破產(chǎn)企業(yè)中職工住房用地和住房處置的相關(guān)規(guī)定

1、;破產(chǎn)企業(yè)中職工住房用地和住房處置的相關(guān)規(guī)定 劉群章律師 河南銳達(dá)律師占務(wù)所 電話產(chǎn)企業(yè)中職工住房用地的處置破產(chǎn)企業(yè)中職工住房用地如何處置是一個值得商洽和探討的課題，其處置是否得當(dāng)，直接關(guān)系到職工的切身利益好壞和社會穩(wěn)定與否。一、破產(chǎn)企業(yè)中職工住房用地管理的基本現(xiàn)狀企業(yè)經(jīng)法院依法裁定宣告破產(chǎn)后，原有企業(yè)從現(xiàn)有的法律關(guān)系上講已不復(fù)存在，所有的債權(quán)債務(wù)均由人民法院依法成立的破產(chǎn)管理人獨(dú)立承擔(dān)。破產(chǎn)企業(yè)中原企業(yè)職工的住房用地，往往無人過問，或暫擱一旁。就其性質(zhì)而言，破產(chǎn)企業(yè)中原企業(yè)職工的住房大體分為三種類型：一是單位分配房。即單位統(tǒng)一征地，建造職工宿舍或向房地產(chǎn)商購置的商品

2、房，按照分房條件分配給符合條件的職工居住的，土地產(chǎn)權(quán)歸原單位。二是職工集資房。即單位提供“三通一平”和土地開發(fā)成本費(fèi)用，其余土建費(fèi)用均由職工集資，職工享有有限產(chǎn)權(quán)。三是集體宿舍。即企業(yè)提供給職工居住的非成套住房，法律關(guān)系上職工無任何產(chǎn)權(quán)。在用地方面情況較為復(fù)雜。從用地區(qū)位看，有在廠區(qū)內(nèi)的，有在廠區(qū)外的；有連片的，有零置的。從土地權(quán)屬看，有的是出讓的，也有的是劃撥的；有的是經(jīng)批準(zhǔn)的，也有違章搭建的；有已辦理土地登記的，也有土地權(quán)屬不清或存在土地權(quán)屬糾紛的。在房屋的使用上比較混亂，有原廠職工居住，有的已發(fā)生買賣轉(zhuǎn)移關(guān)系。由于情況復(fù)雜，矛盾較多，不少企業(yè)雖已破產(chǎn)終結(jié)，但職工住房以及用地仍擱置一邊，無

3、人問津，造成了土地權(quán)屬管理上的真空狀態(tài)。二、破產(chǎn)企業(yè)中職工住房用地管理的法律依據(jù)破產(chǎn)企業(yè)中職工住房一般均為以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的土地上建筑的房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)的分配和確定，涉及到我國現(xiàn)行住房制度改革的有關(guān)政策規(guī)定。其土地使用權(quán)的處置必須和住房制度改革的有關(guān)規(guī)定相銜接。大家知道，住房制度改革也是一項(xiàng)政策性較強(qiáng)的工作，我國住房制度改革的主要目標(biāo)是，改革住房實(shí)物分配方式，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，進(jìn)一步理順企業(yè)內(nèi)部的收入分配關(guān)系，為建立與現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的收入分配制度服務(wù)；逐步把住房建設(shè)和維修管理職能從企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營職權(quán)中分離出來，減輕企業(yè)和社會的負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)住房建設(shè)和維修管理的社會化。1994年7

4、月18日，國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)199443號）文件中規(guī)定：“職工購買住房，都要由房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書”。2002年7月18日最高人民法院審判委員會第1232次會議通過的最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定第八十一條明確規(guī)定：“破產(chǎn)企業(yè)職工住房，已經(jīng)簽訂合同交付房款，進(jìn)行房改給職工個人的，不屬于企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。未進(jìn)行房改的，可由管理人向有關(guān)部門申請辦理房改事項(xiàng)，向職工出售。按照國家規(guī)定不具備房改條件，或者職工在房改中不購買住房的，由管理人根據(jù)實(shí)際情況處理”。破產(chǎn)企業(yè)職工住

5、房用地的管理應(yīng)按照上述用地的有關(guān)規(guī)定，區(qū)別不同情況，采取不同方法，在企業(yè)破產(chǎn)清算過程中，主動幫助職工理清住房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，按照程序幫助職工進(jìn)行土地使用權(quán)初始登記和變更登記。三、破產(chǎn)企業(yè)中職工住房用地的處置方法已出售給職工成套住房的土地，應(yīng)確權(quán)給職工。根據(jù)我國現(xiàn)行的房改政策，職工出錢購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸職工所有。因此破產(chǎn)企業(yè)的職工住房，原企業(yè)已經(jīng)和職工簽訂合同，進(jìn)行房改給個人的，在職工交付房款后，住房屬職工個人所有，不屬于企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其所占土地以及應(yīng)分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用權(quán)，可按照國家有關(guān)商品房、房改房土地登記的規(guī)定，直接確權(quán)給職工。原是劃撥性質(zhì)的土地仍保留劃撥性質(zhì)；原是出讓的土地，直接辦理土地轉(zhuǎn)讓

6、手續(xù)。未出售給職工的成套住房的土地，可確權(quán)給職工。在企業(yè)宣告破產(chǎn)時尚未進(jìn)行房改，意味著職工可以享受的住房房改優(yōu)惠政策尚未享受，但企業(yè)被宣告破產(chǎn)后，已不具備給職工房改的主體資格，在操作上不具可能性。這時，可由管理人代替破產(chǎn)企業(yè)向住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)組、房改辦等有關(guān)部門申請辦理房改事項(xiàng)，按房改優(yōu)惠政策向破產(chǎn)企業(yè)的職工出售。目前情況下，住房困難是城鎮(zhèn)居民的主要困難之一，住房是下崗職工生存的主要的物質(zhì)條件，在企業(yè)破產(chǎn)時管理人應(yīng)當(dāng)按照成本價(（國發(fā)199443號文:成本價應(yīng)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等項(xiàng)因素)和房改優(yōu)惠政策向破

7、產(chǎn)企業(yè)的職工進(jìn)行出售住房。未出售給職工的非成套住房的土地，可租賃給職工。按照國家規(guī)定不具備房改條件的，例如企業(yè)的集體宿舍，或者產(chǎn)權(quán)不明的住房，或者職工在房改中沒有能力購買的住房，可由管理人根據(jù)實(shí)際情況遵循“買賣不破除租賃”的原則，以保障該住房原有住戶的合法權(quán)益。若這些住房具備出售條件的，管理人應(yīng)當(dāng)盡可能想辦法，按房改優(yōu)惠政策給原企業(yè)職工辦理房屋所有權(quán)證，同時到國土部門辦理土地使用權(quán)證。雖然在這種條件下轉(zhuǎn)讓住房的價值不高，但比不處理房地產(chǎn)還是有利于保護(hù)破產(chǎn)債權(quán)人的。若這些住房不具備出售條件，則可由政府按直管公房的管理辦法，委托其主管部門或房產(chǎn)管理部門實(shí)施租賃，其土地使用權(quán)可辦理相關(guān)租賃手續(xù)。成套

8、住房已發(fā)生買賣關(guān)系的，現(xiàn)居住者應(yīng)按規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)。按照國發(fā)（1994）43號文件規(guī)定：“職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有?！睆耐恋禺a(chǎn)權(quán)關(guān)系講，應(yīng)先由破產(chǎn)管理人向有關(guān)部門申請辦理房改有關(guān)事項(xiàng)，向原有職工出售住房。在上市交易時，由原居住者按“補(bǔ)交土地價款（元）=宗地標(biāo)定地價（元/平方米）繳納比例（一般確定為10%）上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e（平方米）年期修正系數(shù)”的公式計(jì)算，補(bǔ)交土地收益金后，辦理土地變更登記。企業(yè)的破產(chǎn)清算難，職工安置難，其清算職工住房用地的土地資產(chǎn)處置也難?，F(xiàn)有的法律、法規(guī)、政策等只有原則規(guī)定，沒有具體操作辦法，

9、作為政府管理土地的部門，不僅要做好破產(chǎn)企業(yè)的土地資產(chǎn)公開拍賣、出讓工作，而且也要積極穩(wěn)妥地辦理好破產(chǎn)企業(yè)職工住房用地的土地變更工作。只有這樣，才能使企業(yè)的破產(chǎn)工作順利進(jìn)行，才能使破產(chǎn)清算在真正意義上得到終結(jié)，也才能達(dá)到每宗土地都有“主”的要求。破產(chǎn)職工住房處置的相關(guān)規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定第八十一條破產(chǎn)企業(yè)的職工住房，已經(jīng)簽訂合同、交付房款，進(jìn)行房改給個人的，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。未進(jìn)行房改的，可由清算組向有關(guān)部門申請辦理房改事項(xiàng)，向職工出售。按照國家規(guī)定不具備房改條件，或者職工在房改中不購買住房的，由清算組根據(jù)實(shí)際情況處理。第八十二條債務(wù)人的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等公益福利性

10、設(shè)施，按國家有關(guān)規(guī)定處理，不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配。第八十三條處理破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)前，可以確定有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估，債權(quán)人會議、清算組對破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的評估結(jié)論、評估費(fèi)用有異議的，參照最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第二十七條的規(guī)定處理。河南省經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會、中共河南省委組織部、中共河南省委企業(yè)工作委員會、河南省發(fā)展訓(xùn)-劃委員會、河南省財(cái)政廳、河南省勞動和社會保障廳、河南省國土資源廳、河南省建設(shè)廳、河南省國家稅務(wù)局、河南省地方稅務(wù)局、河南省工商行政管理局、河南省總工會印發(fā)關(guān)于深化國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(試行)的通知(豫經(jīng)貿(mào)企改2003372號)關(guān)于深化國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(試

11、行)(十一)房產(chǎn)的處理1、改制為非國有控股的企業(yè)，改制前已售公有住房資金在落實(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的配比的職工住房公積金和已售公有住房公共部位公用設(shè)施維修基金后，全部返還企業(yè)。2、按房改政策規(guī)定發(fā)生的職工房改住房成本價與購建房價的差額，由企業(yè)在改制前從當(dāng)年的損益中解決。3、職工住房不列入評估范圍，其水、電等公共設(shè)施改造后移交相關(guān)部門。4、企業(yè)改制時對凡交清購房款、但尚未辦理完房改手續(xù)的職工，由房改、房管、國土資源部門辦理有關(guān)手續(xù)，發(fā)放房產(chǎn)證和土地使用證。改制企業(yè)欠繳職工的住房公積金視為欠發(fā)工資處理。中共三門峽市委三門峽市政府關(guān)于深化國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的實(shí)施意見（2003年6月3日）(三)非經(jīng)營性資產(chǎn)處

12、置(1)改制為非國有控股的企業(yè),改制前已售公有住房資金,在落實(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的配比的職工住房公積金和已售公有住房公共部位公用設(shè)施維修基金后,全部返還企業(yè)。(2)按房改政策規(guī)定發(fā)生的職工房改住房成本價與購建房價的差額,由企業(yè)在改制前從當(dāng)年的損益中解決。(3)職工住房不列入破產(chǎn)和改制資產(chǎn),其水、電等設(shè)施改造后移交物業(yè)部門管理。(4)企業(yè)改制時對已交清購房款,但尚未辦理完房改手續(xù)的職工,由房改、房管、國土資源部門辦理有關(guān)手續(xù),發(fā)放房產(chǎn)證和土地使用證。國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)199443號）穩(wěn)步出售公有住房（十四）城鎮(zhèn)公有住房，除市（縣）以上人民政府認(rèn)為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售。

13、職工購買公有住房要堅(jiān)持自愿的原則，新建公有住房和騰空的舊房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。（十五）向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價，成本價應(yīng)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費(fèi)是否列入成本由各地自行確定）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等項(xiàng)因素。舊房的成本價按售房當(dāng)年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般為年）計(jì)算，使用年限超過年的，以年計(jì)算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評估確定。目前以成本價售房確有困難的市（縣），可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價作為過渡。出售公有住房的成本價和標(biāo)準(zhǔn)價由市

14、（縣）人民政府逐年測定，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。現(xiàn)行售房價格已高于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價起步水平的，不應(yīng)再降低價格。公有住房的出售，應(yīng)堅(jiān)持先評估后出售的原則。住房的實(shí)際售價應(yīng)根據(jù)所處地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計(jì)價。（十六）標(biāo)準(zhǔn)價按負(fù)擔(dān)價和抵交價之和測定。一套平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價，年應(yīng)為所在市（縣）雙職工年平均工資的倍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的市（縣）應(yīng)高于倍，具體倍數(shù)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年職工平均工資乘以計(jì)算。抵交價按雙職工年（男職工年，女職工年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的計(jì)算。舊房的負(fù)擔(dān)價按售

15、房當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價成新折扣（折舊年限一般為年）計(jì)算，使用年限超過年的，以年計(jì)算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評估確定。舊房的抵交價，可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低，但最多不能低于新房抵交價的。（十七）職工購買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當(dāng)給予折扣，年折扣率為負(fù)擔(dān)價的，今后要逐年減少，年前全部取消。售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣。每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價除以（男職工年，女職工年）計(jì)算。離退休職工購房計(jì)算工齡折扣的時間，按國家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。（十八）職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控

16、制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場價。（十九）售房價格要逐步從標(biāo)準(zhǔn)價過渡到成本價。當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價要根據(jù)各市（縣）職工上年平均工資增長的水平、單位發(fā)給住房補(bǔ)貼和資助職工建立住房公積金年增長水平確定，一年一定；新房負(fù)擔(dān)價與雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)，要逐步提高，年以前達(dá)到倍。各市（縣）要從本地實(shí)際出發(fā)，加快標(biāo)準(zhǔn)價向成本價的過渡。（二十）付款方式。職工購房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對一次付款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率參考當(dāng)?shù)刭彿空咝再J款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。實(shí)行分期付款的，首期付款不得低于實(shí)際售價的，分期付款的期限一般不超過年，分期交付的部

17、分要計(jì)收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款。（二十一）明確產(chǎn)權(quán)。職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，一般住用年后方可依法進(jìn)入市場，在同等條

18、件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)號）按照決定規(guī)定，進(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房出售工作，規(guī)范出售價格。從年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實(shí)行成本價，并與經(jīng)濟(jì)適用住房房價相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本

19、規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；（二）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（三）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；（六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；（七）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理第五十九條國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條以出讓或者劃撥方