關(guān)于我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的探討

1、中文題目： 關(guān)于我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的探討 外文題目： Discussion on the influence of Chinas monetary policy on real estate price 關(guān)于我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的探討摘要: 進入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格快速上漲，大大超出了居民的承受能力，特別是北上廣深這些城市，房地產(chǎn)價格讓人望而卻步。針對房地產(chǎn)價格過度膨脹的現(xiàn)象，政府部門采用許多貨幣政策進行抑制，但是似乎不盡人意。因此，找到有效的貨幣政策來阻止房價的過快上漲迫在眉睫。本文第一章介紹本文的研究背景、目的、方法，第二章是闡述了貨幣政策、房地產(chǎn)及其

2、價格等相關(guān)概念，然后介紹貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)途徑。第三章闡述了我國貨幣政策的調(diào)控階段以及房地產(chǎn)價格變化的原因。第四章是對整個研究進行總結(jié)和歸納，針對具體的情況給出一系列政策建議。關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)價格；市場利率ivDiscussion on the influence of Chinas monetary policy on real estate priceAbstract: Since entering the 21st century, rapid development of real estate industry, real estate prices are ris

3、ing fast, far beyond the affordability of the population, especially north and deep, these cities, real estate prices are prohibitive. In response to the phenomenon of excessive inflation of real estate prices, government departments use many monetary policies to curb, but it seems to be unsatisfact

4、ory. Therefore, finding effective monetary policy to stop the excessive rise in house prices is imminent.The first chapter introduces the research background, purpose and method of this paper, the second chapter expounds the related concepts of monetary policy, real estate and its price, then the pa

5、per introduces the conduction way of monetary policy affecting real estate price. The third chapter expounds the regulation stage of Chinas monetary policy and the reasons for the change of real estate price. The fourth chapter summarizes and sums up the whole research, provide a series of policy re

6、commendations for specific situations.Keyword：monetary policy; real estate Prices; market interest rate目錄摘要iAbstractii一、導(dǎo)論5（一）研究背景與研究意義51.研究背景52.研究意義5（二）研究目的6（三）文獻綜述61.國外文獻62.國內(nèi)文獻6（四）研究方法6（五）研究不足6二、貨幣政策和房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念6（一）貨幣政策61.貨幣政策的定義72.貨幣政策的分類73.貨幣政策工具74.貨幣政策的三大目標(biāo)7（二）房地產(chǎn)71.房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的概念72.房地產(chǎn)價格影響因素7（三）

7、貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的途徑81.利率82.資產(chǎn)價格83.信貸84.匯率9三、近年來我國房地產(chǎn)價格變化的歷程9（一）我國貨幣政策調(diào)控的主要階段91.1998年至2002年擴張性階段92.2003年至今貨幣政策的調(diào)控階段10（二）歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)的價格10（三）我國房地產(chǎn)價格變化的原因111.需求112.供給12四、結(jié)論與政策建議12（一）研究結(jié)論12（二）政策建議12參考文獻14附錄15致謝17 一、導(dǎo)論（一）研究背景與研究意義1.研究背景房地產(chǎn)市場的發(fā)展與企業(yè)的經(jīng)營、民生和經(jīng)濟金融都息息相關(guān)。20世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫的破滅造成日本長達15年之久的經(jīng)濟蕭條。美國在2007年出現(xiàn)了房地產(chǎn)

8、泡沫，泡沫的破滅引發(fā)了次貸危機，這次危機后來席卷了日本、中國乃至全球，演變成2008年的全球金融危機。這次危機爆發(fā)后，大量企業(yè)相繼倒閉，許多國家經(jīng)濟蕭條，由此看出房地產(chǎn)市場對一國乃至全球的經(jīng)濟的影響是巨大的。房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直是全社會廣泛討論的話題，政府也很重視對房地產(chǎn)價格的調(diào)控。自從1998年住房制度貨幣化以后，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從無到有，再到如今的飛速發(fā)展。從1998年到2017年，我國商品房的銷售面積從12185.3萬平方米上漲到169408萬平方米，增長了13.9倍；我國商品房的銷售額從2513.3億元上漲到133701億元，足足增長了53.2倍。目前就本國而言，大家最關(guān)注的是房地產(chǎn)市

9、場的發(fā)展。住房制度貨幣化以后房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格一路高漲。為了解決2008年的金融危機，政府采取了一系列的措施，蕭條的房地產(chǎn)行業(yè)得以回暖，房地產(chǎn)價格迅速上升。隨后貸款利率被提高，購房首付比例被增加，限購令的出臺使得房價的漲勢得到緩和，但是隨著經(jīng)濟壓力的增長，政府對房地產(chǎn)的管制放寬松。房地產(chǎn)價格多年來不斷上漲，這對社會的經(jīng)濟或多或少產(chǎn)生了一些負(fù)面的影響。一方面，房地產(chǎn)價格上漲，通貨膨脹力度加大，貨幣政策的效應(yīng)減弱；另一方面，房地產(chǎn)價格的不斷上漲已經(jīng)給居民的生活帶來了影響。因為地租的原因大多數(shù)居民持有的財富轉(zhuǎn)移到少數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商以及政府部門手上，從而降低了居民的消費意愿，降低了居民的消

10、費傾向。房價與政府制定的貨幣政策有著緊密的聯(lián)系，因此在制定貨幣政策的時候要以房價為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)想要發(fā)展，必須以金融為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融行業(yè)的資金狀況有關(guān)，金融行業(yè)的資金越多房地產(chǎn)行業(yè)越繁榮，反之房地產(chǎn)行業(yè)則越蕭條。所以，貨幣政策通過對貨幣的利率、匯率以及數(shù)量的調(diào)控可以對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控。2.研究意義通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格是近年來社會關(guān)注的焦點，本文關(guān)于貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的探討既具有學(xué)術(shù)上的理論意義，還有解決社會問題的現(xiàn)實意義。理論意義：房地產(chǎn)在居民財富中占比最高，對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展、銀行和金融體系的穩(wěn)定有著至關(guān)重要的作用，出臺怎樣的貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)價格從而使得社會經(jīng)濟能

11、夠得到健康、穩(wěn)定的發(fā)展。實踐意義：房地產(chǎn)價格的波動大，中央銀行應(yīng)該如何應(yīng)對以保證經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。（二）研究目的鑒于房地產(chǎn)市場對居民的生活以及社會經(jīng)濟的影響很大，本文在闡述貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)上，深入研究貨幣供應(yīng)量、信貸、貨幣幣值穩(wěn)定和經(jīng)濟增長給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，以及為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價格中央銀行應(yīng)采取怎樣的措施。（三）文獻綜述1.國外文獻托賓q理論表明在資產(chǎn)價格傳導(dǎo)渠道中房地產(chǎn)價格有著重要的作用。一方面，國外學(xué)者研究了在貨幣政策傳導(dǎo)時房地產(chǎn)有著至關(guān)重要的作用。Ireland（2005）的研究表明房地產(chǎn)價格可以影響國民生產(chǎn)總值和失業(yè)率等經(jīng)濟總量。Calza，Monacelli & Str

12、acca（2007）認(rèn)為國家的貸款市場越大，房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)渠道越有效。Frederic（2008）的研究表明當(dāng)實體經(jīng)濟變化時，有必要采取貨幣政策對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控。另一方面，國外學(xué)者研究了貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的不同渠道。Aoki，Proudman & Vlieghe（2002）研究表明在利率途徑中，房地產(chǎn)價格隨著利率的提高而降低。Christopher, Giovanni, Deniz & Pau（2013）的研究表明信貸杠桿對擴大房地產(chǎn)泡沫有促進作用。2.國內(nèi)文獻國內(nèi)學(xué)者在國外理論的基礎(chǔ)上進行更多的實證研究，其中賀聰（2005）的研究表明貨幣政策在一定程度上會影響到房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)

13、市場的運作會加強貨幣政策的作用，最終使貨幣市場達到均衡狀態(tài)，而貨幣市場的均衡又有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。余元全（2008）研究表明資產(chǎn)的價格對房地產(chǎn)價格有一定程度的影響。盛松成（2003）認(rèn)為中央銀行可以通過調(diào)節(jié)住房抵押貸款額度來控制房地產(chǎn)的需求量。（四）研究方法本文在國內(nèi)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上進行再研究，再通過歸納與演繹相結(jié)合，以提高研究的科學(xué)性。定性分析，本文對我國貨幣政策的相關(guān)概念以及房地產(chǎn)的相關(guān)概念給出定義，深入分析各國房地產(chǎn)價格與各種貨幣政策工具之間的關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合數(shù)字和圖標(biāo)給出準(zhǔn)確的數(shù)字支撐。（五）研究不足由于本文的篇幅有限，不能做到對每個方面都進行詳細(xì)的分析，所以在后續(xù)的研究中

14、還有待彌補的地方；本國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史不長，可統(tǒng)計的數(shù)據(jù)有限，不夠完整、及時和真實。二、貨幣政策和房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念（一）貨幣政策1.貨幣政策的定義貨幣政策指的是中央銀行為了完成其特定的經(jīng)濟目標(biāo)而采取的控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量或信用量的措施。2.貨幣政策的分類（1）擴張性貨幣政策。經(jīng)濟蕭條時擴張性貨幣政策有利于提高居民的消費和投資，從而提高社會的經(jīng)濟；（2）緊縮性貨幣政策。社會經(jīng)濟發(fā)展過快，物價膨脹過高時采用緊縮性貨幣政策減少居民的消費和投資，穩(wěn)定物價；（3）均衡性貨幣政策。均衡性的貨幣政策利于社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。3.貨幣政策工具貨幣政策可以分為兩類:（1）價格型。通過改變貸款基準(zhǔn)利率和貸款

15、優(yōu)惠利率改變貸款價格，從而影響房地產(chǎn)價格；（2）數(shù)量型。通過對法定存款準(zhǔn)備金、信貸的調(diào)整和公開市場操作改變貨幣供應(yīng)量，進而影響房地產(chǎn)價格。4.貨幣政策的三大目標(biāo)（1）操作目標(biāo)。央行通過操作貨幣政策工具能夠有效準(zhǔn)確實現(xiàn)的政策變量，如準(zhǔn)備金、基礎(chǔ)貨幣、短期利率等指標(biāo)；（2）中介目標(biāo)。處在操作目標(biāo)和最終目標(biāo)之間，央行為實現(xiàn)最終目標(biāo)而設(shè)置的，包括貨幣供應(yīng)量、長期利率等指標(biāo)；（3）最終目標(biāo)。央行按照最終目標(biāo)實施貨幣政策，最終目標(biāo)包括經(jīng)濟增長、國際收支平衡、穩(wěn)定物價、充分就業(yè)和匯率穩(wěn)定。（二）房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)包括在地下或地表建造的建筑物、特定空間及其所占用的土地。房地產(chǎn)價格包括兩部

16、分，即建筑物和建筑物占用的土地的價格。2.房地產(chǎn)價格影響因素（1）房地產(chǎn)自身的條件。房子所處的地理位置越好，地質(zhì)地勢越好，土地的價格高，房子的設(shè)計、功能、外觀和建造所用材料越好，房地產(chǎn)價格就越高；（2）房地產(chǎn)的供應(yīng)及需求。房子的供應(yīng)比需求多，房地產(chǎn)價格則會降低，需求比供應(yīng)多，房地產(chǎn)價格則會上升；（3）社會的經(jīng)濟。若是社會的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢好，就業(yè)率高，居民收入高，投資和財政收入多，居民對房子的需求量越多，房地產(chǎn)價格自然就上漲了；（4）行政與政治因素。制度、法規(guī)、政策、一國的政局、全球政局，這些都是造成房地產(chǎn)價格變化的原因；（5）個人的心理預(yù)期。品牌效應(yīng)，大家都想買一個品牌的房子時會造成房地產(chǎn)價格的

17、升高。當(dāng)買方急著買房時，房地產(chǎn)價格會升高。個人的喜好。對于大眾都喜歡的樓盤定價也會高。（三）貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的途徑1.利率最早關(guān)于利率因素的影響途徑出自凱恩斯主義經(jīng)濟理論，理論表明貨幣供應(yīng)量的改變會影響到利率。央行采取擴張性貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量，市場中貨幣的供需平衡被打破，利率會下降調(diào)節(jié)市場的平衡，利率下降將從兩個不同的方面影響到房地產(chǎn)的價格。一方面，大多數(shù)購房者沒有能力一次性全款支付購房價格，從而通過商業(yè)住房按揭貸款的方式買房，市場利率下降從而使得貸款利率和購房融資成本降低，購房需求由潛在的轉(zhuǎn)化為有效的，買房需求增加，房地產(chǎn)價格上升。另一方面，市場利率下降，貨幣資產(chǎn)的收益減少，居

18、民會減少對貨幣的持有量，將手中的貨幣投入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的總需求增長，房地產(chǎn)價格上升。緊縮性貨幣政策給房地產(chǎn)價格帶來的影響剛好與寬松的貨幣政策相反。利率政策除了從購房成本和貨幣資產(chǎn)收益這兩個方面影響房地產(chǎn)價格之外，居民的心理預(yù)期也會影響到房地產(chǎn)價格。貸款基準(zhǔn)利率被央行提高，消費者預(yù)期政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施緊縮的貨幣政策，他們預(yù)期房價將降低，于是紛紛拋售手中的房產(chǎn)，使得房地產(chǎn)價格下降。貸款基準(zhǔn)利率被央行降低，消費者預(yù)期政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施擴張的貨幣政策，居民對房地產(chǎn)的潛在的需求將變成有效需求，房地產(chǎn)的總需求增長，房地產(chǎn)價格上漲。2.資產(chǎn)價格（1）托賓q理論:貨幣政策對權(quán)益價值的影響。托賓q理論于

19、1969年被詹姆斯托賓提出，q指的是企業(yè)的股票市值與其重置成本之比，即企業(yè)的市場價值與投資新建廠房以及生產(chǎn)設(shè)備的支出之間的關(guān)系。當(dāng)q值大于1，即企業(yè)資本的市場價值比其重置成本要大，少量的股票可以換取更多對價資產(chǎn)，發(fā)行股票籌集資金投資于新建廠房和生產(chǎn)設(shè)備企業(yè)將會賺取更多的利益，所以企業(yè)更傾向于增加新投資，增加房地產(chǎn)供給；當(dāng)q值比1小，即公司的重置成本比其股票市值大，企業(yè)不會增加新投資。采用寬松的貨幣政策增長貨幣供應(yīng)量，一方面，股價上升，企業(yè)的市值增長，使得托賓q值增加，企業(yè)會傾向于房地產(chǎn)的投資，增加了房地產(chǎn)的供給，另一方面，貨幣供應(yīng)量的增加也使得居民擁有了更多的貨幣，進而居民對房地產(chǎn)的投資消費更

20、多，房地產(chǎn)的需求量變多。兩個方面綜合，房子的供需變化決定了房價的增減。（2）財富效應(yīng)：消費者擁有的資產(chǎn)越多，他們的消費意欲就會越強。居民擁有的資產(chǎn)包括收入，房地產(chǎn)，人力資本，真實資本，股票、債券等金融資產(chǎn)，金融資產(chǎn)的價格變化，居民擁有的財富將發(fā)生對應(yīng)的變化。采用擴張性貨幣政策，貨幣供應(yīng)量增長，股票價格上升，居民的資產(chǎn)越多，消費意愿增強，居民用于投資的可用資源越多，房子的總需求增長，房價上漲。3.信貸央行通過采取調(diào)低再貼現(xiàn)率和準(zhǔn)備金率等貨幣政策實現(xiàn)貨幣供應(yīng)量的增加，商行的可貸金額增加，房地產(chǎn)供求雙方的可貸金額增加。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商可貸的資金增加，其投資能力增加，房地產(chǎn)供給增加；另一方面，銀行

21、可以提供給居民的住房貸款金額增加，居民的購房能力提高，對房地產(chǎn)的需求就增加了。房子的供需的變化決定了房價的變動方向。4.匯率實施擴張性貨幣政策會使得市場利率下降，從而國外對我國的貨幣需求減少，匯率降低，人民幣的幣值上漲。首先，人民幣幣值的上漲，大量的國外投資者會進入國內(nèi)進行房地產(chǎn)和人民幣的投資，以望賺取中間的差價，房地產(chǎn)市場的資金一時間暴增，房地產(chǎn)價格上漲。其次，當(dāng)國外投資者預(yù)估人民幣將升值的時候，他們會來國內(nèi)投資，進而大量資金流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價隨之上漲。最后，人民幣升值我國商品的相對價格上漲，從而減少國內(nèi)出口量，我國的經(jīng)濟發(fā)展受阻，這時候再實施擴張的貨幣政策將會刺激我國的經(jīng)濟，房地產(chǎn)市

22、場中的貨幣金額暴漲，最后房地產(chǎn)價格上漲。三、近年來我國房地產(chǎn)價格變化的歷程（一）我國貨幣政策調(diào)控的主要階段自1998年實行住房分配改革至今，我國房地產(chǎn)行業(yè)已有20年的發(fā)展歷史，本國貨幣政策的調(diào)控主要分為兩個階段。1.1998年至2002年擴張性階段1998年政府對城鎮(zhèn)住房制度進行改革，住房貨幣化使房地產(chǎn)行業(yè)全面開始市場化。政府鼓勵商業(yè)銀行向居民提供購房貸款，向開放商提供更多的商品房開發(fā)貸款，房地產(chǎn)市場的供給和需求都增加。1998年1月份央行取消了信用貸款的限定額度。政府部門對基準(zhǔn)利率進行5次下調(diào)。同年2月份和第二年11月央行將準(zhǔn)備金率下調(diào)2次，從最初的13%下降至6%，增加市場上的貨幣供應(yīng)量。

23、2001年6月頒布的關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知給出住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)。著重關(guān)注住房貸款的違約情況，此規(guī)定有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。信貸政策的實施，本國房地產(chǎn)的投資金額呈上升趨勢。我國房地產(chǎn)住宅投資額從1998年的1539.4億元到1999年的2081.6億元，同比增長率為35.22%，1999年住宅開發(fā)面積則上漲到1.5億平方米。之后的幾年里分別保持著13.8%，19.5%，25.3%和28.2%的增速，房地產(chǎn)價格則是由于時滯性和需求消化的原因在前幾年里保持相對穩(wěn)定。圖3-1 中國近年的房地產(chǎn)住宅投資及投資的同比增長率注：本圖數(shù)據(jù)出自中華人民共和國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫2.2003年至今貨幣政策的

24、調(diào)控階段在房地產(chǎn)價格第一輪高速上漲之后，政府為了抑制房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，中央銀行出臺關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，對二套房的優(yōu)惠利率進行限制并增加首付比例，減少了投資性的購房，政府開始對房地產(chǎn)持以謹(jǐn)慎的態(tài)度。我國真正開始通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格是在2003年，中央銀行對貸款利率的浮動區(qū)間放寬了，存款基準(zhǔn)利率和貸款基準(zhǔn)利率被上調(diào)。人民銀行在2005年初取消住房貸款的優(yōu)惠利率，購房首付由原來的20%提高到30%。到了2005年末，加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知的出臺限制了作為房地產(chǎn)重要資金來源的房地產(chǎn)信托。2006年，人民銀行為了減少投資性購房，將貸款利率進一步上調(diào)到0.27%

25、。僅2006和2007兩年就加息8次，升準(zhǔn)10次，貸款利率更是上漲到7.5%，存款準(zhǔn)備金達到14.5%。國家通過這一系列的緊縮性貨幣政策有效地阻止了房價2006年商品房銷售價格上漲速度明顯下降。2007年頒布的關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知對不同類型的住房區(qū)別的規(guī)定貸款首付比例，既要抑制投資性的購房又不能抑制居民正常的購房需求。為了抑制房地產(chǎn)價格的快速上漲，2007年確定實施”從緊的貨幣政策”。2013年“國五條”的提出有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，減少投資者的投資性購房，增加對房地產(chǎn)市場的投入，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度加大。到了2014年末，為了提高社會的經(jīng)濟發(fā)展，政府改變策略，將緊縮性貨幣政策

26、及時的調(diào)整為穩(wěn)健性貨幣政策，降低基準(zhǔn)利率。2016年限購令的出臺在全國掀起限購風(fēng)潮。（二）歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)的價格圖3-2 全國商品房銷售價格及銷售價格變動率注：本圖數(shù)據(jù)出自wind宏觀數(shù)據(jù)庫以全國商品房的平均銷售價格為例，圖3-2中可以看出，除了2008年因為金融危機的原因房價上漲的態(tài)勢有所改變之外，房價逐年遞增。2000年到2003年之間，房價增加速度較慢，房價從2112元/平米增加到2359元/平米，上漲的幅度在3%至4%之間。2004年至2010年，我國的商品房平均銷售價格變動較大。2004年、2005年、2006年、2007年、2008年、2009年、2010年這幾年我國商品房的平均銷

27、售價格分別為2778元/平米、3167.66元/平米、3366.79元/平米、3863.9元/平米、3800元/平米、4681元/平米、5032元/平米，它們與上一年的價格相較而言，漲幅分別為17.8%、14.0%、6.3%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%。這七年來除了2008年的漲幅是-1.7%外，其它幾年的漲幅均為正數(shù)。隨后的幾年中，除了2014年的漲幅為1.38%外均在6%至8%之間。（三）我國房地產(chǎn)價格變化的原因1.需求（1）居民的需求。人們的生活越來越好，個人可支配收入也在提高。2006年、2007年，我國城鎮(zhèn)居民平均每個人可以支配的收入分別為11759.5元、1378

28、5.8元，同比增長率分別為12.07%、17.23%，2008年開始房價漲勢放緩，2009年的增速更是降至近幾年的最低，增速為8.83%，這與商品房的平均銷售價格的變化完全相反，商品房的漲勢在2009年是最高的，受2008年金融危機的波及，城鎮(zhèn)居民的收入增加的速度放慢，因此對房地產(chǎn)的需求就減少了，房價驟降，政府采取措施例如貨幣政策等刺激經(jīng)濟的發(fā)展，因此房價在2009年飛速上升。2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為17175元、19109元、21810元、24565元、26955元、28844元、31195元

29、、33616.25元。房價增長率穩(wěn)定在12%左右。（2）城市化進程。隨著時代的發(fā)展，大量的年輕人更傾向于向大城市發(fā)展，一大撥農(nóng)村人向城市遷徙，從而增加了對房子的需求。2008年我國城市化率為1.1%，是近年來最低的，對房子的需求相對較少。2008年過后，由于政府采取措施刺激了經(jīng)濟的發(fā)展，大量人民涌入城市，造成近年來城市化率的最大值，2009年城市化率達到1.6%。之后我國的城市化率在緩慢地提高。（3）消費者的預(yù)期。當(dāng)消費者預(yù)估到房地產(chǎn)價格價將提高時，他們會對房地產(chǎn)進行投資，從而對房地產(chǎn)的需求量增大。（4）國家的調(diào)控。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷時，國家為了發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，將實施擴張性貨幣政策，例如降低

30、貸款利率，延長貸款的還款的期限，從而增加居民對房子的需求。2.供給（1）房地產(chǎn)開發(fā)。2006年、2007年房地產(chǎn)住宅投資同比增長27.13%、30.25%，2008年的金融危機致使大量企業(yè)倒閉，公司的資金減少，公司投入房地產(chǎn)市場的資金減少。到了2009年，房地產(chǎn)的增速已經(jīng)降至最低。房子的供給減少，房價上升，這也刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商對房地產(chǎn)的投入增加，2009年過后，房價增速逐漸平緩。（2）住房供給結(jié)構(gòu)不合理。首先，中低檔商品房的供給不足，經(jīng)濟適用房和廉租房的數(shù)量太少，大量的高檔房，例如別墅等，中低層收入人群沒房可住，高檔商品房的利潤大，大量建造高檔房造成高檔房的供給過剩。（3）國家調(diào)

31、控。房價上漲過快，國家出臺一系列政策，例如提高存款利率，增加住房貸款利率，提高住房貸款最低首付，控制資金對高檔房的流入。四、結(jié)論與政策建議（一）研究結(jié)論貨幣政策對房價有長期影響。貨幣供應(yīng)量、信貸對價有著長期的正面影響，存款準(zhǔn)備金、財政收入、利率對價有著有著長期的負(fù)面影響。其中，貨幣供應(yīng)量和信貸的影響相對較大，財政收入的影響最小，所以可以通過控制貨幣的供應(yīng)量來調(diào)控房地產(chǎn)價格.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控可以通過以下幾個方面：（1）信貸。商行的可貸金額增加，房地產(chǎn)供求雙方的可貸金額增加，房地產(chǎn)的供需都發(fā)生相同反向的變化。房子的供需的變化決定了房價的變動方向。（2）利率。貨幣利率上漲，造成住房貸款成本

32、增加，大家對房子的需求下降，從而房地產(chǎn)價格下降。利率在短期內(nèi)上調(diào)，給房價帶來的影響還比較弱，利率的不斷提高導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的不斷增加，短時間內(nèi)利率并不能有效的調(diào)控房地產(chǎn)價格，而是當(dāng)利率的調(diào)整的量變累積到一定量之后，購房成本大大增加以及人們預(yù)期的未來房子的價格增加使得大家對房子的需求量大大減少，此時，貨幣利率對房價的影響就很明顯了。（3）資產(chǎn)組合效應(yīng)。資產(chǎn)組合是指貨幣、房地產(chǎn)還有股票等一些金融資產(chǎn)組合在一起。大家擁有的貨幣、股票、債券這些資產(chǎn)的收益會影響他們對房子的需求，進而對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響。（二）政策建議根據(jù)以上研究，本人提出以下建議。（1）政府部門應(yīng)該正確的引導(dǎo)居民，使居民對房價的預(yù)期更

33、合理。居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期直接對房價產(chǎn)生影響，當(dāng)居民預(yù)期房地產(chǎn)業(yè)勢頭大好時，居民會紛紛將錢投入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格上漲。（2）貨幣政策的針對性以及差異性要更強。2008年受國際金融危機的影響，國家經(jīng)濟蕭條，此時寬松的貨幣政策更能刺激經(jīng)濟的復(fù)蘇。當(dāng)房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定又當(dāng)采取穩(wěn)健性貨幣政策，不同的城市制定不同的貨幣政策。對于一線城市，二線中、強城市，經(jīng)濟發(fā)展教快，為力抑制房價的過快上漲，采取緊縮性的貨幣政策；（3）扶持落后城市。使落后城市的房地產(chǎn)商獲得更多的資金來源。如銀行貸款、股票、期貨等。采取一系列的優(yōu)待措施，引進更多的金融機構(gòu)，從而加強落后城市的發(fā)展；（4）綜合其它政策。比如可以出臺相關(guān)

34、的土地法規(guī)，限制高檔住房的土地使用，增加中低檔房土地的數(shù)量從而增加中低檔房的數(shù)量等；（5）房地產(chǎn)價格有一定的滯后性，貨幣政策不會立刻對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，因此政府部門可以通過事后政策反應(yīng)方式來調(diào)控房地產(chǎn)價格。當(dāng)房地產(chǎn)價格的波動過大，央行有必要對房地產(chǎn)泡沫作出反應(yīng)，提前刺穿房地產(chǎn)泡沫也是可以的，以防房地產(chǎn)泡沫的破裂波及社會的經(jīng)濟；（6）著重利率調(diào)控機制。把長短期貸款利率的差距拉開，增加個人長期貸款的意愿，減少潛在的金融風(fēng)險的發(fā)生。把購房首付進行適當(dāng)?shù)奶岣?，減少投資性購房。（7）對地方金融機構(gòu)和地方政府的監(jiān)管要加強，中央頒布的政策在地方上有些并沒有得到很好的執(zhí)行，例如首付比例，從而使得這些貨幣政策

35、并沒有起到多大的作用，所以要加大對地方政府的監(jiān)管，確保政策的有效實施。地方政府要對購房者購房以及貸款的情況進行記錄，以便銀監(jiān)局等有關(guān)部門的檢查。17參考文獻1Tobin J. A General Equilibrium Approach to Monetary Theory J.Journal of Money, Creditand Banking, 1969,22(2):15-292Peter N, Ireland. The Monetary Transmission Mechanism J.Boston College and NBER,2005,36(2):12-353He, J. W.

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38、sion mechanism of monetary policy as the most important part of monetary policy research field,research is how monetary policy effects on the real economy,to achieve the ultimate goal of policy,exert its function of macroeconomic adjustment.This transmission mechanism will with the passage of time a

39、nd the development of the economy changing,in different countries and regions have different transmission path,therefore,according to different economy we must want to undertake an independent monetary policy transmission mechanism research.Since Keynes established macroeconomic analysis framework,d

40、ifferent economic schools according to the different economic conditions put forward their own theory of monetary policy transmission.In general,monetary policy transmission way interest rates,exchange rate,credit and asset price way,ect.With the development of the economy,despite of the related ass

41、ets other than monetary assets and wealth can also be to givticlee the effect of monetary policy to the real economy.This article selects the important in modern ;ofe of an asset prices,real estate prices as the research object,the real estat as special asset in todays society,with dual attributes,it is not only consumer goods,and investment.At the same time,in the modern real estate development model,the real estate industry and the social investment,consumer spending and bank credit is closely related to many aspects,can become the important carrier o