如何加強(qiáng)物業(yè)管理

1、念好“管理”真經(jīng)創(chuàng)建和諧社區(qū)物業(yè)管理作為新興行業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)，自成立以來便得到了飛速的發(fā)展。目前，各類物業(yè)管理公司如千帆競發(fā)，百舸 爭流，各自搶占著物業(yè)管理的制高點(diǎn)。隨著市場競爭的白熱 化和市場需求的多樣化，物業(yè)管理面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 是繼續(xù)前進(jìn)還是裹足不前，對每一個物業(yè)管理人員來說都是 一個嚴(yán)峻的課題。筆者認(rèn)為，只有念好了“管理真經(jīng)”，物業(yè)管理公司才可能健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。首先是制度管理。 常言道：沒有規(guī)矩不成方圓。物業(yè)管 理制度的缺失，會帶來管理的真空，出現(xiàn)許多意想不到的事 情。比如，停車場收取五元的車位使用費(fèi)，結(jié)果車丟了車主 找物業(yè)管理公司索賠，少則十幾萬，多則幾十萬。又比如， 犯

2、罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)管理公司又被業(yè)主索 取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆架山莊“索賠案”。作為物業(yè)管理部 門，首先要認(rèn)真履行 物業(yè)管理?xiàng)l例，并廣泛宣傳，使小區(qū) 內(nèi)居民人人皆知。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)商、 前期物業(yè)管理公司、新聘物業(yè)管理公司和業(yè)主、業(yè)主委員會 以及居委會等各個方面的關(guān)系，結(jié)束了中國物業(yè)管理行業(yè)長 期無法可依的局面，針對性地解決了小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域存在 的問題。物業(yè)管理部門除了以物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)范自己和 小區(qū)居民的行為外，還要結(jié)合小區(qū)的實(shí)際，制定出各種切實(shí) 可行的管理制度，作為對小區(qū)進(jìn)行管理的依據(jù)。要做到有章 可循，按章辦事，不要

3、讓制度成為一紙空文。健全的規(guī)章制 度，是小區(qū)物業(yè)管理工作能正常進(jìn)行的保障。其次是文化管理。 近 20 年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷持 續(xù)發(fā)展，作為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也得到飛速發(fā)展，人 們對其內(nèi)涵及外延也有了更深的了解。如何使物業(yè)管理企業(yè) 在激烈的市場競爭中立于不敗之地，加強(qiáng)企業(yè)管理，樹立企 業(yè)良好形象成為物業(yè)管理者必須面對的重要問題。企業(yè)文化 在物業(yè)管理及樹立品牌形象中的核心作用，是不容忽視的。物業(yè)管理不僅是一門科學(xué)，而且是一種文化。隨著人們 對物業(yè)管理本質(zhì)認(rèn)識的不斷深化，企業(yè)文化作為一種嶄新的 管理文化成為我們的共識。實(shí)施科學(xué)的物業(yè)形象管理，需要 企業(yè)文化的支撐。打造小區(qū)物業(yè)管理品牌，企業(yè)文

4、化應(yīng)該唱 主角。那么，物業(yè)管理企業(yè)文化包括哪些內(nèi)涵呢？依筆者看 來，主要包括硬環(huán)境和軟環(huán)境兩個方面。一是硬環(huán)境。也就是狹義的“文化” ，看得見摸得著的 一張報紙、一本宣傳畫冊、一個文化長廊、一張乒乓球臺、 一朵小花都可以構(gòu)成文化的內(nèi)涵。此外，辦公場所的寬敞、 整潔，小區(qū)的美化、綠化等，都會對人的心靈產(chǎn)生潛移默化 的影響，從而形成人和環(huán)境和諧統(tǒng)一的良性循環(huán)。文明優(yōu)美 環(huán)境的長期熏陶，還會激勵員工努力工作，積極向上，使工 作成為員工的一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。賞 心悅目的居住環(huán)境，會讓居民對小區(qū)產(chǎn)生認(rèn)同感，當(dāng)然會理 解和支持物業(yè)管理部門的工作。二是軟環(huán)境。這里指廣義的“文化”，更側(cè)重于

5、精神、氛圍、風(fēng)氣的營造。小區(qū)的文體活動、良好風(fēng)氣、業(yè)主的文 明舉止、身邊榜樣、小區(qū)集體榮譽(yù)感等等，都有助于小區(qū)業(yè) 主養(yǎng)成積極上進(jìn)的好習(xí)慣和心態(tài)。軟環(huán)境的建設(shè)比硬環(huán)境的 建設(shè)要艱難的多，它不僅需要物質(zhì)的支撐，更需要機(jī)制的配 套，需要全體業(yè)主和業(yè)主所在單位一致的努力。而且，良好 風(fēng)氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長一段時間的 堅(jiān)持不懈的工作。軟環(huán)境的建設(shè)比較漫長，值得我們?yōu)橹?力。軟環(huán)境建設(shè)必須要有業(yè)主和小區(qū)各單位的支持和配合。這里請讓我舉一個例子。筆者所在的小區(qū)物業(yè)管理公 司，以“創(chuàng)建溫馨和諧家園，構(gòu)建多彩社區(qū)文化”為奮斗目 標(biāo)，無論是陽春三月，還是除夕新年，公司都會舉辦一系列 豐富多彩

6、的社區(qū)文化活動。他們不僅充分考慮業(yè)主年齡和文 化層次，還不斷創(chuàng)新，增加活動的趣味性，充分調(diào)動業(yè)主參 與的積極性。兒童是家庭歡樂之源，也是家庭和社區(qū)最活躍的成員，公司經(jīng)常性地舉辦寓教于樂的兒童文化活動?！傲弧眱和?jié)文藝匯演、“愛我家園”兒童攝影比賽、“紅綠藍(lán)親子園”潛能開發(fā)、“元宵節(jié)燈謎游園會”等益智類文化活動，總能 得到孩子們的熱烈響應(yīng)，孩子們天真無邪的笑聲又帶動著家 長的積極參與。 這樣一來， 便營造了濃濃的文化和親情氛圍。城市生活中子女工作忙碌，老年人在家難免有些寂寞， 有的老年人因?yàn)槿狈ν鐣佑|的機(jī)會，思維較為封閉，因 此滿足老年人的愛好，愉悅老年人的心情便成為社區(qū)文化建 設(shè)的重要內(nèi)

7、容。物業(yè)管理公司和居委會一起，成立了老年歌 舞隊(duì)、老年健美操隊(duì)，適時舉辦書畫、攝影展，舉行棋類、 健身類比賽，還經(jīng)常組織老年人春季踏青，秋季登高，共賞 奇花異草，增進(jìn)交流溝通。在一系列活動中，老年人真正體 會到“老有所樂” ，體味到社區(qū)大家庭的溫暖。隨風(fēng)潛入夜，潤物細(xì)無聲。文化熏陶的力量是無窮的。 小區(qū)物業(yè)管理公司只有打好“文化管理”這張牌，才能有效 提高社區(qū)居民的道德修養(yǎng)和文化素質(zhì)。再其次是人文管理。 21 世紀(jì)是提供人文居住環(huán)境的時 代，物業(yè)管理是直接、集中體現(xiàn)住宅人文關(guān)懷的環(huán)節(jié)。但在 目前的物業(yè)管理領(lǐng)域， 往往較多注重 “硬件” 建設(shè)，忽略“軟 件”方面的人文關(guān)懷。業(yè)主期望“人文關(guān)懷”在

8、物業(yè)管理中 得到明顯體現(xiàn)。對小區(qū)物業(yè)管理公司來說，要加強(qiáng)對綠化環(huán)境的維護(hù)。 目前，房地產(chǎn)開發(fā)商在造房時，對小區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)等無不殫 精竭慮，力求做得綠樹成蔭、環(huán)境宜人。然而，有些新建住 宅小區(qū)在居民入住后，綠化管理則每況愈下，昔日綠化宜人 的環(huán)境卻成“曇花一現(xiàn)” ，而今映入眼簾的是樹木枯萎、枝 葉凌亂、草坪泛黃。這是物業(yè)公司不重管理所致。尤其綠化 管理是技術(shù)性很強(qiáng)的工作，只安排缺乏專業(yè)知識的普通工人 進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，修剪不規(guī)范，不會治病除蟲，投資不菲的小區(qū)綠 化必致“日薄西山” 。俗話說“三分種，七分管” 。綠化管理 至關(guān)重要，應(yīng)引起物業(yè)管理公司的充分重視。再者，由于小區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)或居民素質(zhì)的緣由

9、，許 多綠地總避免不了被人踩踏。 于是，物業(yè)公司便樹起告示牌， 提醒路人不要破壞綠化。但同樣是提醒，告示牌書寫的內(nèi)容 也要講究人文景觀，寫“請勿損壞綠化” ，有些硬梆梆，寫 “請愛護(hù)綠化” 稍好些， 寫“已有陽關(guān)大道， 何必另辟蹊徑” “小草微微笑，走路請繞道”則使讀者感到這話挺有意思。 再有，在洗手間貼上“來也匆匆，去也沖沖” ，在小區(qū)門口 寫上“高高興興上班，平平安安回家”等字眼。這些看似微 不足道的舉動，正好體現(xiàn)了人文關(guān)懷的要義。看似不起眼的“溫馨提示” 、花壇的美觀圖案、節(jié)假日 的一聲祝福，都會在居民心中激起濃濃的人文情懷。最后是自身隊(duì)伍管理。 人才是企業(yè)之本，是企業(yè)發(fā)展的 第一資源。

10、尤其是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理與服務(wù)中，人才 顯得更重要，每位員工的工作成果都與業(yè)主的生活、工作息 息相關(guān)，如何培養(yǎng)一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，是物業(yè)管理企業(yè) 在競爭激烈市場中占據(jù)市場的保證，也是塑造物業(yè)品牌的保 證。我認(rèn)為主要從以下幾方面做起： !,41、栽樹“引鳳”招人才。廣納良才，為我所用，是物 業(yè)管理企業(yè)實(shí)施人才戰(zhàn)略的重要一環(huán)。物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù) 實(shí)際需要，廣泛引進(jìn)人才，特別是引進(jìn)企業(yè)急需的高水平管 理和企業(yè)謀劃人才。引進(jìn)人才，關(guān)鍵是要給人才營造良好的 工作、生活環(huán)境，創(chuàng)造條件，制定優(yōu)惠政策吸引人才，留住 人才，從而促進(jìn)本企業(yè)的快速發(fā)展。 M2 、不斷“充電”育人才。培養(yǎng)人才是基礎(chǔ)，一個企業(yè)

11、要發(fā)展，單靠引進(jìn)人才是不夠的，要靠自己不斷培養(yǎng)和造就 人才。一是建立健全在崗培訓(xùn)制度，定期對員工進(jìn)行素質(zhì)培 訓(xùn)，不斷提高員工素質(zhì)能力和操作水平。二是鼓勵員工自學(xué) 成才，創(chuàng)造條件支持員工不斷 “充電” 學(xué)習(xí)。三是舍得投資， 送員工到院校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。 YN3 、合理使用人才。量才用人，最大限度的發(fā)揮人才資 源的作用，是企業(yè)提升競爭力的關(guān)鍵。企業(yè)要建立健全有效 的激勵機(jī)制和薪酬分配機(jī)制，要構(gòu)建競爭平臺，實(shí)行崗位競 爭，創(chuàng)造“人盡其才，才盡其用”的良好環(huán)境，充分調(diào)動和 發(fā)揮人才的積極性和創(chuàng)造性，靠人才提升企業(yè)競爭力。4、加強(qiáng)對員工的職業(yè)道德建設(shè)。 2002 年江澤民總書記 在全國宣傳工作會議上指出： “我們在建設(shè)有中國特色社會 主義，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的過程中，要堅(jiān)持不懈地加強(qiáng) 社會主義法制建設(shè)，依法治國，同時也要堅(jiān)持不懈地加強(qiáng)社 會主義道德建設(shè)，以德治國。 ”厲以寧教授認(rèn)為： “道德的力 量十分重要，是對社會經(jīng)濟(jì)活動的市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)節(jié)之外 的第三種力量。市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)節(jié)都有其局限性，兩種調(diào) 節(jié)互補(bǔ)之后仍會留下一部分空白，這個空白只能依靠道德調(diào) 節(jié)來發(fā)揮作用。”從這個意義上說，道德約束是一道最后的 防線。 在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下