房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃及管理體系優(yōu)化

1、黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃及管理體系優(yōu)化房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃及管理體系優(yōu)化 黃博文黃博文1351000905713510009057 黃博文版權(quán)所有 黃博文黃博文簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介 n 博士 中房聯(lián)網(wǎng)首席咨詢師 房地產(chǎn)行業(yè)知名的戰(zhàn)略管理及組織創(chuàng)新專家。多年 金地集團(tuán)hr副總的高管經(jīng)驗(yàn)，主持了集團(tuán)管控模式、流 程再造、組織優(yōu)化、 hr及hrm戰(zhàn)略規(guī)劃、績(jī)效管理和激 勵(lì)體系變革等重大項(xiàng)目，具有深厚的戰(zhàn)略管理、組織管 理、組織變革、管理理論和hr管理理論的理論功底和豐 富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 黃博文版權(quán)所有 課程框架課程框架 外部分析 宏觀、行業(yè)、對(duì)手、顧客、 內(nèi)部分析 周期、經(jīng)營(yíng)、管理、資源、 戰(zhàn)略 框架 戰(zhàn)略目標(biāo)

2、戰(zhàn)略路徑 戰(zhàn)略支撐 理論、案例、工具 管理 體系 優(yōu)化 企業(yè)文化 管控模式 組織能力 組織結(jié)構(gòu) 業(yè)務(wù)流程 授權(quán)體系 業(yè)績(jī)管理 激勵(lì)體系 黃博文版權(quán)所有 目 錄 一、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析一、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析 1、綜合分析 2、宏觀分析 3、行業(yè)分析 4、對(duì)手及標(biāo)桿研究 二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 1、企業(yè)發(fā)展周期分析 2、雙刃劍-異地?cái)U(kuò)張 3、并購(gòu)、戰(zhàn)略合作在房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張中的作用 三、房地產(chǎn)企業(yè)管理體系全面診斷：工具及案例三、房地產(chǎn)企業(yè)管理體系全面診斷：工具及案例 四、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略四、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略 1、戰(zhàn)略體系圖 2、目標(biāo) 3、戰(zhàn)略路徑 3

3、、戰(zhàn)略支撐：融資、投資、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃及計(jì)劃 4、戰(zhàn)略指標(biāo)體系 五、戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化五、戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化 1、企業(yè)文化建設(shè) 2、管控模式優(yōu)化 3、組織能力發(fā)育 4、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整 5、業(yè)務(wù)流程整合 6、授權(quán)體系明確 7、動(dòng)態(tài)績(jī)效管理 8、綜合激勵(lì)管理 六、理論、工具、案例六、理論、工具、案例 1、深圳g企業(yè)0711戰(zhàn)略綱要講解 2、北京d企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告講解 3、華北y企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃項(xiàng)目計(jì)劃 4、其他案例 黃博文版權(quán)所有 中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析 一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前景及優(yōu)勢(shì) 1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展；國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè) 2、國(guó)家調(diào)控水平日益提高；土地市場(chǎng)日益規(guī)范；金融市

4、場(chǎng)日益規(guī)范和開(kāi)放 3、需求空間巨大 4、平均利潤(rùn)率高 5、全國(guó)集中度低與局部集中度高并存 6、需求分化與分割導(dǎo)致小、中、大企業(yè)長(zhǎng)期并存 7、新農(nóng)村建設(shè) 二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)及劣勢(shì) 1、行業(yè)正處快速變化過(guò)程中，政府不成熟，金融及土地環(huán)境不佳；政策不確定性大 2、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 3、行業(yè)資源及能力儲(chǔ)備不足（含hr） 4、利潤(rùn)率下降 三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 1、行業(yè)環(huán)境逐漸規(guī)范穩(wěn)定，消費(fèi)者逐漸成熟 2、集中度快速提升(份額、土地、資金、人才快速向優(yōu)秀企業(yè)集中，例如：金融街集中招200人) 3、門(mén)檻和經(jīng)營(yíng)要求提高：資金門(mén)檻（5年10倍）、投資門(mén)檻、開(kāi)發(fā)門(mén)檻、管理門(mén)檻、hr門(mén)檻 4、利潤(rùn)率下降 5、誰(shuí)是

5、行業(yè)未來(lái)的主角 6、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存；專業(yè)化與集成化并存 今后今后1010年我國(guó)對(duì)商品住宅的需求量最保年我國(guó)對(duì)商品住宅的需求量最保 守的估計(jì)是守的估計(jì)是66.3366.33億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)億平方米，復(fù)合增長(zhǎng) 率為率為9.33%9.33%；穩(wěn)健估計(jì)是；穩(wěn)健估計(jì)是94.2294.22億平方米，億平方米， 復(fù)合增長(zhǎng)率為復(fù)合增長(zhǎng)率為10.99%10.99%；樂(lè)觀的估計(jì)需求；樂(lè)觀的估計(jì)需求 有望達(dá)到有望達(dá)到127.49127.49億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率 達(dá)到達(dá)到12.71%12.71%。 黃博文版權(quán)所有 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)1 我國(guó)靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的投資、初級(jí)加工品出口與城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

6、的方 式已接近極限，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力在于產(chǎn)業(yè)升級(jí)與農(nóng)村消費(fèi)能力的提高。 國(guó)家通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策和提倡科學(xué)發(fā)展觀、鼓勵(lì)自主創(chuàng)新推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 國(guó)家通過(guò)新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)培養(yǎng)農(nóng)村及城市中低收入人群消費(fèi)能力。 在人民幣匯率上采取逐步放開(kāi)，有控制地緩慢升值，同時(shí)采用緊縮性貨幣政 策削弱熱錢(qián)的沖擊，給國(guó)內(nèi)企業(yè)留出應(yīng)對(duì)的時(shí)間。 中國(guó)政府擁有了強(qiáng)大的財(cái)務(wù)支付能力及高額外匯儲(chǔ)備，足以應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)過(guò) 程中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不致陷入類似拉美與韓國(guó)的債務(wù)危機(jī)。 中國(guó)尚有8億農(nóng)村人口有待城市化，中國(guó)的內(nèi)需在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都具有 很大的潛力。 隨著政府宏觀調(diào)控能力的日益加強(qiáng)，政府在中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)中的主導(dǎo)作用還將 繼續(xù)，中國(guó)經(jīng)

7、濟(jì)成長(zhǎng)的不確定性也更小。 結(jié)論：只要改革開(kāi)放的主旋律不變，只要中國(guó)政府致力于構(gòu)建和諧社會(huì)、提結(jié)論：只要改革開(kāi)放的主旋律不變，只要中國(guó)政府致力于構(gòu)建和諧社會(huì)、提 升環(huán)境承載能力、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，升環(huán)境承載能力、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將是長(zhǎng)期、持續(xù)的過(guò)程中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將是長(zhǎng)期、持續(xù)的過(guò)程 。 黃博文版權(quán)所有 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展1 發(fā)育期成長(zhǎng)期成熟期衰退期 市場(chǎng)增長(zhǎng)速 度 高于gdp的增長(zhǎng)速度并逐漸趨緩 投資需求狀 況 為支持增長(zhǎng)，資金需求達(dá)到高 峰 市場(chǎng)規(guī)?？焖僭黾?顧客的穩(wěn)定 性 有一定信任，尚未形成品牌忠 誠(chéng) 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量高邊際利潤(rùn)吸引競(jìng)爭(zhēng)者，末期 行業(yè)開(kāi)始集中 市場(chǎng)份額分 布 穩(wěn)定性增加，少數(shù)

8、競(jìng)爭(zhēng)者以強(qiáng) 勢(shì)姿態(tài)出現(xiàn) 競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)市場(chǎng)的迅速增長(zhǎng)掩蓋了競(jìng)爭(zhēng) 進(jìn)入的難度較困難，市場(chǎng)力量產(chǎn)生，但不 是很強(qiáng) 利潤(rùn)與現(xiàn)金贏利，現(xiàn)金流依然為負(fù) 略略 黃博文版權(quán)所有 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展2 政府主導(dǎo)的色彩濃厚，土地與資金仍是發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸 行業(yè)集中度不斷提高如何尋求規(guī)模迅速擴(kuò)張并在管理上同步提升是搶 得先機(jī)的重要砝碼；資本運(yùn)作對(duì)行業(yè)集中度的提高起著絕對(duì)的決定作用 融資能力的重要性日益凸現(xiàn)直接融資的作用日益大于間接融資 產(chǎn)品與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈要求創(chuàng)新，以提高利潤(rùn)率和土地獲取能力 對(duì)運(yùn)作能力的要求與成本控制要求日益提高要求標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化，降 低管理費(fèi)用、提高周轉(zhuǎn)率 盈利模式仍未有多少改變。 結(jié)論：融資能力

9、和資本運(yùn)作能力決定了開(kāi)發(fā)商能否在地產(chǎn)行業(yè)中結(jié)論：融資能力和資本運(yùn)作能力決定了開(kāi)發(fā)商能否在地產(chǎn)行業(yè)中 占有一席之地；而開(kāi)發(fā)能力和管理能力又對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力占有一席之地；而開(kāi)發(fā)能力和管理能力又對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力 和資本運(yùn)作能力起著決定性的作用。地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展已和資本運(yùn)作能力起著決定性的作用。地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展已 面臨越來(lái)越大的挑戰(zhàn)，綜合能力的要求也越來(lái)越高。面臨越來(lái)越大的挑戰(zhàn)，綜合能力的要求也越來(lái)越高。 黃博文版權(quán)所有 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展3 找地可研儲(chǔ)地融資策劃設(shè)計(jì)施工銷售服務(wù) 運(yùn)營(yíng) 香港模式香港模式 廣告 客戶推薦 網(wǎng)絡(luò) 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 參觀 樣板 房 用戶需求 平面設(shè)計(jì) 地塊選擇 簽訂合同

10、 繳納訂金 申請(qǐng) 按揭 貸款 房屋建造 個(gè)性化選 擇 交付 使用 美國(guó)模式美國(guó)模式 逐漸過(guò)渡逐漸過(guò)渡 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看，呈現(xiàn)螺旋式循環(huán)發(fā)展的過(guò)程， 具體可以分為三個(gè)循環(huán)階段： 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展4 開(kāi)發(fā)循環(huán) 投資循環(huán) 資產(chǎn)證券 化循環(huán) 資本市場(chǎng) 黃博文版權(quán)所有 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展5 香港香港美國(guó)美國(guó)當(dāng)前中國(guó)當(dāng)前中國(guó)10-1510-15年后中國(guó)年后中國(guó) 領(lǐng)土性質(zhì)領(lǐng)土性質(zhì) 自治城邦自治城邦 高人口密度高人口密度 大國(guó)大國(guó) 低人口密度低人口密度 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)達(dá)發(fā)達(dá)發(fā)達(dá)發(fā)達(dá) 潛在需求量潛在需求量大大一般一般 土地土地 壟斷供應(yīng)壟斷供應(yīng) （土地批租

11、模式）（土地批租模式） 分散供應(yīng)分散供應(yīng) （財(cái)產(chǎn)稅模式）（財(cái)產(chǎn)稅模式） 有租期有租期 無(wú)開(kāi)發(fā)時(shí)限無(wú)開(kāi)發(fā)時(shí)限 帶產(chǎn)權(quán)帶產(chǎn)權(quán) 可期權(quán)方式拿地可期權(quán)方式拿地 稀缺稀缺充裕充裕 居住風(fēng)格居住風(fēng)格 高容積率高容積率 集合住宅為主集合住宅為主 低容積率低容積率 獨(dú)棟住宅為主獨(dú)棟住宅為主 政府政府 高房?jī)r(jià)高房?jī)r(jià) 高地價(jià)高地價(jià) 高福利高福利 自由港，低稅制，靠土自由港，低稅制，靠土 地收入彌補(bǔ)財(cái)政不足地收入彌補(bǔ)財(cái)政不足 規(guī)制規(guī)制 補(bǔ)貼中低收入者購(gòu)房補(bǔ)貼中低收入者購(gòu)房 鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中低價(jià)房鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中低價(jià)房 差別對(duì)待，抑制土地投差別對(duì)待，抑制土地投 機(jī)機(jī) 資本資本充裕充裕充裕充裕 融資融資 便利便利 客戶融資（預(yù)售）

12、和銀客戶融資（預(yù)售）和銀 行債權(quán)融資為主行債權(quán)融資為主 便利便利 市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主 中外房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境比較 略 黃博文版權(quán)所有 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展6 環(huán)境對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響比較 香港香港美國(guó)美國(guó)當(dāng)前中國(guó)當(dāng)前中國(guó)10-1510-15年后中國(guó)年后中國(guó) 政府關(guān)系政府關(guān)系非常重要非常重要不重要不重要 市場(chǎng)市場(chǎng)次要次要非常重要非常重要 產(chǎn)品產(chǎn)品次要次要重要重要 管理管理次要次要重要重要 運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)次要次要重要重要 投資投資重要重要重要重要 融資融資重要重要次要次要 盈利模式盈利模式 （關(guān)鍵利（關(guān)鍵利 潤(rùn)來(lái)源）潤(rùn)來(lái)源） 土地投資價(jià)值土地投資價(jià)值+ +土土 地投資溢價(jià)地投資溢價(jià)+ +房地房地

13、產(chǎn)投資價(jià)值產(chǎn)投資價(jià)值+ +房地房地 產(chǎn)投資溢價(jià)產(chǎn)投資溢價(jià) 土地價(jià)值增值土地價(jià)值增值+ +土土 地投資價(jià)值地投資價(jià)值+ +房地房地 產(chǎn)價(jià)值增值產(chǎn)價(jià)值增值+ +房地房地 產(chǎn)投資價(jià)值產(chǎn)投資價(jià)值 開(kāi)發(fā)商風(fēng)開(kāi)發(fā)商風(fēng) 格格 土地經(jīng)營(yíng)掛帥，土地經(jīng)營(yíng)掛帥， 全能型開(kāi)發(fā)商全能型開(kāi)發(fā)商 資本運(yùn)作掛帥，資本運(yùn)作掛帥， 專業(yè)化開(kāi)發(fā)商專業(yè)化開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)業(yè)鏈特產(chǎn)業(yè)鏈特 征征 以開(kāi)發(fā)商為中心以開(kāi)發(fā)商為中心 的縱向價(jià)值鏈的縱向價(jià)值鏈 以基金為主導(dǎo)，以基金為主導(dǎo)， 專業(yè)分工細(xì)致的專業(yè)分工細(xì)致的 橫向價(jià)值鏈橫向價(jià)值鏈 略 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1 主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以區(qū)分為以萬(wàn)科為代表的專業(yè)型 和以合生為代表的成本型。 專

14、業(yè)型開(kāi)發(fā)商對(duì)專業(yè)能力進(jìn)行持之以恒的投入，以獲 得長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?成本型開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格控制當(dāng)期成本，以獲取當(dāng)期最佳表 現(xiàn)。 降低土地獲取成本和開(kāi)發(fā)成本、控制一般行政費(fèi)用、提 高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和充分利用財(cái)務(wù)杠桿是提升業(yè)績(jī)表現(xiàn)的通 用路徑。 有目的地對(duì)某類專業(yè)能力進(jìn)行長(zhǎng)期持續(xù)的投入，形成核 心競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)差異化成長(zhǎng)的專有路徑。 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2 國(guó)內(nèi)典型房企的業(yè)務(wù)領(lǐng)域 全 國(guó) 性 跨 區(qū) 域 局 部 區(qū) 域 集中于工程管理在房產(chǎn)價(jià)值鏈 的適度延伸 居住需求衍生 產(chǎn)業(yè)的適度捆綁 非相關(guān)多元化 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3-萬(wàn)科(綜述) 1、萬(wàn)科是目前中國(guó)惟一一家按美國(guó)模式拷貝并進(jìn)行操作的房產(chǎn)

15、 企業(yè) 2、萬(wàn)科的特點(diǎn) 專注于房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng) 著重研究中產(chǎn)收入者的房產(chǎn)品需求 然后在全國(guó)范圍內(nèi)取得相應(yīng)的土地 復(fù)制產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和品牌策略 產(chǎn)品單一面向極其準(zhǔn)確的客戶目標(biāo) 3、該模式的突出之處 產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、投資模式標(biāo)準(zhǔn)化 資本投入、產(chǎn)品品質(zhì)和管理團(tuán)隊(duì)都能有效控制 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3-萬(wàn)科（效率） 收益 指標(biāo)之前（2002以前）之后（2005年后） 開(kāi)發(fā)效率的提 升 從拿地到開(kāi)盤(pán)周期 t 運(yùn)作效率提升零星合同審批時(shí)效 變更效率提升設(shè)計(jì)變更效率 回款效率提升 回款周期縮短 計(jì)劃完成率提 高 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成率 人均效能提升人力投入產(chǎn)出比（凈利潤(rùn) /人力總成本） 人均設(shè)計(jì)面積 管理效

16、能(人均管理效能) 略 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3-萬(wàn)科（效率） 收益 指標(biāo)之前（2002以前）之后（2004年后） 知識(shí)成果 轉(zhuǎn)換 輸入的知識(shí)庫(kù)改進(jìn)信息轉(zhuǎn)化 為相關(guān)系統(tǒng)要求轉(zhuǎn)化率（規(guī) 范標(biāo)準(zhǔn)及其它文件） 設(shè)計(jì)質(zhì)量 的提高 設(shè)計(jì)差錯(cuò)率 工程質(zhì)量 提高 總體工程質(zhì)量滿意率客戶評(píng) 價(jià) 月均返修量 集中交付缺陷 交付頭四月月均缺陷 房屋質(zhì)量 提高 房屋質(zhì)量滿意率 銷售服務(wù) 質(zhì)量提高 銷售服務(wù)滿意度 成本管理 質(zhì)量提高 目標(biāo)成本變動(dòng)率 略 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3-萬(wàn)科（效率） 收益 指標(biāo)之前（2002以前）之后（2004年后） 客戶滿 意度提 高 客戶忠誠(chéng)度 客戶滿意度(產(chǎn)品） 員工滿 意

17、度提 升 集團(tuán)員工整體滿意度略 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析4-合生創(chuàng)展 1、合生創(chuàng)展是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè) 管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán) 2、合生創(chuàng)展的特點(diǎn) 做大規(guī)模，率先采用大盤(pán)操作的概念 客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開(kāi)發(fā)的物業(yè)集中于中高檔 項(xiàng)目，銷售均價(jià)比當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)平均價(jià)格水平高出15一72 對(duì)市場(chǎng)前景的準(zhǔn)確把握，開(kāi)發(fā)未來(lái)升值潛力大而當(dāng)時(shí)位置偏僻價(jià)格低廉的 土地 戰(zhàn)略擴(kuò)張三部曲：1、通過(guò)集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略，建立企業(yè)規(guī)?；l(fā) 展的基礎(chǔ)；2、通過(guò)集約化拓展進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張 ；3、實(shí)施規(guī)模化發(fā)展 行事低調(diào) 注重資本運(yùn)作 3、該模式

18、的突出之處 規(guī)?；l(fā)展有利于降低成本、提升品牌效應(yīng)，抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī) 模經(jīng)濟(jì) 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5-招商地產(chǎn) 1、招商地產(chǎn)具有招商局這一得天獨(dú)厚的背景，伴隨著蛇口開(kāi)發(fā)區(qū)的成長(zhǎng)而迅 猛發(fā)展 2、招商地產(chǎn)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)租賃和水電供應(yīng)三駕馬車 定位于中高端產(chǎn)品 建立以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體 的業(yè)務(wù)模式，為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務(wù) 注重產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新 穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，注重風(fēng)險(xiǎn)控制 面向全國(guó)積極拓展，形成3+x格局 多元化融資并與招商銀行結(jié)成緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 3、該模式的突出之處 經(jīng)常性收入與開(kāi)發(fā)性收入比為1：4，為行業(yè)之最，抗風(fēng)險(xiǎn)性與抵御

19、周期 波動(dòng)的能力較強(qiáng) 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6-順馳地產(chǎn) 1、順馳以二手房市場(chǎng)代理起家介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，在近年內(nèi)迅速擴(kuò)張，成 為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理于一體的全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)。 2、順馳的特點(diǎn) “樓賺樓”的銷售模式 高風(fēng)險(xiǎn)，激進(jìn)高調(diào)全國(guó)性大規(guī)模擴(kuò)張 高價(jià)打壓對(duì)手獲取土地 快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)加速現(xiàn)金流入，延遲現(xiàn)金流出緩解資金鏈 開(kāi)發(fā)、銷售、置換三大主營(yíng)業(yè)務(wù)良性互動(dòng) 積極拓展融資渠道，多元化融資 放權(quán)管理（2005年后逐漸調(diào)整，向上收權(quán)） 注重銷售成長(zhǎng)（2005年后強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)成長(zhǎng)） 3、該模式的突出之處 二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，帶來(lái)范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，資金鏈條脆弱 對(duì)上下游的擠壓導(dǎo)

20、致企業(yè)短期內(nèi)得益但長(zhǎng)期生存環(huán)境惡化 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析7-萬(wàn)通 1、萬(wàn)通是在北京最早成立的以民營(yíng)資本為主體的大型股份制房地產(chǎn)企業(yè)，也 是實(shí)收資本額最大的民營(yíng)房地產(chǎn)公司 2、萬(wàn)通的特點(diǎn) 由“香港模式”變?yōu)椤懊绹?guó)模式”，由全能開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)的房地產(chǎn) 投資公司，將投資領(lǐng)域集中于“房屋供應(yīng)”、“土地經(jīng)營(yíng)”、“商用物 業(yè)”和“定制服務(wù)”四大領(lǐng)域。 期望通過(guò)定制化生產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響 市場(chǎng)目標(biāo)是形成一個(gè)具有國(guó)際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資商 定位高端市場(chǎng)，重視項(xiàng)目系列的品牌建設(shè) 注重創(chuàng)新 有限土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略：目標(biāo)是將住宅類土地儲(chǔ)備控制在300萬(wàn)-400萬(wàn)平方 米的水平上 3、

21、該模式的突出之處 市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) 在中國(guó)產(chǎn)業(yè)環(huán)境尚不夠成熟的背景下，不易做大規(guī)模 在中國(guó)土地溢價(jià)占房?jī)r(jià)比重較高的現(xiàn)狀下，難以攫取高利潤(rùn)，為今后發(fā) 展提供資金 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析8-復(fù)地 1、復(fù)地是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)之一，一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，香港聯(lián)交所主板h 股上市公司（代碼2337），公司總部設(shè)于中國(guó)上海 2、復(fù)地的特點(diǎn) 以中高檔住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)為主 準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位 多項(xiàng)目管理的能力 良好的售后服務(wù)體系 在未來(lái)將逐漸增加一定比例長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè) ，以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 多元化融資 以上海為基地快速增長(zhǎng)后向全國(guó)拓展 3、該模式的突出之處 能力較為全面 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析9-綠城

22、 1、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)是浙江地區(qū)有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在短短的十年時(shí)間 里，綠城從只有幾個(gè)人的企業(yè)起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為“2005中國(guó)房地產(chǎn) 百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力top10”。 2、綠城的特點(diǎn) 專注于開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的系列城市住宅產(chǎn)品，同時(shí)涉足教育、體育（足球）、 酒店、醫(yī)院、文化傳媒等領(lǐng)域 清新典雅的產(chǎn)品風(fēng)格和人文主義的產(chǎn)品定位 規(guī)劃布局以人為本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究；園區(qū)空 間錯(cuò)落有致，疏密得當(dāng)；戶型寬敞舒適多樣靈活；景觀環(huán)境濃墨重彩與 建筑有機(jī)融合；園林綠化與活動(dòng)功能相輔相成；社區(qū)會(huì)所配套完善，設(shè) 施齊全；智能化設(shè)計(jì)無(wú)微不至；室內(nèi)裝潢精致氣派而不失典雅等等 綠城的產(chǎn)品總是同區(qū)域中

23、綜合品質(zhì)最高的，在二手房市場(chǎng)中成交價(jià)也總 是最高的 拿地以協(xié)議為主，通過(guò)公益領(lǐng)域的投資帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，運(yùn)用人脈關(guān) 系 3、該模式的突出之處 高品質(zhì)帶來(lái)高客戶忠誠(chéng)度 協(xié)議拿地帶來(lái)搞土地溢價(jià)，為企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金血液 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 黃博文版權(quán)所有 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析10-美國(guó)標(biāo)桿研究 1、pulte公司：基于客戶細(xì)分和產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造能力，關(guān)注價(jià)值鏈前端 （1）依靠客戶細(xì)分進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造，滿足最多客戶需求 （2）依靠縱向整合價(jià)值鏈，降低原材料成本，提高質(zhì)量 2、lennar公司：基于融資、投資和營(yíng)銷能力，選擇了價(jià)值鏈中的土地和銷售 （1）通過(guò)獨(dú)特的期權(quán)和松散的合作關(guān)系來(lái)擴(kuò)大土地資源的來(lái)源

24、 （2）多渠道及雙營(yíng)銷促進(jìn)銷售，向顧客提供完善的金融服務(wù) 3、centex公司：基于原材料生產(chǎn)能力和建造能力，選擇價(jià)值鏈中段 （1）強(qiáng)化房屋建設(shè)為中心的主營(yíng)業(yè)務(wù)，關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率 （2）發(fā)揮一貫的在原材料上的優(yōu)勢(shì)，降低生產(chǎn)成本 4、horton公司：基于家族企業(yè)的管控能力而選擇價(jià)值鏈的前后端 （1）建筑外包，監(jiān)督人員負(fù)責(zé)監(jiān)控建設(shè)過(guò)程并參與設(shè)計(jì)的重要決策 （2）實(shí)現(xiàn)在分散化經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)品個(gè)性化與規(guī)模化生產(chǎn)的統(tǒng)一 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析1 地產(chǎn)企業(yè)生命階 段 主要任務(wù)適應(yīng)的管控發(fā)展動(dòng)力 單區(qū)域非集團(tuán)階 段 機(jī)會(huì)牽引 單區(qū)域集團(tuán)化鞏固根據(jù)地；

25、尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；開(kāi)始關(guān)注項(xiàng)目 品牌；形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊(duì)伍雛形 強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制型母 子關(guān)系 集團(tuán)化向其他區(qū)集團(tuán)化向其他區(qū) 域擴(kuò)張初期域擴(kuò)張初期 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；探討跨區(qū)域集鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；探討跨區(qū)域集 團(tuán)化運(yùn)作模式團(tuán)化運(yùn)作模式( (管控管控 流程流程 組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu) 權(quán)責(zé)權(quán)責(zé)) )；融資與合；融資與合 作；資源集中；關(guān)注企業(yè)品牌知名度；關(guān)注作；資源集中；關(guān)注企業(yè)品牌知名度；關(guān)注hrhr 強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制型母強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制型母 子關(guān)系子關(guān)系 機(jī)會(huì)牽引機(jī)會(huì)牽引 資源推動(dòng)資源推動(dòng) 集團(tuán)化向其他區(qū)集團(tuán)化向其他區(qū) 域擴(kuò)張中期域擴(kuò)張中期 區(qū)域擴(kuò)張基本結(jié) 束 資本運(yùn)作

26、能力、 戰(zhàn)略能力、組 織能力、資源 整合能力及品 牌制勝 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新期 基金管理階段 略 黃博文版權(quán)所有 異地發(fā)展的異地發(fā)展的 好處好處 1、獲取不同地區(qū)間經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展不平衡帶來(lái)的超額收益；2、分散投資風(fēng)險(xiǎn)； 3、擴(kuò)大市場(chǎng)范圍；4、快速做大 異地發(fā)展的異地發(fā)展的 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 1、因?qū)Ξ惖氐耐恋丶爱a(chǎn)品市場(chǎng)、顧客、產(chǎn)業(yè)鏈、政府等不熟悉，導(dǎo)致投資和經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)急劇提升；2、管理復(fù)雜性、難度、成本急劇提升（文化及管理一致性、 資金調(diào)度、人員配置、產(chǎn)品系列化及標(biāo)準(zhǔn)化等）；3、人工效能下降；4、根據(jù)地 逐漸被侵蝕 異地發(fā)展的異地發(fā)展的 條件條件 異地發(fā)展的異地發(fā)展的 方式及注意方式及注意 事項(xiàng)事項(xiàng) 異地發(fā)展的

27、異地發(fā)展的 案例案例 1、深圳g集團(tuán)；2、深圳shy；3、天津sc集團(tuán)；4、北方某地產(chǎn)公司ay；5、南 方某地產(chǎn)公司xj 成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)分析 聚焦區(qū)域的聚焦區(qū)域的 案例案例 1、廊坊hx；2、重慶lh；3、珠海hf 做深做實(shí)做透當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，修煉能力，循環(huán)積累資源，謹(jǐn)慎分析，逐步相機(jī)異地?cái)U(kuò) 張 非相關(guān)多元化？基于產(chǎn)品、資源、能力、客戶的多元化？縱向或橫向一體 化？ 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析2 略 黃博文版權(quán)所有 案例1金地?cái)U(kuò)張之路 1、88年創(chuàng)辦。國(guó)有控股。貿(mào)易及工業(yè)區(qū)物業(yè)管理 2、94年進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。金地花園?，F(xiàn)代企業(yè)制度改革試點(diǎn) 3、96年，海景花園。員工

28、持股 4、97年，iso9001，績(jī)效管理的甲a甲b特色 5、98年，金海灣。人民日?qǐng)?bào)社人民大會(huì)堂現(xiàn)代企業(yè)制度與金地模式理論研討 6、99年，翠園。核心競(jìng)爭(zhēng)力及三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 7、00年，溝通。超越文化年。全面客戶滿意工程?？蛻魸M意年。上市。進(jìn)入北京。 8、01年，股票正式流通 9、02年，集團(tuán)化管理模式研究。oa項(xiàng)目。金地之道啟動(dòng) 9、03年，進(jìn)入上海。東莞。武漢。能力提升年。流程優(yōu)化項(xiàng)目。hewitt項(xiàng)目。投資模型 10、04年，奧美項(xiàng)目。進(jìn)入珠海。集團(tuán)化管控模式研究。惠悅項(xiàng)目。知識(shí)管理項(xiàng)目。360度測(cè)評(píng) 11、05年，進(jìn)入天津、寧波、廣州。效率提升年。流程優(yōu)化項(xiàng)目。效率評(píng)價(jià)指標(biāo)。業(yè)務(wù)it化

29、 12、06年，進(jìn)入沈陽(yáng)、西安、佛山。管控、組織優(yōu)化、管理審計(jì)。溝通體系。計(jì)劃管理it化。文化變革 13、07年，進(jìn)入南京。知名商標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析3案例案例 黃博文版權(quán)所有 案例2順馳擴(kuò)張之路 1、95年，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。9501，一直在天津市區(qū)開(kāi)發(fā) 2、02年，占天津住宅銷量的20%分額。5月9日，國(guó)土資源部下發(fā)招、拍、 掛文件，6月份，順馳進(jìn)入天津的郊區(qū)塘沽，獲取第一個(gè)招牌掛項(xiàng)目，也是 第一次走出天津市區(qū) 3、03年、7月20日，順馳召開(kāi)了持續(xù)17小時(shí)的昌平會(huì)議，孫宏斌作了鴻鵠 之志向，螞蟻之行動(dòng)的報(bào)告，由此拉開(kāi)了順馳全國(guó)化擴(kuò)張的序幕 4、0

30、3年8月04年底，共1.5年，順馳瘋狂高價(jià)拿地120億元，快速完成全國(guó) 四大區(qū)域的布局 5、04年，孫宏斌離職。匯款突破100億 6、05年3月，總部遷往北京，11月，全國(guó)大裁員。公司從年底開(kāi)始收權(quán)，要 利潤(rùn) 7、06年，2月，撤并三大區(qū)域集團(tuán)。4月孫宏斌復(fù)出。9月，路勁基建進(jìn)入 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析3案例案例 黃博文版權(quán)所有 案例3shy兵敗西安，4年后小心探索惠州和東莞 案例4-北方的ay，南方的xj，單城市公司，欲向同省的 周邊城市發(fā)展。經(jīng)診斷，管理、能力、資源（含hr）不 足。先花2年3年提升，再某異地?cái)U(kuò)張之路 案例5-廊坊hx。單城市住宅及商業(yè)

31、固安新農(nóng)村建設(shè)- 滄州新農(nóng)村建設(shè)、唐山新農(nóng)村建設(shè)-未來(lái)的主業(yè)：河北的 新農(nóng)村建設(shè)。成立40人的管理研發(fā)中心。與國(guó)際、國(guó)內(nèi)知 名咨詢公司合作。與知名行業(yè)專家個(gè)人合作 案例6-重慶lh。重慶老大，管理及開(kāi)發(fā)能力修煉，06年 異地發(fā)展（北京）。據(jù)說(shuō)，可研報(bào)告的精度達(dá)正負(fù)5%。 王石佩服的物業(yè)管理水平。 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析3案例案例 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析4并購(gòu)并購(gòu) 并購(gòu)的融資、投資功能及在企業(yè)擴(kuò)張中的作用并購(gòu)的融資、投資功能及在企業(yè)擴(kuò)張中的作用 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

32、周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析5戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略合作 戰(zhàn)略合作的融資、投資功能戰(zhàn)略合作的融資、投資功能及在企業(yè)擴(kuò)張中的作用及在企業(yè)擴(kuò)張中的作用 一、萬(wàn)科（40%）與中國(guó)航空工業(yè)第 一集團(tuán)（下屬瑞賽科技）（60%）的 戰(zhàn)略合作。強(qiáng)強(qiáng)合作，資源互補(bǔ)。 二、據(jù)傳，某著名職業(yè)經(jīng)理人去了四 川長(zhǎng)虹做地產(chǎn)。我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)外行業(yè) 巨頭進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)？視而不見(jiàn)or對(duì)抗 or合作？ 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)全面診斷-經(jīng)營(yíng)、管理、資源 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略管理框架企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略管理框架 戰(zhàn)略分析、5年戰(zhàn)略制訂 戰(zhàn)略執(zhí)行 戰(zhàn)略執(zhí)行路徑 企業(yè)文化核心能力及關(guān)鍵能力管控3年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 流程、組織、權(quán)責(zé) 2年及年度投資 規(guī)模、布局

33、及節(jié)奏 2年及年度 融資規(guī)模、 結(jié)構(gòu)及節(jié)奏 2年及年度 開(kāi)發(fā)規(guī)模、 結(jié)構(gòu)及節(jié)奏 年度重要業(yè)務(wù)和管理工作計(jì)劃及預(yù)算（以項(xiàng)目管理為核心） （以業(yè)務(wù)和管理流程為基礎(chǔ)） 績(jī)效管理及激勵(lì)績(jī)效管理及激勵(lì) 內(nèi)部資源平臺(tái)：決策、hr、知識(shí)管理/外部資源平臺(tái)：社會(huì)、政府、各種合作伙伴 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù) 投資 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 投資 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 黃博文版權(quán)所有 遠(yuǎn)景：遠(yuǎn)景：你是誰(shuí)？你想成為誰(shuí)？你能成為誰(shuí)？客戶的遠(yuǎn)景！ 使命：使命：存在的價(jià)值和理由？?jī)r(jià)值？客戶的使命！ 目標(biāo)：目標(biāo)：戰(zhàn)略目標(biāo)示例 2007年2008年2009年2010年2011年2015年 凈利潤(rùn)（億元） 凈資產(chǎn)（億元） 銷售收入（億元） 布局及城市個(gè)數(shù)

34、 布局及項(xiàng)目個(gè)數(shù) 開(kāi)發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏 現(xiàn)有資源（錢(qián)地人） 資源規(guī)劃（錢(qián)地人） 職能規(guī)劃、管理改善 明確企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)明確企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo) 黃博文版權(quán)所有 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 區(qū)域布局區(qū)域布局 價(jià)值鏈選擇價(jià)值鏈選擇 產(chǎn)品產(chǎn)品 地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略路徑地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略路徑-業(yè)務(wù)選擇、產(chǎn)品、區(qū)域、價(jià)值鏈、組織能力組合模型業(yè)務(wù)選擇、產(chǎn)品、區(qū)域、價(jià)值鏈、組織能力組合模型 核心能力選擇 產(chǎn)業(yè)選擇產(chǎn)業(yè)選擇 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 路徑路徑 黃博文版權(quán)所有 融融 資資 渠渠 道道 自有資本銀行貸款 股市融資債券金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開(kāi)發(fā)貸款 個(gè)人貸款 結(jié)算資金 ipo上市 資本運(yùn)營(yíng)層面資本運(yùn)營(yíng)層面 資金融通層面資金

35、融通層面 產(chǎn)業(yè)投資基金 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項(xiàng)目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 資金市場(chǎng) 資本市場(chǎng) 股票市場(chǎng) 債券市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之一：綜合資本運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之一：綜合資本運(yùn)營(yíng) 增法配股 信托、私募 并購(gòu) 戰(zhàn)略合作 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之二：投資布局及節(jié)奏房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之二：投資布局及節(jié)奏 區(qū)域評(píng)價(jià) 區(qū)域選擇 城市評(píng)價(jià) 城市選擇 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目選擇 控制戰(zhàn)略成本，獲取戰(zhàn)略利潤(rùn) 黃博文版權(quán)所有 邏輯框架 市場(chǎng)趨勢(shì)判斷指標(biāo)運(yùn)作可行性判斷指標(biāo) 施 工 面 積 / 銷 售 面 積 新 開(kāi) 工 面 積 / 施 工 面 積 新 增 土 地 面 積

36、 / 新 開(kāi) 工 面 積 房 價(jià) 收 入 比 投 資 性 購(gòu) 買 所 占 比 重 預(yù) 售 面 積 / 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 次指標(biāo)定性指標(biāo) 房 地 產(chǎn) 投 資 額 / 固 定 投 資 額 主指標(biāo) 市場(chǎng)規(guī)模政府配合效率土地機(jī)會(huì) 城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 略 略 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之三：開(kāi)發(fā)效率房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之三：開(kāi)發(fā)效率1 如何在保證品質(zhì)的前提下縮短開(kāi)發(fā)周期 并進(jìn)而提升開(kāi)發(fā)效率？ 開(kāi)發(fā)周期與資本周轉(zhuǎn)速度之間的關(guān)系？ 開(kāi)發(fā)周期與利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系？ 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之三：開(kāi)發(fā)效率房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之三：開(kāi)發(fā)效率2 投入資本投入資本 周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率 成

37、本現(xiàn)金流成本現(xiàn)金流 銷售速度 回款速度 資金使用效率資金使用效率 持有物業(yè)持有物業(yè)銷售現(xiàn)金流銷售現(xiàn)金流 空置率 持有期限 租金水平 資金占?jí)号c沉淀 資金閑置vs.儲(chǔ)備 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大小 匹配性 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 工程付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 竣工時(shí)間 設(shè)計(jì)周期 施工周期 報(bào)批報(bào)建 策劃周期 政府風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 活動(dòng)前置 決策效率 人工效能 合作伙伴 招標(biāo)周期 并行工程 分期開(kāi)發(fā)規(guī)模 簽約速度 按揭放款速度 價(jià)格、預(yù)期與需求彈性 營(yíng)銷傳播 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度 市場(chǎng)飽和度 商業(yè)銷售 銷售時(shí)機(jī) 價(jià)格 預(yù)測(cè)和執(zhí)行偏差 及時(shí)的土地機(jī)會(huì) 多項(xiàng)目節(jié)奏協(xié)調(diào) 按揭保證金 項(xiàng)目公司日常存款 項(xiàng)目現(xiàn)金流峰值 現(xiàn)金流偏差 現(xiàn)金流平滑性 其他

38、占?jí)号c沉淀資金的情況 政府關(guān)系 影響因素影響因素 開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期 地價(jià)支付進(jìn)度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 資金供給風(fēng)險(xiǎn) 限制資金調(diào)度的合作條款 限制資金調(diào)度的開(kāi)發(fā)貸款 注釋：以上不考慮將投入資 本進(jìn)行長(zhǎng)期投資的情況 經(jīng)驗(yàn)曲線 基于香 港模式 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之四：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之四：戰(zhàn)略主指標(biāo)體系 不同經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略模式下的主指標(biāo) 內(nèi)生部分外生部分 基于成本 與費(fèi)用 基于收入基于利潤(rùn)基于效率基于股 東價(jià)值 基于競(jìng)爭(zhēng)基于顧客 利潤(rùn)率利潤(rùn)率 資金周轉(zhuǎn)資金周轉(zhuǎn) 率率 roic 開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期 管理效率管理效率 質(zhì)量質(zhì)量 以顧客以顧客 研究、研究、 細(xì)分、細(xì)分、 定位為定位為 經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)的 開(kāi)端開(kāi)

39、端 略略 黃博文版權(quán)所有 影響銷售利潤(rùn)率的因素影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的因素影響資產(chǎn)負(fù)債率的因素 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入售價(jià)銷售凈額售價(jià)資金投入資金投入量 銷售量銷售量資金投入速度 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本地價(jià)銷售進(jìn)度資金產(chǎn)出資金產(chǎn)出量 建安成本回款速度資金產(chǎn)出速度 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用交付速度資本結(jié)構(gòu)股權(quán)比例 費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用總資產(chǎn)地價(jià)債權(quán)比例 管理費(fèi)用土地儲(chǔ)備量 財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)量 稅收所得稅投資金額 開(kāi)發(fā)周期 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系舉例戰(zhàn)略主指標(biāo)體系舉例1 1 roe 銷售利潤(rùn)率 、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系舉例戰(zhàn)略主指標(biāo)體系舉例2 2 投入資本投入資本 周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率 成本現(xiàn)金流成本現(xiàn)金流 銷售速度 回款

40、速度 資金使用效率資金使用效率 持有物業(yè)持有物業(yè)銷售現(xiàn)金流銷售現(xiàn)金流 空置率 持有期限 租金水平 資金占?jí)号c沉淀 資金閑置vs.儲(chǔ)備 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大小 匹配性 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 工程付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 竣工時(shí)間 設(shè)計(jì)周期 施工周期 報(bào)批報(bào)建 策劃周期 政府風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 活動(dòng)前置 決策效率 人工效能 合作伙伴 招標(biāo)周期 并行工程 分期開(kāi)發(fā)規(guī)模 簽約速度 按揭放款速度 價(jià)格、預(yù)期與需求彈性 營(yíng)銷傳播 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度 市場(chǎng)飽和度 商業(yè)銷售 銷售時(shí)機(jī) 價(jià)格 預(yù)測(cè)和執(zhí)行偏差 及時(shí)的土地機(jī)會(huì) 多項(xiàng)目節(jié)奏協(xié)調(diào) 按揭保證金 項(xiàng)目公司日常存款 項(xiàng)目現(xiàn)金流峰值 現(xiàn)金流偏差 現(xiàn)金流平滑性 其他占?jí)号c沉淀資金的情況 政府關(guān)系 影

41、響因素影響因素 開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期 地價(jià)支付進(jìn)度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 資金供給風(fēng)險(xiǎn) 限制資金調(diào)度的合作條款 限制資金調(diào)度的開(kāi)發(fā)貸款 注釋：以上不考慮將投入資 本進(jìn)行長(zhǎng)期投資的情況 經(jīng)驗(yàn)曲線 基于香 港模式 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之五：滾動(dòng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之五：滾動(dòng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及計(jì)劃管理體系1 基于開(kāi)發(fā)的基于開(kāi)發(fā)的 子公司年度及三 年滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 基于開(kāi)發(fā)的基于開(kāi)發(fā)的 集團(tuán)年度及三 年滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 現(xiàn)有項(xiàng)目 投資布局、結(jié)構(gòu) 及節(jié)奏：新項(xiàng)目新項(xiàng)目 融資結(jié)構(gòu)及節(jié)奏 公司戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略 部門(mén)規(guī)劃及計(jì)劃 部門(mén)規(guī)劃及計(jì)劃 單項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)單項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 分析模版分析模版 黃博文版權(quán)所有 計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)組織

42、目標(biāo)的重要控制手段，提高工作效率，加強(qiáng)部門(mén)溝通合作計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的重要控制手段，提高工作效率，加強(qiáng)部門(mén)溝通合作 的良好方式。的良好方式。 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之五：滾動(dòng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之五：滾動(dòng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及計(jì)劃管理體系2 黃博文版權(quán)所有 5戰(zhàn)略、3中期規(guī)劃、2投資 計(jì)劃、年度計(jì)劃與預(yù)算；滾動(dòng) 培養(yǎng)、激勵(lì)、招聘等 缺人的困惑及制約：缺人的困惑及制約： 如何應(yīng)對(duì)？如何應(yīng)對(duì)？ 開(kāi)源式？節(jié)流式？開(kāi)源式？節(jié)流式？ 金融街金融街200200！ 萬(wàn)科海盜計(jì)劃、慧眼計(jì)劃！萬(wàn)科海盜計(jì)劃、慧眼計(jì)劃！ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之六：人力資源規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之六：人力資源規(guī)劃 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略

43、牽引下的管理體系優(yōu)化企業(yè)文化建設(shè) 一、一、金地企業(yè)文化變革案例金地企業(yè)文化變革案例 二、二、集團(tuán)溝通案例集團(tuán)溝通案例 戰(zhàn)略牽引 黃博文版權(quán)所有 一、集團(tuán)管控模式定義：通過(guò)科學(xué)的組織模式選擇，明晰一、集團(tuán)管控模式定義：通過(guò)科學(xué)的組織模式選擇，明晰 集團(tuán)總部及子公司的價(jià)值定位、總部對(duì)子公司的管理重集團(tuán)總部及子公司的價(jià)值定位、總部對(duì)子公司的管理重 點(diǎn)、管理方式及管理路徑。點(diǎn)、管理方式及管理路徑。 二、集團(tuán)管控模式選擇的權(quán)變因素：集團(tuán)發(fā)展階段、子公二、集團(tuán)管控模式選擇的權(quán)變因素：集團(tuán)發(fā)展階段、子公 司發(fā)展階段、集團(tuán)戰(zhàn)略及多元化、股東要求、企業(yè)文化司發(fā)展階段、集團(tuán)戰(zhàn)略及多元化、股東要求、企業(yè)文化 及領(lǐng)導(dǎo)

44、的價(jià)值觀、集團(tuán)和子公司各自的管理成熟度、集及領(lǐng)導(dǎo)的價(jià)值觀、集團(tuán)和子公司各自的管理成熟度、集 團(tuán)的管控能力、子公司的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、子公司在集團(tuán)的重團(tuán)的管控能力、子公司的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、子公司在集團(tuán)的重 要程度、集團(tuán)對(duì)子公司業(yè)務(wù)熟悉程度、各子公司之間的要程度、集團(tuán)對(duì)子公司業(yè)務(wù)熟悉程度、各子公司之間的 相關(guān)性等等。相關(guān)性等等。針對(duì)以上各因素，通過(guò)量化的方法，可以針對(duì)以上各因素，通過(guò)量化的方法，可以 構(gòu)建一套集團(tuán)管控模式的選擇模型，并用這個(gè)模型來(lái)指構(gòu)建一套集團(tuán)管控模式的選擇模型，并用這個(gè)模型來(lái)指 導(dǎo)你們的實(shí)際工作，看看你們公司的管控模式是否合理。導(dǎo)你們的實(shí)際工作，看看你們公司的管控模式是否合理。 三、集團(tuán)管控模

45、式的落地：組織結(jié)構(gòu)、流程、授權(quán)體系、三、集團(tuán)管控模式的落地：組織結(jié)構(gòu)、流程、授權(quán)體系、 管理審計(jì)管理審計(jì) 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化管控模式優(yōu)化1 黃博文版權(quán)所有 三種典型的集團(tuán)管控模式：財(cái)務(wù)控制型、戰(zhàn)略控制型、三種典型的集團(tuán)管控模式：財(cái)務(wù)控制型、戰(zhàn)略控制型、 運(yùn)營(yíng)控制型。在現(xiàn)實(shí)中，一般都是混合型（按職能、區(qū)運(yùn)營(yíng)控制型。在現(xiàn)實(shí)中，一般都是混合型（按職能、區(qū) 域、產(chǎn)業(yè)混合）。域、產(chǎn)業(yè)混合）。 財(cái)務(wù)型 戰(zhàn)略型 運(yùn)營(yíng)型 集團(tuán)目標(biāo) 集團(tuán)定位 戰(zhàn)略管理 運(yùn)營(yíng)過(guò)程管理 hr與it 投資 政策及核心流程 日常制度 預(yù)算 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化管控模式優(yōu)化2 略 黃博文版權(quán)所有 管控模式應(yīng)是一個(gè)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，

46、以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制管控模式應(yīng)是一個(gè)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制 系統(tǒng)和系統(tǒng)和績(jī)效管理系統(tǒng)績(jī)效管理系統(tǒng)為保障，以流程和指引為支持為保障，以流程和指引為支持,以實(shí)現(xiàn)組織價(jià)值以實(shí)現(xiàn)組織價(jià)值 最大化的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。最大化的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化管控模式優(yōu)化3 黃博文版權(quán)所有 財(cái)務(wù)導(dǎo)向財(cái)務(wù)導(dǎo)向 (財(cái)務(wù)管控) 戰(zhàn)略導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向 (戰(zhàn)略管控) 運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向 (運(yùn)營(yíng)管控) 管理 支持 中中 央央 部部 門(mén)門(mén) 類型類型 各業(yè)務(wù)資源優(yōu)化配置 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo) 集團(tuán)與下集團(tuán)與下 屬公司關(guān)屬公司關(guān) 系系 管理手段管理手段 應(yīng)用方式應(yīng)用方式

47、基于戰(zhàn)略進(jìn)行管理和 規(guī)劃 總部只有業(yè)務(wù)管理部 門(mén) 戰(zhàn)略規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)控 制 財(cái)務(wù)控制 人力資源控制 相關(guān)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作 部分單一產(chǎn)業(yè) 分權(quán)分權(quán) 集權(quán)集權(quán) p p p p 操作型總部 戰(zhàn)略型總部投資型總部 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化管控模式優(yōu)化4 略略 黃博文版權(quán)所有 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量 和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn) 大小，管控和績(jī)效管理的重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和 動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流 程） 投資投資 策劃策劃 土地土地 獲取獲取 項(xiàng)目策項(xiàng)目策 劃劃 建筑管建筑管 理理 采購(gòu)管采購(gòu)管 理理 工程管工程管 理理 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及成本控制及成本控制過(guò)程過(guò)程 銷售銷售 管理管

48、理 售后售后 服務(wù)服務(wù) 物業(yè)物業(yè) 管理管理 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)由前端向后端遞減利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)由前端向后端遞減 1 1 2 2 3 3 全程關(guān)注進(jìn)度、資源效率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 4 4 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化管控模式優(yōu)化5 略 略 黃博文版權(quán)所有 類類 型型 職責(zé)分工職責(zé)分工 優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn) 缺缺 點(diǎn)點(diǎn) 實(shí)施條件實(shí)施條件 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的 負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為 資源提供 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反映迅速， 便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新 和技術(shù)專業(yè)化的提升 員工陷入雙重職權(quán)之中， 需要公司良好的人際關(guān)系 和全面的培訓(xùn) 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要 人才共享 公司有專業(yè)技能提升 要求 偏向職能的矩陣偏向職能的矩陣 平衡式矩陣平衡式矩陣偏

49、向項(xiàng)目的矩陣偏向項(xiàng)目的矩陣 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化管控模式優(yōu)化6 略略 黃博文版權(quán)所有 與標(biāo)桿對(duì)比與標(biāo)桿對(duì)比, ,各項(xiàng)能力相對(duì)強(qiáng)弱的識(shí)別各項(xiàng)能力相對(duì)強(qiáng)弱的識(shí)別? ?與自身目標(biāo)對(duì)比與自身目標(biāo)對(duì)比, ,各項(xiàng)能力相對(duì)強(qiáng)弱的識(shí)別各項(xiàng)能力相對(duì)強(qiáng)弱的識(shí)別? ? 與自己的過(guò)去對(duì)比，各項(xiàng)能力是在進(jìn)步還是退步？與自己的過(guò)去對(duì)比，各項(xiàng)能力是在進(jìn)步還是退步？ 土地獲取土地獲取 能力能力 融資能力融資能力市場(chǎng)能力市場(chǎng)能力產(chǎn)品能力產(chǎn)品能力內(nèi)部管理內(nèi)部管理 能力能力 人力資源人力資源 培養(yǎng)能力培養(yǎng)能力 戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理 能力能力 投資能力產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì)能力 戰(zhàn)略規(guī)劃 能力 政府公關(guān) 能力 質(zhì)量控制 能力 戰(zhàn)略執(zhí)行 能力

50、 資本運(yùn)作 能力 成本控制 能力 戰(zhàn)略監(jiān)控 能力 開(kāi)發(fā)周期 控制能力 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 能力 并購(gòu)整合 能力 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化組織能力發(fā)育 略略 黃博文版權(quán)所有 一、低效組織結(jié)構(gòu)的特征：一、低效組織結(jié)構(gòu)的特征：做決策遲緩或質(zhì)量不高；功能錯(cuò)位；信息 不暢、溝通受阻、協(xié)作無(wú)效；無(wú)法應(yīng)對(duì)環(huán)境的變化；人工效能低； 戰(zhàn)略執(zhí)行力弱；阻礙組織能力發(fā)育。 二、組織設(shè)計(jì)的方法論二、組織設(shè)計(jì)的方法論 集團(tuán)戰(zhàn)略 公司整體價(jià)值追求：做未來(lái)最 有價(jià)值的事，發(fā)育未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)需要的能力 集團(tuán)總部與子公司各自的價(jià)值追求 集團(tuán)需要做什么事？發(fā)育什么能力？下屬公司呢？ 集團(tuán)基于價(jià)值鏈的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 下屬公司基于價(jià)值鏈的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

51、集團(tuán)管控：集團(tuán)與下屬公司各自 的功能定位和價(jià)值訴求分工 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)調(diào)整1 黃博文版權(quán)所有 基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)模型基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)模型 集團(tuán)戰(zhàn)略集團(tuán)戰(zhàn)略 投資機(jī)會(huì)投資機(jī)會(huì) 投入資源投入資源運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)出產(chǎn)出 土地 拓展 并購(gòu)重組 貸款 自有 資金 經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)金 股票 債券 基金 信托 reits 戰(zhàn)略合作 人力資源 文化資源 知識(shí)資源 研發(fā)（技術(shù)） 集團(tuán)采購(gòu) 生產(chǎn)（工程） 銷售與推廣 客服與物業(yè) 項(xiàng)目整體策劃 投資者關(guān)系 財(cái)務(wù)指標(biāo) 品牌 企業(yè)文化 知識(shí)、能力 績(jī)效管理線 工作流/人流/資金流 風(fēng)險(xiǎn)控制及保障（審計(jì)與法務(wù)、行政） 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化

52、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整2 黃博文版權(quán)所有 三種典型管控模式下的典型組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)三種典型管控模式下的典型組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 一、運(yùn)營(yíng)型管控模式下：一、運(yùn)營(yíng)型管控模式下： 集團(tuán)典型部門(mén)：集團(tuán)典型部門(mén)：財(cái)務(wù)及融資部門(mén)、投資及戰(zhàn)略部門(mén)、技術(shù)部門(mén)、工程部門(mén)、 成本職能、采購(gòu)職能、市場(chǎng)及策劃及營(yíng)銷及品牌客服部門(mén)、企業(yè)管理及項(xiàng)目 管理部門(mén)、物業(yè)管理、hr及行政等；權(quán)力、資源和能力集中在集團(tuán)總部， 各公司共享 子公司典型部門(mén)：子公司典型部門(mén)：財(cái)務(wù)及成本、設(shè)計(jì)、工程、銷售、行政等 二、戰(zhàn)略型管控模式下：二、戰(zhàn)略型管控模式下： 集團(tuán)典型部門(mén)：集團(tuán)典型部門(mén)：融資、投資、戰(zhàn)略及企管、財(cái)務(wù)、品牌、hr、技術(shù)等；關(guān)鍵 資源和重大決策權(quán)在集團(tuán)總部，在共享時(shí)監(jiān)控 子公司典型部門(mén)子公司典型部門(mén)：戰(zhàn)略及投資、設(shè)計(jì)、工程、成本、采購(gòu)、策劃及營(yíng)銷、品 牌客服、hr、物業(yè)等 三、財(cái)務(wù)型管控模式下：三、財(cái)務(wù)型管控模式下： 集團(tuán)典型部門(mén)：集團(tuán)典型部門(mén)：戰(zhàn)略、投融資、內(nèi)部銀行、研究機(jī)構(gòu)（技術(shù)、管理、行業(yè)）； 經(jīng)營(yíng)決策權(quán)及資源在子公司 子公司典型部門(mén)：子公司典型部門(mén)：全 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)調(diào)整3 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)調(diào)整4 黃博文版權(quán)所有 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量 和成本控制區(qū)間，決定