某大型國有企業(yè)閑置房產(chǎn)處理案例

1、案例三十六：租賃、倉儲與新設優(yōu)惠企業(yè)的稅負比較某大型國有企業(yè)閑置房產(chǎn)處理案例一、案例背景。（一）公司概況某大型汽車生產(chǎn)企業(yè)（簡稱 A 企業(yè)）因企業(yè)改制、產(chǎn)品轉型，造成企業(yè)收縮經(jīng)營。部分 房產(chǎn)（主要是倉庫）閑置、人員下崗失業(yè)。為了盤活資產(chǎn)，增加效益，該企業(yè)準備對閑置的 房產(chǎn)進行經(jīng)營。（二）問題提出閑置房產(chǎn)建于 1970 年，原值 3000 萬元（現(xiàn)在市場價也在 3000 萬元左右），使用年限 40 年，無殘值， 年折舊 75萬元； 對閑置的房產(chǎn)進行整修， 組織下崗失業(yè)人員進行物業(yè)管理， 管理成本 50 萬元年。物流公司B擬出資1000萬元每年租賃該房產(chǎn)，作為物流周轉、倉儲貨物之用。為了充 分利用

2、房產(chǎn)創(chuàng)收，企業(yè)準備與E公司簽定租賃合同。但是企業(yè)稅務顧問提出建議希望企業(yè)重新考慮租賃方式并提出了三種新的經(jīng)營方式： 方案一，租賃項目分別簽定合同；方案二，租 賃轉化為倉儲；方案三，新設企業(yè)，享受稅收優(yōu)惠政策。為了便于分析，不考慮其他經(jīng)營業(yè)務、資金時間價值及其他稅種的影響，A企業(yè)適用城建稅稅率 7，教育費附加為 3。（三）適用稅法條文 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務、 轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)單位和個人， 為營業(yè)稅的納稅義務人。 所稱應稅勞務是指屬于 交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)稅目征收范 圍的勞務。雙方簽訂承包

3、、租賃合同（協(xié)議，下同）將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出 租者向承包、 承租方收取的承包費、 租賃費（承租費， 下同）按“服務業(yè)” 稅目征收營業(yè)稅， 稅率為5%。出包方收取的承包費凡同時符合以下三個條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為不征收營業(yè)稅：1. 承包方以出包方名義對外經(jīng)營，由出包方承擔相關的法律責任；2. 承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的財務會計核算；3. 出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎。 房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房屋出租的，以房產(chǎn)則金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 所謂房產(chǎn)的租金收入， 是房屋產(chǎn)權所有人出租房產(chǎn)使用權所得的報酬， 包括貨幣收入和實物收入。如果是以勞務或者其他形式

4、為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定一個標準租金額從租計征。10 30后的余值計征我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅實行比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種 形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也是兩種：一種是按房產(chǎn)原值一次減除的，稅率為 1.2%；另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。、案例解析。（一）籌劃思路與方法1、企業(yè)籌劃前的方案與稅負情況A企業(yè)擬采用經(jīng)營方式對物流公司B出租，合同金額為1000 萬元年。企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加 =1000X 5.5 % =55 （萬元）；房產(chǎn)稅=1000 X 12 % =120 （萬元）；稅前利潤 =1000551207550=70

5、0（萬元）；所得稅 =700X 33% =231（萬元）； 凈收益 =700231=469（萬元）；納稅合計 =55+120+231=406（萬元）。2、新的三種稅收籌劃方案方案一：租賃項目分別簽定合同因A企業(yè)對出租的房產(chǎn)進行的物業(yè)管理非常到位，稅務師建議A企業(yè)將租賃合同分解為租賃和物業(yè)管理服務兩項合同，租賃合同金額 800 萬元年，物業(yè)管理服務合同金額 200 萬元年。管理成本 50 萬元年不變。企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加 =1000X 5.5 % =55 （萬元）;房產(chǎn)稅 =800X 12% =96（萬元）；稅前利潤 =1000 55967550=724（萬元）；所得稅 =724X 33%

6、=238.92 （萬元）；凈收益 =724238.92=485.08 （萬元）；納稅合計： 55+96+238.92=389.92 （萬元）。方案二：租賃轉化為倉儲B公司在接受A企業(yè)物業(yè)管理服務的同時，還招聘人員對倉儲的貨物進行收發(fā)保管，一 年另支付收發(fā)保管費 50萬元。稅務師建議 A企業(yè)從物業(yè)管理人員中抽調(diào)部分精干人員加強 對B公司倉儲貨物知識的學習，對B公司的貨物進行全方位的倉儲保管服務；倉儲保管合同金額1050萬元（原合同金額 1000萬元加原由B公司支付的收發(fā)保管費50萬元），假定A企業(yè)不增加成本。企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加 =1050X 5.5 % =57.75 （萬元）;房產(chǎn)稅=30

7、00X 1.2 %X 70% =25.20 （萬元）;稅前利潤 =1050 57.75 25.20 7550=842.05 （萬元）；所得稅=842.05 X 33% =277.88 （萬元）； 凈收益 =842.05 277.88=564.17 （萬元）； 納稅合計 =57.75+25.20+277.88=360.83（萬元）。方案三：新設企業(yè)，享受稅收優(yōu)惠政策根據(jù)關于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關稅收政策問題的通知 （ 財稅 2002208 號規(guī)定：“ 對 新辦的服務型企業(yè)（除廣告業(yè)、桑拿、按摩、網(wǎng)吧、氧吧外）當年新招用下崗失業(yè)人員達到 職工總數(shù) 30%以上（含 30%），并與其簽訂 3年以上期限

8、勞動合同的（財稅 2003192 號更 改為 1 年），經(jīng)勞動保障部門認定，稅務機關審核， 3 年內(nèi)免征營業(yè)稅、城建稅、教育費附 加和企業(yè)所得稅。 ” 關于促進下崗失業(yè)人員再就業(yè)稅收優(yōu)惠及其他相關政策的補充通知（ 財稅2003192 號）規(guī)定：“凡在 2005 年底之前， 符合中發(fā) 200212 號文件優(yōu)惠政策條件規(guī)定 的，從事個體經(jīng)營的下崗失業(yè)人員、吸納下崗失業(yè)人員的企業(yè)和國有大中型企業(yè)主輔分離、 輔業(yè)改制所興辦的經(jīng)濟實體，可按有關規(guī)定享受最長期限為3 年的稅收優(yōu)惠和社會保險補貼，直至期滿為止。 ”注冊稅務師設計了第三種籌劃方案。A 企業(yè)出閑置的房產(chǎn)，其控股的子公司H 和部分職工出資金，共同

9、投資成立大地物流有限公司（與其控股的子公司H成立物流公司，是為了避免實現(xiàn)的利潤流出本企業(yè)），同時全部招聘本企業(yè)的下崗失業(yè)人員從事物流工作， 并與其簽訂 1 年以上期限勞動合同， 再履行 一定的法律程序，可在 3年內(nèi)免征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和企業(yè)所得稅。效益分析：為了便于分析，新公司的費用暫不考慮，A 企業(yè)閑置的房產(chǎn)出資價為 3000萬元，物流保管合同金額為 1050 萬元，其他有關資料與前述相同。企業(yè)享受 3 年稅收優(yōu)惠期繳納的營業(yè)稅金及附加為 0；房產(chǎn)稅=3000X 1.2 %X 70% =25.20 （萬元）；稅前利潤 =105025.27550=899.80 （萬元） ；所得稅為

10、0；凈收益 =899.80 （萬元）；納稅合計 =25.20 （萬元）；從上述計算分析可知， 在 3 年優(yōu)惠期內(nèi)每年免征營業(yè)稅、 城建稅、 教育費附加和企業(yè)所 得稅 335.63 萬元。 3年優(yōu)惠期滿后效益同方案二。3、籌劃結論：從以上方案比較可知，方案三的節(jié)稅效果最為明顯，與A企業(yè)擬采用的經(jīng)營方式相比在稅收優(yōu)惠期內(nèi)每年少納稅 380.80 萬元，凈收益增加 430.80 萬元。免稅期后每年少納稅 45.17 萬元，凈收益增加 95.17 萬元。（二）籌劃難點在實施上述各籌劃方案時應注意以下幾點：1、必須保證租賃、物業(yè)管理服務、物流倉儲業(yè)務的真實性，不能一味地為了節(jié)稅，使 合同內(nèi)容與真實發(fā)生的

11、業(yè)務性質不一致，否則會被稅務機關認定為偷稅并受到懲處；2、籌劃前后B公司付出的現(xiàn)金流一樣， 都是1050萬元，這樣簽訂合同比較容易成功； 招用下崗失業(yè)人員必須經(jīng)勞動保障部門認定， 新辦服務性企業(yè)必須經(jīng)稅務機關審核認定； 是 否選擇以上稅收籌劃方案，還與企業(yè)的歷史狀況、市場環(huán)境以及企業(yè)以后的發(fā)展戰(zhàn)略有關， 在實施方案三條件不成熟時，可以先實施方案二或方案一作為過渡性方案，在條件成熟后， 再實施方案二。（三）案例點評稅收籌劃是一種對稅法和稅收政策的綜合性的運用， 是對稅收政策做出的主動選擇。 不 同的籌劃方案涉及不同稅種或不同稅種的組合， 我們不僅需要對各稅種進行深入的了解和研 究，更重要的是要將其與企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務融會貫通， 才能尋找到最優(yōu)的籌劃方案。 在本案例 中可以通過租賃和倉儲兩種方式來達到同樣的目的，但是由于兩種方式所涉及的稅率不同， 導致了方案的優(yōu)劣的差別。 此外， 國家對新辦服務性企業(yè)制定了稅收優(yōu)惠政策， 企業(yè)如果能 有效的加以