦公費(fèi)48萬(wàn)元其他營(yíng)業(yè)費(fèi) 用產(chǎn)品銷售過(guò)程中所涉及的產(chǎn)品推介費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、貨物保險(xiǎn)費(fèi)、銷 售人員的差旅費(fèi)等72萬(wàn)元合計(jì)1954 萬(wàn)元（三）營(yíng)業(yè)收入估算1、營(yíng)業(yè)收入（不含稅）本項(xiàng)目

10、經(jīng)營(yíng)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括客房住宿、餐飲及商品銷售序號(hào)項(xiàng)目單位正常年收入1客房住宿萬(wàn)元17722餐飲萬(wàn)元12603娛樂(lè)服務(wù)萬(wàn)元1800合計(jì)萬(wàn)元48322、營(yíng)業(yè)稅及附加稅本項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)稅為512萬(wàn)元。本項(xiàng)目正常年城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加稅分別為75萬(wàn)元和32萬(wàn)元。3、利潤(rùn)總額及凈利潤(rùn)正常年利潤(rùn)總額2,259萬(wàn)元，年稅后凈利潤(rùn)1,694萬(wàn)元（四）財(cái)務(wù)盈利能力分析1、投資利潤(rùn)率，資本金凈利潤(rùn)率總投資收益率是息稅前利潤(rùn)（利潤(rùn)總額 +利息支出）占項(xiàng)目總投資比率。本項(xiàng)目總投資收益率：11.3%。資本金凈利潤(rùn)率是凈利潤(rùn)占項(xiàng)目資本金比率。本項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率：8.5%。2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期經(jīng)測(cè)算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表:指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=10% ）萬(wàn)元投資回收期（年）（含建設(shè)期2年）項(xiàng)目現(xiàn)金流量（所得稅前）13.2%36198.4項(xiàng)目現(xiàn)金流量（所得稅后）10.3%2759.8（五）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目（正常年）年?duì)I業(yè)收入 4,832萬(wàn)元，利潤(rùn)總額2,259萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1,694 萬(wàn)元，總投資收益率11.3%，資本金凈利潤(rùn)率8.5%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.3%， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=10%） 275萬(wàn)元，投資回收期9.8年（含建設(shè)期2年），本項(xiàng)目具有一 定的盈