XX地塊建設(shè)項目可行性研究報告

1、xx地塊建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一部分 項目概況 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .一、 項目名稱 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .二、 項目地址三、 土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積四、 地上建筑物狀況五、 項目由來六、 有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計第二部分 成都房地產(chǎn)市場概況第三部分 項目優(yōu)勢與劣勢分析一、 項目優(yōu)勢二、 項目劣勢第四部分 項目運作方案一、 項目運作主體二、 項目運作方案（一） 土地開發(fā)模式（二） 房產(chǎn)開發(fā)模式第五部分 項目規(guī)劃方案一、 項目規(guī)劃設(shè)計要點二、 項目

2、技術(shù)經(jīng)濟指標（一） 項目主要技術(shù)指標（二） 住宅戶數(shù)及車位數(shù)量第六部分 項目開發(fā)方案一、 項目開發(fā)建設(shè)方案（一） 對土地開發(fā)模式（二） 對房產(chǎn)開發(fā)模式1、 開發(fā)方案設(shè)想2、 建設(shè)進度計劃（1） 土地整理及前期開發(fā)進度（2） 一期開發(fā)進度（3） 二期開發(fā)進度二、 項目經(jīng)營方案（1） 租售比例（2） 銷售進度與價格1） 住宅銷售進度2） 商業(yè)銷售進度3） 車位銷售進度三、 項目投資方案第七部分 項目投資估算一、 土地開發(fā)模式總投資估算（一） 開發(fā)成本測算1、 基準地價與出讓金2、 實際出讓地價預(yù)估（1） 土地出讓金補差額估算（2） 地價估算（3） 土地增值額估算（二） 開發(fā)費用測算1、 管理費用2

3、、 其他費用3、 財務(wù)費用二、 房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一） 開發(fā)成本測算1、 土地成本2、 前期開發(fā)費3、 設(shè)計費4、 工程建安費5、 基礎(chǔ)設(shè)施費6、 公建配套費7、 運作期間費8、 不可預(yù)見費（二） 開發(fā)費用測算1、 管理費用2、 銷售費用3、 財務(wù)費用第八部分 項目資金籌措一、 土地開發(fā)模式投資方案二、 房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案（一） 投資組合方式（二） 資金運作方式1、 自有資金2、 銀行貸款3、 銷售收入再投入第九部分 經(jīng)濟與社會效益分析一、 地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟效益分析(一) 拍賣地價評估(二) 財務(wù)評價(三) 不確定風險1、 破產(chǎn)啟動費用不納入成本情況2、 土地出讓金變動情況二、 房產(chǎn)開

4、發(fā)模式經(jīng)濟效益分析（一） 銷售單價的估算1、 住宅銷售單價的確定（1） 用市場比較法確定銷售價格的上限（2） 用成本法確定銷售價格的下限（3） 建議銷售單價2、 商業(yè)銷售單價的確定3、 車位銷售單價的確定（二） 總銷售收入的測算（三） 總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測算1、 商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入的測算2、 車位租賃與轉(zhuǎn)售收入的測算（四） 稅金及附加1、 銷售稅金及附加2、 租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加（五） 成本費用估算（六） 財務(wù)分析1、 損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析2、 現(xiàn)金流量表與項目動態(tài)盈利能力分析（1） 全部投資現(xiàn)金流量表（2） 自有資金現(xiàn)金流量表3、 資金來源和運用與資金平衡能力分析（七） 不確定分析1

5、、 盈虧平衡分析2、 敏感性分析（1） 單因素敏感性分析 【1】成本不變而租金售價變化對收益的影響1 租金售價變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響【2】租金售價不變而成本變化對收益的影響1成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響2成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響（2） 多因素敏感性分析【1】租金售價上升5%時成本變化對收益的影響1租金售價上升5%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價上升5%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響【2】租金售價上升10%時成本變化對收益的影響1租金售價上升10%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價上升10%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響【3】租金售價下降5%

6、時成本變化對收益的影響1租金售價下降5%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價下降5%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響【4】租金售價下降10%時成本變化對收益的影響1租金售價下降10%時成本變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響2租金售價下降10%時成本變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 3、本項目預(yù)計實際收益分析三、項目風險分析（一）空壓廠破產(chǎn)清理風險（二）土地出讓政策風險四、項目評估結(jié)論附表一、土地開發(fā)模式附表表一 總投資與成本估算表表二資金籌措表二、房產(chǎn)開發(fā)模式附表表一 總投資與成本估算表表二 詳細投資計劃與資金籌措表（按比例）表三 詳細投資計劃與資金籌措表（按金額）表四 總銷售收入預(yù)測表表五 銷售費用估算表表

7、六 商鋪出租計劃和出租收入估算表表七 車位出租計劃和出租收入估算表表八 銷售稅金及附加表表九 租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表表十 損益表表十一全部投資現(xiàn)金流量表（年ic=10%）表十二自有資金現(xiàn)金流量表（年ic=10%）表十三資金來源與運用表表十四 銀行貸款還本付息結(jié)算表表十五 銀行貸款還本付息計算表表十六 敏感性分析預(yù)測表16.1 成本不變而租金售價變化對收益的影響16.2 租金售價不變而成本變化對收益的影響16.3 租金售價上升5%時成本變化對收益的影響16.4 租金售價上升10%時成本變化對收益的影響16.5 租金售價下降5%時成本變化對收益的影響16.6 租金售價下降10%時成本變化對收益的影

8、響表十七 工程成本核算分類表17.1 商業(yè)部分工程成本核算表17.2 住宅部分工程成本核算表17.3 配套項目部分工程成本核算表17.4 地下停車場部分工程成本核算表第一部分 項目概況一、項目名稱 成都空壓機廠地塊建設(shè)項目二、項目地址成都空壓機廠地塊位于成都市海椒市街13號，即二環(huán)路東四段以西，得勝上街以南，海椒市街以東，蓮桂東路以北，臨二環(huán)路東四段，地處東大街東延線牛市口黃金位置。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 成都空壓機廠地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場所在地。該市場占地50余畝。其中工業(yè)劃撥用地23,673.08平方米（約35.51畝），商業(yè)租賃用地10,145.98平方米（約15.22畝），租賃時

9、間為2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都空壓機廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)住宅，占用了市場16畝左右，現(xiàn)余33畝左右。四、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場，少部分為廠區(qū)。五、項目由來 成都空壓機廠原系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經(jīng)國務(wù)院總理辦公會議決定，需對中國汽車工業(yè)總公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進行重組，中國汽車工業(yè)銷售總公司和中國汽車工業(yè)物資總公司由上汽集團接收，并提出破產(chǎn)申請，在按規(guī)定程序報批后，按照研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問題的會議紀要的規(guī)定組織實施破產(chǎn)。破產(chǎn)費用缺口，經(jīng)財政部核定后，由上汽集團負責解決。中國汽車工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企

10、業(yè)（含成都空壓機廠）實施破產(chǎn)所適用的政策和費用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時，國家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國務(wù)院總理辦公會議紀要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機廠兩戶企業(yè)自2002年1月1日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán)也實行無償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔。2002年7月25日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成都空壓機廠兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實行屬地管理?，F(xiàn)成都市人民政府決定對成都空壓機廠實施關(guān)閉破產(chǎn)。但實施關(guān)閉破產(chǎn)大約需要1,200萬元啟動資金。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團負責解決，

11、同時返還先期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動費用。六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計 該地塊系成都牛市口商貿(mào)大市場所在地。該市場擁有一樓一底營業(yè)房485間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家200余戶。另有茶樓4個，面積2,787平方米，農(nóng)貿(mào)市場1個，面積800平方米，娛樂城1個，面積1,500平方米，旅館1個，面積1,500平方米，招待所1個，面積300平方米，生資市場1個，面積1200平方米，餐館3個，面積800平方米。在破產(chǎn)清理時，該市場主要情況如下：1、農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場系牛市口商貿(mào)大市場與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有26間營業(yè)房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。2、舊家電區(qū) 舊家電區(qū)系市場獨立管轄，現(xiàn)有商家8戶

12、，清理時無賠償無糾紛。3、化工交易區(qū) 化工交易區(qū)現(xiàn)有商家40戶，清理時無賠償無糾紛。4、小食品區(qū) 小食品區(qū)系市場獨立管轄，現(xiàn)有商家45戶，清理時無賠償無糾紛。5、招待所 招待所系成都空壓機廠下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛。6、聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購物中心租賃市場場地建成，并分別于1998年以40萬元轉(zhuǎn)讓給都榮工女士，獲得18年左右的使用權(quán)，及于2000年移交給市場，出現(xiàn)“一女二嫁”情況。后經(jīng)市場努力，市場同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。聚緣茶房清理時可能有一定賠償和糾紛。7、大眾茶樓 原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建的營業(yè)房。1988年鹽市口購物中心

13、以向黃小龍借款30萬元作為回報，以每月2,000元價格將市場一樓一底約500平方米的營業(yè)房租給他。后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行。同時，市場與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。8、都市農(nóng)家樂 都市農(nóng)家樂原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成。同樣于2000年將底樓移交給市場，市場又將其租給侯錫惠女士。該都市農(nóng)家樂清理時估計沒有賠償和糾紛。9、農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所 農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成，一樓一底，面積240平方米。成都鹽市口購物中心以從該儲蓄所借款沖抵其20年使用權(quán)。同樣鹽

14、市口購物中心于2000年將底樓移交給市場。2002年儲蓄所遷走，并將此營業(yè)房租給他人做酒樓使用。該儲蓄所清理時估計有一定糾紛，但能協(xié)商解決。10、市場二樓營業(yè)房 市場二樓營業(yè)房原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成，共2400平方米。1997年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房20年使用權(quán)作抵押，在市場擔保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業(yè)房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時會有一定的糾紛。11、化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都空壓機廠聯(lián)建，并分割了88間營業(yè)房，將其全部出售給私人。因此，清理時會有一定

15、的糾紛。12、生資市場 該生資市場系東寶娛樂公司向成都空壓機廠一次性交納300萬元后獲得了25年的使用權(quán)，并將其改造成紅日娛樂城，面積5,750平方米。因此，清理時會有較大的賠償。13、銀豐酒樓 該銀豐酒樓原系市場以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經(jīng)營，后成都鹽市口購物中心將其經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無力按期還款，法院將余下的經(jīng)營權(quán)判給了簡陽信用社。因此，清理時有一定的糾紛。14、其他 市場其他營業(yè)房跟上面的情況類似。清理時有一定的賠償，但問題不大。 綜上所述，該市場清理時存在一些賠償糾紛，估計并無太大的問題。第二部分 成都房地產(chǎn)市場概況略。第三部分

16、 項目優(yōu)勢與劣勢分析一、項目優(yōu)勢1、項目地處成都主要商貿(mào)大道東大街東延線盡頭牛市口與二環(huán)路東四段交會處，具有較濃的商業(yè)氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人民商場、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場、東方時代商場、藍光大廈、友誼廣場等商業(yè)樓盤。商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸，并逐漸從東門大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛市口遞延。2、項目位置交通極為方便。從項目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需6分鐘左右的車程，而且東大街、二環(huán)路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿線分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303a

17、路、106路等公交線路。3、項目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。由于歷年的房產(chǎn)開發(fā)，成都二環(huán)路以內(nèi)已幾乎沒有可供開發(fā)的土地。該地塊的開發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路內(nèi)的置業(yè)習慣，而且無疑會給開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟效益。4、根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將繼續(xù)向東跨過二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。5、二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完善。6、由于地塊業(yè)主屬于申請破產(chǎn)企業(yè)，且有關(guān)破產(chǎn)費用均由上汽集團負責解決，因此項目不存在拆遷安置費用，大大降低了成本，土地增值的空間很大。7、項目二環(huán)路以外即為沙河、塔子山公園，項目南面即為望江公園、東湖市政公園，環(huán)境優(yōu)美。

18、二、項目劣勢1、目前項目東面二環(huán)路外是成都鋼鐵有限責任公司（即原成都無縫鋼管廠）。雖然成都無縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點企業(yè)之一，但該廠整體搬遷尚需時日，因此在一定程度上制約了項目向東的輻射力。2、東大街東延線東門大橋至二環(huán)路牛市口段商業(yè)氛圍的提升還需較長的時間。3、牛市口商貿(mào)大市場雜亂無章，管理混亂，將直接影響商業(yè)投資者對該地塊商業(yè)鋪面的投資行為。第四部分 項目運作方案一、項目運作主體 為了更好地進行投融資，運作項目，建議以北亞集團的名義控股成立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在成都錦江區(qū)注冊，注冊資金為3,000萬元。在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行兩套班子，一

19、套人馬，交叉作業(yè)，待以后投資開發(fā)項目增多，業(yè)務(wù)量增大時，再進行業(yè)務(wù)分割。二、項目運作方案 根據(jù)項目特點，可以采取土地開發(fā)方案或者房產(chǎn)開發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點，具體為：（一）土地開發(fā)模式 該項目若只進行土地開發(fā)整理，前期只需分批次投入1,200萬的成都空壓機廠破產(chǎn)的啟動費用及較少的其他費用和財務(wù)費用，便可啟動項目，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費用（含土地出讓金補差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。這種開發(fā)模式比較簡單，風險系數(shù)小，能較快的回收成本。但這種模式遠遠沒有取得本地塊的最大利用價值，而且土地拍賣，政府將收取劃撥土地成交價款30%的土地出讓金，這將大大降低項目的經(jīng)濟效益。（二）房產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)成

20、都目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，若該項目不只進行前期的破產(chǎn)清理，改變土地性質(zhì)和進行土地轉(zhuǎn)讓，還進行房產(chǎn)開發(fā)，將給北亞集團帶來良好的經(jīng)濟回報。而且，房產(chǎn)開發(fā)將使北亞集團在成都的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。第五部分 項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃設(shè)計要點 由于地塊目前尚無規(guī)劃設(shè)計條件，為了便于測算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下：1、凈用地面積：33畝。2、容積率：不大于2.8。3、建筑密度：不大于30%。4、建筑高度：不大于40米。5、綠地率：不小于30%。6、戶型：80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。7、商業(yè)占地上建筑面積比例為20%。8、其他按有關(guān)規(guī)定。二、項目技術(shù)經(jīng)濟指標（一）項目主要

21、技術(shù)指標序號項目用地面積(平方米)建筑面積(平方米)建筑密度容積率備注1小區(qū)總用地面積22,000 2地上建筑面積61,600 30%2.8 其中:商業(yè)6,160 12,320 住宅4,928 49,280 共計461戶3地下建筑面積10,426 4配套 其中:社區(qū)服務(wù)站200 200 門衛(wèi)室、垃圾站 小區(qū)綠化及小品6,600 全民健身場地150 自行車棚440 （二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量序號項目戶數(shù)/面積機動車數(shù)量非機動車數(shù)量備注1住宅80平米154 77 231 機動車每戶0.5輛，非機動車每戶1.5輛。100平米123 86 123 機動車每戶0.7輛，非機動車每戶1輛。120平米102

22、71 102 機動車每戶0.7輛，非機動車每戶1輛。150平米82 57 82 機動車每戶0.7輛，非機動車每戶1輛。小計461 291 538 2商業(yè)12,320 37 924 機動車、非機動車每100平米0.3、7.5輛。合計328 1,462 其中:地上部分66 293 地上機動車 地下部分262 1,169 備注：可售機動車數(shù)量為262個。 第六部分 項目開發(fā)方案一、項目開發(fā)建設(shè)方案（一）對土地開發(fā)模式 只需對地塊上的建筑物拆除，達到拍賣要求即可。（二）對房產(chǎn)開發(fā)模式1、開發(fā)方案設(shè)想 為了更大程度地提高土地的利用價值，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團。其中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線一側(cè)開發(fā)為

23、一至二幢首2層或3層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到本項目市場推廣計劃及小區(qū)建設(shè)的實際需要，擬將整個項目分兩期進行開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。本期推出的樓盤價位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二期提高售價作好準備。第二期開發(fā)北面組團。2、建設(shè)進度計劃 本項目預(yù)計從2004年8月開始啟動破產(chǎn)清理程序，工期約為3年零8個月。整個工程分兩期進行。（1）土地整理及前期開發(fā)進度 本項目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉(zhuǎn)讓時間預(yù)計為2004年8月至2005年7月。同時開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可

24、行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。（2）一期開發(fā)進度 一期開發(fā)南面組團，預(yù)計時間為2005年8月至2006年5月。（3）二期開發(fā)進度 二期開發(fā)北面組團，預(yù)計時間為2006年6月至2007年3月。二、項目經(jīng)營方案 項目經(jīng)營方案主要針對房產(chǎn)開發(fā)模式。根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)的實際情況，本項目的經(jīng)營方案初步設(shè)想為：（1）租售比例 預(yù)計項目至竣工投入使用時，住宅部分能實現(xiàn)100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售30%。為方便計算，假設(shè)未銷售的商業(yè)、車位的租賃期在項目建設(shè)經(jīng)營期的第四年開始。五年后（即項目開始后的第8年）全部轉(zhuǎn)售。（2）銷售進度與價格1）住宅銷售進度序號銷售時間合計2004年2

25、005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%15%60%25%2銷售面積(平方米)49,2807,39229,56812,3202）商業(yè)銷售進度序號銷售時間合計2004年2005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%15%15%70%2銷售面積(平方米)12,3201848184886243）車位銷售進度序號銷售時間合計2004年2005年2006年2007年2011年(即轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229%2銷售個數(shù)(個)262103434184三、項目投資方案 見項目第八部分項目資金籌措。第七部分

26、項目投資估算一、土地開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算此模式下開發(fā)成本即為土地成本2,881.20萬元。1、基準地價與出讓金 本地塊屬于工業(yè)用地級、住宅用地級、商業(yè)用地級。其基準地價和土地出讓金分別是：序號土地用途及級別基準地價(萬元/畝)出讓金(萬元/畝)市場最低出讓地價(萬元/畝)1工業(yè)用地級58.730 11.746 70.476 2住宅用地級140.870 28.174 169.044 3商業(yè)用地級151.000 30.200 181.200 2、實際出讓地價預(yù)估 本地塊為工業(yè)用地，出讓時需改變土地用途為商住用地。為了便于計算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建

27、筑面積的比例為20%:80%。（1）土地出讓金補差額估算 若將該工業(yè)用地改為商住用地，每畝土地出讓金補差額預(yù)計=（30.20萬元/畝-11.746萬元/畝）20%+（28.174萬元/畝-11.746萬元/畝）80%=16.8332萬元/畝，則土地出讓金補差額總預(yù)計=16.8332萬元/畝33畝=555.4956萬元。（2）地價估算該地塊出讓時每畝地價預(yù)計=16.8332萬元/畝+70.476萬元/畝=87.3092萬元/畝，則出讓時地價預(yù)計=87.3092萬元/畝33畝=2,881.20萬元。（3）土地增值額估算 該地塊實際每畝市場最低出讓地價預(yù)估=181.20萬元/畝20%+169.044

28、萬元/畝80%=171.475萬元/畝。則該地塊實際市場最低出讓地價預(yù)估=171.47533畝=5,658.682萬元。因此，該地塊每畝增值額=171.475萬元/畝-87.3092萬元/畝=84.1658萬元；整個地塊增值額=84.169萬元33畝=2,777.47萬元。 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來計算出讓金補差額的。（二）開發(fā)費用測算1、管理費用 管理費用按每月5萬元計算，從2004年8月至2005年底，共計85萬元。2、其他費用 其他費用為破產(chǎn)啟動費用1,200萬元及其他可能尚需費用100萬元，合計為1,300萬元（備注：雖然1,200萬元是先期墊付

29、，后期土地拍賣后無償返還的啟動費用，但由于考慮到該筆費用具有不確定性，因此在實際測算時，將該筆費用納入了成本）。3、財務(wù)費用 假定公司自有資金為1,360萬元左右，則資金缺口為2,881.20萬元+85萬元+1,300萬元-1,360萬元=2,906.20萬元左右，需向銀行申請流動資金貸款2,900萬元，貸款6個月。利率假定為中國人民銀行1至6個月貸款基準利率5.04%，則財務(wù)費用為73.08萬元。 若開發(fā)方案為土地開發(fā)模式，則總投資為4,339.28萬元。具體見土地開發(fā)模式附表總投資與成本估算表。二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算1、土地成本 土地成本為2,881.20萬元。2、前

30、期開發(fā)費 前期開發(fā)費預(yù)計為1,294.11萬元。3、設(shè)計費 設(shè)計費預(yù)計為185.18萬元。4、工程建安費 工程建安費預(yù)計為8,199.08萬元。5、基礎(chǔ)設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施費預(yù)計為103.16萬元。6、公建配套費 公建配套費預(yù)計為107.32萬元。7、運作期間費 運作期間費預(yù)計為327.87萬元。8、不可預(yù)見費不可預(yù)見費預(yù)計為409.49萬元。以上8項合計為該項目開發(fā)成本13,507.41萬元。（二）開發(fā)費用測算1、管理費用管理費用取開發(fā)成本1至6項的3%計算，合計為= 12,770.053%=383.10萬元。2、銷售費用 銷售費用取銷售收入的3%計算，合計為21,028.29 3%=630.8

31、5萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表銷售費用估算表。3、財務(wù)費用 本項目的財務(wù)費用主要由利息費用構(gòu)成，利息費用的計算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟評價標準按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后利息按全年計算，還款當年按年末償還，照全年計息，即 每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款2）貸款年利率 根據(jù)中國人民銀行2002年2月21日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年利率為5.49%。本項目假定按此一至三年期貸款基準利率計算，至項目開始第二年需貸款5,000萬元，至項目開始第三年按年等額還本付息，至項目開始第四年還清貸款，利息合計為564.07萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表銀行

32、貸款還本付息結(jié)算表、銀行貸款還本付息計算表。 本項目若采用房產(chǎn)開發(fā)模式，則總投資預(yù)計為16,385.43萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表總投資與成本估算表。 第八部分 項目資金籌措一、土地開發(fā)模式投資方案 本項目若只進行土地整理，則總投資為4,339.28萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為1年半。本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動費用、管理費用、其他可能尚需的啟動資金。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。即公司先以自有資金1,360萬元啟動項目至項目轉(zhuǎn)讓，改變土地用途，然后以銀行貸款支付地價款至項目拍賣，以拍賣收入償還銀行貸款及利息。 其啟動

33、資金使用計劃如下：序號項目2004年2005年小計1管理費用(萬元)25.00 35.00 60.00 2破產(chǎn)啟動費用(萬元)600.00 600.00 1,200.00 3其他可能尚需的啟動費用(萬元)50.00 50.00 100.00 合計(萬元)675.00 685.00 1,360.00 二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案（一）投資組合方式 本項目總投資為13,507.41萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為8年。為了降低融資壓力，有助資金流通，降低開發(fā)風險，使項目順利開發(fā)，擬采取組合投資方案。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。資金運作方式如下：

34、自有資金用于破產(chǎn)啟動費用、其他土地整理可能尚需的啟動費用、前期管理費用，有收入的第一年按銷售收入的35%用于投資，第二年按銷售收入的54%用于投資，第三年按銷售收入的18%用于投資。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。（二）資金運作方式 在項目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動費用、管理費用、前期工程費，至項目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時，以銀行貸款支付地價及當年的部分工程費用，當住宅樓可以預(yù)售時，以預(yù)售收入實現(xiàn)滾動開發(fā)，使整個項目投資完成。1、自有資金整個項目的自有資金為3,000萬元，占總投資的18.31%，分四年投入。其投入計劃如下：項目2004年2005年2006年2007年合計自有資金(

35、萬元) 995.70 717.80 550.63 735.87 3,000.00 2、銀行貸款 銀行貸款計劃共有一筆，共計貸款5,000.00萬元，占總投資的30.51%。3、銷售收入再投入 銷售收入再投入從項目有銷售收入時開始，直到項目銷售完畢?？備N售收入再投入為8,385.43萬元，占總投資的51.18%。其投入計劃如下：項目2004年2005年2006年2007年合計銷售收入再投入(萬元)694.59 6,491.59 1,199.26 8,385.43 第九部分 經(jīng)濟與社會效益分析一、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟效益分析(一)拍賣地價評估項目名稱位置拍賣成交價(萬元/畝)交易日期修正土地位置交易情

36、況交易方式土地用途土地級別區(qū)域因數(shù)個別因數(shù)小計比準地價(萬元/畝)錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街283-1000-1000100/98289 武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組263-1-100-1-1-10100/95277 備注：1、錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街地塊(二環(huán)路內(nèi)側(cè))凈用地面積為8.85畝，規(guī)劃為住宅用地。其容積率不大于2.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不大于40米，綠地率不小于30%，起拍價為凈用地每畝160萬，成交價為每畝283萬。2、武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組地塊(二環(huán)路外側(cè))凈用地面積為10.13畝，規(guī)劃為住宅用地。其容積率不大于1.8，建筑密度不大于30%，建筑高度不大于24米，綠地率

37、不小于30%，起拍價為凈用地每畝140萬，成交價為每畝263萬。本項目地塊的比準地價=(289萬元+277萬元)2=283萬元。(二)財務(wù)評價序號項目名稱金額 1銷售收入(萬元)9,339.00 2總成本(萬元)4,339.28 3土地出讓金(萬元)2,801.70 土地改變用途時已補交部分(萬元)555.50 尚需補交部分(萬元)2,246.20 4契稅(萬元)86.44 5利潤總額(萬元)2,667.08 6所得稅(萬元)880.14 7稅后利潤(萬元)1,786.94 8投資凈利潤率41.18%備注：1、土地出讓金按東調(diào)企業(yè)2003年底以后實施搬遷改造的地塊拍賣銷售收入的30%測算。其中

38、土地改變用途已補交部分土地出讓金計入了成本，尚需補交部分是拍賣后實際發(fā)生的土地出讓金。 2、契稅按土地改變用途時轉(zhuǎn)讓價格(即2881.20萬元)的3%計算。(三)不確定分析1、破產(chǎn)啟動費用不納入成本情況由于本項目成本測算中的破產(chǎn)啟動費用1,200萬元具有不確定性，在上述的投資分析中納入了開發(fā)成本，實際上這筆費用是先期墊付給破產(chǎn)企業(yè)，待破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清理后，將其工業(yè)用地改變用途為商住用地后轉(zhuǎn)讓，然后以該土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為實際的破產(chǎn)費用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團負責解決，同時返還先期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動費用。假如破產(chǎn)啟動費用1,200萬元分批次支付給破產(chǎn)企業(yè)

39、，破產(chǎn)企業(yè)用這筆費用啟動企業(yè)破產(chǎn)程序，然后在一年后返還了這筆費用。因此，這筆費用在實際運作中產(chǎn)生的成本是一年的利息。假定該筆費用在年中支付，按半年計息。根據(jù)中國人民銀行2002年2月21日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年利率為5.49%。其財務(wù)費用為1,200萬元5.49%2=32.94萬元，實際減少成本為1,200萬元-32.94萬元=1,167.06萬元，亦即總成本為4,339.28萬元-1,167.06萬元=3,172.22萬元，成本下降了1,167.06萬元4,339.28萬元=26.90%。經(jīng)測算，在這種情況下，本項目財務(wù)指標如下：序號項目名稱金額1銷售收入(萬元)9,33

40、9.00 2總成本(萬元)3,172.22 3土地出讓金(萬元)2,801.70 土地改變用途時已補交部分(萬元)555.50 尚需補交部分(萬元)2,246.20 4契稅(萬元)86.44 5利潤總額(萬元)3,834.14 6所得稅(萬元)1,265.27 7稅后利潤(萬元)2,568.87 8投資凈利潤率80.98%備注：1、土地出讓金按東調(diào)企業(yè)2003年底以后實施搬遷改造的地塊拍賣銷售收入的30%測算。其中土地改變用途已補交部分土地出讓金計入了成本，尚需補交部分是拍賣后實際發(fā)生的土地出讓金。 2、契稅按土地改變用途時轉(zhuǎn)讓價格(即2881.20萬元)的3%計算。2、土地出讓金變動情況由于

41、該地塊屬于破產(chǎn)企業(yè)土地處置，情況比較特殊，具體出讓后，土地出讓金的交納目前尚不是很清楚，可能需要跟有關(guān)部門協(xié)商。倘若按東郊企業(yè)劃撥用地有關(guān)政策，企業(yè)在2003年以后實施搬遷改造的，政府按成交價款的30%收取土地出讓金，其余部分用于企業(yè)搬遷改造。此外，為了便于計算，以上土地出讓金總額是按第二次轉(zhuǎn)讓地價款的30%計算的。二、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟效益分析（一）銷售單價的估算1、住宅銷售單價的確定（1）用市場比較法確定銷售價格的上限 取本項目附近可類比樓盤予以分析，見表如下：表一 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表序號項目名稱標準價(元/平米)交易日期修正交通配套環(huán)境繁華程度開發(fā)商實力小計比準售價(元/平

42、米)1蜀都花園3,100100/10000+100100/1013,069 2海棠名居2,600100/100-10-1-1-1100/962,708 3陽光水岸2,800100/100-20-1-1-1100/952,947 表二 本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表序號項目名稱蜀都花園海棠名居陽光水岸1住宅比準價格(元/平方米)3,069 2,708 2,947 2銷售狀況權(quán)重(銷售率)80%50%10%140%3加權(quán)后的相對價格(元/平方米)2455 1354 295 4,104 4本項目住宅銷售平均標準基價(元/平方米)2,932 經(jīng)比較計算，得到本項目住宅銷售單價為每平方米

43、2,932元。（2）用成本法確定銷售價格的下限 本項目住宅的銷售成本單價為每平方米2,144.55元。（3）建議銷售單價 本項目住宅的銷售單價建議為每平方米2,900元（2004年單價）。假定每年住宅的單價上漲7%，則本項目住宅的銷售單價如下：項目2004年2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售)住宅銷售價格(元/平方米)2,900 3,103 3,320 3,553 4,657 2、商業(yè)銷售單價的確定 假定商業(yè)的銷售單價為住宅銷售單價的3倍，則本項目商業(yè)的銷售單價如下：項目2004年2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售)商業(yè)銷售價格(元/平方米)8,700 9,309 9,

44、961 10,658 13,970 3、車位銷售單價的確定 假定本項目目前的車位價格與蜀都花園車位的銷售價格一致，且設(shè)定每年車位的單價上漲7%，則本項目車位的銷售單價如下：項目2004年蜀都花園車位價格2005年2006年2007年2011年(轉(zhuǎn)售)車位銷售價格(萬元/個)8.00 8.56 9.16 9.80 12.85 （二）總銷售收入的測算 根據(jù)上述住宅銷售進度與價格預(yù)估，測算出本項目住宅的銷售收入為16,487.77萬元，商業(yè)的銷售收入為3,810.30萬元，車位的銷售收入為730.22萬元，總銷售收入為21,028.29萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表總銷售收入預(yù)測表。（三）總租賃與轉(zhuǎn)售

45、收入的測算1、商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入測算 假設(shè)本項目商業(yè)經(jīng)營年限為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中設(shè)定r=12%）： 2007年月租賃價格=（10,65812%）（1270%）=152元/平方米 因此，建議本項目商業(yè)的租賃價格為月租金每平方米150元，且假設(shè)其月租金每三年上漲10%，則其租賃凈收入、轉(zhuǎn)售凈收入分別為557.93萬元、11,686.55萬元，合計為12,244.48 萬元 。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表商鋪出租計劃和出租收入估算表。2、車位租賃與轉(zhuǎn)售收入測算 車位可出租的個數(shù)為250個，其中地下184個，地上66個。假設(shè)月租金收入每個預(yù)計為220元，三年一遞增，遞增比例為10

46、%，則其租賃凈收入、轉(zhuǎn)售凈收入分別為23.72萬元、2,292.80萬元，合計為2,316.52 萬元 。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表車位出租計劃和出租收入估算表。 商業(yè)與車位部分租賃收入合計為581.65萬元，轉(zhuǎn)售收入部分合計為13,979.35萬元，租賃與轉(zhuǎn)售收入總計為14,561.00萬元。（四）稅金及附加1、銷售稅金及附加本項目銷售稅金及附加合計為1,183.89萬元。其中營業(yè)稅按銷售收入的5%計算，測算為1,051.41萬元，城市維護建設(shè)費為營業(yè)稅的7%，測算為73.60萬元,教育附加費為營業(yè)稅的3%，測算為31.54萬元,交易印花稅為銷售收入的萬分之三,測算為6.31萬元,副食品調(diào)控基金

47、按銷售收入的1計算，測算為21.03萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表銷售稅金及附加表。2、租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加本項目租賃稅金及附加合計為102.43萬元。其中營業(yè)稅按租賃收入的5%計算，測算為29.08萬元，城市維護建設(shè)費為營業(yè)稅的7%，測算為2.04萬元,教育附加費為營業(yè)稅的3%，測算為0.87萬元,交易印花稅為租賃收入的萬分之一,測算為0.06萬元,副食品調(diào)控基金按租賃收入的1計算，測算為0.58萬元,房產(chǎn)稅按租賃收入的12%計算,測算為69.80萬元。本項目轉(zhuǎn)售稅金及附加合計為787.04萬元。其中營業(yè)稅按轉(zhuǎn)售收入的5%計算，測算為698.97萬元，城市維護建設(shè)費為營業(yè)稅的7%，測算為48.

48、93萬元,教育附加費為營業(yè)稅的3%，測算為20.97萬元,交易印花稅為轉(zhuǎn)售收入的萬分之三,測算為4.19萬元,副食品調(diào)控基金按轉(zhuǎn)售收入的1計算，測算為13.98萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表。（五）成本費用估算本項目成本費用采用分攤形式。其分攤的總原則為把所有的總投資分攤到可售（可租）的面積中去，具體分攤細則為按計算投資的各項成本來分攤，各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤，若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積或銷售額比例來分攤。租賃部分，商業(yè)按68年折舊，車位按70年折舊，假定剩余殘值為2%，年折舊額分別為32.90萬元和24.18萬元。具體見

49、房產(chǎn)開發(fā)模式附表總投資與成本估算表和損益表。（六）財務(wù)分析1、損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析 本項目總收入為35,589.29萬元，總成本費用為16,385.43萬元，銷售及租賃的稅金及附加為2,073.36萬元，則利潤總額為17,130.50萬元，所得稅為5,653.06萬元，凈利潤為11,477.43萬元。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表損益表。 總體評價指標：年投資利潤率=（利潤總額總投資8）100% =（17,130.5016,385.438）100% =13.07%年投資利稅率=（利稅總額總投資8）100% =（24,856.9216,385.438）100% =18.96%自有資金年投資利潤率

50、=（利潤總額自有資金8）100% =（17,130.503,0008）100% =71.38%建設(shè)經(jīng)營期各段評價指標： （1）建設(shè)期（2004年至2007年）部分的投資利潤率=（利潤總額總投資）100% =（7,536.5712,307.83）100% =61.23%投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（11,207.5312,307.83）100% =91.06% （2）租賃期（2007年至2011年）部分的年投資利潤率=（利潤總額總投資5）100% =（193.79285.435）100% =13.58%年投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（360.17285.435）100

51、% =25.24%（3）轉(zhuǎn)售（2011年）部分的投資利潤率=（利潤總額總投資）100% =（9,400.133,792.17）100% =247.88%投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（13,289.22 3,792.17）100% =350.44% 從本項目以上的幾個靜態(tài)指標來看，銷售期，尤其是轉(zhuǎn)售年的投資利潤率很高，租賃期的投資利潤率偏低，總體年平均投資利潤率保持在13%以上，故從投資利潤率角度分析來看是可行的。此外，從階段性建設(shè)經(jīng)營期來看，本項目從2004年啟動至2007年竣工，只需在住宅部分實現(xiàn)100%銷售，商業(yè)和車位部分實現(xiàn)30%的銷售的情況下便能收回所有的投資，并能取得3,458.97的利