偉業(yè)顧問房地產(chǎn)小戶型研討61頁

1、 內(nèi)容概要內(nèi)容概要b1 1、前言說明、前言說明b2 2、市場(chǎng)背景、市場(chǎng)背景b3 3、形形色色的小戶型案例、形形色色的小戶型案例b4 4、總結(jié)、總結(jié) 前言說明前言說明 前提原則：沒有“最好”、只有“正好” 核心內(nèi)容： 特定人群的居住模式 特定的城市區(qū)域特征 形形色色的產(chǎn)品之間的關(guān)聯(lián)性規(guī)律 關(guān)于形式： 較多使用圖片可以隨時(shí)打斷交流互動(dòng) 市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景小戶型熱負(fù)面的聲音冷靜的思考 solo 財(cái)智中心財(cái)智中心榮豐榮豐20082008solosolo 形形色色的小戶型形形色色的小戶型b城市中心高地價(jià)地區(qū)的小戶型b就業(yè)密集區(qū)周邊小戶型b郊區(qū)的小戶型別墅b便于產(chǎn)權(quán)分割的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 人群？ 區(qū)域？ 產(chǎn)品

2、？ 城市中心高地價(jià)地區(qū)的小戶型 精致、強(qiáng)調(diào)公共和私有空間的差異 人群 區(qū)域 產(chǎn)品 暫居傾向、商用傾向、投資傾向極高地價(jià)、配套設(shè)施齊全、大量商務(wù)流動(dòng)人口 東方銀座東方銀座交通樞紐齊全的配套良好的形象周邊涉外的歷史 東方銀座公寓、寫字樓、商場(chǎng)三位一體戶型56.9161平米一層68戶 東方銀座 堅(jiān)果公寓針對(duì)特定人群v 都市v 酒吧v 夜生活 堅(jiān)果公寓內(nèi)廊式布局一層26戶戶型46.32102平米 美國(guó)某公寓強(qiáng)調(diào)“可變性”超大的雙層櫥柜，半透明的轉(zhuǎn)門劃分起居和臥室家具基本都是可動(dòng)的開敞共享式空間，改造前平面改造后平面 美國(guó)某公寓 超大的雙層櫥柜，半透明的轉(zhuǎn)門 美國(guó)某公寓 超大櫥柜半透明轉(zhuǎn)門懸掛電視可變餐

3、桌 美國(guó)某公寓可變餐桌 東京hmb位置：東京臨海副都心 東京hm售樓處與現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)向 東京horizon mare首層平面圖 東京horizon mare框架結(jié)構(gòu)： 周邊式布置戶型方正一層18戶戶型 53.21124.02平米三層平面圖424層平面圖 東京horizon marev 2526層平面v 一層1112戶v 戶型加大 東京horizon mare第27層平面：公共部分屋頂平面 東京hm小而全，小而精為了使內(nèi)部空間分布更合理，日本人的流線與我們正相反建筑設(shè)計(jì)的流程不是直進(jìn)式，而是層層深化。 東京hm豪華的臉面-公共部分空間 東京hm由于空間小，許多門是推拉門置于內(nèi)部的開敞式廚房可心節(jié)省本

4、來可憐的采光面。 東京hm真正的精裝修 不只是用精致的材料，而是進(jìn)行精心的安排。 東京hm周到細(xì)致的家具 東京hm菜單化選件細(xì)到一片拉門 東京hm周到細(xì)致的家具擺放膠片 東京hm周到細(xì)致的“菜單”，在有限材質(zhì)中搭配多樣的風(fēng)格，恰當(dāng)?shù)乜蛇x度。 香港南灣住宅室內(nèi)設(shè)計(jì) （張智強(qiáng)）年曾獲得亞太地區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)個(gè)人住宅類冠軍獎(jiǎng)年曾獲得亞太地區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)個(gè)人住宅類冠軍獎(jiǎng) 建筑面積建筑面積3535mm2 2在壓縮之外的共享、重疊、移動(dòng)、轉(zhuǎn)換共30多平米視聽區(qū)、休息區(qū)、廚衛(wèi)區(qū) 布簾后為儲(chǔ)藏柜，簾可做放映屏幕家具均可動(dòng) 就業(yè)密集區(qū)周邊的小戶型 精致、強(qiáng)調(diào)公共和私有空間的區(qū)分、必須足夠的公共設(shè)施配套 人群 區(qū)域 產(chǎn)品

5、首次購(gòu)買沖動(dòng)+極低的購(gòu)置門檻、對(duì)交通的依賴、小家庭傾向、移民傾向 與就業(yè)密集區(qū) 方便的交通大盤周邊配套足夠 炫特區(qū) 小白領(lǐng)就業(yè)密集的東部地區(qū)周邊配套齊全，引入青鳥 炫特區(qū) 918層每層916戶周邊布置 炫特區(qū) v 戶型4080平米，共82種戶v 室內(nèi)配套較全，有封閉的廚房型 后現(xiàn)代城 “現(xiàn)代”沒什么不好 在“后現(xiàn)代”出現(xiàn)之前!別閑著了，這都搶瘋了! 后現(xiàn)代城“s+瘋爆”正在大贈(zèng)送。美國(guó)后街生活？ 后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格？ 后現(xiàn)代城 一居公寓戶型面積為4060平米低總價(jià)，低門檻齊全的服務(wù)能落實(shí)嗎？ 非常男女 cod區(qū)域配套齊全，綜合物業(yè)投資傾向、暫居傾向 非常男女 北京市場(chǎng)的單一化歷史居住分異的趨勢(shì)

6、800元/月能租到什么？“非常男女”來來去去。 非常男女 “人人都有自己的的住房”共享服務(wù)概念 宣頤家園 在三維中緊湊象工業(yè)設(shè)計(jì)一樣做建筑設(shè)計(jì)戶型34.64平米 易墅殿堂 易墅殿堂 城市近郊區(qū)的小戶型別墅 做為中轉(zhuǎn)站的玩藝兒，關(guān)鍵是院子，綠化、空氣 人群 區(qū)域 產(chǎn)品郊郊區(qū)化情結(jié)，城區(qū)居住的現(xiàn)實(shí) 低地價(jià)、環(huán)境優(yōu)美、交通便利 便于產(chǎn)權(quán)分割的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置、戶型開敞易于改造、戶內(nèi)配套不完善而樓內(nèi)配套相對(duì)完善 人群 區(qū)域 產(chǎn)品投投資客、中小型公司高地價(jià)、商務(wù)氛圍成熟、交通便利 摩瑪大廈 從“青春匯館”到“摩碼大廈”cbd+拓寬后朝陽北路的沿街形象外部空間國(guó)際化、公共空間商務(wù)化、私人空

7、間自由化、細(xì)節(jié)空間人性化以3555平米為一個(gè)商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間為一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位出售框架結(jié)構(gòu)，隔墻樓板均可拆除，各產(chǎn)權(quán)單位可相互連 摩瑪大廈 自由分割超精度產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品變通金融優(yōu)勢(shì)，投資上品7880元/m2，四個(gè)月售罄 財(cái)智中心 財(cái)智中心 例：以財(cái)智中心a座超標(biāo)準(zhǔn)層基本單元為例:(價(jià)格有效期至12月16日)銷售面積：70.20 m2單價(jià)：15660元/ m2總價(jià)：1099332元首付20%，共計(jì)229332元，貸款87萬元。月還款：5761元/月（8成20年）律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)及維修基金：28590元。契稅：32980元 因?yàn)槭瞧诜浚胱∏斑€款按13個(gè)月計(jì)算。共計(jì)5761元/月13個(gè)月74893元總

8、投入365795元由于是起標(biāo)準(zhǔn)層，可做加層，加層后面積為70.20 m22倍140.4m2 年支出：1）月供：5761元12個(gè)月69132元2）物業(yè)費(fèi)：6米層高每月每平米6元70.20 m26元12個(gè)月5054元3）供暖費(fèi)：6米層高每平米45元70.20 m2 45元3159元 按3.5元/天.m2(含物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)）租金，空置1個(gè)月計(jì)算月收入：3.5元140.4 m230天14742元年收入：14742元11個(gè)月162162元年凈收益：162162元5054元3159元69132元84817元年收益率：84817元365795元100%23.2%（13.5%）按4元/天.m2(含物業(yè)費(fèi)、供暖

9、費(fèi)）租金，空置1個(gè)月計(jì)算月收入：4元140.4 m230天16848元年收入： 16848元11個(gè)月185328元年凈收益： 185328元5054元3159元69132元107983元年收益率： 107983元365795元100%29.5%（18.5%） 總結(jié)：總結(jié)：小戶型的問題？ 房型合理性差進(jìn)深大墻多、公攤大“筒子樓的痕跡”朝向不好 小戶型設(shè)計(jì)手法 如何變??？功能削減雙衛(wèi)單衛(wèi)生間居室個(gè)數(shù)減少減少功能 小戶型設(shè)計(jì)手法 壓縮面積各功能空間面寬減小各功能空間進(jìn)深減小 壓縮面寬 小戶型設(shè)計(jì)手法 內(nèi)部空間共享化起居、臥室、書房各功能 “分時(shí)共享”改造前平面改造后平面 小戶型設(shè)計(jì)手法 功能外部化把戶內(nèi)的功能移到戶外，樓內(nèi)共享甚至和城市共享 小戶型設(shè)計(jì)手法 家具建筑化 小戶型設(shè)計(jì)手法 細(xì)化功能，合理配比 把戶內(nèi)的功能細(xì)化，分別給出特定空間，在小戶型中能夠提高總的利用率， 如：把衛(wèi)生間的