北京市昌平區(qū)馬池村土地一級開發(fā)實施方案73p

1、北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案土地一級開發(fā)實施方案實施單位：北京北方企業(yè)集團公司實施單位：北京北方企業(yè)集團公司北京北方宏達(dá)房地產(chǎn)有限公司北京北方宏達(dá)房地產(chǎn)有限公司編制單位：北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司編制單位：北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司編制時間：二編制時間：二一三年十一月一三年十一月北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案0目目 錄錄第一章第一章 項目基本情況項目基本情況.1一、項目背景 .1二、項目區(qū)位情況 .2三、項目土地利用現(xiàn)狀情況分析 .5四、項目范圍內(nèi)地上物及人口狀況 .9五、土地利用總體規(guī)劃 .14六、建設(shè)指標(biāo) .14第二章第二章

2、 編制依據(jù)編制依據(jù).16一、主要法律法規(guī)依據(jù) .16二、項目依據(jù) .16第三章第三章 一級開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度一級開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度.18一、項目一級開發(fā)實施主要工作內(nèi)容 .18二、實施內(nèi)容 .18三、開發(fā)進度 .19第四章第四章 征地實施方案征地實施方案.22一、情況概述 .22二、征地范圍內(nèi)的人口狀況 .23三、征地方案及費用構(gòu)成 .23四、人員安置方案 .28五、征地計劃 .29第五章第五章 拆遷實施方案拆遷實施方案.30一、情況概述 .30二、拆遷方案及拆遷補償費構(gòu)成 .30三、定向安置房的建設(shè)與安置辦法 .36四、拆遷實施要求 .36五、拆遷進度計劃 .37第七章第七章

3、 大市政建設(shè)實施方案大市政建設(shè)實施方案.38一、道路工程 .38二、雨水工程 .41北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案1三、污水工程 .42四、給水工程 .42五、中水工程 .42六、供氣工程 .43七、供電工程 .43八、電信工程 .44九、有線電視網(wǎng)絡(luò)工程 .45十、供熱工程 .45十一、河道工程 .46十二、市政投資估算 .46第八章第八章 土地供應(yīng)方案土地供應(yīng)方案.48一、土地供應(yīng)模式 .48二、土地供應(yīng)計劃 .48三、土地一級開發(fā)深度 .48四、市政設(shè)施的接用 .48五、供地時點開發(fā)狀態(tài) .48六、劃撥地塊情況 .49七、一級開發(fā)成本及入市成本價格的確定 .49第九章第

4、九章 投資方案投資方案.50一、項目一級開發(fā)投資估算 .50二、土地出讓金估算 .55三、入市成本價估算 .55四、土地銷售收入估算 .56第十章第十章 分期方案分期方案.59一、分期基本情況 .59二、分期指標(biāo) .59三、分期投資估算 .60四、土地出讓金分期估算 .61五、土地銷售收入估算 .61六、土地收益分期估算 .62第十一章第十一章 定向安置房建設(shè)方案定向安置房建設(shè)方案.63北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案2一、定向安置房建設(shè)內(nèi)容 .63二、定向安置房建設(shè)進度 .63三、土地利用及地上物情況分析 .63四、定向安置房建設(shè)成本費用構(gòu)成 .64五、定向安置房差價估算 .

5、66第十二章第十二章 就業(yè)安置用地方案就業(yè)安置用地方案.67第十三章第十三章 重點事項說明重點事項說明.68附附 件件.69北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案0第一章第一章 項目基本情況項目基本情況一、項目背景一、項目背景北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 對北京市的空間布局進行了戰(zhàn)略調(diào)整，改變了原來單中心均質(zhì)發(fā)展的狀況，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，形成“中心城-新城-鎮(zhèn)”的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。在原有衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，規(guī)劃 11 個具有相對獨立性的新城。昌平新城是西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點，在北京市區(qū)縣功能定位中，昌平屬于城市發(fā)展新區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚，是承擔(dān)疏解中心城人口、帶

6、動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)。昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)項目的實施有利于落實區(qū)域規(guī)劃，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。馬池口村由于自身特殊的地理位置，經(jīng)過多年建設(shè)發(fā)展，已經(jīng)成為北京市高速公路、電網(wǎng)、市政管線的重要節(jié)點，為北京市的城市發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，但客觀上也造成了當(dāng)?shù)赝恋乩妹?、群眾利益受損、影響生存與未來發(fā)展等諸多歷史遺留問題。2012 年 7 月 18 日，昌平區(qū)政府向市政府報送昌政報【2012】55 號北京市昌平區(qū)人民政府關(guān)于協(xié)調(diào)解決昌平區(qū)北京北方企業(yè)集團公司馬池口村有關(guān)問題的請示 ，明確提出“請市政府協(xié)調(diào)市國土局負(fù)責(zé)開展馬池口村土地一級開發(fā)工作，并解決所需開發(fā)建設(shè)資金，委托北企公司具體實施

7、” 。2012 年 9 月 17 日，市政府下發(fā)由李士祥、劉敬民、陳剛?cè)桓笔虚L批示的【2012】90337 號市政府簽報關(guān)于研究昌平區(qū)北京北方企業(yè)集團公司馬池口村有關(guān)問題的意見 ，明確要求“關(guān)于馬池口村土地一級開發(fā)問題，市政府建議以市區(qū)聯(lián)合收儲的方式，由市國土局與昌平區(qū)政府共同做好馬池口村土地一級開發(fā)工作” 。2012 年 12 月 7 日，市政府下發(fā)由李士祥、洪峰、陳剛、張工四位副市長批示的【2012】90470 號簽報關(guān)于研究加快推進陜京三線工程建設(shè)的意見 ，明確要求“馬池口村土地一級開發(fā)項目力爭于 2013 年 3 月 31 日前組織實施” 。2012 年 12 月 11 日，昌平區(qū)政

8、府下發(fā)第 76 期關(guān)于研究解決北企公司有關(guān)問題的會議紀(jì)要 ，明確提出“堅決貫徹落實市政府關(guān)于采用市區(qū)聯(lián)合土地儲備方式推進馬池口村土地一級開發(fā)的意見，區(qū)政府負(fù)責(zé)請示市政府、協(xié)調(diào)市國土局解決土地一級開發(fā)資金問題，由北企公司具體實施馬池口村土地一級開發(fā)。 ”2013 年 1 月 15 日，北京市規(guī)劃委員會下發(fā)市規(guī)函【2013】63 號北京市規(guī)劃委員會關(guān)于昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃（深化方案）同意備案的函 ，批復(fù)了昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案 ，明確提出“原則同意依據(jù)目前編制的深北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案1化方案 ，先期啟動該規(guī)劃范圍內(nèi)的村莊搬遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共

9、服務(wù)設(shè)施和城市安全設(shè)施等土地一級開發(fā)和土地儲備前期工作，為新城規(guī)劃實施打好基礎(chǔ)。土地一級開發(fā)項目可以依據(jù)深化方案和本函辦理發(fā)展改革、規(guī)劃、國土等相關(guān)手續(xù)” 。2013 年 7 月 15 日，市政府下發(fā)由陳剛副市長批示的【2013】90295 號簽報關(guān)于研究昌平區(qū)馬池口村回遷房建設(shè)及土地一級開發(fā)等有關(guān)問題的意見 ，明確要求“國土、規(guī)劃等部門加快完成土地一級開發(fā)實施方案及村民回遷房方案的審批工作” 。二、項目區(qū)位情況二、項目區(qū)位情況1 1、馬池口村概況、馬池口村概況馬池口村位于昌平新城中部，東側(cè)為京藏高速公路，西側(cè)為京包高速公路，南鄰北六環(huán)路，北鄰京密引水渠，村域范圍總面積約為 541 公頃。馬池

10、口村擬開發(fā)范圍為 211 公頃，其中包含安置房用地 20 公頃，本項目一級開發(fā)用地 191 公頃。村域內(nèi)其余用地約 330 公頃，以農(nóng)用地為主，用于馬池口村村民農(nóng)務(wù)工作。2 2、項目區(qū)域位置、項目區(qū)域位置北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)項目位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村。具體四至范圍為：東至馬池口村村界東邊界，西至京包高速路防護綠化帶，北至京密引水渠防護綠化帶，南至規(guī)劃昌谷路道路中線及規(guī)劃六路道路中線。馬池口村項目共計 211 公頃，分為：三定三限安置房用地 20 公頃；一級開發(fā)用地191.57 公頃（包含就業(yè)安置用地 5.29 公頃） 。 （如下圖 1-1、1-2 所示） 。北京市昌平區(qū)

11、馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案2圖圖 1-11-1 項目位置圖項目位置圖圖圖 1-21-2 項目影像圖（紅色虛線范圍為本項目三定三限安置房用地，黃色虛線為就業(yè)安置用地）項目影像圖（紅色虛線范圍為本項目三定三限安置房用地，黃色虛線為就業(yè)安置用地）北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案33 3、周邊用地關(guān)系、周邊用地關(guān)系馬池口村東北方緊鄰昌平老城區(qū)，南側(cè)為昌平新城創(chuàng)新基地片區(qū)，西北側(cè)緊鄰馬池口埝頭工業(yè)園，東南側(cè)為沙河高教園區(qū)，地理位置上位于聯(lián)系昌平多個重要片區(qū)的中心位置。南部距離中關(guān)村北部研發(fā)服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)約 2 公里，處于其輻射范圍內(nèi)，有利于引導(dǎo)技術(shù)研發(fā)與服務(wù)、商業(yè)物流

12、、教育等生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)向本地區(qū)輻射。4 4、項目自然環(huán)境描述及分析、項目自然環(huán)境描述及分析本項目位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村，臨近昌平城區(qū)，東側(cè)臨近京藏高速，西側(cè)為京包高速，北側(cè)緊鄰京密引水渠，南距北六環(huán)路約 1 公里。距離北京市區(qū)約為 34.5公里，據(jù)昌平城區(qū)約 3.8 公里。項目所在區(qū)域?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。春季氣溫回升快，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的條件；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風(fēng)少雨，各月平均氣溫都在 0以下。年平均日照時數(shù) 2684 小時，年平均氣溫 11.8，年平均降水量 550.3毫米。項

13、目位于昌平區(qū)南部，地貌類型簡單，以平原為主，平均海拔約 37 米。項目宗地內(nèi)地勢平坦。目前，該項目用地范圍及周邊分布有部分農(nóng)田、企業(yè)用房、農(nóng)民住宅等，其中，企業(yè)較多包括駕校、檢測場等單位，辦公與居住混雜。隨著區(qū)域房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)及綠化建設(shè)，周邊居住氛圍將會日益提升，配套設(shè)施也將得到改善，項目整體環(huán)境北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案4將會得到進一步提升。三、項目土地利用現(xiàn)狀情況分析三、項目土地利用現(xiàn)狀情況分析1 1、項目土地權(quán)屬情況、項目土地權(quán)屬情況依據(jù)北京海地人資源咨詢有限責(zé)任公司出具的工程項目技術(shù)報告書 【編號20130315】 ，項目總用地面積為 191.57 公頃，由

14、 32.24 公頃國有土地和 159.32 公頃集體土地構(gòu)成。國有土地使用者包括：北京北方企業(yè)集團公司、北京市昌平區(qū)馬池口農(nóng)村信用合作社、北京市公路局昌平分局、北京市京密引水管理處、首都冶金機械廠、北方加油站。集體土地所有者主要為馬池口村股份經(jīng)濟合作社、城南街道水屯村股份經(jīng)濟合作社、白浮村股份經(jīng)濟合作社、馬池口鎮(zhèn)人民政府。2 2、項目現(xiàn)狀土地類型、項目現(xiàn)狀土地類型國有土地中有國有農(nóng)用地（有林地、設(shè)施農(nóng)用地、溝渠） 、國有建設(shè)用地（工業(yè)用地、倉儲用地、科教用地、其他商服用地、商務(wù)金融用地、批發(fā)零售用地、公路用地） 、未利用地（河流水面） ，集體土地主要為農(nóng)用地（耕地、林地、交通運輸用地、水域及水

15、利設(shè)施用地） 、建設(shè)用地（商服用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、住宅用地、其它土地） 、未利用地（草地） 。3 3、各土地用途利用現(xiàn)狀情況、各土地用途利用現(xiàn)狀情況項目總用地面積為 191.57 公頃，其中農(nóng)用地面積 56.10 公頃（含 5.64 公頃耕地）、建設(shè)用地 133.61 公頃、未利用地 1.87 公頃。土地面積（公頃）191.57 國有土地32.25 集體土地159.32 建設(shè)用地24.85建設(shè)用地108.72耕地耕地5.64農(nóng)用地其它5.53農(nóng)用地其它44.93未利用地1.84未利用地0.03北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案5圖圖 1-31-3

16、 土地利用現(xiàn)狀圖土地利用現(xiàn)狀圖依據(jù)工程項目技術(shù)報告書 【編號 20130315】 ，項目具體利用現(xiàn)狀詳見表 1-1、1-2：北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案6表表 1-11-1 國有用地現(xiàn)狀情況表國有用地現(xiàn)狀情況表單位：平方米單位：平方米農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地單 位有林地設(shè)施農(nóng)用地溝渠農(nóng)村道路工業(yè)用地倉儲用地科教用地其他商服用地商務(wù)金融用地批發(fā)零售用地街巷用地農(nóng)村宅基地空閑地公路用地河流水面合計北方加油站2951.36 18.60 2969.95 北京北方企業(yè)集團公司41.67 20768.73 37575.15 22668.88 4075.07 15758.58 74.59

17、122.53 101085.20 北京北方企業(yè)集團公司(北方鑄鋼廠)6545.28 6545.28 北京北方企業(yè)集團公司(華偉交通公司)13504.38 13504.38 北京北方企業(yè)集團公司(機務(wù)隊)10401.60 10401.60 北京北方企業(yè)集團公司(養(yǎng)花房)4617.69 4617.69 北京北方企業(yè)集團公司(鑄廠)44901.12 44901.12 北京市昌平區(qū)馬池口農(nóng)村信用合作社38.55 323.15 1894.31 42.68 2298.69 北京市公路局昌平分局 26463.74 26463.74 北京市京密引水管理處24069.73 26498.41 7128.88 18

18、352.11 76049.14 首鋼冶金機械廠33610.20 33610.20 合 計24149.96 4617.69 26498.41 323.15 119329.72 47976.75 22668.88 4075.07 17652.89 3025.94 141.13 0.00 42.68 33592.62 18352.11 322447.01 北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案7表表 1-21-2 集體用地現(xiàn)狀情況表集體用地現(xiàn)狀情況表單位：平方米單位：平方米農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地單 位耕地林地交通運輸用地水域及水利設(shè)施用地商服用地工礦倉儲用地交通運輸用地公共管理與公共服務(wù)用

19、地特殊用地住宅用地其它土地 草地合計馬池口村股份經(jīng)濟合作社56371.30 404163.39 27049.5833149.45 167237.14 59782.7634188.22 301506.53 157.79 425742.95 53795.80 312.82 1563457.74 城南街道水屯村股份經(jīng)濟合作社51.69 51.69 白浮村股份經(jīng)濟合作社3036.4116.54 3052.95馬池口鎮(zhèn)人民政府1092.20 23264.41 2253.80 53.33 26663.74 合 計56371.30 407199.80 28141.78 33201.15 167237.14

20、83047.17 34188.22 303760.33 157.79 425742.95 53865.68 312.82 1593226.12 北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案8四、四、項目范圍內(nèi)地上物及人口狀況項目范圍內(nèi)地上物及人口狀況1 1、地上物情況、地上物情況根據(jù)現(xiàn)場摸底調(diào)查并結(jié)合圖測數(shù)據(jù)，宗地范圍內(nèi)地上物主要為農(nóng)民住宅、農(nóng)村集體土地上非住宅用房、國有土地上非住宅用房、樹木及市政公共設(shè)施等。具體情況如下：現(xiàn)狀用地西側(cè)主要為農(nóng)民宅基地，房屋以平房、自建樓房為主，80 年代建筑，磚混結(jié)構(gòu)；其他土地多為國有土地上非住宅用房、集體土地上非住宅用房，房屋多為廠房及企業(yè)辦公用房，8

21、0 年代建筑，磚混結(jié)構(gòu)；項目東側(cè)有一般農(nóng)用地；項目用地范圍內(nèi)分布其他地上物等。 （詳細(xì)數(shù)量及情況見下表 1-3、1-4、1-5）表表 1-31-3現(xiàn)狀宅基地房屋情況現(xiàn)狀宅基地房屋情況類型宅基地院數(shù)（個）宅基地戶數(shù)（戶）占地面積（平方米）建筑面積（平方米）宅基地15181670373162.6315047.95北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案9表表 1-41-4現(xiàn)狀非住宅情況現(xiàn)狀非住宅情況企業(yè)名稱用地面積(m2)建筑面積(m2)玻璃儀器廠7862.10 5028.3 興業(yè)養(yǎng)花房4617.66896.0 北京北方企業(yè)集團公司13147.91 2098.0 超前電子儀器公司22668

22、.57 10286.6 機務(wù)隊10401.69794.1 北京北方企業(yè)集團公司15756.39 4600.0 華緯交通工程公司13504.371675.0 汽車修理部4075.07 1382.6 北方綜合庫37575.20 8473.7 昌馳鑄造公司44901.1419658.08北方鑄鋼廠6545.283515.7 首鋼冶金機械廠33610.20 21020.5 北京市昌平北方加油站2969.95 645.2 馬池口信用社2298.69 1768.0 北京市公路局昌平分局26463.740.0 北京市京密引水管理處76049.14 0.0 國有企業(yè)合計322447.01 90841.79 北

23、 方 駕 校 1343765.6 3648.5 打谷場6822.9 1481.2 馬池口村委會(含派出所)3332.7 2912.9 馬池口中心小學(xué)25698.5 5609.5 希普生物技術(shù)公司19341.6 8727.9 面粉廠4434.45 2183.3 北京北方企業(yè)集團公司8680.26 16059.2 北京京宣復(fù)肥廠21671.9 6139.6 北京市貴和服裝有限公司3456.7 2031.2 馬池口農(nóng)貿(mào)市場844.5 844.5 運北市場木材區(qū)67549.8711194.01水屯裝飾石材城20243.938736.79北方機動車檢測場39486.7 60863.6 鎮(zhèn)老政府院（含衛(wèi)生

24、所老派出所）36738.8 8912.1 馬池口工商所2716.7 2100.2 北京北方坤泰科貿(mào)有限公司54221.1 58019.7 馬池口交通隊8000.0 3500.4 北京北方企業(yè)集團公司(液化機廠)3945.10 1848.2 京北車輛管理所281600.2 32011.5 集體企業(yè)合計952551.47 236824.31 總計1274998.48 327666.10 北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案10表表 1-51-5其他地上附著物明細(xì)表其他地上附著物明細(xì)表序號項目單位數(shù)量1楊樹棵50232柳樹棵9603槐樹棵18344果樹等棵13935銀杏棵6046柏樹棵5

25、547松樹棵7548井個18829路燈個62310攝像頭個6811圍墻6057412廣告牌29813欄桿m239414道路4272615電線桿根88716電信桿根5417公共廁所個818化糞池個819橋梁個320垃圾池個621電纜km17322路牙石km923變壓器個2125發(fā)射塔個126水塔座427龍門吊個5028地下油庫1總計總計北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案11項目現(xiàn)狀照片項目現(xiàn)狀照片北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案122 2、項目范圍內(nèi)人口情況、項目范圍內(nèi)人口情況根據(jù)北京市公安局昌平分局提供的人口資料，除馬池口村含 1230 名居民外，其他均為農(nóng)業(yè)人口

26、，馬池口村、白浮村、水屯村 3 個村莊的農(nóng)業(yè)人口結(jié)構(gòu)如下表。表表 1-61-6 各村人口結(jié)構(gòu)表各村人口結(jié)構(gòu)表村名村名1616 歲以下，歲以下，不含不含 1616 歲歲男（男（16-5916-59歲）歲）女（女（16-4916-49歲）歲）男（男（6060 歲歲以上，包以上，包含含 6060）女（女（5050 歲歲以上，包以上，包含含 5050）孤寡殘疾孤寡殘疾合計合計馬池口村57015891581782915125449白浮村17657541115243801752水屯村63174152501500589合計809233821449841503127790北京市建設(shè)征地補償安置辦法 （北京市人

27、民政府令第 148 號）規(guī)定， “應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民數(shù)量，按照被征用的土地數(shù)量除以征地前被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者該村人均土地數(shù)量計算。應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民人口年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的人口年齡結(jié)構(gòu)一致。 ”三個村的人均土地面積、需轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的農(nóng)村村民數(shù)量見表 1-7，需轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民人口結(jié)構(gòu)見表 1-8。表表 1-71-7 征地需轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的農(nóng)村村民數(shù)量征地需轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的農(nóng)村村民數(shù)量村名村名馬池口村馬池口村白浮村白浮村水屯村水屯村合計合計全村集體土地面積（公頃）455.14334.9893.84883.96人均集體土地面積（公頃/人）0.0840.1

28、70.16一級開發(fā)項目征地面積（公頃）159.010.30520.00517一級開發(fā)項目轉(zhuǎn)非安置人數(shù)（人）1893201895表表 1-81-8 征地需轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人口結(jié)構(gòu)表征地需轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人口結(jié)構(gòu)表村名農(nóng)民總數(shù)（人）兒童（人）一般勞動力（人）一般超轉(zhuǎn)人員（人）孤寡殘疾（人）馬池口村1893 198 1101 5904 白浮村20110水屯村00000合計1895 198 1102 591 4 根據(jù)表 1-8 可知，本項目征地需要將 1895 名農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，其中，16歲以下的 198 名，一般勞動力有 1102 名，一般超轉(zhuǎn)人員 591 名，孤寡殘疾人員 4 名。北京市昌

29、平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案13五、五、土地利用總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃根據(jù)昌平區(qū)土地利用總體規(guī)劃 【2006-2020】 ，本項目土地利用規(guī)劃用途主要為：一般農(nóng)用地、城鎮(zhèn)建設(shè)用地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、獨立工礦、河流水系、交通用地。詳見圖 1-4：圖圖 1-41-4 土地利用總體規(guī)劃圖土地利用總體規(guī)劃圖六、建設(shè)指標(biāo)六、建設(shè)指標(biāo)1 1、項目規(guī)劃情況、項目規(guī)劃情況本項目所在地區(qū)已委托北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制了昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案 。根據(jù)昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案 ，項目用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地、水域和其它用地、多功能用地、綠地、工業(yè)用地、居住用地、道路廣場用地

30、、市政公用設(shè)施用地。2 2、項目建設(shè)指標(biāo)、項目建設(shè)指標(biāo)根據(jù)昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案 ，本項目的具體規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)如下表所示：北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案14表表 1-91-9總體規(guī)劃指標(biāo)表總體規(guī)劃指標(biāo)表用地代碼用地代碼用地名稱用地名稱土地面積（公頃）土地面積（公頃）建筑面積（平方米）建筑面積（平方米）c公共設(shè)施用地16.04264220c1行政辦公用地3.4752050c2商業(yè)金融用地10.21184810c3文化娛樂用地0.9511280c5醫(yī)療衛(wèi)生用地0.424200其中c6教育科研設(shè)計用地0.9911880e水域和其它用地5.080其中e1水域5.080f

31、多功能用地29.14715890f1居住兼容公建及其他用地14.08317400其中f3數(shù)類設(shè)施的混合用地15.06398490g綠地36.530g1公共綠地22.190其中g(shù)2生產(chǎn)防護綠地14.340m工業(yè)用地18.38381550m1一類工業(yè)用地13.09233430其中m9綠隔產(chǎn)業(yè)用地5.29148120r居住用地21.75554080r2二類居住用地18.44530160其中r5配套教育用地3.3123920s道路廣場用地60.335790s1道路用地58.80其中s3社會停車場庫用地1.535790u市政公用設(shè)施用地3.9215680u1供應(yīng)設(shè)施用地2.158600其中u2交通設(shè)施用

32、地1.777080合計191.171937210備注：項目用地面積情況主要參照工程項目技術(shù)報告書 【編號：20130315】 ，現(xiàn)狀各用地面積是參照現(xiàn)場勘察情況，結(jié)合北京北方企業(yè)集團公司出具的面積數(shù)據(jù)，并進行圖測綜合對照確定的。本項目總征地面積按照規(guī)劃批示總用地數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，宅基地面積以圖測為準(zhǔn)，北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案15集體土地及其他用地是在勘察及圖測的基礎(chǔ)上確定的。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案16第二章第二章 編制依據(jù)編制依據(jù)一、主要法律法規(guī)依據(jù)一、主要法律法規(guī)依據(jù)1、 中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第 8 號）2、 北京市土地儲備

33、和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540 號）3、 北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法（京國土市2005302 號）4、 北京市建設(shè)征地補償安置辦法（北京市人民政府令第 148 號）5、 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第 124 號）6、 北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市民政局關(guān)于征地超轉(zhuǎn)人員生活和醫(yī)療補助若干問題的通知（京政辦發(fā)200441 號）7、 北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用2005533 號）8、 北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京國土房管拆2003808 號）9、 昌平區(qū)集體土地房屋拆遷補償補助規(guī)定（北京市昌平區(qū)人民政府令第 4

34、 號） 10、北京市人民政府關(guān)于郊區(qū)城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃管理的若干規(guī)定 （北京市人民政府令 1991 年第 5 號）11、北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行） （京國土房管拆字20011234 號）12、北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京房地評字1999656 號文）13、北京市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核辦法（征求意見稿）14、北京市昌平區(qū)人民政府關(guān)于進一步做好拆遷補償安置工作的意見（昌政發(fā)201019 號）15、關(guān)于進一步做好集體土地上非住宅房屋拆遷補償補助工作的意見（昌政發(fā)20115 號）二、項目依據(jù)二、項目依據(jù)1、 關(guān)于協(xié)調(diào)解決北京北方企業(yè)集團公司信訪隱患有關(guān)問題的意見 【20129009

35、0 號】2、 北京市昌平區(qū)人民政府關(guān)于協(xié)調(diào)解決昌平區(qū)北京北方企業(yè)集團公司馬池口村有關(guān)問題的請示 【昌政報201255 號】3、 關(guān)于研究昌平區(qū)北京北方企業(yè)集團公司馬池口村有關(guān)問題的意見 【2012北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案1790337 號】4、 昌平區(qū)北京北方企業(yè)集團公司馬池口村有關(guān)問題協(xié)調(diào)會會議紀(jì)要5、 關(guān)于研究加快推進陜京三線工程建設(shè)的意見 【201290470 號】6、 關(guān)于研究解決北企公司有關(guān)問題的會議紀(jì)要7、 北京市規(guī)劃委員會關(guān)于昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃（深化方案）同意備案的函 【市規(guī)函201363 號】8、 關(guān)于研究昌平區(qū)馬池口村回遷房建設(shè)及土地一級開

36、發(fā)等有關(guān)問題的意見【201390295 號】9、 昌平新城馬池口村控制性詳細(xì)規(guī)劃深化方案10、昌平區(qū)馬池口村村民安置房用地控制性詳細(xì)規(guī)劃11、工程項目技術(shù)報告書 【編號 20130315】12、昌平新城馬池口村市政基礎(chǔ)設(shè)施實施方案 【建城規(guī)編第（121255） 】13、證明 【人口情況】14、北方企業(yè)集團公司出具的部分地上物情況15、工作人員現(xiàn)場踏勘及掌握的數(shù)據(jù)資料北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案18第三章第三章 一級開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度一級開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度一、項目一級開發(fā)實施主要工作內(nèi)容一、項目一級開發(fā)實施主要工作內(nèi)容從授權(quán)確定一級開發(fā)實施主體開始至土地入市交

37、易，一級開發(fā)實施單位具體承擔(dān)的任務(wù)主要包括三大塊內(nèi)容，即前期手續(xù)辦理、實施征地拆遷及市政設(shè)施建設(shè)，其制約關(guān)系見圖 3-1 示意：授權(quán)一級開發(fā)主體企業(yè)前期手續(xù)建設(shè)征地、拆遷實施驗收、入市交易圖圖 3-13-1二、實施內(nèi)容二、實施內(nèi)容昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)項目具體開發(fā)實施內(nèi)容如下：(一)前期策劃階段1、土地儲備申請2、編制土地一級開發(fā)實施方案（二）征詢意見和審批階段1、一級開發(fā)實施方案審批；2、通過聯(lián)席會審批，取得會議紀(jì)要；3、辦理建設(shè)項目規(guī)劃條件（土地儲備前期整理） ；4、昌平區(qū)土地儲備分中心取得一級開發(fā)授權(quán)批復(fù)；5、委托北京北方企業(yè)集團公司實施土地一級開發(fā)工作；市政咨詢北京市昌平區(qū)

38、馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案196、企業(yè)與分中心簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議 ；7、辦理建設(shè)項目用地預(yù)審；8、征詢相關(guān)部門意見：(1)、市交通委意見(2)、市園林局意見(3)、市文物局意見(4)、地質(zhì)災(zāi)害評估9、委托市政相關(guān)部門出具市政咨詢函；10、辦理立項手續(xù),取得立項批復(fù)；（三）實施階段1、征地工作：與集體土地所有權(quán)人談判并簽訂征地補償協(xié)議、辦理征地批準(zhǔn)文件、征地結(jié)案，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書；2、拆遷工作：聘請評估公司進行入戶調(diào)查，出具拆遷評估報告；與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議并進行補償；建筑物拆除；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作：編制市政方案，取得市政方案綜合聯(lián)席會會議紀(jì)要，逐步完成市政設(shè)施建設(shè)

39、工作；（四）昌平區(qū)土地儲備分中心全程監(jiān)管；（五）北京市國土資源局及相關(guān)委辦局組織驗收；（六）納入儲備庫，進行土地入市交易。三、開發(fā)進度三、開發(fā)進度本項目暫按土地一級開發(fā)完成后整體上市交易，總供應(yīng)土地 191.57 公頃。本項目計劃分為五期，一、二、三期由于含有大量農(nóng)民需要進行拆遷工作，為保證拆遷工作順利進展，秉持先難后易的原則，先行同步開發(fā)，開發(fā)周期三年。于項目啟動后第 18 個月開發(fā)四期地塊，開發(fā)周期 3 年，四期地塊拆遷量較小，且規(guī)劃內(nèi)容含有收益率較高的住宅部分，可用于平衡一、二、三期資金。五期于第 30 個月啟動，開發(fā)中期 2 年半，總體項目滾動開發(fā)，周期共計 5 年。具體分期內(nèi)容詳見第

40、十章分期方案。根據(jù)北京市建設(shè)項目行政許可事項的有關(guān)規(guī)定、土地一級開發(fā)流程，合理確定土北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案20地一級開發(fā)各項工作的順序和工作周期，預(yù)測各項工作的起始時間和結(jié)束時間，充分考慮各項工作內(nèi)在的程序、制約關(guān)系，編排順序。結(jié)合本項目具體特點，確定該地塊土地一級開發(fā)總開發(fā)進度為 5 年（即 60 個月）。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案21開發(fā)進度初步安排如下圖 3-2 所示：圖圖 3-23-2 土地一級開發(fā)實施進度計劃土地一級開發(fā)實施進度計劃 單位：月單位：月序號項目123456789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

41、20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 601辦理交通評價批復(fù)2地質(zhì)災(zāi)害危險性評估3初步設(shè)計4辦理規(guī)劃意見書5土地預(yù)審6項目核準(zhǔn)7簽訂征地補償安置協(xié)議8交費、取得用地批復(fù)9安置補償10征地結(jié)案11拆遷許可12入戶調(diào)查13拆遷補償14拆遷結(jié)案15拆除及土地平整16市政工程方案咨詢設(shè)計17市政方案綜合及紀(jì)要18委托市政施工圖設(shè)計19與市政口簽訂接用協(xié)議20招投標(biāo)確定施工單位21市政建設(shè)22土地驗收與地

42、價評估23上會確定土地出讓價格24入市文件制定25入市出讓確定中標(biāo)人26各方簽訂合同27資金回收備注：藍(lán)色為一、二、三期同步開發(fā)，黃色為四期，紅色為五期。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案22第四章第四章 征地實施方案征地實施方案一、情況概述一、情況概述本項目總占地面積為 191.57 公頃，除 32.24 公頃的國有用地外，全部為農(nóng)村集體用地。其中：集體建設(shè)用地約為 108.72 公頃，集體農(nóng)用地約為 50.57 公頃，集體未利用地 0.03 公頃?，F(xiàn)需將項目所占用的 159.32 公頃集體土地全部征收為國有用地。根據(jù)工程項目技術(shù)報告書 【編號 20130315】及北京北方企業(yè)

43、集團公司出具的部分資料，宗地范圍內(nèi)地上附著物主要為高壓線、樹木、機井、路燈等。具體情況如下表：表表 4-14-1 附著物情況表附著物情況表序號項目單位數(shù)量1楊樹棵50232柳樹棵9603槐樹棵18344果樹等棵13935銀杏棵6046柏樹棵5547松樹棵7548井個18829路燈個62310攝像頭個6811圍墻6057412廣告牌29813欄桿m239414道路4272615電線桿根88716電信桿根5417公共廁所個818化糞池個819橋梁個320垃圾池個621電纜km17322路牙石km923變壓器個2125發(fā)射塔個126水塔座427龍門吊個5028地下油庫1總計總計北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬

44、池口村土地一級開發(fā)實施方案23二、征地范圍內(nèi)的人口狀況二、征地范圍內(nèi)的人口狀況本項目涉及轉(zhuǎn)非人口總數(shù)為 1895 人，人口結(jié)構(gòu)明細(xì)詳見下表：表表 4-24-2本項目征地涉及轉(zhuǎn)非人員結(jié)構(gòu)表本項目征地涉及轉(zhuǎn)非人員結(jié)構(gòu)表類別年齡階段人數(shù)總計（人）兒童（包括 16 歲以上學(xué)生）16 歲以下198勞動力男（16 歲-59 歲）、女（16 歲-49 歲）1102超轉(zhuǎn)人員男（60 歲以上），女（50 歲以上）591孤寡病殘人員4合計1895三、征地方案及費用構(gòu)成三、征地方案及費用構(gòu)成本項目征地采用貨幣補償方式，征地費用包括土地補償費、人員安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、征地稅費。依據(jù)昌平區(qū)征地情況

45、平均水平，本項目相關(guān)征地補償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、土地補償費以征地面積為基數(shù)，按照15萬元/畝計算。2、安置補償費包括農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、孤寡老人和病殘人員補助費。（1）農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償費按照北京市建設(shè)征地補償安置辦法 （北京市人民政府令2004第148號文） ，農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償費，如果采取貨幣補償，則包括一次性就業(yè)補助費、基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險和失業(yè)保險。根據(jù)關(guān)于調(diào)整北京市2013年最低工資標(biāo)準(zhǔn)的通知 【京人社勞發(fā)2012349號】 ，現(xiàn)行的本市月最低工資為1400元/月。由于北京市統(tǒng)計局未公布2012年度本市職工平均工資，本次依據(jù)2011年平均工資進行估算。根據(jù)北京市人力資源和

46、社會保障局、北京市統(tǒng)計局關(guān)于公布2011年度北京市職工平均工資的通知 【京人社規(guī)發(fā)201287號】 ，2011年本市職工平均工資為56061元。根據(jù)馬池口村農(nóng)業(yè)人口結(jié)構(gòu)及月最低工資、2011年平均工資估算農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案24償費。表表 4-34-3 農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償費農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償費序號序號項目項目最高標(biāo)準(zhǔn)最高標(biāo)準(zhǔn)（年）（年）估算年限估算年限（年）（年）補償金額補償金額（萬元）（萬元）文件表述（文件表述（148148 號令）號令）1一次性就業(yè)補助費60486.72第二十七條 一次性就業(yè)補助費不低于下列標(biāo)準(zhǔn)：（一）轉(zhuǎn)非勞動力年滿 30 周歲、不滿

47、40 周歲的，為征地時本市月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的 60 倍；（二）轉(zhuǎn)非勞動力男年滿 55 周歲、女年滿 45 周歲的，為征地時本市月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的 48 倍，年齡每增加 1 歲遞減六分之一，至達(dá)到國家規(guī)定的退休年齡時止；（三）其他轉(zhuǎn)非勞動力為征地時本市月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的48 倍。2基本養(yǎng)老保險1587.53 第三十五條 依法批準(zhǔn)征地時，轉(zhuǎn)非勞動力男年滿 41 周歲、女年滿 31 周歲的補繳 1 年基本養(yǎng)老保險費；年齡每增加 1 歲增補 1 年基本養(yǎng)老保險費，最多補繳 15 年。補繳基本養(yǎng)老保險費以依法批準(zhǔn)征地時上一年本市職工平均工資的 60為基數(shù)，按照 28的比例一次性補繳。補繳后，由社會保險經(jīng)辦機構(gòu)

48、按照 11的比例一次性為其建立基本養(yǎng)老保險個人帳戶。3基本醫(yī)療保險1052.02 第三十七條 依法批準(zhǔn)征地時，轉(zhuǎn)非勞動力男年滿 31 周歲的補繳 1 年基本醫(yī)療保險費，至年滿 51 周歲前每增加1 歲增補 1 年，最多補繳 10 年；年滿 51 周歲的補繳 11年基本醫(yī)療保險費，至退休前每增加 1 歲增補 1 年，最多補繳 15 年。依法批準(zhǔn)征地時，轉(zhuǎn)非勞動力女年滿 26 周歲的補繳 1 年基本醫(yī)療保險費，至年滿 41 周歲前每增加 1 歲增補 1 年，最多補繳 5 年；年滿 41 周歲補繳 6 年基本醫(yī)療保險費，至退休前每增加 1 歲增補 1 年，最多補繳 10 年。補繳基本醫(yī)療保險費以依法

49、批準(zhǔn)征地時上一年本市職工平均工資的 60為基數(shù)，按照 12的比例一次性補繳。補繳后，由社會保險經(jīng)辦機構(gòu)將其中 9劃入統(tǒng)籌基金、1劃入大額醫(yī)療互助資金、2劃入個人帳戶。4失業(yè)保險20100.67 第四十條 依法批準(zhǔn)征地時，轉(zhuǎn)非勞動力年滿 16 周歲的補繳 1 年失業(yè)保險費，至達(dá)到國家規(guī)定的退休年齡前，每增加 1 歲增補 1 年，最多補繳 20 年。補繳失業(yè)保險費以依法批準(zhǔn)征地時上一年本市職工平均工資的 60為基數(shù)，按照 2的比例一次性補繳。轉(zhuǎn)非勞動力失業(yè)后，按照規(guī)定享受失業(yè)保險待遇。但其在領(lǐng)取失業(yè)保險金期間自謀職業(yè)的，不執(zhí)行一次性領(lǐng)取失業(yè)保險金的規(guī)定。未領(lǐng)取失業(yè)保險金的期限予以保留，與再次失業(yè)后

50、應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取失業(yè)保險金的期限合并計算。合計16.94考慮到本項目開始轉(zhuǎn)非工作約在 2014 年，采用上一年度（2013 年）本市職工平均工資測算，考慮 10%的工資上漲水平，則馬池口村農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償標(biāo)準(zhǔn)為18.63（16.94+16.9410%）萬元/人。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案25（2）超轉(zhuǎn)人員補償費超轉(zhuǎn)人員月補償標(biāo)準(zhǔn)包括生活補助費標(biāo)準(zhǔn)和醫(yī)療補助費標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)關(guān)于征地超轉(zhuǎn)人員生活和醫(yī)療補助若干問題的意見 （京政辦發(fā)200441 號） ，以當(dāng)年確定的接收生活補助標(biāo)準(zhǔn)與醫(yī)療補助費標(biāo)準(zhǔn)之和為基數(shù)，按照 5%的比例環(huán)比遞增。收費計算公式如下： （1.05n-1）每人補償費=月補標(biāo)

51、準(zhǔn)12 個月 5%注：n征收費用的年限（從征地年齡到 82 歲）a.生活補助費標(biāo)準(zhǔn)昌平區(qū)一般征地超轉(zhuǎn)人員，生活補助費的接收和發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為當(dāng)年本市最低基本養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)北京市勞動和社會保障局關(guān)于北京市 2013 年調(diào)整企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金的通知 （京勞社養(yǎng)發(fā)201334 號） ，自 2013 年 1 月 1 日起，按月退養(yǎng)生活補助費、養(yǎng)老生活補助費的最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為 1100 元。b.醫(yī)療補助費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)京政辦發(fā)200441 號文，一般超轉(zhuǎn)人員按照每人每月 120 元接收。c.根據(jù)馬池口村人口結(jié)構(gòu)估算超轉(zhuǎn)人員征地年齡為 63 歲。 （1.05（82-63）-1）每人補償費=（1100+120）

52、12/10000 5% =44.71（萬元/人）考慮到本項目開始轉(zhuǎn)非工作約在 1 年后，考慮 10%的工資上漲水平，則馬池口村農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償標(biāo)準(zhǔn)為 49.18（44.71+44.7110%）萬元/人。（3）孤寡老人和病殘人員補助費計算方法同超轉(zhuǎn)人員補償費，生活補助費按照月最低養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn) 1330 元，孤寡老人和病殘人員按照每人每月 500 元接收。估算孤寡老人和病殘人員征地年齡為 62 歲。北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案26 （1.05（82-62）-1）每人補償費=（1330+500）12/10000 5% =72.61（萬元/人）另外給予孤寡病殘人員16萬元/人的補助費

53、，共計88.61萬元/人。考慮到本項目開始轉(zhuǎn)非工作約在1年后，而近年來工資平均上漲水平為10%，則馬池口村農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力補償標(biāo)準(zhǔn)為97.47（88.61+88.6110%）萬元/人。3、青苗補償費青苗補償費按照昌平區(qū)一季產(chǎn)值平均水平0.2萬元/畝計算。4、地上附著物補償費地上附著物費用總費用為9208.06萬元，詳見下表。表表4-44-4 地上附著物補償費用地上附著物補償費用單位：萬元單位：萬元序號項目單位數(shù)量總價1楊樹棵5023351.61 2柳樹棵96096.00 3槐樹棵1834183.40 4果樹等棵139397.51 5銀杏棵60430.20 6柏樹棵55427.70 7松樹棵7543

54、7.70 8井個188275.28 9路燈個62331.15 10攝像頭個683.40 11圍墻60574908.63 12廣告牌2988.94 13欄桿m239447.88 14道路42726640.91 15電線桿根887133.05 16電信桿根548.10 17公共廁所個880.00 18化糞池個81.60 19橋梁個39.00 20垃圾池個66.00 21電纜km1735190.00 22路牙石km9180.00 23變壓器個21105.00 25發(fā)射塔個1100.00 26水塔座480.00 27龍門吊個50750.00 28地下油庫125.00 總計總計9208.06 北京市昌平

55、區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案27北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案28經(jīng)初步測算，本項目土地補償費與人員安置補助費之和為85832.97萬元，折合到征地面積為36萬元/畝。本項目征地費用合計約104727.05萬元，折合到征地面積為44萬元/畝。具體各種費用構(gòu)成詳見下表：表表4-54-5： 項目征地補償費用表項目征地補償費用表序號項目補償總價（萬元）說明1土地補償費35847.45 以征地面積為基數(shù)，按15萬元/畝計算2安置補助費49985.52 2.1 至 2.3 之和2.1勞動力安置費20530.26 以需安置的勞動力人數(shù)為基數(shù)，按18.63萬元/人計算2.2超轉(zhuǎn)補

56、助費29065.38 以需安置的超轉(zhuǎn)人數(shù)為基數(shù)，按49.18萬元/人計算2.3殘疾補助費389.88 以需安置的殘疾人為基數(shù)，按97.47萬元/人3青苗補償費16.91 按照昌平區(qū)一季畝產(chǎn)值平均水平 0.2 萬元/畝4地上附著物補償9208.04 根據(jù)測繪報告實測數(shù)量據(jù)實評估5征地稅費9669.13 5.1 至 5.4 之和5.1耕地開墾費2536.80 以耕地面積為基數(shù)，耕地開墾費為每畝用地補償30萬元5.2耕地占用稅2438.31 以農(nóng)用地面積為基數(shù)，耕地占用稅為42元/平方米5.3防洪費3831.34 以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按20元/平方米進行計算5.4森林植被恢復(fù)費862.68 北京市

57、園林綠化局關(guān)于規(guī)范森林植被恢復(fù)費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行范圍的意見 【京綠資發(fā)200811號】按照 20 元/平方米計算。合計104727.051 至 5 之和北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案29四、人員安置方案四、人員安置方案妥善安置因建設(shè)征地造成的農(nóng)村多余勞動力,維護社會安定是國家及北京市在進行土地一級開發(fā)中的重要工作內(nèi)容。目前北京市現(xiàn)行政策有北京市建設(shè)征地農(nóng)轉(zhuǎn)工人員安置辦法 （16號令）及北京市建設(shè)征地補償安置辦法 （148號令） 。為切實維護征地農(nóng)民的社會保障權(quán)益，妥善處理16號令與148號令（北京市建設(shè)征地補償安置辦法 ）的銜接問題，北京市明確農(nóng)轉(zhuǎn)工人員和超轉(zhuǎn)人員安置的若干政策措施：

58、安置政策安置政策：農(nóng)轉(zhuǎn)工人員的農(nóng)轉(zhuǎn)工人員安置補助費標(biāo)準(zhǔn)按照16號令有關(guān)政策執(zhí)行，超轉(zhuǎn)人員以實際辦理接收手續(xù)之日的年齡計算需要繳納的超轉(zhuǎn)人員接收費用，安置方式包括征地單位安置和委托其他單位安置（統(tǒng)稱為單位安置）及自謀職業(yè)等。超轉(zhuǎn)人員超轉(zhuǎn)人員的接收政策以實際辦理接收手續(xù)之日的年齡計算需要繳納的超轉(zhuǎn)人員接收費用。農(nóng)轉(zhuǎn)工人員社會保險農(nóng)轉(zhuǎn)工人員社會保險應(yīng)按照國家和本市規(guī)定參加社會保險，并按規(guī)定繳納社會保險費。安置農(nóng)轉(zhuǎn)工人員需要補繳的社會保險費用及安置征地超轉(zhuǎn)人員出現(xiàn)的資金缺口安置農(nóng)轉(zhuǎn)工人員需要補繳的社會保險費用及安置征地超轉(zhuǎn)人員出現(xiàn)的資金缺口，由各區(qū)縣政府根據(jù)項目未及時辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非、農(nóng)轉(zhuǎn)工安置手續(xù)和超轉(zhuǎn)人

59、員接收手續(xù)的原因，按照責(zé)任分擔(dān)的原則由相關(guān)區(qū)縣政府及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、征地單位在辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工安置手續(xù)或超轉(zhuǎn)人員接收手續(xù)時共同解決。目前北京市人員安置方式主要有：就業(yè)安置、預(yù)留經(jīng)營性用房、就業(yè)安置用地安置等幾種方式。根據(jù)現(xiàn)有的人員安置方式，結(jié)合昌平區(qū)實際情況，本項目人員安置方案為：1、嚴(yán)格按照北京市建設(shè)征地補償安置辦法 （148號令）確定安置人員數(shù)量及補償標(biāo)準(zhǔn)；2、安置人員安置房建設(shè)位置在項目北側(cè)三定三限安置房地塊，安置房建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)符合國家相關(guān)政策且滿足馬池口村搬遷村民需求；3、項目采取市區(qū)聯(lián)儲為拆遷主體，北京北方企業(yè)集團公司實施搬遷工作。搬遷政策中已考慮搬遷村民的后續(xù)利益保障問題并制定相應(yīng)條款；4、

60、本項目南側(cè)已規(guī)劃就業(yè)安置用地，一級開發(fā)完成后定向出讓給馬池口村集體企業(yè)，解決被征轉(zhuǎn)村民后續(xù)就業(yè)、生活問題。5、馬池口村現(xiàn)有集體土地 455.14 公頃，本項目征用集體土地 159.32 公頃，剩余北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)馬池口村土地一級開發(fā)實施方案30大量農(nóng)用地可作為生產(chǎn)資料滿足未征轉(zhuǎn)村民的生活保障。五、征地計劃五、征地計劃根據(jù)初步掌握的本項目基礎(chǔ)資料，及北京市和昌平區(qū)關(guān)于集體土地征收報批的相關(guān)規(guī)定及流程，制定如下征地工作計劃，擬定于項目開始的第4個月簽訂征地補償安置協(xié)議，第8個月取得用地批復(fù)；安置補償將于第11個月完成，并于第11個月完成征地結(jié)案。需說明的是，實施單位應(yīng)在全面掌握宗地基本情況后，