鳳凰山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

1、開(kāi)遠(yuǎn)市鳳凰山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 一、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃鳳凰山項(xiàng)目擬作如下分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，如下圖所示： 1、一期位于項(xiàng)目北側(cè)，開(kāi)發(fā)思路主要是以“產(chǎn)品展示、試探市場(chǎng)反應(yīng)”為主，在保證項(xiàng)目品質(zhì)并能順利回籠項(xiàng)目建設(shè)資金的前提下，在產(chǎn)品配比方面應(yīng)以花園洋房（因?yàn)樗梢詫?shí)現(xiàn)別墅的某些功能，體現(xiàn)高品質(zhì)）為主、板式小高層（因?yàn)樗葎e墅類(lèi)物業(yè)類(lèi)型更容易回籠項(xiàng)目建設(shè)資金）為輔，同時(shí)少量配給聯(lián)排別墅、雙拼別墅。這樣做到既可以用豐富的產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)試探市場(chǎng)的反應(yīng)，以便在項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)中作出相應(yīng)調(diào)整，又可以保證產(chǎn)品能滿足市場(chǎng)需求，順利回籠項(xiàng)目建設(shè)資金。 一期的物業(yè)類(lèi)型設(shè)置（暫估）：獨(dú)棟別墅5畝，容積率0.5，建筑面積1667；雙拼別墅

2、5畝，容積率0.6，建筑面積2000；聯(lián)排別墅10畝，容積率0.7，建筑面積4667；花園洋房80畝，容積率1.1，建筑面積58667；板式小高層9畝，容積率5.6，建筑面積33600；商業(yè)配套10畝，容積率1.5，建筑面積10000。2、二期地塊在一期地塊右側(cè)，建設(shè)用地面積共約317畝，分為21和22地塊。地形地勢(shì)條件較好，可開(kāi)發(fā)面積較大，有利于作高密度物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)。由于項(xiàng)目二期的主要目的是健全和完善整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，因此，商業(yè)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)要統(tǒng)籌考慮，用一定量的高品質(zhì)商業(yè)類(lèi)型來(lái)帶動(dòng)同區(qū)域的住宅物業(yè)。二期的物業(yè)類(lèi)型設(shè)置（暫估）：雙拼別墅15畝，容積率0.6，建筑面積6000；花園洋房24

3、7畝，容積率1.1，建筑面積181134；板式小高層25畝，容積率5.6，建筑面積93334；商業(yè)配套30畝，容積率1.5，建筑面積30000。3、項(xiàng)目三期地塊位置于項(xiàng)目地塊中部中央景觀周?chē)?，分?1和32地塊。在物業(yè)類(lèi)型上，應(yīng)根據(jù)政策要求和實(shí)際的地形地勢(shì)，綜合考慮花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅各種類(lèi)型，而不應(yīng)只單純考慮低密度的開(kāi)發(fā)。這樣不僅豐富了產(chǎn)品類(lèi)型，可以滿足不同的市場(chǎng)需求，還可以回籠更多的建設(shè)資金，降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度。同時(shí)，在做好景觀改造和品質(zhì)提升的前提下，要在適當(dāng)位置設(shè)置社區(qū)精品型高端商業(yè)業(yè)態(tài)，營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?nèi)良好的商業(yè)氛圍，進(jìn)而吸引人氣，聚集人氣。而在整個(gè)鳳凰山項(xiàng)目中，鳳凰樓作為地標(biāo)性建筑

4、，并且圍繞其周邊形成了一個(gè)中央商業(yè)廣場(chǎng)。因此，在定位31和32地塊的物業(yè)類(lèi)型時(shí)，為了避免削弱鳳凰樓的核心作用（同時(shí)，鑒于鳳凰樓是地標(biāo)建筑，政府可能會(huì)對(duì)其周邊建筑作限高要求），就不應(yīng)考慮板式小高層，最好以花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅等物業(yè)類(lèi)型為主。三期的物業(yè)類(lèi)型設(shè)置（暫估）：別墅類(lèi)建筑面積占三期規(guī)劃建筑面積的35%（42畝），容積率0.6，即16800；花園洋房占三期規(guī)劃建筑的55%（66畝），容積率1.1，即48400；商業(yè)配套占三期規(guī)劃建筑的10%（12畝），容積率1.5，即12000。4、四期位于項(xiàng)目地塊的中下部，共分為41、42、43地塊，規(guī)劃建筑面積約為160畝。在41地塊中的”鳳凰樓

5、商業(yè)廣場(chǎng)”，不應(yīng)單純作為商業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)考慮，而是應(yīng)圍繞鳳凰樓在周邊考慮設(shè)置一些人無(wú)我有、人有我精的物業(yè)業(yè)態(tài)（如國(guó)際知名的嬰幼兒早教機(jī)構(gòu)、小體量的溫泉度假精品酒店等），充分利用鳳凰樓這一極具標(biāo)識(shí)性建筑的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)聚集人氣來(lái)帶動(dòng)鳳凰樓周邊的商業(yè)開(kāi)發(fā)。42地塊處于整個(gè)項(xiàng)目中較佳位置，視野開(kāi)闊，景觀面較好，比較容易營(yíng)造低密度、高品質(zhì)的聯(lián)排別墅、雙拼別墅。43地塊由于地處項(xiàng)目?jī)?nèi)部，視野和景觀相對(duì)42地塊而言，優(yōu)勢(shì)不是很突出，因此43地塊物業(yè)類(lèi)型應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)，以回籠資金為目的，建議考慮板式小高層或花園洋房等。四期的物業(yè)類(lèi)型設(shè)置（暫估）：別墅類(lèi)建筑面積占四期規(guī)劃建筑面積的50%（75畝），容積率0.6，即30

6、000；花園洋房占四期規(guī)劃建筑的36%（54畝），容積率1.1，即39600；商業(yè)配套占四期規(guī)劃建筑的14%（20畝，扣除鳳凰樓占地面積約1畝），容積率1.5，即5600。5、項(xiàng)目五期處于整個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，地形地勢(shì)相對(duì)平整，交通通達(dá)性較好，但離項(xiàng)目三期較遠(yuǎn)，商業(yè)和配套不完善。整個(gè)項(xiàng)目五期地塊雖然便于布置高密度的物業(yè)類(lèi)型，但是還是應(yīng)注重營(yíng)造它的項(xiàng)目品質(zhì)，最好以花園洋房為主，在局部區(qū)域配置板式小高層或聯(lián)排別墅。同時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目南端社區(qū)商業(yè)和配套不是太完善的不足，還應(yīng)在項(xiàng)目五期地塊里設(shè)置相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)和配套，在市場(chǎng)上形成更多的關(guān)注焦點(diǎn)，成為人人向往的宜居之地。五期的物業(yè)類(lèi)型設(shè)置（暫估）：別墅類(lèi)建筑面積占

7、五期規(guī)劃建筑面積的20%（24畝），容積率0.7，即11200；花園洋房占五期規(guī)劃建筑的55%（66畝），容積率1.1，即48400；板式小高層占五期規(guī)劃建筑的15%（18畝），容積率5.6，即67200；商業(yè)配套占五期規(guī)劃建筑的10%（12畝），容積率1.5，即12000。6、項(xiàng)目六期所處區(qū)域位于項(xiàng)目地形地勢(shì)、景觀視野等最佳處，比較容易營(yíng)造項(xiàng)目的高品質(zhì)，并且在后期開(kāi)發(fā)該區(qū)域時(shí)可以實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)效益。因此，該區(qū)域比較適合在項(xiàng)目后期作雙拼別墅這類(lèi)低密度、高品質(zhì)物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)。六期的物業(yè)類(lèi)型設(shè)置（暫估）：別墅類(lèi)建筑面積占六期規(guī)劃建筑面積的100%（100畝），容積率0.6，即40000。7、項(xiàng)目七

8、期臨近開(kāi)遠(yuǎn)市城市中央景觀大道，在項(xiàng)目各期開(kāi)發(fā)順利結(jié)束后，配合開(kāi)遠(yuǎn)市城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)程，再作該區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，通過(guò)設(shè)立各汽車(chē)品牌4s店的城市展廳、大型餐飲、ktv等商業(yè)業(yè)態(tài)，將進(jìn)一步豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，拓展公司和項(xiàng)目的品牌價(jià)值空間。七期的物業(yè)類(lèi)型設(shè)置（暫估）：物業(yè)類(lèi)型全部為商業(yè)，規(guī)劃建筑面積50畝，容積率1.5，即50000。二、項(xiàng)目投資成本和銷(xiāo)售利潤(rùn)估算1、一期建設(shè)用地面積109畝，綜合容積率1.38，綜合開(kāi)發(fā)成本為2.8億元（按2800元/計(jì)）。銷(xiāo)售收入：獨(dú)棟別墅，5500元/×1667916.85萬(wàn)元；雙拼別墅，5000元/×20001100萬(wàn)元；花園洋房，39

9、00元/×5866722880萬(wàn)元；板式小高層，3500元/×3360011760萬(wàn)元；商業(yè)配套，10000元/×1000010000萬(wàn)元；合計(jì)銷(xiāo)售總收入約4.7億元。到期銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為1.9億元。2、二期建設(shè)用地面積317畝，綜合容積率1.47，綜合開(kāi)發(fā)成本為5.9億元（按2800元/計(jì)）。銷(xiāo)售收入：雙拼別墅，5500元/×60003300萬(wàn)元；花園洋房，4400元/×元；板式小高層，3900元/×9333436400萬(wàn)元；商業(yè)配套，13000元/×3000039000萬(wàn)元。合計(jì)銷(xiāo)售總收入約15.8億

10、元。到期銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為9.9億元。3、三期的規(guī)劃建筑面積約為120畝，綜合容積率1.3（暫估），綜合開(kāi)發(fā)成本為2.9億元（按2800元/計(jì)）。銷(xiāo)售收入：雙拼別墅，6000元/×1680010080萬(wàn)元；花園洋房，4800元/×4840023232萬(wàn)元；商業(yè)配套，15000元/×1200018000萬(wàn)元；合計(jì)銷(xiāo)售總收入約5.1億元。待添加的隱藏文字內(nèi)容1到期銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為2.2億元。4、四期的規(guī)劃建筑面積約為150畝，綜合容積率1.3（暫估），綜合開(kāi)發(fā)成本為3.9億元（按3000元/計(jì)）。銷(xiāo)售收入：雙拼別墅，7000元/×3000021000萬(wàn)元；花園洋房，5

11、200元/×3960020592萬(wàn)元；商業(yè)配套，60000元/×560033600萬(wàn)元；合計(jì)銷(xiāo)售總收入約7.5億元。到期銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為3.6億元。5、五期的規(guī)劃建筑面積約為120畝，綜合容積率1.47，綜合開(kāi)發(fā)成本為3.5億元（按3000元/計(jì)）。銷(xiāo)售收入：聯(lián)排別墅，6500元/×112007280萬(wàn)元；花園洋房，5600元/×4840027104萬(wàn)元；板式小高層，5000元/×6720033600萬(wàn)元；商業(yè)配套，15000元/×1200018000萬(wàn)元；合計(jì)銷(xiāo)售總收入約8.6億元。到期銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為5.1億元。6、六期的規(guī)劃建筑面積約為

12、100畝，綜合容積率0.6，綜合開(kāi)發(fā)成本為1.2億元（按3000元/計(jì)）。銷(xiāo)售收入：雙拼別墅，8500元/×400003.4億元。到期銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為2.2億元。7、七期的規(guī)劃建筑面積約為50畝，綜合容積率1.5，綜合開(kāi)發(fā)成本為1.8億元（按3500元/計(jì)）。銷(xiāo)售收入：商業(yè)配套，25000元/×5000012.5億元。到期銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為10.7億元。三、開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)計(jì)劃1、按項(xiàng)目工作進(jìn)度安排，項(xiàng)目一期在910月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，至12月31日，完成約40%的銷(xiāo)售率，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1.88億元，剩余60%的房源計(jì)劃在2015年12月底前完成，到期共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)1.9億元。2、二期地塊中的21地

13、塊計(jì)劃于2015年6、7月份啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，至2017年6月份竣工交房。銷(xiāo)售周期為2年，2016年1月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，至2017底結(jié)束；22地塊計(jì)劃于2015年12月啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，2017年底竣工交房。2016年6月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。銷(xiāo)售周期為1.5年，至2017年12月底結(jié)束。3、三期開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為1.5年，從2017年7月開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，至2018年12月份竣工交房。銷(xiāo)售周期為1年，至2018年12月底左右結(jié)束。4、四期開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為1.5年，從2018年7月開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，至2019年12月底竣工交房。銷(xiāo)售周期為1年，從2019年1月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，至2019年12月底結(jié)束。5、五期開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為1.5年，從2019年7月開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，至2020年12月底竣工交房