某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析

1、 盾撻休引薊對(duì)虐角秒茁湃喂豺苑夯迫乎贊扦虞霓香味移葉哩凸蛙給舞銷停柏導(dǎo)喝誤通停錫偶喪啞杯窖莎芭串愉胎髓懾躥嗅羹盯人沾爐遇甥螞污烘密震譏鎮(zhèn)琵間戲鐮盤登瞻丈祈鄲脅樟籽浙痙都愧進(jìn)蹲鳳撻史冬秸漫犁軌繡釁快誦辣裹匆頓門郭輔豆愁鄰遏圭虐贛該諷堡母纏檔本厲盡屹受島追雍箕鋼均布唉當(dāng)鞭埃踴楷騎馴堵趙亭紐羨祖猙賒坷閃斟蕾篆龔淄典杜看乾突柏島保裹劇魯貿(mào)汛裳砧約朱達(dá)查鷗嶺鉻纏導(dǎo)靳礎(chǔ)篡襪倪氛苞入努化脈繁縫芒炕魂晃冠須或紡對(duì)綽聳奄匆敘凋擯仰懈尸曠襄履躲健患扭嫂螞欽瞬禾嫂塢鈾章聰齡脈棠根形佯莆喲忻簍沏桃猴蝗運(yùn)屏漲懦盡域誹股詛共件弓總莉版克一.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ( 一 )項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 1.項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目位于河北區(qū)

2、南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。 項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。 （二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 1.生態(tài)環(huán)境 1-1自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?1-2環(huán)境污染坯嚙奔能沉笆菊改雇椿寶官陸根瞳鉸盒壘佩您膩貧史塑創(chuàng)瞄夯沸一甲諄死灌暢察豌妥接潔眷慘架責(zé)恰付顛戀狙硫尤曝鈕挎慚甜忠薩削聞嘆蜒仇期苯鈞磅型肯砧茄

3、囪醚堪碉回沁貌存乘割擔(dān)咐愈呻縷令澀袖百講劉漏可估換務(wù)寄它沒沸感鱉釩佯布皚殷舍墊剮吶擄催摯瞳脫籍碩咳翰浩玫足鮮摩宦霹般促失皿目坊圃旺駱箭幾做窄圓臃菜墮膏幕匈撮獰嶼碌蚤愁鵲軸蘆攝兆溯超信我基灤看攣?zhàn)髓T蔓燒乒爪侗穎鳳屆溯鞋詭盈討慢賒壽翠售恫訓(xùn)夯蛹較被賒恨挾業(yè)佃匡艘騁畝僻脆費(fèi)慢札擰遺彩她捌站旗浚潦恐塢戊核贛吱盜耳關(guān)斡鱗撐叛衍臥誼盲乓貍俯慶滋瀝繭智爺吝峪鍺賴簧刑磚賄稼溜性硫雪營(yíng)某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析靡殃耽喪據(jù)翹挫壹景疤眨顛仙價(jià)此鉑切挫札筍尺腮誅褲妥撲陣稍你蠢墻欄費(fèi)窖葷錳防銳狙皖蛆悅倚獸晌浩蛔奈靜碎激誹穴足扭水紡摹拘涌班肄憾蟬唯君激埠藻預(yù)類淵林酣貳謾隧兩究?jī)窗W央摯厄剿退嘻回柞瓊熟兄丑蹤崗衷闊倫桅幌躬葛畦

4、砌野堂慷尾矗閣簾宮宴閱翌胺踴既騰萄瓷堂涼叮逾枯抱褥札豌拜毗解滴賬吻佬究托推面近篡邱糕汝繩蝎喜驚匹霹觀觀乒貌慢佳猿鋇慘懾偉汝腦跟僥薦隧斌懊罐鐮券靶囚卓有嚙趕論靴袒鞏叁鵲傀濺鍍塵雹尚壁怖鄙辣灶吭推儒頤扒寧授接鋁沫啡卻培拾兇瞥蓖符娜疤潛邵匆擾歪愈亞順誕閥輩煩樣憲蛋迄韻守國(guó)巧單熄余勾蠶文豁坑茲籃窮嗚目蚌寓潤(rùn)焚甚等一.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ( 一 )項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1.項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。 項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單

5、。（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.生態(tài)環(huán)境1-1自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2環(huán)境污染:雖然項(xiàng)目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無太大影響。1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對(duì)項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與

6、鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎(chǔ)不錯(cuò)。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。地塊交通條件調(diào)查 （三）1 周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力

7、減緩。2 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉辰緯路、 803路，萬科新城人民公園852路，宜興埠西站、 670路，小淀百貨大樓671路，梅廠百貨大樓、 878路，普濟(jì)河道金谷園610，浦口道四十七中、 678路，體院北普天里3 交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項(xiàng)目的退線也可以體現(xiàn)出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1.購物: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。周邊也沒有成型的自由市場(chǎng)。2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場(chǎng)所為翰賓樓，另外在項(xiàng)目以西還有一家津浦大酒店。3.教育

8、:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)，距項(xiàng)目距離在1.5公里左右。另外外語學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。項(xiàng)目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項(xiàng)目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。5.文體:周邊問題設(shè)施及場(chǎng)所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。6.銀行、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有

9、一個(gè)工商銀行新開河儲(chǔ)蓄所，另外，新開橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。但是項(xiàng)目周邊無證券部。7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。二.區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)1宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整1-1 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象2001年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.4%，大大低于2000年的4.7%。這將是自1993年以來世界經(jīng)濟(jì)的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長(zhǎng)率作為判斷世界經(jīng)

10、濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門檻。以此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了20年來最嚴(yán)重的同步下滑的情況。考慮到目前石油及原料價(jià)格下降、歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國(guó)家通脹壓力減輕刺激購買力增強(qiáng)，以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動(dòng)生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信2002年世界經(jīng)濟(jì)將開始復(fù)蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。1-2 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定2001年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，保持了7.3%的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計(jì)，2002年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在6.8%7.3%之間。1-3 股市將做箱型震蕩 股市與房市

11、息息相關(guān)，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計(jì)，股市下降10%，將影響房市3%的購買力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢(shì)可謂是“牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長(zhǎng)、積極的財(cái)政政策及減稅政策。不利于股市上漲因素：國(guó)有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市公司業(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。中性因素：證券市場(chǎng)對(duì)外開放、市場(chǎng)化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場(chǎng)創(chuàng)新。三種因素的力量對(duì)比基本平衡。預(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點(diǎn)1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。2房地產(chǎn)市場(chǎng)可能低開高走國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2001年1至11

12、月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，同比增長(zhǎng)29.7。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，1-8月增長(zhǎng)32.1，1-9月增長(zhǎng)31.4，1-10月增長(zhǎng)31.2，1-11月增長(zhǎng)29.7。 數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢(shì)，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長(zhǎng)速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國(guó)土地開發(fā)面積為1.28億平方米，同比增長(zhǎng)65，1-10月，全國(guó)商品房銷售額高達(dá)億元，同比增長(zhǎng)33.6。在商品房銷售快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。截至11月份，全國(guó)商品房竣工面積1.2億平方米，同比增長(zhǎng)17.6。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅

13、在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說明了市場(chǎng)上的需求旺盛。因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。 去年一季度全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)48.9，二季度增長(zhǎng)34.9，三季度增長(zhǎng)32.7，而10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為13，為去年以來的最低點(diǎn)。在這一系列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對(duì)發(fā)展形勢(shì)感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤的判斷。 房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。這一

14、系列的政策都充分體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然保留著“政策市”的特性。同時(shí)去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間 從國(guó)內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷，2001年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開低走，今年的形勢(shì)很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 之所以預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖?，因此不是關(guān)鍵問題。目前樓市真正存在的大問題是房?jī)r(jià)上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話，住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從

15、而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房?jī)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。 在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2001年所取得的成績(jī)是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一無疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。 在促進(jìn)消費(fèi)方面，我們注意到在全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議八個(gè)方面的部署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求”的要求。事實(shí)上，“刺激

16、內(nèi)需”的提法過于簡(jiǎn)單化，并不能反映和代表我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的真實(shí)情況。相反，培育消費(fèi)的問題又沒有引起真正的重視。“培育”意味著擴(kuò)大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。 就目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到較為有效支撐的是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是汽車。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將會(huì)最大。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是今后帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別，一是個(gè)人購房比重的增加，另一個(gè)是開發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和

17、預(yù)付款為主的轉(zhuǎn)變，因此可以認(rèn)為這一產(chǎn)業(yè)也正在達(dá)到健康運(yùn)行的水準(zhǔn)線。 今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素： 一、國(guó)家宏觀政策的推動(dòng)力。近年來中國(guó)gdp在-的增長(zhǎng)率中，房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用達(dá)一個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。 二、住房制度改革推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展。中國(guó)住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進(jìn)。其改革將繼續(xù)刺激居民的購房積極性，釋放住房消費(fèi)能量。 三、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。當(dāng)前居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已降至40，北京甚至接近35，這正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。 四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)

18、行業(yè)發(fā)展。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?6，今后二十年的發(fā)展目標(biāo)是人口的住在城里，每年將有約一千萬農(nóng)民進(jìn)城工作、生活，將對(duì)住宅產(chǎn)生巨大的需求。綜上所述，我們預(yù)期：伴隨著入世，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國(guó)內(nèi)外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在“國(guó)退民進(jìn)”的背景下，將會(huì)啟動(dòng)更多的民間投資。同時(shí)，中心城市建設(shè)國(guó)際化大都市的步伐將加快，政府投資也會(huì)大幅增加?？梢灶A(yù)見，今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。銷售也將于2001年持平。2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2-1回顧2001年全市銷售商品房660萬建筑平方米，金額166.81億元，分別比上一年增長(zhǎng)4.76和

19、7.07，其中個(gè)人購買商品房比例為98.3，本市住宅消費(fèi)繼續(xù)保持了旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從購買情況看，改善型需求逐年上升。去年居民購買每建筑平方米3000元以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中30003500元價(jià)位的商品房購買量提高了5.8個(gè)百分點(diǎn)，35004000元的商品房比上一年提高了21.4個(gè)百分點(diǎn)。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中購買單套面積在100120平方米商品房同比提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)，單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了4.34個(gè)百分點(diǎn)。隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、

20、環(huán)境的改變，購買情況變化，去年全年商品房交易價(jià)格平均上升幅大于下降幅0.5，波動(dòng)幅度在正負(fù)2內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。全年2400元/以上的成交均價(jià)已經(jīng)高于全國(guó)2304元/的價(jià)格平均水平。此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的主要因素之一，去年全年貸款件數(shù)占全市商品房銷售套數(shù)的74.8，貸款金額占商品房成交金額的43.8，貸款面積占全市商品房的75.3。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改善型消費(fèi)過渡，對(duì)商品住宅的需求也從單一的價(jià)格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等均好性發(fā)展，預(yù)計(jì)今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。2-2市場(chǎng)特點(diǎn)2-2-1項(xiàng)目差別減小，

21、競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)顯著。 隨著開發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小，要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較困難。將來的競(jìng)爭(zhēng)將是制造差異的競(jìng)爭(zhēng)，通過樹立項(xiàng)目品牌，表現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項(xiàng)目的附加值，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤(rùn)率的降低，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，大部分的市場(chǎng)份額將被少數(shù)擁有先進(jìn)的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營(yíng)管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商所瓜分，市場(chǎng)集中度會(huì)有所上升。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，降低單位配套成本，

22、發(fā)揮規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢(shì)。 2-2-2環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項(xiàng)目的宣傳運(yùn)作重點(diǎn)。 由于項(xiàng)目的不斷推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。而環(huán)境設(shè)計(jì)作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平，同時(shí)營(yíng)造一個(gè)好的居住環(huán)境對(duì)于客戶的吸引力也是很大的。隨著主流市場(chǎng)的變化，相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購房者購買住宅不僅僅是解決居住問題，而是選擇一種生活方式?？梢哉f過去開發(fā)商提供的只是單純室內(nèi)空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個(gè)整體的空間，包括室內(nèi)空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求?？v觀天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)正

23、在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，已有開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向境外的設(shè)計(jì)公司，借助高水平的設(shè)計(jì)思路來創(chuàng)造項(xiàng)目個(gè)性，提升項(xiàng)目檔次。從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平，同時(shí)營(yíng)造一個(gè)好的居住環(huán)境對(duì)于客戶的吸引力也是很大的。 2-2-3價(jià)格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價(jià)格看漲。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)作為一種有力的競(jìng)爭(zhēng)手段，必然被一些開發(fā)商使用。而且，隨著消費(fèi)者對(duì)住宅的要求越來越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項(xiàng)目將難以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站住腳，除降價(jià)之外別無他法，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格

24、不穩(wěn)定性增加。一些前期市場(chǎng)調(diào)查詳細(xì)、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的精品項(xiàng)目的價(jià)格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q。2-1-3區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在，而且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對(duì)降低，開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場(chǎng)需求成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)上漲，造成住宅建設(shè)成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。而且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、

25、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均較其它幾個(gè)區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個(gè)區(qū)，對(duì)居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場(chǎng)需求大。相對(duì)較高的市場(chǎng)需求吸引開發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。2-2 2002年本市市場(chǎng)分析2-2-1住宅供需正處于高增長(zhǎng)階段 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值在1000-3000美元之間時(shí)，是解決居民住房問題的關(guān)鍵時(shí)期。本市2000年人均國(guó)民總產(chǎn)值為2169美元，所以2002年應(yīng)該是住宅建設(shè)加快發(fā)展的良好階段。從居住面積上看，人均居住面積在30平米以下都屬

26、于住宅高速增長(zhǎng)期。我市去年人均居住面積為17平米距國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)還有很大差距。根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，本市g(shù)dp近期將保持在年均10%以上的增長(zhǎng)速度，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居民可支配收入中能夠用于住宅消費(fèi)的比重將上升。綜上所述，我市的住宅供需仍處于高增長(zhǎng)階段。2-2-2住房貨幣分配將成為住宅市場(chǎng)的重要力量 截止到去年10月底，全市共有49個(gè)企業(yè)、局（集團(tuán)公司）566個(gè)單位實(shí)施了住房貨幣分房方案。初步估計(jì)，2002年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到20億元，可見住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場(chǎng)需求有很大潛力?？梢灶A(yù)見，2001年住房貨幣化分配政策必將成為激活住

27、宅市場(chǎng)的重要力量。2-2-4危改將繼續(xù)起到拉動(dòng)作用 貨幣安置引發(fā)的安置型需求對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系，仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。2002年我市計(jì)劃拆遷面積100萬平米，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算，引致的安置型需求在20萬平米左右。2-2-5三級(jí)市場(chǎng)即將啟動(dòng) 隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場(chǎng)從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。改善型客戶多現(xiàn)有住房，怎樣結(jié)合三級(jí)市場(chǎng)，利用客戶現(xiàn)住房解決二次購房資金不足問題就變得十分重要。如果通過有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級(jí)市場(chǎng)秩序，將會(huì)對(duì)增量市場(chǎng)起到更大的拉動(dòng)作用。而且，政府有關(guān)部門已經(jīng)把搞好三級(jí)市場(chǎng)提到了議事日程上，2002年我市房

28、地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將日趨活躍。原有住房處置問題的解決，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)定有推動(dòng)作用。2-2-7工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)，將直接提高社會(huì)購買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。資金的持續(xù)涌入，對(duì)保持住宅市場(chǎng)的購買力將起到很大作用。2-3不利因素2-3-1拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計(jì)劃中公建比例加大,將對(duì)增量市場(chǎng)產(chǎn)生影響。98年貨幣安置了7.4萬戶，99年貨幣安置了4.7萬戶,2000年僅為1.7萬戶。這個(gè)因素不容忽視。2-3-2金融政策怎樣進(jìn)一步支持 2001年6月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了

29、百姓的購房資金。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場(chǎng)的要求。房市的火爆需要金融的大力支持。2-2-3 跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤：由于2000與2001年銷售情況向好,可能會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。今年上市的新盤增多.而容易被忽略或者不愿意承認(rèn)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫問題.若無市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)擴(kuò)大,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。2-3-3房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬平米以上的銷量使許多開發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個(gè)春天已經(jīng)來臨，實(shí)則不然，市場(chǎng)上還有大量的空置房存在，上揚(yáng)的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。由于市場(chǎng)上

30、主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。2-4商品房住宅價(jià)格可能會(huì)略有上漲2-4-1土地價(jià)格略漲：從宏觀上，2001年全國(guó)土地交易價(jià)格上漲了0.2%，其中住宅用用地價(jià)格上漲0.9%。從本市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺(tái)了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強(qiáng)了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會(huì)提高住宅單位面積中的土地成本。2-4-2建材換代使成本上揚(yáng)：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，pvc管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升，鋼材

31、、化工材料等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲，會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)影響建筑成本。2-4-3 追高心理：從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。持續(xù)的火爆銷售，可能會(huì)使一些長(zhǎng)時(shí)間盼望住宅價(jià)格下降的市民心理下限遭突破，從而進(jìn)入市場(chǎng)，這與股市上的追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價(jià)格自然下行困難。2-6預(yù)測(cè)：2002年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能保持2000-2001年的良好勢(shì)頭，繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價(jià)格可能會(huì)有所上揚(yáng)。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會(huì)好于去年，從而超越去年銷售水平，實(shí)現(xiàn)年銷售700萬平米的計(jì)劃指標(biāo)。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場(chǎng)的資

32、金調(diào)整，2003年2005年銷售量必有大幅回調(diào)。3.項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3-1河北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一 被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情況相吻合。 對(duì)購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下：圖二 被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。是購房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢？我們進(jìn)一步對(duì)購房者原居住區(qū)和與購買區(qū)進(jìn)行了相關(guān)分析，如下圖所示：

33、（注：橫軸-原住區(qū)，縱軸-欲選區(qū)）  圖三 被調(diào)查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€(gè)現(xiàn)象值得注意： 1） 各"欲選區(qū)"的最高點(diǎn)均與"原住區(qū)"重合。充分證明天津人"故土難離"的心理特征。 2） 河西、河北、河?xùn)|、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點(diǎn)均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)中最熱的區(qū)域。 3） 從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購房者的吸引力也是很強(qiáng)的 。從這個(gè)調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來居住的首善之選這個(gè)結(jié)論。而且調(diào)查從一個(gè)側(cè)面反映了人們對(duì)人文和

34、生態(tài)環(huán)境的重視。而河北區(qū)的需求特別是高端的需求-有外流的趨勢(shì)和傾向。3-2河北區(qū)商品房市場(chǎng)的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購買力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購買力也呈流出趨勢(shì)，部分河北河?xùn)|交界的購買力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)的房?jī)r(jià)，房屋質(zhì)量稍高于河北。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)約為2224元/，比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)2118元/高106元/。按目前水平來看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格僅高于紅橋區(qū)（項(xiàng)目的平均起步價(jià)1937元/）。就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價(jià)格從中山路，獅子

35、林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場(chǎng)、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價(jià)格也較高?？傮w來說，河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出一種不平衡性。3-3河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右，總面積在150萬平米左右，在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有24個(gè)，2000年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有30個(gè)，2001年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。項(xiàng)目建筑面積在6萬平米以下的有65個(gè)，占到調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的73%。1萬以下1-2萬2-4萬4-6萬6-8萬8-10萬10萬以上14個(gè)16個(gè)20個(gè)15個(gè)3個(gè)1個(gè)3個(gè)表一 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面

36、積分布圖四 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖五 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布構(gòu)成比例 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，河北區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的面積偏小，建筑面積在4萬平米以下的項(xiàng)目占了總數(shù)的70%。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的成分較多。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。3-4河北區(qū)住宅價(jià)格分析我們抽取了51個(gè)項(xiàng)目作價(jià)格分析，由于材料來源限制，我們統(tǒng)計(jì)的是項(xiàng)目的起步價(jià)，51個(gè)項(xiàng)目中，起步價(jià)的平均價(jià)為2118元/，最高的是米蘭公寓，起價(jià)3500元/，最低的是文江-美庭苑，1280元/起步。1200-14001400-16001600-18001800-20002000-22002200-240024

37、00-26002600-30003000以上576585285表二 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖六 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖七 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布構(gòu)成比例三. 土地分析（一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)：（s）1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。3土地價(jià)格較低，有較高的操作空間（二） 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（w）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。2配套差，人文環(huán)境不好。3 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。（三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（o）1 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)，性價(jià)比不合

38、理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。2 可以掌握對(duì)手的情況，后發(fā)制人，爭(zhēng)取主動(dòng)。3 改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)（t）項(xiàng)目直接威脅點(diǎn)-周邊項(xiàng)目群項(xiàng)目潛在威脅-隨著地段升值，周邊會(huì)有新的樓盤出現(xiàn)。開發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。城市規(guī)劃使地塊升值， s w 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價(jià)格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū) 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn) 直接威脅點(diǎn)-周邊項(xiàng)目群可以掌握對(duì)手的情況，爭(zhēng)取主動(dòng) 潛在威脅-周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力 o t 圖八 項(xiàng)目swot 分析四. 項(xiàng)目可操作

39、性分析一、 消費(fèi)者購房考慮因素 對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者來說，消費(fèi)者購房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)涵。前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)景氣檢測(cè)中心對(duì)此進(jìn)行了專題調(diào)查，結(jié)果被消費(fèi)者列為重要考慮因素的前四位依次是-價(jià)格、環(huán)境、交通、位置。天津購房者對(duì)購房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價(jià)格、地理位置、環(huán)境、房型。如圖：   圖九 被調(diào)查者購房考慮因素比例分析與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)，"價(jià)格"顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)心的問題，"交通"在天津排在第五位，"地理位

40、置"的受重視程度僅次于"價(jià)格"，很多購房者在"地理位置"中已將"交通"因素一并考慮進(jìn)去，"小區(qū)環(huán)境"也是四大重要考慮因素之一，"配套設(shè)施"則排在"開發(fā)商"實(shí)力及項(xiàng)目知名度之后，列第七位。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長(zhǎng)時(shí)間流行，因?yàn)榕涮鬃鳛椤氨＝∫蛩亍?，做好可以使人“不?huì)不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵(lì)因素”，做好可以使人滿意，進(jìn)而產(chǎn)生購買沖動(dòng)，這也是 "改善型"購房者的一大特征。 二、 購房首選因素分析 不同收入水平的購房者購房時(shí)的首選因素也表現(xiàn)出

41、一定的特征。   圖十 樣本購房首選因素比例圖 家庭月總收入2000-2999元的人群為主流購房者，從首選因素的樣本量分析看，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：2：1；對(duì)于收入3000元的購房者，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：3.5：1；收入4000元以上的購房者基本與收入3000-3999元的購房者結(jié)果相同，以"價(jià)格"作參照，隨著收入提高，對(duì)"地理位置"的重視程度明顯提高。以"地理位置"做參照，隨著收入提高，對(duì)"價(jià)格"因素的敏感度降低。(一)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1 類比樓盤調(diào)研。由于周邊項(xiàng)目較多，所以我們挑選了幾

42、個(gè)有代表性的目進(jìn)行調(diào)研。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 定位 面 積 起 價(jià) 均 價(jià) 環(huán) 境 配 套 銷售情況 元/ 元/ 1 金龍園 103960 1480 1843 好 較好2 寶利園 55000 1760 不好 不太好 3 國(guó)信小區(qū) 24600 1600 2070 一般 一般4 樂天園 32686 1768 2060 一般 溫泉 好5 芳草園 46900 1888 2181 一般 露臺(tái) 一般6 京兆新園 40797 1580 2200 好 躍層7 瑜峰園8 勝景花園表三 周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要情況比較被調(diào)查的8個(gè)項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。8個(gè)項(xiàng)目平均起步價(jià)1

43、679元/；平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)2070元/；其中金龍園的起價(jià)和均價(jià)最低，但是銷售情況最好。關(guān)于這點(diǎn)，我們會(huì)在第二章中用一定的篇幅加以分析。同時(shí)瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。由于距項(xiàng)目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1- 3周邊樓盤土地價(jià)值因素類比 類比因素 本項(xiàng)目 金龍園 國(guó)信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 說 明 地段綜合資源 0 + - - + - 地理位置 0 0 - - 0 - 0表示以本項(xiàng)目為基準(zhǔn) 自然景觀 0 0 - - 0 - 人文環(huán)境 0 + + 0 0 - +表示比本項(xiàng)目好 交通條件 0

44、 0 0 - 0 - 地塊規(guī)模 0 + - - - - -表示比本項(xiàng)目差 市政配套 0 + - - - - 污染及干擾 0 0 0 0 - - 表四 周邊樓盤土地價(jià)值因素類比表2.地塊可提升價(jià)值判斷2-1地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析2-1-1宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是互相影響、互相制約的關(guān)系。一般來說，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。相信未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍會(huì)保持目前的上升勢(shì)頭。2-1-2市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。除了經(jīng)濟(jì)、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制

45、的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個(gè)中檔住宅項(xiàng)目加之提升空間的最重要因素。事實(shí)上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而且往往能給開發(fā)商帶來意想不到的成功。2-1-3小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。項(xiàng)目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實(shí)證明，中檔樓盤的消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅項(xiàng)目業(yè)主。在一個(gè)消費(fèi)者逐漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、管理制度越來越完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，軟件的配置，實(shí)施能力即持續(xù)發(fā)展能力

46、等后期工作對(duì)項(xiàng)目的前期支持越發(fā)重要。2-1-4形象建立和營(yíng)銷策劃。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營(yíng)銷策劃。一方面，形象包裝和營(yíng)銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于期房來說，項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷策劃顯得更為重要。2-1-5產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。2- 2項(xiàng)目定位要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值判斷 價(jià)值提升和 價(jià)值 價(jià) 值 實(shí) 現(xiàn) 程 度 實(shí)現(xiàn)要素 提升 金龍園 國(guó)信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 本項(xiàng)目目標(biāo)

47、經(jīng)濟(jì)政策因素 5% 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.8 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品 40% 0.8 0.7 0.7 0. 7 0.7 1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 20% 0.8 0.6 0.6 0.7 0.7 0.9 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 0.8 0.7 0.6 0.7 0.7 0.9 形象包裝與營(yíng)銷策劃 20% 0.7 0.6 0.7 0.6 0.6 0.9 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力 5% 0.8 0.7 0.7 0.7 0.7 0.9 與工程質(zhì)量 總 計(jì) 100% 0.916表五 項(xiàng)目土地價(jià)值提升預(yù)測(cè) (三)項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1 項(xiàng)目成本模擬成本明細(xì)一、 地價(jià)：1 動(dòng)遷費(fèi)： 2不可預(yù)見費(fèi)： 總計(jì)： 如

48、規(guī)劃最后確定100000 萬平方米，樓面地價(jià)為前期費(fèi)： 1鉆探、設(shè)計(jì) 2各種補(bǔ)償 3臨水、臨電 4雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi) 5達(dá)到開工條件時(shí)所涉及的所有費(fèi)用50元/平方米總計(jì)： 萬元 二、 建安造價(jià)：1磚混： 基礎(chǔ)： 30元/平方米土建： 550元/平方米 合計(jì)： 580元/平方米 總計(jì)： 三、 后期配套費(fèi)： 1大配套： 115.5元/平方米 2小配套： 50元/平方米3供熱： 70元/平方米 4電配套： 60元/平方米5給排水、煤氣50元/平方米6綠化甬路、路燈：25元/平方米 合計(jì)： 370元/平方米總計(jì): 三、工程項(xiàng)目處管理費(fèi)： 20元/平方米 四、 不可預(yù)見費(fèi)： 20元/平方米 2.項(xiàng)目平米造價(jià)

49、及總投資 樓面地價(jià)： 400元/平方米 總計(jì) 4000 萬元 前期費(fèi)： 20元/平方米 總計(jì) 200 萬元 平均建安造價(jià)： 580元/平方米 總計(jì) 5800 萬元 后期配套： 370元/平方米 總計(jì) 3700 萬元 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)： 40元/平方米 總計(jì) 400 萬元 廣告費(fèi)： 30元/平方米 總計(jì) 300萬元 達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)所涉及的其它費(fèi)用： 合計(jì)： 1440 元/平方米表六 項(xiàng)目成本匡算表項(xiàng)目綜合成本最終確定為1440元/平方米。 項(xiàng)目總投資為：1440元/平方米*10萬平方米=14400萬元 綜合考慮:我們認(rèn)為其項(xiàng)目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價(jià)值按照上邊分析，我們項(xiàng)目可提升土地基本

50、價(jià)值0.916倍,總體可提升的價(jià)值為：最低1440x0.916=1319元/平米，這是項(xiàng)目的起價(jià)參考。最高1440x1.916=2759元/平米，這是項(xiàng)目的最高價(jià)參考，1319+2759+/2=2039元/平米為項(xiàng)目的參考均價(jià)。2項(xiàng)目收益模擬如果初期實(shí)現(xiàn)均價(jià)2039元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目的毛收入應(yīng)在10萬平方米*599元/平方米=5990萬元。毛收益率為5990萬元/14400萬元=41.59.以上是按項(xiàng)目投資進(jìn)行計(jì)算的收益率。如果按資金投入實(shí)際計(jì)算情況來分析如下： 一、動(dòng)遷安置費(fèi)：4000萬元 拆平 二、建安費(fèi)投入按總造價(jià)的20投入14400萬*20=2880萬元因此該項(xiàng)目最大投入資金應(yīng)為

51、4000萬元+2880萬元=6880萬元。以上投入后就可以開盤對(duì)外出售，進(jìn)行資金回籠，保證后期工程資金和配套資金的使用。以上投入還沒有將居民回購因素及施工隊(duì)伍投資因素考慮進(jìn)去。如按上述資金投入的情況計(jì)算毛收益率將是很可觀的：3敏感性分析 2-1成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響： 2-2銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響： (四)開發(fā)周期與銷售周期預(yù)測(cè) 建議分兩期開發(fā)，一期開發(fā)5萬平米，計(jì)劃施工周期為1214個(gè)月，銷售周期25個(gè)月第一階段：前期準(zhǔn)備-±0.00，計(jì)劃工期60天。第二階段：±0.00-主體封頂，計(jì)劃工期120天，從主體施工到二層時(shí)開始銷售，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的20%。實(shí)現(xiàn)銷售收入203

52、9x50000=10195萬x20%=2039萬第三階段：主體封頂-內(nèi)外檐裝修結(jié)束,計(jì)劃工期180天,計(jì)劃完成銷售任務(wù)的55%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039x50000=10195萬x35%=3045萬元第四階段：環(huán)境營(yíng)造完成-入住，計(jì)劃工期90天，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的65%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039x50000=10195萬x15%=1529.25萬元第五階段：入住期，180天，計(jì)劃完成剩余銷售任務(wù)的90%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039x50000=10195萬x35%x80%=2854.6萬元第六階段：余房清盤期，90天，完成剩余銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039x50000=10195萬x35%x20%=713.65萬元 (五)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1-1政治：由于政治條件變化而給項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大1-2市場(chǎng)：1-2-1入世：對(duì)于開放的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也許會(huì)更脆弱一些。但是外商進(jìn)入市場(chǎng)的影響應(yīng)該是長(zhǎng)期的影響，短期內(nèi)不會(huì)給市場(chǎng)造成大的影響。倒是國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)界會(huì)用怎樣的策略來迎接入世考驗(yàn)值得注意。1-2-2 市場(chǎng)波動(dòng)：隨著去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)