中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告整理

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告目錄一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析三、我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)分析四、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢五、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析六、我國房地產(chǎn)行業(yè)人才分析七、部門獵尋目標(biāo) - 企業(yè)介紹八、部門獵尋目標(biāo) - 企業(yè)排名NO1：【我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史】房地產(chǎn)歷史變更： 我國房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的 單位住房供應(yīng)制度所取代，自從 20 世紀(jì) 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起， 90年代進(jìn)入快 速發(fā)展時(shí)期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開 發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。 據(jù)統(tǒng)計(jì)自從 1992年以來， 我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已 超過

2、五萬億元，年均增長 20 以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由 1992 年以前的 8 平方米， 提高到了現(xiàn)在的 20 平方米。房地產(chǎn)發(fā)展初期： 八十年代以前，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會(huì)把它 作為商品來買賣。它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會(huì)以來，在經(jīng)濟(jì)體制 改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價(jià)值的巨大商品開始起動(dòng)，開始流通。八十年 代的中國房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一 大商品的屬性得到了明確。房地產(chǎn)發(fā)展中期： 進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制 定了政策依據(jù)。 1991年 4 月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和 “八 五

3、”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度， 適當(dāng)加快房 地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化， 有力地推動(dòng)了房地 產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮，而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)發(fā)展至今： 歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中 國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我 國，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。NO2：【我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析】行業(yè)

4、的概貌： 概貌一：我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)要 求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為 止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到 3 萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員 已突破 1000 萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房 地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。概貌二：除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨 詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形 成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。概貌三：全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn) 經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理 行業(yè)的發(fā)展： 首

5、先：隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，我國正在步入建設(shè)小康社會(huì)和 城市化快速發(fā)展時(shí)期，人們要求改善住房條件和城市人口大幅增加，使房地產(chǎn)市場供 求關(guān)系、市場消費(fèi)主體、消費(fèi)者需求等不斷變化。其次：在我國加入 WTd勺背景下，世界知名實(shí)力雄厚的國外房地產(chǎn)開 發(fā)商加速搶灘中國房地產(chǎn)市場，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了國家宏觀調(diào)控，影響到房地產(chǎn) 業(yè)未來的競爭格局。再則：我國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營，綜合實(shí)力弱， 發(fā)展緩慢，競爭力差；開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強(qiáng)，西部實(shí) 力弱。最后：我國數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差，市場競爭 力弱的房地產(chǎn)開發(fā)商如何在新的形勢下生存發(fā)展做大做強(qiáng)，是我國

6、房地產(chǎn)企業(yè)不得 不面對的一個(gè)重要而緊迫的問題，面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全 力構(gòu)建其獨(dú)有的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。發(fā)展的分析： 環(huán)境方面： 07 年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的發(fā)展時(shí)期， 受人民幣升值、奧運(yùn)效應(yīng)、證券市場回暖等多重因素的影響，全國的房地產(chǎn)市場一 片火爆，不斷高升的房價(jià)為眾多的房地產(chǎn)企業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針。機(jī)遇方面：十七大之后，我國政府提出了科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的要求, 對房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展也規(guī)劃了新的藍(lán)圖，近幾年我國經(jīng)濟(jì)的高速平穩(wěn) 增長，居民的消費(fèi)水平不斷提高，國際大的投資環(huán)境的改善使得國外更多的基 金愈加關(guān)注國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，這些利好都使得當(dāng)前的房

7、地產(chǎn)行業(yè)充滿了發(fā)展 機(jī)遇。挑戰(zhàn)方面：然而，就當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)還是不 可忽視的。眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要有兩個(gè)方面， 一是土地、 二是資金， 這兩個(gè)因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)能否生存與發(fā)展的重大因素。企業(yè)變革：當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷著巨大的變革，房地產(chǎn)企業(yè) 兩極化趨向也愈加明顯。那些實(shí)力雄厚的企業(yè)通過上市獲得的大量的資金，如 地產(chǎn)新富碧桂園今年四月份香港上市以來已籌集到數(shù)百億的港元，土地儲(chǔ)備將近五千萬平米，其土地規(guī)?？梢越ㄔO(shè)一個(gè)中型城市了，而眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不斷上漲的低價(jià)束手無策，他們隨時(shí)面臨著斷頓的危險(xiǎn)。企業(yè)生存： 未來的房地產(chǎn)企業(yè)如何生存， 是許多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注

8、的熱點(diǎn)， 地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)曾經(jīng)說過，未來的房地產(chǎn)企業(yè)，要想日子過得舒服，積極上 市、積極進(jìn)入資本市場是的必經(jīng)的途徑， 不能與資本市場結(jié)合只能有三種結(jié)果， 要么退到二三級城市去開發(fā)項(xiàng)目，要么只能做房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的一部分小 活，要么就被這個(gè)行業(yè)淘汰出局。NO3：【我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)分析】企業(yè)宏觀分析： 首先：宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中 許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。其二：房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小， 20 世紀(jì) 90 年代中后期到現(xiàn)在， 雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對其三：丿、型的資金密

9、集型企業(yè)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。其四：種原因，我國房地產(chǎn)靠銀行貸款解決。目幣，與境外房地產(chǎn)企最后：企業(yè)的利潤率一般都壁壘較低，從上世紀(jì)發(fā)商短期行為嚴(yán)重，“小、散、差”的特點(diǎn)并沒有改變。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國大 小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。由于歷史上的種 企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是 前，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民 業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。

10、由于我國的房地產(chǎn) 超過社會(huì)其它行業(yè)的利潤率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入 90 年代開始，一大批社會(huì)游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、的合法權(quán)益，而且直企業(yè)微觀分析：內(nèi)資:分工負(fù)責(zé)企業(yè)所幵發(fā)特點(diǎn)是公司層面強(qiáng),備較齊全的各類專業(yè)面弱，項(xiàng)目層面強(qiáng)。業(yè)采用兩種模式相結(jié)員配置增加等一系列外資:質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)，主要形式如下：其一：職能型的模式，企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時(shí) 的各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)工作，每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)地盤經(jīng)理，其 項(xiàng)目層面弱。其二：項(xiàng)目經(jīng)

11、理負(fù)責(zé)制的模式，每個(gè)項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司，配 人員，獨(dú)立運(yùn)作由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，其特點(diǎn)公司層 其三：這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，因此有些大中型企合的組織架構(gòu)，但也帶來了多頭管理、效率低下、人 問題。外資進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，主要的形式如下：其一：直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)幵發(fā)經(jīng)營;其二：以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。最后：這對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，哪家 企業(yè)的管理機(jī)制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢。NO4：【我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢】趨勢一： 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營化；分析：房地產(chǎn)本身所具有的“

12、私人物品”特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的 特點(diǎn)也是政府退出該行業(yè)的一個(gè)重要理由，因?yàn)檎穆毮苁墙?jīng)營“公共物品” ，在住房 問題上主要活躍于住房的“社會(huì)保障”領(lǐng)域。政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心， 所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場的趨勢，房地產(chǎn) 開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢所趨。事實(shí)上，目前民營房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在市場基 礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起， “后發(fā)而先至” ，并逐步從市場的“少 壯派”向“實(shí)力派”轉(zhuǎn)變。趨勢二：努力實(shí)現(xiàn)法制化、正規(guī)化；分析：改革幵放以來，我國房地產(chǎn)幵發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展 等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按

13、照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在 著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企 業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來我國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的 管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部 環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。趨勢三：房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)?；?jīng)營；分析：縱觀西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時(shí)， 某些行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)集中的趨勢，未來我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭加劇，只有增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢、走 集團(tuán)化道路、全面提升企業(yè)的綜合競爭力，才是企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵，目前，我國房地 產(chǎn)幵

14、發(fā)正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，一些大的幵發(fā)企業(yè)實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場 競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出， 而那些實(shí)力弱而又缺乏核心競爭能力的幵發(fā)企業(yè)在未來幾十年內(nèi)將會(huì)面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它幵發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才， 為企業(yè)的擴(kuò)張做好人才儲(chǔ)備。房地產(chǎn)開發(fā)“大盤時(shí)代”的來臨以及國內(nèi)資本市場的逐步 成熟將大大加快我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；?、集團(tuán)化的步伐。趨勢四：在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下爭取服務(wù)的差別化；分析：由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重, 產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化。然而如果認(rèn)真研

15、究中國房地產(chǎn)市場的發(fā) 展趨勢就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前中國城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時(shí)期， 這是宏觀大勢；從市場的微觀層面看，市場需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的， 有時(shí)還變得很快，幵發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì)盡失先機(jī)。趨勢五：行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化；分析：越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不應(yīng)出 現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價(jià)格競爭，那只會(huì)導(dǎo)致全行業(yè)的生存危機(jī)，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。趨勢六： 房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡(luò)化信息化；分析：中國房地產(chǎn)TO

16、P10研究組通過對百強(qiáng)企業(yè)的系統(tǒng)研究認(rèn)為：專業(yè)化、制度化、品牌化、職業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化將是百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢。專業(yè)化：百強(qiáng)企業(yè)只有堅(jiān)持業(yè)務(wù)專業(yè)化，不斷提高自己的競爭力， 才可能在市場上生存并發(fā)展壯大。制度化：企業(yè)要發(fā)展，就必須以制度代替模式，加強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新能力， 不斷超越自我，才能在競爭日益激烈的房地產(chǎn)策劃代理市場中脫穎而出。品牌化：品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現(xiàn)，同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展離 不開品牌。百強(qiáng)企業(yè)都十分注重品牌價(jià)值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用口碑 開拓市場，創(chuàng)造性地提出 聲譽(yù)緣于面、服務(wù)強(qiáng)調(diào)線、效益出于點(diǎn) 的運(yùn)作思路，在區(qū)域擴(kuò)張中取得了良好的聲譽(yù)和效益。職業(yè)化：職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇。百強(qiáng)企業(yè)

17、認(rèn)識到這個(gè)趨勢，注意吸收專業(yè)化人才，加強(qiáng)員工專業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊(duì)伍。網(wǎng)絡(luò)化：房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng) 營才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源。如上海富陽的 全國通路戰(zhàn)略 ，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)， 利用經(jīng)濟(jì)的地域輪動(dòng)贏得發(fā)展空間。趨勢七： 房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實(shí)現(xiàn)融合；分析：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負(fù)債控制得當(dāng)， 具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會(huì)越高，風(fēng)險(xiǎn)就 會(huì)越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強(qiáng)的同時(shí)，也希望能盡快上

18、規(guī)模。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場是必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般不超過 30，而目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均在 85以上。由此可見， 資本運(yùn)作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來越重要。NO5：【我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析】房地產(chǎn)市場整體現(xiàn)狀： 經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級 階段，基本上完成了市場化進(jìn)程，在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)、市場類型和消費(fèi)者、產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。產(chǎn)品

19、供給和企業(yè)角度： 現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：特點(diǎn)一：房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之 間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；特點(diǎn)二： 房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低， 既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大， 因而對投資仍具較強(qiáng)吸引力；特點(diǎn)三： 資金 技術(shù) 品牌土地等行業(yè)門檻大大提高， 迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊(duì)伍大，但政府管制趨強(qiáng),成本亦呈上升趨勢,市場型和消費(fèi)者角度:地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)的 消費(fèi)者購房心理正在轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi) 消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。 而難以把握購房時(shí)機(jī), 此有利的市場中也并尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增；特點(diǎn)四：房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售

20、速度減慢，雖然市場總量迅速擴(kuò) 而消費(fèi)沖動(dòng)趨減，銷售周期加長；特點(diǎn)五：日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務(wù) 營銷成本使項(xiàng)目利潤更趨降低?，F(xiàn)狀：房地產(chǎn)市場正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型，隨著房 日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場的需求形態(tài)及發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求正從必需品品，住房的功能也由原先的保值、增值的房產(chǎn)功能向分析：由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無須擔(dān)心房價(jià)的漲落而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定，但消費(fèi)者在如非絕對的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過程中，消費(fèi)者改善 居住需求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動(dòng)市場發(fā)展的核心

21、動(dòng)力，但這 并不說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因?yàn)楦纳迫藗兙幼l件是個(gè)持續(xù)、長期的 過程，不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。如果各種資金都為追求利潤而盲目進(jìn)入市場， 人們都為改善居住而過度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過房地 產(chǎn)市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場就會(huì)產(chǎn)生 泡沫。產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度： 現(xiàn)狀：隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了 以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化，在這個(gè)過程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場主流發(fā)展趨 勢。分析：因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購產(chǎn)品大體相似，大多 數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快，房 地產(chǎn)商利用建筑業(yè) 建材業(yè) 設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用， 不斷推

22、出對消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某些現(xiàn)象。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新 不再是簡單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合 和優(yōu)化市場因素滿足消費(fèi)者的需求，在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場中，房 地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化水準(zhǔn)大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已 熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能 保證項(xiàng)目成功。整個(gè)房地產(chǎn)市場從你死我活的競爭轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi) 部不同優(yōu)勢的各方走向?qū)で蠊餐妫?專業(yè)咨詢代理機(jī)構(gòu)的市場不斷擴(kuò)大。NO6：【我國房地產(chǎn)行業(yè)人才分析】人才緊缺分析： 背景： 2007 年上半年，全社會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)投資 9887.23 億

23、元，同比 增長 28.5%，其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為 24.1%、 40.5%、33.8%，中、西部 地區(qū)增幅明顯高于東部地區(qū)，其中 15 個(gè)省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過 30%。今年 上半年，全國房價(jià)繼續(xù)上漲， 近期漲勢有所加快， 預(yù)計(jì)全年房價(jià)漲幅略高于去年。從 36 個(gè)大中城市集品房集中成交價(jià)上漲格上漲 16.34%，比去現(xiàn)狀：地產(chǎn)人才需求旺盛，到印證：名,仍然屬于熱門緊月全國有效職位數(shù)京、上海、廣州、等武漢、無錫等中小對人才的需求程度中成交房價(jià)的監(jiān)測情況看，與去年同期相比，今年上半年商 14.22%，漲幅比去年高 5.38 個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品房住宅價(jià) 年高 7.89 個(gè)百分點(diǎn)。受

24、房地產(chǎn)投資高速增長、房價(jià)快速上漲等利好因素刺激，房人才短缺狀況依然沒有根本性改變，主要從以下三個(gè)方面得 印證一：網(wǎng)絡(luò)招聘中“房地產(chǎn)建筑類”崗位總數(shù)一般在 4-10 缺崗位。據(jù)某房地產(chǎn)建筑人才網(wǎng)統(tǒng)計(jì)， 2007 年 1-7 79523 個(gè), 招聘人數(shù) 250669，比去年同期增長 15%。印證二：全國各地的房地產(chǎn)專場招聘會(huì)接連不斷舉行，除北 大城市外，杭州、寧波、南京、蘇州、重慶、成都、 城市也多次舉行房地產(chǎn)建筑專場招聘會(huì)，可見企業(yè)印證三：據(jù)專業(yè)從事房地產(chǎn)建筑行業(yè)獵頭的某獵頭公司統(tǒng)計(jì)分析， 2007年 1-7 月理、高級項(xiàng)目策劃、成本管理等職位需求級人才仍然受追捧。 人才流動(dòng)分析： 現(xiàn)狀：為 2

25、-3 年，加上近幾業(yè)跳槽頻率很高。除員流動(dòng)。據(jù) 2006 年的程度高居各行業(yè)之首，分析：浙江的流動(dòng)率更高一個(gè)房地產(chǎn)代理公司的份客戶委托職位比去年同期增長的 125%，項(xiàng)目總經(jīng) 高級銷售管理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、 量增長特別強(qiáng)勁，高達(dá) 150%以上，說明房地產(chǎn)中高 由于房地產(chǎn)企業(yè)主要以項(xiàng)目開發(fā)公司為載體，項(xiàng)目開發(fā)一般 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特別迅猛，發(fā)展機(jī)會(huì)良好，所以房地產(chǎn)行 了部分屬于行業(yè)內(nèi)外的流動(dòng)之外，更多的是整個(gè)行業(yè)中的人 一次不同行業(yè)人才流動(dòng)狀況調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)人才流動(dòng) 甚至超過 60。廣東房地產(chǎn)業(yè)人才跳槽大致是 2 年左右一次，北京、上海、 些，一般平均 2 年左右跳一次，比較

26、典型的例子有深圳的一 職員，從事房地產(chǎn)行業(yè) 6 年就換了 8 個(gè)單位，屬于“跳槽專業(yè)戶”，從獵頭的角度看，23 年跳一次槽是基本可以接受的，因?yàn)槠髽I(yè)和經(jīng)理人 都需要調(diào)整、發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)人才的跳槽加速了房地產(chǎn)行業(yè)信息的傳播，加速 了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，關(guān)鍵是人才在跳槽中要嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，不做損害 企業(yè)利益的任何事情。流動(dòng)背景分析： 背景一：雖然宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)增長減速，但房地產(chǎn)仍處于高速增 長階段，對人才需求增長幅度較大。背景二：房地產(chǎn)是新興行業(yè)，真正符合房地產(chǎn)企業(yè)需要的中高級人 才需要 5-10 年的培養(yǎng)初級人才也需要 2-3 年的培養(yǎng)。背景三：有經(jīng)驗(yàn)、符合房地產(chǎn)企業(yè)要求的的房地產(chǎn)人才總

27、量增長幅 度有限，跟不上需求增長速度。背景四：弱小的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)倒下，但仍有大量的房地產(chǎn)企業(yè)趁此 機(jī)會(huì)網(wǎng)羅人才，同時(shí)一些資金雄厚的行業(yè)外企業(yè)也會(huì)加入房地產(chǎn)業(yè)，加劇了對 房地產(chǎn)現(xiàn)有人才的爭奪。背景五：從整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)對管理重視不夠，企業(yè)管理水平不高，對人力資源開發(fā)和管理力度不夠，存在著短期行為，所以人才滿意度不背景六：對個(gè)人而言，流動(dòng)過于頻繁，甚至平均每半年流動(dòng)一次， 心態(tài)比較浮躁，加劇了流動(dòng)性。流動(dòng)原因分析： 薪酬經(jīng)濟(jì)類：是最重要的起到?jīng)Q定性作用的原因；薪酬是影響房地 產(chǎn)行業(yè)員工穩(wěn)定性的重要因素，也是引發(fā)不穩(wěn)定因素 的罪魁禍?zhǔn)祝?70%的不穩(wěn)定因素直接來自于薪酬原因。發(fā)展機(jī)會(huì)類： 包括更

28、多的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會(huì)、 更好的工作頭銜、 不同工作 種類和培訓(xùn)機(jī)會(huì)，約有 20%是因此類原因離職。管理現(xiàn)狀類：如業(yè)務(wù)及時(shí)反饋、工作時(shí)間合理、公司管理等，此類原因 直接影響了員工的滿意感受， 雖然較少有人直接因此類原 因離職。流動(dòng)趨向分析： 趨向：房地產(chǎn)行業(yè)人才主要是在行業(yè)內(nèi)調(diào)整，但是由于房地產(chǎn)公司 投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、收益也高，房地產(chǎn)行業(yè)薪酬福利普遍屬于較高水平，也吸引了 其它行業(yè)人才進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)；另外由于宏觀政策影響，部分房地產(chǎn)行業(yè)人才被 迫“跳槽”離開房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心不足只能選擇轉(zhuǎn)行。分析：某房地產(chǎn)建筑人才網(wǎng) 2007 年對 1000 多名全國房地產(chǎn)建筑類 中高級人才調(diào)查后得出

29、結(jié)論：受調(diào)查人員目前所在行業(yè)分別為：房地產(chǎn)公司65%，建筑施工企業(yè)占 12%，設(shè)計(jì)院 7%，策劃代理銷售公司 4%，工程咨詢、監(jiān)理公司 3%， 其它 9%。而他們希望從事的行業(yè)分別為： 房地產(chǎn)公司 84%，建筑施工企業(yè)占 1%， 設(shè)計(jì)院 7%，策劃代理銷售公司 3%，工程咨詢、監(jiān)理公司 1%，其它 4%。結(jié)果顯 示：房地產(chǎn)開發(fā)公司對人才的吸引力最大，建筑施工企業(yè)對人才的吸引力最小。主 要原因是房地產(chǎn)行業(yè)利潤高、薪酬高、福利好，發(fā)展機(jī)會(huì)多，對人才的吸引力仍 然很大。據(jù)分析，目前在其它行業(yè)的人才想進(jìn)入房產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)減小， 難度增大，行業(yè)外人才向房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)趨緩； 而房地產(chǎn)從業(yè)者從自身利益考慮， 跳

30、槽欲望增強(qiáng)，行業(yè)內(nèi)人才向行業(yè)外流動(dòng)趨勢增強(qiáng)。流動(dòng)影響分析： 影響一：盡管當(dāng)前國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)人才流動(dòng)缺乏行業(yè)規(guī)定和道德 約束，人才流動(dòng)可能會(huì)對公司內(nèi)部商業(yè)機(jī)密和公司規(guī)范化管理造成一定的損 失，但也正是這種人才的充分流動(dòng)性才使先進(jìn)的、豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)得以傳播，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。影響二：合適的流動(dòng)有利于企業(yè)和人才的發(fā)展，有實(shí)驗(yàn)表明，一個(gè) 企業(yè)如在一年之中沒有相應(yīng)比例的新的人才加入，將導(dǎo)致員工惰性上升，工作 效率降低；同樣人才流動(dòng)過快也將導(dǎo)致企業(yè)停滯不前， 不僅工作銜接出現(xiàn)問題， 使企業(yè)效益遭受潛在損失，更重要的是給了競爭對手一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)。房地 產(chǎn)企業(yè)每年以 10到25的人才流動(dòng)為宜，適度的“

31、換血”增加了員工的工作 壓力，可以最大限度地刺激員工的工作積極性，同時(shí)也提高了企業(yè)的競爭力。NO7：【部門獵尋目標(biāo) - 企業(yè)介紹】東莞三正集團(tuán)： 公司概況：廣東三正集團(tuán)有限公司位于廣東省東莞市，該集團(tuán)以酒 店、房地產(chǎn)為重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)，并配套洗衣清潔、印刷、物業(yè)管理、食品、汽修等行業(yè)， 是一家吸納國際先進(jìn)管理思想并創(chuàng)立自身特色的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)建立了一支具有五星級 經(jīng)營管理水準(zhǔn)、獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格、集團(tuán)化運(yùn)作的酒店集團(tuán)軍，管理著五星級的三正半山酒店和三星級的蓮湖渡假村。三正集團(tuán)以“追求卓越、力創(chuàng)精品”為宗旨，每年推出一 個(gè)新樓盤，高尚住宅區(qū)正華苑和正豐豪苑開當(dāng)?shù)馗呱泻廊A住宅之先河， 三正休閑購物城、 三

32、正世紀(jì)新城引入現(xiàn)代都市商業(yè)文明的新概念。三正集團(tuán)的未來發(fā)展，在繼續(xù)致力提高原有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，注目高新科技，逐步融入新經(jīng)濟(jì)潮流，朝著“科學(xué)、實(shí)力、祥和、富?！钡膰H化企業(yè)集團(tuán)邁進(jìn)。東莞富盈集團(tuán)： 公司概況：廣東富盈集團(tuán)有限公司成立于一九九五年初，是一家集 建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、教育投資等多元化的大型民營企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)現(xiàn)擁有五星級“富盈酒店”等 10 家全資子公司， 2 家合資公司，員工超過 5000人。東莞市萬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬于廣東富盈集團(tuán)。 公司總部位于東莞市東城區(qū)，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合性企業(yè)；目前，在東莞投資開發(fā)了多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。深圳富通集團(tuán)： 公司概況：深圳市富通房地產(chǎn)集團(tuán) 1998 年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，先后開發(fā)建設(shè)了富通苑、富瑰園、富盈門、富佳苑、富通蟠龍居、富通天駿、富通好旺角、富通麗沙花都、東莞