洛陽(yáng)市某地塊可行性分析報(bào)告

1、洛陽(yáng)市XX路地塊可行性分析報(bào)告二零一零年三月二十九日第一部分 城市概況洛陽(yáng)市是河南省第二大城市，下轄1市8縣6區(qū)，總面積為15.2萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?15萬(wàn)；其中，市區(qū)面積為544平方公里，市區(qū)人口140萬(wàn)。洛陽(yáng)是河南重要的工業(yè)基地，“一五”期間，全國(guó)156項(xiàng)重點(diǎn)工程有7項(xiàng)安排在這里，為洛陽(yáng)工業(yè)打下了很好的基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)幾十年的大規(guī)模建設(shè)，洛陽(yáng)工業(yè)已形成了以機(jī)電、冶金、建材、石化、輕紡、食品等為主，36個(gè)工業(yè)門類、5300多家工業(yè)企業(yè)（其中大中型企業(yè)89家）組成的門類齊全、大中小結(jié)合、輕重工業(yè)全面發(fā)展的工業(yè)體系，人均GDP僅次于鄭州，列河南省第二位。2009年，全市GDP突破2000億大關(guān)，達(dá)到2

2、075億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)13%；財(cái)政一般預(yù)算收入120.3億元，同比增長(zhǎng)3.2%；規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值830億元，同比增長(zhǎng)15.9%；工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅277.3億元，同比增長(zhǎng)24.6%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)137.6億元，同比增長(zhǎng)18.1%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1280.5億元，同比增長(zhǎng)31.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到15949元和4961元，同比增長(zhǎng)8.7%和7.9%。第二部分 理解市場(chǎng)一、洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：近幾年，洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2009年，洛陽(yáng)樓市更是實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)，全市銷售各類新增物業(yè)31001套，銷售面積340.6萬(wàn)平方米，銷售金額

3、107.90億。其中，商品房銷售套數(shù)28761套，銷售面積319.74萬(wàn)平方米，銷售金額105.3億元；經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)為2240套，銷售面積20.86萬(wàn)平方米，銷售金額3.37億。此外，二手房在2009年的銷售面積也達(dá)到了77.39萬(wàn)平方米。（本數(shù)據(jù)未包含洛陽(yáng)市吉利區(qū)）（一） 洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量分析1、住宅市場(chǎng)投放量有所急劇降，但整體銷售量保持大幅增長(zhǎng)。2009年洛陽(yáng)市共頒發(fā)預(yù)售證90個(gè)，批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為198.14萬(wàn)平方米，比2008年減少了158.11萬(wàn)平方米，大幅下落，創(chuàng)造歷史最大跌幅紀(jì)錄，降幅達(dá)到44.07%。僅與05年投放量保持相當(dāng)。2、各區(qū)域商品房供需情況差別較大，新區(qū)

4、、澗西區(qū)、西工區(qū)銷售勢(shì)頭良好，商品房投放量較高，瀍河區(qū)在去年的投放量上增長(zhǎng)最快，市場(chǎng)份額逐步提高。3、從投放時(shí)間曲線來(lái)看，2009年第二個(gè)季度的投放量相對(duì)較小，最高的5月份只有12.77萬(wàn)平方米，6月份僅有2.44萬(wàn)平方米，三個(gè)月全部加起來(lái)不到20萬(wàn)平方米，第二季度投放量?jī)H占全年的10。（二） 洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量分析1、2009年洛陽(yáng)市商品房銷售備案套數(shù)為28761套，銷售面積319.74萬(wàn)平方米，銷售金額105.3億元。銷售面積與上年相比大幅增長(zhǎng)，猛增了153.76萬(wàn)平方米，增幅為71.93，稱得上是洛陽(yáng)歷年來(lái)房子賣得最多的一年。2、新區(qū)仍然是2009年商品房賣得最多的區(qū)域，占全市總銷量

5、的49.62%，其次是澗西區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域2009年商品房的銷量占全市總銷量的74.85%，構(gòu)成了洛陽(yáng)市商品房銷售的兩個(gè)最主要的熱點(diǎn)區(qū)域。從2009年和2008年商品房分區(qū)銷量對(duì)比圖來(lái)看，各個(gè)區(qū)域的銷售格局變化不大；但個(gè)別區(qū)域與上年相比變化較大，其中老城區(qū)和高新區(qū)與上年相比分別下降了3.8和3個(gè)百分點(diǎn)，而廛河區(qū)則上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)。3、從2009年商品房月度銷售走勢(shì)圖可以看出，從1月開始呈逐步上揚(yáng)趨勢(shì)，12月達(dá)到高潮，這與全國(guó)市場(chǎng)的銷售形勢(shì)基本一致，從年初的冰點(diǎn)，到第二季度的小陽(yáng)春，再到第三季度的大幅上漲，整體銷量持續(xù)呈現(xiàn)芝麻開花節(jié)節(jié)高的趨勢(shì)。（三） 商品房銷售價(jià)格情況1、2009年洛陽(yáng)市備案

6、商品房成交均價(jià)每平方米3269元，整體房?jī)r(jià)上漲較快，每平方米比2008年上漲388元，漲幅13.47；與2007年相比，每平方米上漲714元，漲幅27.95。從房?jī)r(jià)上漲幅度來(lái)看，2009年洛陽(yáng)商品房每平米的漲幅已經(jīng)接近歷史最高紀(jì)錄的2007年的每平米394元。2、深入分析全年每月成交均價(jià)的變化情況，可以發(fā)現(xiàn)2009年洛陽(yáng)市商品房的成交價(jià)格曲線呈現(xiàn)典型的“爬坡型”。從1月份商品房的成交均價(jià)2783元/平方米開始，期間雖有起伏，但趨勢(shì)是一路上揚(yáng)，最后到年底的3589 元/平方米，從起點(diǎn)到終點(diǎn)攀升800元/平方米，盤中曾達(dá)到3752元/平方米的最高點(diǎn)。3、從分區(qū)價(jià)格來(lái)看，2009年澗西、西工的成交價(jià)

7、格漲幅有限，但廛河區(qū)和高新區(qū)的價(jià)格上漲勢(shì)頭猛烈，其中，廛河區(qū)漲幅69.29，高新區(qū)漲幅40.52的漲幅，均創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一） 區(qū)域市場(chǎng)概述2007年以來(lái)，洛陽(yáng)樓市的住宅類產(chǎn)品的銷售格局變化不是特別大，新區(qū)、澗西、西工一直是“第一梯隊(duì)”，銷售力度最強(qiáng)；老城、瀍河是“第二梯隊(duì)”，排名其次；高新區(qū)、洛龍區(qū)位居“第三梯隊(duì)”，銷售面積最弱。從今年的投銷狀況來(lái)看，高新區(qū)和廛河區(qū)異軍突起，銷售力度呈爆發(fā)勢(shì)頭。區(qū)域套數(shù)建筑面積（萬(wàn)M2）均價(jià)（元）金額（億元）住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅西工區(qū)460624643.781.953088702314.89澗西區(qū)638955875.204.843

8、2531171330.14高新區(qū)377954.361.24292032821.68老城區(qū)755728.950.57294883963.12瀍河區(qū)15932917.210.27318655795.63洛龍區(qū)781.0522870.24洛陽(yáng)新區(qū)113861106146.3710.392919515148.08總計(jì)251842106296.9219.2630436972103.78從20072009年廛河區(qū)住宅投銷對(duì)比圖可以看出，廛河區(qū)投放量連續(xù)三年穩(wěn)步增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率24。2009年廛河區(qū)住宅類銷售異軍突起，比起上年漲幅高達(dá)255。恒大綠洲的開發(fā)建設(shè)，不但對(duì)廛河區(qū)的供應(yīng)起到了絕對(duì)的支撐，而且銷售形

9、勢(shì)也一片大好，其每平方米4000元以上的銷售均價(jià)，直接將廛河區(qū)的平均價(jià)格拉升至3186元/平方米，創(chuàng)造了洛陽(yáng)價(jià)房?jī)r(jià)上漲幅度最快、最高的歷史紀(jì)錄；2009年廛河區(qū)住宅類產(chǎn)品成交均價(jià)一躍成為洛陽(yáng)市房?jī)r(jià)第一陣營(yíng)，緊跟澗西區(qū)的3253元/平方米，位居次席。（二）周邊項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱建筑形式銷售均價(jià)（元/M2）建筑面積（萬(wàn)M2）恒大綠洲小高層、高層4500300鈺泰九龍?jiān)沸「邔?、多?00016居業(yè)美麗家小高層、多層310020萬(wàn)熹福瑞多層售罄5瀍河區(qū)除恒大綠洲項(xiàng)目外，基本沒(méi)有中高端項(xiàng)目投放，市場(chǎng)供應(yīng)有很大空白，區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)買力雖然有限，但是老城區(qū)的完善配套及周邊生活配套的豐富及成熟仍使得此區(qū)域有很強(qiáng)的競(jìng)

10、爭(zhēng)力，區(qū)域市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁。三、住宅市場(chǎng)總結(jié)1、洛陽(yáng)整體市場(chǎng)發(fā)展良好，瀍河區(qū)域市場(chǎng)住宅尚處于初級(jí)發(fā)展階段，項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，產(chǎn)品品質(zhì)較低；2、洛陽(yáng)商品房住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)09年的強(qiáng)勁銷售，存量較少，高檔樓盤主要集中于洛河沿岸，項(xiàng)目均價(jià)在3500-4000元/平米之間；3、個(gè)盤檔次差異較大，能看到高端的樓房銷售速度較快且售價(jià)較高；低端樓盤憑借價(jià)位上具有的優(yōu)勢(shì)，銷售也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭； 同時(shí)，洛陽(yáng)市區(qū)土地供應(yīng)量越來(lái)越少，主要為舊工廠拆遷或老城區(qū)改造，開發(fā)成本較高，也將迫使更多的開發(fā)商進(jìn)軍高層住宅；因此，近幾年洛陽(yáng)市高層住宅投放量必將有較大的提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，同時(shí)也給消費(fèi)者帶來(lái)更多的選擇，大規(guī)模、高品質(zhì)

11、的樓盤必將成為市場(chǎng)的勝利者。第三部分 理解項(xiàng)目（XX路地塊）一、地理位置洛陽(yáng)XX路項(xiàng)目位于瀍河區(qū)二、宗地四至本項(xiàng)目位置東面：與原居民住房建筑為鄰；西邊：緊臨XX路；南邊：緊鄰名雅園居住小區(qū)北面：緊鄰交通二公司修車廠；。三、交通狀況該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，向北可通達(dá)火車站，向南中州路是洛陽(yáng)主干道之一，是連貫洛陽(yáng)西區(qū)與洛陽(yáng)東區(qū)的重要樞紐，且可直達(dá)二廣高速。門前有多條公交路線通過(guò)：4路 機(jī)車工長(zhǎng)-東花壇-百貨樓57路 東花壇-九都路-河科大（新）10路 東花壇-火車站-芳林路四、周邊生活配套設(shè)施宗地周邊的生活配套設(shè)施齊全，是成熟的生活居住區(qū)域，周邊公里內(nèi)密布著學(xué)校、醫(yī)療、銀行、郵政局、賓館、超

12、市等。 優(yōu)勢(shì)1、宗地緊臨XX路，地塊方正，周邊居住環(huán)境良好。 2、交通便利；宗地南可通達(dá)中州路，無(wú)論是通往洛陽(yáng)中心商業(yè)區(qū)還是通往洛陽(yáng)各區(qū)域都非常便利。 3、位于成熟生活區(qū)域，周邊遍布學(xué)校醫(yī)院等生活配套設(shè)施。4、區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境較好。附近居民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度較高。 劣勢(shì)1、北邊廠房和南邊名雅苑的樓房距宗地邊界較近，本項(xiàng)目需退讓日照間距，降低了土地的利用率；2、區(qū)域形象在洛陽(yáng)處于洼地區(qū)，地塊較小。 機(jī)會(huì)1、洛陽(yáng)市政府最新提出在發(fā)展洛南新區(qū)的同時(shí)大力發(fā)展洛北區(qū)，且恒大項(xiàng)目的開發(fā)提升了瀍河區(qū)域市場(chǎng)形象，市場(chǎng)培育較好。2、中鐵十五局的品牌在洛陽(yáng)的影響力及在本區(qū)域的認(rèn)可度，有力的支持了本項(xiàng)目的開發(fā)。 威脅1

13、、周邊項(xiàng)目售價(jià)較低，影響本項(xiàng)目定價(jià)。2、區(qū)域價(jià)值較低，很難吸引本區(qū)域外客戶五、項(xiàng)目SWOT分析第四部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位宗地位于瀍河區(qū)XX路老居住區(qū)，人文環(huán)境良好，周邊購(gòu)物、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施齊全，居住生活極其方便，項(xiàng)目將充分挖掘這一優(yōu)勢(shì)，同時(shí)通過(guò)對(duì)社區(qū)內(nèi)建筑、景觀、交通、公建設(shè)施的精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目建造為一個(gè)在區(qū)域內(nèi)相對(duì)成熟、高品質(zhì)、高舒適度的高檔居住社區(qū)。二、客戶群定位本項(xiàng)目定位于區(qū)域內(nèi)高檔住宅產(chǎn)品，客戶定位于本區(qū)域內(nèi)及在對(duì)本區(qū)域有居住感情的客戶群體，這部分客戶基本上屬于消費(fèi)階層金字塔中端的群體：1、洛陽(yáng)市個(gè)體商戶、私營(yíng)業(yè)主；2、洛陽(yáng)市部分行政、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)；3、新生中產(chǎn)階級(jí)，

14、主要包括金融、銀行、證券等行業(yè)的高級(jí)職員，如律師、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士；4、區(qū)域周邊的高收入階層及企業(yè)管理者；這部分客群有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，接受過(guò)良好教育，具有較高的生活品位。三、產(chǎn)品定位1、地塊面積：16.5畝；2、容積率：3.5；3、限高：58米3、總建筑面積：3.85萬(wàn)；4、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品形式面積（萬(wàn)）售價(jià)（元/）點(diǎn)式高層（18層）3.53300商業(yè)0.355000合計(jì)3.851.33億四、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏（單位：萬(wàn)）項(xiàng)目體量較小，可一期全部開發(fā)：開工時(shí)間2010年08月開盤時(shí)間2011年03月清盤時(shí)間2011年8月完工時(shí)間2011年12月第五部分 成本測(cè)算一、土地成本150萬(wàn)/

15、畝時(shí)的收益項(xiàng)目占總投資比例控制指標(biāo)（元/）總投資（萬(wàn)元）土地及大配套費(fèi)28.28%642.852,474.97前期費(fèi)用2.64%60231.00建安工程費(fèi)61.60%1,400.005,390.00市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6.60%150577.50公用配套設(shè)施0.22%519.25貸款利息0.66%1557.75直接成本小計(jì)100.00%2,272.858,750.47銷售、管理費(fèi)用3.96%90346.50營(yíng)業(yè)稅及其它7.99%181.5698.78總成本合計(jì)2,544.359,795.75銷售價(jià)格3,300.0012,705.00毛利率22.90%2,909.25二、不同土地成本下的收益不同土地價(jià)格下的利潤(rùn)率土地成本（萬(wàn)元/畝）150.00 160.00 170.00 180.00 190.00 200.00 樓面地價(jià)（元/）642.85 685.71 728.57 771.43 814.29 857.14 總成本（元/）2544.35 2587.21 2630.07 2672.93 2715.79 2758.64 銷售價(jià)格（元/）3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 毛利潤(rùn)22.90%21.60%20.30%19.00%17.70%16.40%毛利潤(rùn)額(萬(wàn)元)2909.25 2744.23 2579.23 2