高層住宅調(diào)研報(bào)告

1、高層住宅調(diào)研報(bào)告學(xué)生：xxx班級(jí)：建筑學(xué) 1203 班學(xué)號(hào)：01212062203xx老師：陳李波隨著城市的迅猛發(fā)展和人口的集中，住宅的需求量擴(kuò)大，城市中心地段的土地越來越稀缺。高層住宅建筑通過“豎向型”增長(zhǎng)，對(duì)有限土地高效集約的利用，提高了規(guī)模效益，為城市發(fā)展創(chuàng)造了新的空間。因此，對(duì)高層住宅市場(chǎng)的探討和研究具有十分重要的意義。    在國(guó)外，高層住宅與別墅一樣成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征；在香港，寸土寸金導(dǎo)致的高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；在上海、深圳、廣州等一線城市，高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒，發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受。一、高層住宅簡(jiǎn)介1.1 超高層建筑的定義&

2、#160; 最新定義超過一定層數(shù)或高度的建筑將成為高層建筑。高層建筑的起點(diǎn)高度或?qū)訑?shù)，各國(guó)規(guī)定不一，且多無絕對(duì)、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。 中國(guó)定義在中國(guó)，舊規(guī)范規(guī)定：8層以上的建筑都被稱為高層建筑，而目前，接近20層的稱為中高層，30層左右接近100m稱為高層建筑，而50層左右200m以上稱為超高層。在新高規(guī)即高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ32002）里規(guī)定：10層及10層以上或高度超過28m的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)稱為高層建筑結(jié)構(gòu)。當(dāng)建筑高度超過100m時(shí)，稱為超高層建筑。 中國(guó)的房屋6層及6層以上就需要設(shè)置電梯，對(duì)10層以上的房屋就有提出特殊的防火要求的防火規(guī)范，因此中國(guó)的民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB

3、 503522005）、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB 50045-95）將10層及10層以上的住宅建筑和高度超過24m的公共建筑和綜合性建筑劃稱為高層建筑。 國(guó)外定義在美國(guó)，24.6m或7層以上視為高層建筑；在日本，31m或8層及以上視為高層建筑；在英國(guó)，把等于或大于24.3m得建筑視為高層建筑。1.2高層住宅的發(fā)展背景1.高層住宅的提出從人類居住的角度來說，人口劇增與不可再生土地資源的短缺已經(jīng)成為最尖銳的矛盾，成為人類社會(huì)所面臨的最直接、最急迫的問題。盡管我國(guó)的人口出生率已有明顯的回落，但預(yù)測(cè)到2050年我國(guó)人口還講增加到15億，占世界人口的1/6.因此我們不但要認(rèn)真解決好現(xiàn)今城市建設(shè)中的

4、人口劇增與土地資源短缺這一矛盾，還要切實(shí)的為子孫后代在未來五十年的居住問題做好規(guī)劃，留有發(fā)展余地。如何在同樣的用地上解決好更多人的居住問題，從環(huán)境建筑學(xué)的角度來看有兩個(gè)指標(biāo)與此有直接關(guān)系，一是建筑密度，二是建筑容積率。住宅高層化無疑是解決這個(gè)問題行之有效的途徑之一。從20實(shí)際至今，現(xiàn)代建筑運(yùn)定的旗手們?cè)谶@方面做出了許多開創(chuàng)性的工作。2.高層住宅的爭(zhēng)論近20年來，隨著中國(guó)高層住宅的出現(xiàn)與發(fā)展，建筑界關(guān)于高層住宅的爭(zhēng)論從未中斷，爭(zhēng)論主要有三大特點(diǎn)。一是偏重于多層住宅與高層住宅的宏觀概念的爭(zhēng)論。二是爭(zhēng)論及時(shí)觸及一些技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題；三是在多層住宅與高層住宅的比較重，反對(duì)建筑高層住宅者常回避多層住宅自身的

5、矛盾，感情色彩濃重，而少有科學(xué)理性的論述與分析，影響了研究的深入與對(duì)結(jié)果的探索。3.高層住宅的發(fā)展1980年以前，中國(guó)的高層住宅寥若辰星，僅分布于廣州、上海、天津等大城市。它的發(fā)展成因一是在技術(shù)上具備了初步的條件，二是因?yàn)椴疬w還建的需要，必須建造高層住宅來提供更多的面積，以便原地安排拆遷戶，當(dāng)然也有為了顯示大城市雄偉街景而建設(shè)高層住宅的需要。當(dāng)時(shí)高層住宅的層數(shù)雖然多，但套型平面及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是垂直交通設(shè)施標(biāo)注你，是很低的，許多設(shè)計(jì)理念和手法還沿襲了多層住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如北京“前三門大街”的高層住宅，上海漕溪路的高層住宅等。從全國(guó)來講，真正推動(dòng)高層住宅發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力是來自于城市土地的有償使用和住宅

6、的商品化，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的前提下，在開發(fā)商的策劃下，為了達(dá)到更高的容積率和更寬松的空間環(huán)境，住宅順理成章的向高空生長(zhǎng)，并引領(lǐng)了城市住宅的發(fā)展方向。二、高層住宅客戶心理分析2.1 客戶特征    高層客戶群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、視野開闊、見多識(shí)廣 C、愿意嘗試新鮮事物 d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)2.2 客戶抗性探究    國(guó)內(nèi)部分消費(fèi)者仍存在不安全感?？蛻粼诟邔幼≌戏叛厶魍麜r(shí)，向下看到變得渺小的街道、房屋、景觀、行人 ，總有飄浮在半空中的不安全感，在心理上產(chǎn)生對(duì)高度的恐懼，同時(shí)對(duì)后期物管、配套服務(wù)等也存在質(zhì)疑。開發(fā)商應(yīng)從居住

7、感覺上主動(dòng)引導(dǎo)，強(qiáng)化超高層優(yōu)勢(shì)，淡化劣勢(shì)。日本較為成熟的技術(shù)解決不同年齡客戶層抗性問題。不同年齡層對(duì)高層住宅建筑的關(guān)注點(diǎn)不同，2.3高層住宅外部空間的應(yīng)用地段城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)。高層多處于城市核心區(qū)域，且具有強(qiáng)勢(shì)水景資源，高端產(chǎn)品多擁有一線海景、江景資源，中高端產(chǎn)品多擁有湖景、河景等二線景觀資源?？傮w規(guī)劃不同開發(fā)模式下，規(guī)劃布局差異化。在大規(guī)模高端住宅產(chǎn)品中，建筑面積達(dá)百萬方，容積率相對(duì)較低。為降低建筑密度，多采用單排布臵，前后錯(cuò)落，樓距寬闊，視線互不遮擋，保證充足的日照和通風(fēng)性，板式結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)戶戶觀景面。建筑立面多采用色彩明朗的現(xiàn)代都市風(fēng)格，形成凹凸有致的三段式立面

8、效果。高層住宅建筑外立面多采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，采用明朗的顏色搭配，通過凸凹有致的體塊交接。屋頂?shù)男螤?、有無退臺(tái)決定住宅的天際線是否美觀，立面構(gòu)筑物的形狀、顏色、材質(zhì)的變化使住宅富有韻律感，表達(dá)一種高端、現(xiàn)代、時(shí)尚的風(fēng)情。三段式立面設(shè)計(jì)緩解了高層住宅給人的壓迫感。景觀造價(jià)高，園林景觀主題化、精致化。由于高層住宅樓體占地范圍小，留有的景觀面較大，為了解決高、低層客戶抗性問題，景觀設(shè)計(jì)往往以主題化、精致化的營(yíng)造手法來擴(kuò)大景觀視覺面，造價(jià)也就比普通高層住宅多50%。配套社區(qū)內(nèi)配套齊全多元化地產(chǎn)配套模式。高層住宅社區(qū)內(nèi)通常配有大型豪華會(huì)所，同時(shí)開發(fā)商會(huì)采取多元化地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)揮土地最大價(jià)值與政府合作建設(shè)包

9、括住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等一系列設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享，提高經(jīng)濟(jì)效益。三重慶高層住宅市場(chǎng)調(diào)研 1. 龍湖春森彼岸項(xiàng)目介紹龍湖春森彼岸擁有長(zhǎng)江、嘉陵江江岸線突出城市特色的我們更不缺乏濱江建筑。重慶的山、重慶的水和坡地上的層層建筑在春森彼岸高差近100米的原生態(tài)地貌與高低起伏的建筑群中得到完美展現(xiàn)。我們發(fā)誓要將其打造成重慶地標(biāo)式的建筑，通過龍湖春森彼岸去傳遞重慶的價(jià)值。 龍湖的想法與以創(chuàng)新見長(zhǎng)的“美國(guó)MRY建筑事務(wù)所”一拍即合，讓這個(gè)原本只專注于世界名城公共建筑群的超一流建筑事務(wù)所也為之一動(dòng)。合作其間，龍湖數(shù)十次派人前往世界各地考察、觀摩，每天與設(shè)計(jì)方美國(guó)設(shè)計(jì)師事務(wù)所3

10、次以上國(guó)際長(zhǎng)途討論設(shè)計(jì)方案，僅設(shè)計(jì)稿摞起來就有一人多高。和MRY一樣，我們都認(rèn)為重慶城的綜合價(jià)值決定著它也一定應(yīng)該有屬于自己的城市地標(biāo)建筑群。 那么什么才能叫做城市地標(biāo)建筑群？那一個(gè)個(gè)璀璨于世界之顛的名城替我們給出了最好答案：以城市公共空間為依托，提供符合現(xiàn)代生活的設(shè)施，同時(shí)又充分尊重傳統(tǒng)城市的空間規(guī)劃，在建筑本身的功能之外，被賦予更多代表城市形象功能的提升與展現(xiàn)的意義。 春森彼岸的設(shè)計(jì)規(guī)劃：居于十年重慶規(guī)劃核心區(qū)域江北并處于現(xiàn)今江北商圈核心與江北未來CBD的中心，春森彼岸項(xiàng)目地段價(jià)值已無庸質(zhì)疑，而在春森彼岸的規(guī)劃形態(tài)上我們選擇板樓和塔樓相結(jié)合的原理，（請(qǐng)注意；之前的江景房為了追求利益最大化，

11、從不修建板樓小高層）將建筑向空中發(fā)展，盡量減小覆蓋率，這樣可以最大限度的保持原生的地形地貌，將建設(shè)與開發(fā)對(duì)城市生態(tài)的影響減到最小，對(duì)于建筑立面，我們采取了一種反規(guī)劃的建筑思路，使建筑本身成為一件藝術(shù)品，使建筑沒有標(biāo)準(zhǔn)層，使建筑每個(gè)立面都標(biāo)新立異。不僅如此，在春森彼岸的地塊上，我們保留了原有巖壁，利用基地和陡峭山地的特點(diǎn)為視覺及結(jié)構(gòu)提供了聯(lián)系。保留密植大樹的樹林、將原有的低谷作為水體、地塊內(nèi)的豐富原生植物，為打造生態(tài)的春森彼岸打下了良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目中青石板鋪就的“記憶通道”、順著自然高差從建新東路一直延伸到江岸的“城市通道”都是其中的完美詮釋。 以高層、小高層、商業(yè)與一棟集寫字樓與酒店為主的超高

12、層組成，該項(xiàng)目2007年首次開盤推出1棟高層和部分小高層，面積從70多平米的兩房至130平米的三房為主，頂樓為200-300平米左右的躍層。 龍湖春森彼岸香邸 介紹： 78萬方世界級(jí)濱水建筑群，占據(jù)城市中心絕版地段，位于重慶北濱路，緊鄰江北嘴CBD,粹集現(xiàn)代城市生活之品質(zhì)要素：觀江豪宅、商務(wù)SOHO、5A甲級(jí)寫字樓、10萬方國(guó)際風(fēng)尚商業(yè)街區(qū)、1000米濱江休閑長(zhǎng)廊構(gòu)筑城市未來國(guó)際化水岸生活！ 更以幾近奢華的產(chǎn)品配置，彰現(xiàn)城市精英尊崇的品質(zhì)生活：5000元/的精裝超五星住戶大堂，精選稀少云石，加工為奢華大堂主題墻；定制2.5米/秒品牌電梯，每部10萬元轎箱內(nèi)飾，配備電梯智能預(yù)約系統(tǒng)；意大利馬進(jìn)口

13、賽克，鋪就CBD濱江唯一無邊界涌池；德國(guó)ROTO、新風(fēng)系統(tǒng)、電子指紋密碼門鎖、彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、密碼鎖信報(bào)箱諸多頂級(jí)配置，匹配高處人生。 2008年7月底， 龍湖春森彼岸CBD濱江電梯洋房香邸即將盛裝開盤，約130-230，1梯2戶純板式建筑，僅50余套，總價(jià)約91萬起。 洋房很多，城市洋房不多，江景洋房極少，而城中央CBD的江景洋房絕無僅有。 香邸，CBD濱江絕版水岸，唯一親地洋房，被花樹包圍的洋房雅舍，彌漫四季花香的貴胄府邸，前后皆是繁花簇?fù)淼膱@林，薔薇、玫瑰、桂花、香樟如水紋排布，貫穿春夏秋冬的綠意芬芳。 周邊配套會(huì)所面積:3000平方米 會(huì)所規(guī)劃:室內(nèi)泳池；壁球館；網(wǎng)球場(chǎng)；健身房；室外

14、泳池；美容中心； 公建配套:中餐廳；超市；西餐廳；美容美發(fā)；家政中心；娛樂中心；洗衣房； 標(biāo)志建筑:北濱路、嘉陵江大橋、渝澳大橋 公園綠化:嘉陵公園 自然景觀:嘉陵江 就醫(yī)條件:社區(qū)醫(yī)院 商業(yè)環(huán)境:北濱路商業(yè)街配套 查找周邊商場(chǎng) 交通狀況北濱路曾家?guī)r站(輕軌二號(hào)線)，直線距離658米，步行大約11分鐘； 大溪溝站(輕軌二號(hào)線)，直線距離781米，步行大約13分鐘。 建材裝修裝修情況:毛坯； 安保系統(tǒng):保安24小時(shí)巡邏、紅外監(jiān)控 智能化設(shè)施:電腦監(jiān)控、背景音樂、門禁系統(tǒng) 電梯品牌:待定 供水系統(tǒng):市政供水、二次加壓供水 車庫配置:地下車庫 外墻:面磚； 大堂:大理石地板、高級(jí)墻漆 走廊:大理石地

15、板、高級(jí)墻漆 電梯廳:大理石地板、高級(jí)墻漆 進(jìn)戶門:品牌門 窗材:彩鋁、塑鋼 樓層狀況9+1,33層 車位信息停車位:車位配比:0.7 相關(guān)信息物業(yè)現(xiàn)狀:地下 內(nèi)外銷:外銷 占地面積:160326平方米 總建筑面積:782392.65平方米 總戶數(shù):262戶 開發(fā)商:重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司:重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 整合推廣單位:深圳優(yōu)點(diǎn)傳播實(shí)景圖片2.鵬潤(rùn)藍(lán)海項(xiàng)目介紹鵬潤(rùn)藍(lán)海情報(bào)： 鵬潤(rùn)藍(lán)海，是鵬潤(rùn)地產(chǎn)進(jìn)入重慶的開篇之作，位于北濱路中段，嘉華橋頭，是江北CBD、觀音橋商圈、新渝中構(gòu)成的黃金三角中心。項(xiàng)目總占地600余畝，總建筑面積約60萬方，由A、B、C、D四個(gè)區(qū)塊組成，社

16、區(qū)內(nèi)擁有近10萬平方米的公共綠地、4000余平方米的商業(yè)會(huì)所、社區(qū)商業(yè)步行街及足夠的分散商業(yè)設(shè)施。觀音橋+北濱路雙核心大城。 藍(lán)海A區(qū)情報(bào)： A區(qū)地塊約2.71萬方（約41畝），位于B、D區(qū)地塊之間，總建筑面積約為10.5萬平方米，由5棟26層高層、1棟21層的國(guó)際風(fēng)情酒店式公寓及商業(yè)所組成，總共1431戶，擁有平層、兩躍及三躍等豐富空間構(gòu)造，以19-67平方米的一房和兩房為主力戶型。 周邊配套大型百貨/超市：金源Shopping-Mall、家樂福、黃金海岸、蘇寧電器、國(guó)美電器 星級(jí)酒店：君豪大飯店（五星級(jí)） 休閑娛樂：方特科幻主題公園、奔放KTV、音樂龍KTV、時(shí)代國(guó)際會(huì)所 餐飲配套：東方家

17、園商業(yè)街、北岸引擎餐飲街（君豪食府、過門香酒樓、雙照樓食府、菜根香、運(yùn)通大酒樓等） 醫(yī)療配套：324醫(yī)院、江北第一人民醫(yī)院、十二院、江北三院四門診、光澤診所、和平藥房、萬鑫藥房等 教育配套：重慶工商大學(xué)、景德幼兒園、華新實(shí)驗(yàn)小學(xué)、觀音橋小學(xué)、觀音橋?qū)嶒?yàn)中學(xué)、十八中 生活配套：超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 交通狀況401路、863路、127路環(huán)線、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多條公交線路可到達(dá)主城各區(qū) 建材裝修結(jié)構(gòu):框架 外墻:貼瓷磚 門窗:防盜門和鋁合金窗 供水:一次、二次供水 供氣:天然氣 通訊:電信寬帶 樓層狀況21-26層 車位信息停車位:

18、2000個(gè)(A區(qū)331個(gè)) 相關(guān)信息物業(yè)類別：住房 項(xiàng)目特色：水景地產(chǎn) 建筑類別：高層 裝修狀況：毛坯 所屬區(qū)域：江北 所屬商圈：觀音橋 開盤時(shí)間：2010-04 入住時(shí)間：2011-12 容 積 率：2.45 綠 化 率：41.90% 物 業(yè) 費(fèi)：1.40元/平方米· 鵬潤(rùn)藍(lán)海周邊地圖 物業(yè)現(xiàn)狀:竣工 內(nèi)外銷:外銷 占地面積:402868平方米 總建筑面積:640000平方米 總戶數(shù):6000戶(A區(qū)1431戶) 開發(fā)商:鵬潤(rùn)地產(chǎn) 投資商:鵬潤(rùn)地產(chǎn) 物業(yè)管理公司:鵬潤(rùn)物業(yè) 建筑單位:中關(guān)村建設(shè) 景觀設(shè)計(jì)單位:PERIDIAN新加坡博綠地安 整合推廣單位:今天廣告 建筑設(shè)計(jì)單位:圣帝

19、國(guó)際建筑工程有限公司、美國(guó)ADG設(shè)計(jì)事務(wù)所實(shí)景圖片    3.金科廊橋水岸樓盤介紹金科廊橋水岸的南面為占地面積約560畝的人頭山自然保護(hù)區(qū)和塔子山公園； 北側(cè)毗鄰雄偉壯觀的大佛寺大橋，同時(shí)在金科廊橋水岸內(nèi)靠橋頭位置規(guī)劃有一約23000的社區(qū)體育公園。 金科廊橋水岸東面直面長(zhǎng)江，可以直接欣賞南山綠麓和朝天門兩江交匯的壯闊江天； 項(xiàng)目西側(cè)緊靠建設(shè)中的江北區(qū)區(qū)政府府廣場(chǎng)，約25000的市政綠化廣場(chǎng)保證了項(xiàng)目西側(cè)絕佳的視野和通風(fēng)效果； 金科廊橋水岸中央規(guī)劃的，從西至東最窄寬度約66米、總長(zhǎng)約300多米的綠色景觀長(zhǎng)廊，更是體現(xiàn)了項(xiàng)目極其良好的自然生態(tài)景觀和整體通透規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，可直接從

20、小區(qū)西側(cè)入口抵達(dá)長(zhǎng)江及規(guī)劃中的北濱路邊緣。2006年底，江北區(qū)政府進(jìn)駐，新增18路公交路線，通往主城13個(gè)方向。 2007年，龍頭寺火車站運(yùn)營(yíng)，包攬重慶鐵路客運(yùn)70%運(yùn)輸任務(wù)。 2008年，從南岸長(zhǎng)江大橋渝澳大橋龍頭寺火車站的三號(hào)輕軌建成通車。 黃花園大橋、王家沱搭橋、大佛寺搭橋、朝天門兩江隧道、輕軌三號(hào)線交匯于此。 臨江面長(zhǎng)約400米，項(xiàng)目所面對(duì)的長(zhǎng)江呈“U”形，而金科廊橋水岸地塊所在位置居高臨下，正好可以最大限度地觀賞到江景，屬于重慶能夠看到長(zhǎng)江、嘉陵江在朝天門兩江交匯壯麗景象的極少的樓盤之一。 另外，在項(xiàng)目旁邊還規(guī)劃有一所名牌小學(xué)和正在修建的江北區(qū)紅十字會(huì)醫(yī)院。 金科廊橋水岸整體定位為擁有良好自然山水資源的、高檔文化健康社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)將根據(jù)對(duì)內(nèi)外景觀資源不同的需求去創(chuàng)造自然合諧統(tǒng)一的氛圍開始，營(yíng)造出獨(dú)特的山、水、人的居住空間和環(huán)境，創(chuàng)造出既有城市文化和精神的自由、開放性，又有自然、生態(tài)和恬靜的生活空間。 樓盤周邊教育金科正式簽約巴蜀，方便業(yè)主子女小學(xué)、初中、高中全程教育。 醫(yī)療江北紅十字醫(yī)院即將搬遷至廊橋水岸，打造健康平安社區(qū)。 市政江北區(qū)政府短期內(nèi)進(jìn)駐，公、檢、法等機(jī)構(gòu)亦規(guī)劃于此；暢享市政設(shè)施。 交通狀況金科廊橋水岸離五里店僅2.5公里，車行時(shí)間約4分鐘；距解放碑僅5.6公里，車行時(shí)間約 13分鐘；